Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 107835 / HA ZA 09-1368
datum vonnis: 19 januari 2011 (pv)
Vonnis van de rechtbank Almelo, meervoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats]
eiser,
verder te noemen [eiser],
advocaat: mr. W.F.W. Timmer te Groningen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Vestia Beheer B.V.,
gevestigd te Zwolle, kantoorhoudende te Geesteren,
gedaagde,
verder te noemen Vestia,
advocaat: mr. H.G.M. van Zutphen te Almelo.
Het procesverloop
a. Het procesverloop blijkt uit de navolgende stukken.
- Inleidende dagvaarding met producties.
- Conclusie van antwoord met producties.
- Conclusie van repliek, tevens houdende akte wijziging van eis.
- Conclusie van dupliek.
- Een verklaring van depot waarin is vastgelegd dat door eiser drie originele producties
ter griffie zijn gedeponeerd.
- Een akte na dupliek aan de zijde van eiser.
- Een akte aan de zijde van gedaagde.
b. Voorafgaand aan de inleidende dagvaarding heeft eiser als verzoeker een verzoekschrift tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor bij de rechtbank ingediend. Ten vervolge daarop zijn getuigen gehoord op 15 december 2008 en 9 juni 2009. De processen-verbaal van de getuigenverhoren zijn door beide partijen in het onderhavige geding gebracht.
Vaststaande feiten en standpunten van partijen
1. Op 18 juli 2007 is tussen partijen een optieovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de destijds in eigendom aan Vestia toebehorende onroerende zaak, gelegen aan de Louis Armstrongweg 6 t/m 12 te Almere. De optieovereenkomst heeft de navolgende inhoud:
Optieovereenkomst op een onroerende zaak.
Optieverstrekker Vestia projectontwikkeling Almere b.v. gevestigd aan de Huyerendseweg 34 7678 SE te Geesteren (o) ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd namens de houdstermaatschappij door[K] enerzijds,hierna te noemen Vestia,
en
De opterende partij de natuurlijke persoon . [eiser] [adres] en [woonplaats] hierna te noemen [eiser] handelend namens zichzelf of een nader te noemen meester anderzijds,
Nemen het volgende in overweging:
• Vestia is eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de Louis Armstrongweg 6 t/m 12 te Almere groot 31 are en 40 centiare.kadastraal bekend Gemeente Almere sectie Q nummer 5451 bestaande uit 3639 m2 kantoorruimte (VVO) met 68 bijbehorende parkeerplaatsen per heden partijen bekend en nader omschreven op in het bijlage toegevoegde “overzicht huurders”.
• De betreffende onroerende zaak is per heden verhuurd conform de op eerder vermeld “overzicht huurders” gespecificeerde prijzen en voorwaarden.
• Vestia voornemens is de onroerende zaak te verkopen en derhalve deze te koop heeft aangeboden aan [eiser] voor de prijs van € 6.250.000,== zegge zes miljoen tweehondervijftigduizend euro kosten koper.
• Vestia netto inclusief eventuele verrekeningen wil/moet ontvangen een bedrag van € 6.250.000,== bij levering vrij van hypotheken en beslagen en andere zakelijke rechten.
• [eiser] overweegt op dit aanbod in te gaan doch geruime tijd nodig heeft om de haalbaarheid er van te onderzoeken.
• [eiser] in verband met dit onderzoek een onherroepelijke koopoptie termijn nodig heeft tot en met 15 september 2007.
• Vestia bereid is hem deze gevraagde optietermijn te verstrekken zulks onder nader te noemen voorwaarden.
Op grond van bovenstaande overwegingen komen partijen het volgende overeen.
1. Vestia verleent aan [eiser] een onherroepelijke koopoptie op bovenvermelde onroerende zaak ingaande 16 juli 2007 t/m 15 september 2007 en derhalve eindigend uit zichzelf op 15 september 2007 om 24.00 uur .
2. Mocht [eiser] 1 week voor de afloop van de optietermijn aan Vestia aan kunnen tonen dat hij de voorgenomen transactie nagenoeg af kan ronden doch om redenen buiten zijn macht om meer tijd nodig heeft dan moet [eiser] met Vestia in overleg treden voor een optieverlenging van maximaal 1 maand.
3. De koopprijs voor de onroerende zaak waaronder [eiser] deze optie kan uitoefenen zal bedragen de som van € 6.250.000,== k.k. ( zes miljoen tweehonderdvijftigduizend euro). Nogmaals voor Vestia is dit bedrag wat Vestia netto wil ontvangen, inhoudende dat Vestia op eerste afroep van [eiser] binnen de onder 1 genoemde termijn direct dient over te gaan tot aangaan van een koopovereenkomst met [eiser] voor dit bedrag te leveren vrij van hypotheken, beslagen en andere zakelijke rechten.
4. [eiser] alsdan verplicht is de onroerende zaak binnen 1 maand na ondertekening van de koopovereenkomst, af te nemen en te betalen evenals Vestia zich verplicht over te gaan tot levering van de onroerende zaak en de daarbij behorende huurovereenkomsten per heden zoals vermeld onder de in bijlage omschreven “overzicht huurders”. Indien [eiser] dan wel Vestia zich niet aan deze verplichting houdt is de nalatige partij een boete verschuldigd van 2% van de koopsom.
5. Vestia zich verplicht aan [eiser] om tijdens de onderzoekstermijn alle relevante door [eiser] te vragen informatie te leveren.
6. Partijen zich verplichten tijdens de optie periode zoveel mogelijk geheimhouding te betrachten inzake deze overeenkomst.
7. [K] zal gedurende de in deze overeenkomst vastgelegde optie periode niet aan derden een koopoptie op de onderhavige zaak verstrekken.
8. Partijen geen optievergoeding of kostenvergoeding over en weer zijn overeengekomen.
Aldus opgemaakt en getekend te Oldenzaal/Geesteren op 18 juli 2007.
Namens Vestia Namens [eiser]
[K] [eiser]
1.2. Tussen partijen is – kort gezegd – in geschil of [eiser] de koopoptie, binnen de voorwaarden als in de optieovereenkomst omschreven, heeft ingeroepen dan wel of er uiteindelijk tussen partijen een koopovereenkomst met betrekking tot de onderhavige onroerende zaak tot stand is gekomen. In ieder geval staat vast dat Vestia de onroerende zaak heeft verkocht en, naar door [eiser] onweersproken is gesteld, op 24 februari 2008 in eigendom heeft overgedragen aan een derde.
1.3. [eiser] stelt dat Vestia langdurig in gebreke is gebleven om conform haar verplichtingen uit hoofde van de optieovereenkomst alle stukken te verschaffen of informatie te verstrekken die [eiser] nodig had om te kunnen bepalen of hij van het optierecht gebruik zou willen maken. Hoewel hij ook toen nog niet over alle stukken beschikte, heeft hij, naar hij stelt, niettemin tijdens een gesprek met [K], de indirect bestuurder van Vestia, op 11 september 2007 de koopoptie ingeroepen. In de periode daarna, aldus [eiser], heeft verder overleg tussen partijen plaatsgevonden over inhoud en verdere condities van de tot stand te brengen koopovereenkomst.
1.4. Op 14 september 2007, zo stelt [eiser], heeft hij twee faxberichten aan Vestia verzonden waarin hij heeft vastgelegd dat en op welke wijze partijen in een telefoongesprek op 13 september 2007 tot een akkoord zijn gekomen. In zijn eerste fax van die datum heeft hij vastgelegd dat er een akkoord was op basis van een koopsom van € 6.225.000,--. In een tweede fax van die dag heeft hij die prijs gecorrigeerd in een som van € 6.250.000,-. Uit een fax van Vestia van 15 september 2007 leidde [eiser], naar hij stelt, af dat Vestia zich op het standpunt stelde dat er nog steeds geen koopovereenkomst tot stand was gekomen. Partijen hebben daarna op 24 september 2007 weer, in het bijzijn van diverse adviseurs, overleg gevoerd. Naar het oordeel van [eiser] is tijdens dat overleg definitieve overeenstemming bereikt, hetgeen ertoe heeft geleid dat hij, [eiser], aan Vestia het concept van een koopovereenkomst heeft toegezonden waarin de afspraken van het overleg van 24 september 2007 zouden zijn verwoord. Bij mailbericht van 12 oktober 2007 heeft [K] namens Vestia daarop laten weten dat het concept-contract in handen was gesteld van een adviseur, [K], die in overleg met zijn advocaat zou hebben laten weten dat er hier en daar nog wat gesleuteld zou moeten worden aan de koopovereenkomst.
1.5. [eiser] stelt zich op het standpunt dat Vestia daarna niet meer inhoudelijk en geen constructief overleg heeft gevoerd. Ondanks herhaalde verzoeken om te reageren op de concept-overeenkomst en tot ondertekening daarvan over te gaan, is Vestia niet bereid gebleken daar nog op in te gaan. Bij mail van 3 november 2007 heeft Vestia aan [eiser] voorgesteld om maar te stoppen met onderhandelen, zodat een ieder zich vrij zou kunnen achten naar goed dunken te handelen. Hoewel [eiser] nog bij fax van 3 december 2007 aan Vestia heeft laten weten dat hij op grond van de door hem ingeroepen optie niet op voorhand zou willen meewerken aan het stopzetten van de onderhandelingen, heeft Vestia verder geen invulling aan het overleg tussen partijen meer gegeven. Uiteindelijk heeft [eiser] moeten vaststellen dat Vestia de onroerende zaak aan een derde heeft verkocht en geleverd. De transactie met de derde zou zijn afgewikkeld op basis van een koopsom van € 6.625.000,--, hetgeen een aanzienlijk hoger bedrag is dan de koopsom waarvoor [eiser] op basis van de optieovereenkomst van Vestia zou kunnen kopen.
1.6. [eiser] is van oordeel dat Vestia toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de optieovereenkomst en, subsidiair, in ieder geval de onderhandelingen met [eiser] niet heeft afgerond, en zulks op een moment waarop het haar niet meer vrij stond om tot het eenzijdig stopzetten van die onderhandelingen over te gaan. [eiser] is dan ook van oordeel dat Vestia jegens hem schadeplichtig is. [eiser] berekent de schade primair op een som van € 450.000,--, zijnde het verschil tussen het bedrag waarvoor [eiser] van Vestia had kunnen kopen en waarvoor hij aan een reeds aanwezige derde – gegadigde had kunnen doorverkopen. Subsidiair berekent hij de schade op een som van € 375.000,--, zijnde het verschil tussen de door hem te betalen koopsom aan Vestia en het bedrag waarvoor Vestia de onroerende zaak aan een derde heeft verkocht. Bij wijziging van eis heeft [eiser] meer subsidiair zijn schade berekend op € 125.000,--, dit indien en voor zover de rechtbank zou oordelen dat de 2% boeteregeling als omschreven in artikel 4 van de optieovereenkomst de schadevordering van [eiser] zou beperken. [eiser] vordert aldus veroordeling van Vestia tot betaling van hiervooromschreven schadesom, te vermeerderen met wettelijke handelsrente dan wel subsidiair wettelijke rente, met de kosten van het voorlopig getuigenverhoor die door hem zijn berekend op € 7.740,-- en met veroordeling van Vestia in de kosten van de procedure.
2.1. Vestia betwist primair dat [eiser] op juiste en tijdige wijze de optie heeft ingeroepen. Vestia neemt het standpunt in dat de optieovereenkomst er geen twijfel over laat bestaan dat Vestia slechts wilde verkopen tegen een prijs van € 6.250.000,-- netto, derhalve inclusief eventuele verrekeningen en dat [eiser] op basis van de optieovereenkomst binnen de aan de optie gestelde termijn onvoorwaardelijk zou moeten laten weten of hij tegen die som wel of niet zou willen kopen. Vestia stelt dat [eiser] nimmer onvoorwaardelijk heeft laten weten dat hij voor die koopsom wilde kopen. Door [eiser], aldus Vestia, zijn telkens aanvullende voorwaarden gesteld. Er bestond geen onvoorwaardelijke overeenstemming over de koopprijs, waarbij van belang is dat Vestia de tweede faxbrief van 14 september 2007, waarin de koopsom van € 6.250.000,-- door [eiser] is genoemd, stelt nimmer te hebben ontvangen. Maar zelfs, zo stelt Vestia, als zij die faxbrief wel zou hebben ontvangen, dan nog is geen overeenstemming tussen partijen tot stand gekomen omdat nog geen akkoord bestond over de datum van de levering, over eenzijdig door [eiser] verlangde huurgaranties en over een door [eiser] verlangd due diligence onderzoek met betrekking tot de technische staat van de onroerende zaak.
2.2. Afgezien van het feit dat nimmer een koopovereenkomst tot stand is gekomen, heeft [eiser] naar het oordeel van Vestia ook niet tijdig de koopoptie ingeroepen. Op de contractueel overeengekomen datum van 15 september 2007 was geen sprake van een onvoorwaardelijk inroepen van het optierecht, terwijl Vestia niet heeft ingestemd met verlenging van de optietermijn zoals die onder voorwaarden is voorzien in artikel 2 van de optieovereenkomst. Vanaf 15 september 2007 stond het Vestia derhalve, naar zij oordeelt, vrij om ook met derden in overleg te treden, waaraan niet af doet dat Vestia ook met [eiser] na 15 september 2007 overleg is blijven voeren.
2.3. Daarenboven stelt Vestia zich op het standpunt dat het uiteindelijk [eiser] zelf is geweest die tijdens een gesprek met [K] op 28 november 2007 heeft laten weten dat hij afzag van het voornemen tot aankoop van de onroerende zaak. Reeds dit gegeven staat in de weg aan enige vordering van [eiser].
2.4. Vestia betwist derhalve dat [eiser] op 11 september 2007, danwel uiterlijk op 15 september 2007, op de wijze zoals in de overeenkomst voorzien, de optie heeft ingeroepen en betwist bovendien dat tijdens een bespreking op 24 september 2007 een overeenkomst tot stand zou zijn gekomen. Het stond Vestia dan ook vrij om de onroerende zaak aan een derde te verkopen zodat aan [eiser] geen vordering toekomt. Vestia betwist dat zij niet of niet tijdig bescheiden of informatie aan [eiser] zou hebben doen toekomen en betwist, waar het gaat om de vordering, uiterst subsidiair, dat die vordering hoger zou kunnen zijn dan een bedrag van € 125.000,-- conform artikel 4 van de optieovereenkomst. Ook wordt betwist dat [eiser], als zij al enige som van Vestia zou kunnen vorderen, daarover tevens wettelijke handelsrente kan vorderen.
3. De overige stellingen of verweren van partijen zullen hierna, waar nodig nog worden besproken.
De beoordeling
Algemeen
4.1. In deze zaak staat centraal de aan [eiser] verleende koopoptie die, behoudens verlenging met één maand, op 15 september 2007 zou eindigen. [eiser] baseert zijn vordering primair op de stelling dat Vestia toerekenbaar tekort zou zijn geschoten in de nakoming van de optieovereenkomst. Vestia neemt het standpunt in dat [eiser] niet dan wel niet tijdig de optie heeft ingeroepen, zodat dit feit reeds in de weg zou staan aan toewijzing van enige vordering van [eiser]. Vestia baseert dat oordeel mede op haar standpunt dat de optieovereenkomst [eiser] slechts de ruimte gaf om onvoorwaardelijk binnen de contractuele termijn een onherroepelijk en onvoorwaardelijk bod uit te brengen voor een bedrag van € 6.250.000,--. De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt.
4.2. De optieovereenkomst laat er tekstueel geen twijfel over bestaan dat de koopsom € 6.250.000,-- zou moeten bedragen. Tenminste drie maal is in de overeenkomst vastgelegd dat Vestia slechts genoegen wilde nemen met die koopsom zodat het inroepen van de optie door [eiser] in beginsel zijn instemming met genoemde koopsom zou impliceren. De rechtbank oordeelt in dat kader als juist de stellingname van Vestia, dat de optieovereenkomst in zoverre geen ruimte aan [eiser] bood om over de koopsom te onderhandelen.
4.3. Niet juist evenwel is, naar de rechtbank oordeelt, het kennelijke standpunt van Vestia dat [eiser] de optie niet tijdig zou hebben ingeroepen indien en voor zover hij nadere voorwaarden zou stellen aan de, na het inroepen van de optie, nog tot stand te brengen koopovereenkomst. Naar het oordeel van de rechtbank dient immers onderscheiden te worden het uitoefenen van de koopoptie en de te realiseren koopovereenkomst. De rechtbank wijst er daarbij op dat partijen ook zelf in de optieovereenkomst en hun correspondentie dat onderscheid hebben aangebracht. Gewezen wordt op artikel 3 waarin is bepaald dat Vestia, na het inroepen door [eiser] van de optie, direct dient over te gaan tot het aangaan van een koopovereenkomst met [eiser]. In artikel 4 wordt op [eiser] de verplichting gelegd om de onroerende zaak binnen één maand na ondertekening van de koopovereenkomst af te nemen. Het inroepen van de optie om voor de door Vestia verlangde koopsom af te nemen, impliceert derhalve niet als vanzelfsprekend dat vervolgens ook daadwerkelijk een ongeclausuleerde koopovereenkomst tot stand zou komen.
4.4. Dat het inroepen van de optie niet reeds automatisch tot definitieve eigendomsoverdracht van de onroerende zaak aan [eiser] zou leiden, valt onder meer te lezen in de mail van [K] aan [N] van 30 augustus 2007 (productie 6 bij dagvaarding). Nadat [eiser] bij fax van dezelfde datum aan [K] een opsomming had gezonden van bescheiden die hij tijdig van Vestia zou willen ontvangen, werd door [K] in genoemde mail als volgt geantwoord: “Wij zullen in de periode tussen koopcontract en overdracht deze stukken verzamelen, zodat deze bij eventuele definitieve overdracht tot jullie eigendom komen.” Op zijn minst leidt de rechtbank daaruit af dat Vestia er ook van uit is gegaan dat er na het inroepen van de optie nog een koopcontract zou moeten worden opgesteld en dat het kennelijk ook dan nog niet zeker zou zijn (“eventuele definitieve overdracht”) of de voorgenomen transactie tussen partijen de eindstreep zou halen. Daarnaast stelt de rechtbank vast dat het op 27 september 2007 is gekomen tot toezending door [eiser] aan Vestia van een concept-koopcontract dat, blijkens de reactie per mail van Vestia van 12 oktober 2007 (productie 17 bij dagvaarding) niet is ondertekend “omdat er hier en daar nog wat aan gesleuteld zou moeten worden”.
4.5. De rechtbank oordeelt derhalve dat in de eerste plaats moet worden beoordeeld de vraag of [eiser] tijdig de aan hem verleende koopoptie heeft ingeroepen. Indien die vraag bevestigend wordt beantwoord dan moet vervolgens worden vastgesteld of er tussen partijen een bindende koopovereenkomst tot stand is gekomen. Als laatstgenoemde vraag ontkennend zou moeten worden beantwoord, dan komt ter beoordeling de stelling van [eiser] dat het Vestia, onder de omstandigheden van dit geval, niet vrij stond om haar medewerking aan de totstandkoming van een koopovereenkomst te onthouden.
De optie
5.1. Niet in geschil is dat de koopoptie door [eiser] voor 15 september 2007 om 24.00 uur zou moeten worden ingeroepen, behoudens verlenging van de optietermijn met een maand. Door [eiser] is gesteld dat hij tijdens besprekingen met Vestia op 11 september 2007 de koopoptie reeds heeft ingeroepen. De rechtbank acht die stelling van [eiser] echter dusdanig innerlijk tegenstrijdig met zijn handelen na 11 september 2007, dat die stelling wordt gepasseerd. Met name doelt de rechtbank daarbij op de faxbrief die [eiser] op 13 september 2007 aan [K] heeft gezonden (productie 8 bij dagvaarding). In die faxbrief valt te lezen: “We hebben dinsdagavond (11 september 2007)met elkaar om tafel gezeten om de koopoptie omtrent de Louis Armstrongweg 6-12 te Almere…om te zetten in een koopovereenkomst. In dit verband dient u ons nog te voorzien van enkele relevante gegevens, welke onlosmakelijk verbonden zijn aan het totstandbrengen van de overeenkomst. Tot op heden hebben wij deze gegevens nog niet van u mogen ontvangen. Omdat de looptijd van de koopoptie morgen is verstreken, maken wij gebruik van hetgeen in de optie is overeengekomen met betrekking tot de verlenging van de optie tot 15 oktober 2007.”
De rechtbank kan uit deze faxbrief niet anders afleiden dan dat [eiser] er zelf vanuit ging dat de koopoptie op 13 september 2007 nog niet onvoorwaardelijk was ingeroepen. De tijdens de voorlopige getuigenverhoren gehoorde getuige [B] heeft verklaard dat [eiser] op 11 september 2007 heeft gezegd dat hij het pand wilde kopen, maar ook deze getuige verklaart niet met zoveel woorden dat daarbij nadrukkelijk de optie is ingeroepen.
5.2. Tegelijkertijd stelt de rechtbank vast dat [eiser] zich in de brief van 13 september 2007 heeft beroepen op verlenging van de optietermijn tot 15 oktober 2007, zoals was voorzien in artikel 2 van de optieovereenkomst. Hoewel [eiser] daarbij de in artikel 2 gestelde termijn van één week heeft overschreden, verwerpt de rechtbank het standpunt van Vestia dat reeds op die grond moet worden geoordeeld dat [eiser] de optie niet meer rechtsgeldig kon inroepen. Immers, na voornoemde faxbrief van 13 september 2007 zijn partijen doorgegaan met hun overleg. Bij faxbrief van 13 september 2007 (productie 9 dagvaarding) heeft Vestia nogmaals aan [eiser] gevraagd om een bevestiging van zijn definitieve bieding. Nadat Vestia bij fax van 15 september 2007 (productie 11 bij dagvaarding) aan [eiser] had laten weten dat er naar haar oordeel nog geen onvoorwaardelijke bieding was van € 6.250.000,- en er (ook) nog geen koopovereenkomst was heeft [eiser] bij faxbrief aan Vestia van 17 september 2007 (productie 12 bij dagvaarding) nadrukkelijk vastgelegd dat er sprake is van een onvoorwaardelijke bieding van € 6.250.000,-- en dat de uiterste leveringsdatum, zoals in het traject daarvoor door Vestia was verlangd, kon worden gesteld op 3 december 2007. Weliswaar heeft Vestia daarna bij faxbrief van 22 september 2007 (productie 2 bij conclusie van antwoord) laten weten dat zij de door [eiser] gestelde voorwaarden niet aanvaardbaar vond en daarbij in die brief mede opgemerkt dat zij van oordeel is dat [eiser] de koopoptie niet tijdig en onvoorwaardelijk heeft uitgeoefend, maar Vestia handelt vervolgens niet daarnaar. Zij meldt in dezelfde brief bereid te zijn tot verder overleg over de ontstane situatie en de eventuele verlenging van de optietermijn en stelt voor om op 24 september 2007 verder te praten. Het staat vast dat partijen op die datum opnieuw in het bijzijn van adviseurs overleg hebben gevoerd en dat [eiser] daarna aan Vestia een concept-koopovereenkomst heeft toegezonden die Vestia ter beoordeling heeft voorgelegd aan haar adviseurs. Waar, als hiervoor al is overwogen, [eiser] in ieder geval bij faxbrief van 17 september 2007 nadrukkelijk heeft vastgelegd gebruik te maken van de koopoptie en bereid is de in die optie genoemde som van € 6.250.000,- te betalen, Vestia nadien niet nadrukkelijk heeft verklaard zich niet langer gebonden te achten aan de optieovereenkomst, met [eiser] in overleg is gebleven over mogelijke verkoop voor de koopprijs zoals die was genoemd in de optie-overeenkomst en de haar toegezonden concept-koopovereenkomst, waarin eveneens de door Vestia verlangde koopsom stond vermeld, ter inhoudelijke beoordeling heeft voorgelegd aan haar adviseurs, oordeelt de rechtbank dat [eiser] ervan kon en mocht uitgaan dat de optietermijn conform zijn verzoek was verlengd en dat dus in ieder geval door de faxbrief van 17 september 2007 sprake was van het tijdig inroepen van die optie. De rechtbank is van oordeel dat ook uit de mail van [K] aan [eiser] van 3 november 2007 (productie 19 bij dagvaarding) moet worden geconcludeerd dat Vestia zich tenminste tot die datum nog exclusief verbonden achtte aan [eiser], welke exclusiviteit was geregeld in de optie-overeenkomst. In de genoemde mail schrijft immers [K] onder meer:
“Nu Avis niet kan/wil verlengen, en voor jullie de huurgarantiewaarde niet groot genoeg is. Zoals jullie al eerder hebben aangegeven dat het een must was dat Avis zou verlengen, anders jullie de cv niet konden oprichten lijkt het mij verstandig om te stoppen met de onderhandeling, zodat ieder weer vrij is”.
Naar het oordeel van de rechtbank kan, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, in het midden blijven het antwoord op de vraag of [eiser] al dan niet reeds binnen de oorspronkelijke optietermijn, immers op 14 september 2007, de optie rechtsgeldig heeft ingeroepen (zie dienaangaande hetgeen hiervoor in dit vonnis onder 1.4 en 2.1 is opgenomen).
Koopovereenkomst
5.3. Nu de rechtbank oordeelt dat [eiser] tijdig aan Vestia te kennen heeft gegeven dat zij de optie inriep en dus wilde kopen voor de door Vestia verlangde koopsom van € 6.250.000,-, moet worden beantwoord de vraag of tussen partijen vervolgens een bindende koopovereenkomst tot stand is gekomen. Het staat vast dat [eiser] heeft verlangd dat, naast koopsom en datum van levering, nog enkele aanvullende voorwaarden in de koopovereenkomst zouden worden opgenomen. Bij zijn faxbrief van 17 september 2007 (productie 12 bij inleidende dagvaarding) noemt [eiser] in dat kader een door Vestia te verstrekken huurgarantie voor de looptijd van 7 jaar voor 180 vierkante meter in de onroerende zaak die niet verhuurd zou zijn. Bovendien noemt hij daarin een onderzoek naar alle huurovereenkomsten en de technische staat van het pand. In het concept koopcontract (productie 15 bij dagvaarding) is door [eiser] opgenomen dat hij gerechtigd zal zijn een technisch (inclusief milieu) administratief, juridisch en fiscaal due diligence onderzoek uit te voeren met betrekking tot de onroerende zaak. De kosten zouden, naar [eiser] opneemt, voor zijn rekening zijn maar er dienen contractuele afspraken te worden vastgelegd indien en voorzover de technische staat van de onroerende zaak gebreken kent en/of indien de huurovereenkomsten met betrekking tot de onroerende zaak afwijken van hetgeen Vestia heeft medegedeeld. Deze eisen en voorwaarden komen terug in het concept koopcontract. Bovendien wordt ook in het concept contract de huurgarantie genoemd voor 180 vierkante meter, doch niet meer voor 7 jaar maar voor 2 jaar. Evenzeer staat vast dat Vestia niet bereid is geweest de hiervoor genoemde door [eiser] gestelde voorwaarden te accepteren. Het concept-contract is door haar niet ondertekend omdat er aan dat concept, naar hiervoor in dit vonnis reeds is aangehaald, volgens zijn adviseur [K] en diens advocaat nog hier en daar wat gesleuteld zou moeten worden. Door partijen zijn geen stukken in het geding gebracht waaruit kan worden afgeleid dat er daarna door Vestia nog een voorstel tot aanpassing van het concept contract is gedaan. Uitgangspunt is derhalve dat er geen door beide partijen ondertekend koopcontract existeert.
5.4. Door [eiser] is nadrukkelijk gesteld dat partijen niettemin mondeling tot overeenstemming zijn gekomen. Tijdens de hiervoor reeds aangehaalde bespreking van 24 september 2007 zou Vestia bij monde van [K] hebben gemeld dat er te veel achterstallig onderhoud was en dat partijen er op dat punt niet uit zouden komen. De heer [B], aanvankelijk adviseur van [eiser] en later mede-koper, heeft vervolgens voorgesteld om afspraken over dat achterstallig onderhoud te maken die vervolgens ook zouden zijn gemaakt. Als de herstelkosten lager zouden zijn dan € 50.000,- exclusief btw, dan zou Vestia die voor haar rekening nemen. Als de herstelkosten hoger zouden zijn, dan zouden beide partijen de helft van die kosten voor hun rekening nemen. En indien de herstelkosten hoger zouden zijn dan € 300.000,-, dan zou [eiser] alsnog kunnen afzien van de transactie. Ook is, aldus [eiser], tijdens de bespreking op 24 september 2007 afgesproken dat [eiser] een due diligence onderzoek zou doen op de verificatie van de huurovereenkomsten en huurontvangsten en dat er volgens een overeengekomen sleutel verrekening van een eventuele minderopbrengst zou plaatsvinden ingeval de huurinkomsten minder zouden bedragen dan hetgeen Vestia had opgegeven. [eiser] stelt dat partijen het tijdens die bespreking op al de betreffende punten eens zijn geworden, dat ook nadrukkelijk hebben uitgesproken en elkaar de hand hebben geschud. Het daarna door [eiser] geconcipieerde concept contract zou niet anders zijn dan de weerslag van hetgeen partijen waren overeengekomen. Vestia betwist nadrukkelijk deze voorstelling van zaken. Er is gesproken over de technische staat van het gebouw en achterstallig onderhoud, maar er is, aldus Vestia, zeker geen definitieve overeenstemming tot stand gekomen.
5.5. Over de kwestie of partijen op 24 september 2007 tot een akkoord zijn gekomen, zijn de getuigen in het kader van het voorlopig getuigenverhoor reeds ondervraagd. De rechtbank oordeelt dat de beide hoofdrolspelers [eiser] en [K] omtrent dit aspect niet duidelijk verklaren.
[eiser]:
“Over deze koopovereenkomst hebben wij op 24 september 2007 gesproken. Zoals ook staat vermeld in mijn fax aan [K] van 27 september 2007 (…) De bespreking op 24 september 2007 ging met name over technische zaken. Ook daarna zijn er nog besprekingen geweest met [K]. Zo was er eind november een gesprek met hem waarin ik aangaf dat wij wilden afwikkelen”.
[K]:
“Op 24 september 2007 zijn wij weer bij elkaar gekomen. Voorafgaand aan deze bespreking heb ik [eiser] per fax meegedeeld dat ik zowel een bod als de bevestiging van de financiering op papier wilde hebben. Dit heb ik nooit gehad. (…) Op 24 september 2007 is gesproken over technische zaken. Daar zijn ook afspraken over gemaakt. Er was nog steeds de intentie om er met [eiser] uit te komen. (…) Op 24 september 2007 is ook gesproken over een koopcontract. Kort daarna is dit naar ons gestuurd. Zoals ik al zei waren wij niet akkoord met artikel 6”.
5.6. Waar het gaat om de overige gehoorde getuigen tekent de rechtbank uit hun verklaringen het navolgende op.
[B]
“Tijdens de tweede bespreking op 24 september 2007 is meegedeeld dat ik medekoper zou zijn. Ook is definitief overeenstemming bereikt over de koopsom van € 6.250.000,-. [K] uitte zijn onzekerheid over de kwaliteit van het gebouw; hij wilde niet achteraf nog klachten krijgen over dingen die niet zouden deugen. Daarom is een staffel afgesproken ten aanzien van de mogelijke herstelkosten. (…) Bij deze tweede bespreking lag een concept koopovereenkomst. Op dit concept heb ik nog aantekeningen gemaakt over voormelde staffel. Na de 24e september heb ik extern geen overleg meer gehad over het pand. (…) Op 24 september 2007 hebben we gesproken over de due diligence op de huurovereenkomsten. (…) U laat mij artikel 6 van de als productie 13 overgelegde koopovereenkomst zien met de vraag of dit als zodanig is besproken op 24 september 2007. Dat weet ik niet.”
[N]:
“U vraagt mij of er op het punt van de fiscaliteit overeenstemming was; dit was het geval. [eiser] en [K] hebben daarover contact gehad. Er was overeenstemming op dit punt, ook omdat de prijs € 6.250.000,- was. Ik heb gehoord dat zij er over uit waren en dat dit ook tijdens de bespreking op 24 september aan de orde is geweest. Zoals ik net al zei, moesten na de bespreking op 11 september enkele punten nader gedefinieerd worden, maar dit is de 24e gebeurd en toen is volledige overeenstemming bereikt. (…) Op 24 september zijn wij de nader te definiëren punten nogmaals doorgelopen en wij zijn het eens geworden. Het contract is daarna door mij aangepast”.
[K]:
“Naar mijn mening is nooit overeenstemming bereikt. [eiser] stelde elke keer opnieuw voorwaarden. (…) Op 24 september 2007 is wel gesproken over de technische staat. Daarover zijn echter nimmer afspraken gemaakt. Van de zijde van [eiser] is weliswaar het een en ander voorgesteld, maar daarover is geen overeenstemming bereikt. (…) De optieovereenkomst ken ik, de koopovereenkomst ook. Op basis van de artikelen 5 en 6 van de koopovereenkomst zou de koopprijs kunnen worden bijgesteld. Daar was Vestia het niet mee eens. (…) U vraagt mij of artikel 6 van de koopovereenkomst een gebruikelijk artikel is om op te nemen in een dergelijke overeenkomst. Ik doe vrij veel in onroerend goed en kan zeggen dat ik weinig verkopers ken die een dergelijke bepaling tekenen”.
5.7. De rechtbank is van oordeel dat uit voornoemde verklaringen, voorzover van belang, niet kan worden vastgesteld dat partijen een definitieve koopovereenkomst hebben gesloten. Slechts de getuige [N] verklaart met zoveel woorden dat partijen op 24 september 2007 tot definitieve overeenstemming zijn gekomen, doch daar staat tegenover de verklaring van de getuige [K] die nu juist nadrukkelijk het tegendeel verklaart. De getuige [B] kan niet bevestigen dat over alle onderdelen die later zijn opgenomen in het concept contract overeenstemming is bereikt, terwijl de getuigen [N] en [K] geen van beiden op doorslaggevende wijze verklaren, waarbij bovendien moet worden meegewogen dat laatstgenoemde getuigen als partijgetuigen in de zin van artikel 164 Rv. moeten worden aangemerkt. De rechtbank oordeelt derhalve dat, nadat [eiser] op juiste wijze zijn koopoptie had ingeroepen, partijen er vervolgens niet in zijn geslaagd om een hen over en weer bindende koopovereenkomst tot stand te brengen. [eiser] heeft in deze procedure weliswaar aangeboden om dezelfde getuigen nogmaals omtrent dit aspect te doen horen, doch de rechtbank passeert dit bewijsaanbod, nu [eiser] onvoldoende heeft uitgelegd en onderbouwd hoe of waarover deze al gehoorde getuigen nog op andere wijze zouden kunnen verklaren, dan wel zodanig zouden kunnen verklaren dat dit tot een ander oordeel zou kunnen leiden dan hiervoor door de rechtbank is vastgelegd.
5.8. Ter beoordeling staat thans nog het standpunt van [eiser] dat het Vestia niet vrijstond om haar onderhandelingen met hem af te breken nu bij hem het gerechtvaardigd vertrouwen bestond en kon bestaan dat een definitieve overeenkomst tot stand zou komen, welk vertrouwen in belangrijke mate is opgewekt door Vestia zelf. [eiser] beroept zich op de arresten Plas/Valburg en CBB/JPO. De rechtbank oordeelt dat geen onvoorwaardelijke koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, omdat Vestia bij herhaling heeft laten weten niet met de door [eiser] gestelde voorwaarden te kunnen instemmen. Uit de correspondentie tussen partijen, die in belangrijke mate in dit vonnis is aangehaald, blijkt dat [eiser] tussen 5 september 2007 (de faxbrief van [eiser] aan [K] van 5 september 2007 die als productie 7 aan de dagvaarding is gehecht) en 27 september 2007 (de faxbrief van die datum waarbij een concept van een koopovereenkomst aan Vestia werd gestuurd, zie productie 14 bij dagvaarding) diverse nader omschreven eisen heeft gesteld, aanvankelijk met betrekking tot de koopsom als zodanig en later met betrekking tot een huurgarantie, de technische staat van het gebouw en de looptijd van de huurovereenkomsten. In de concept-koopovereenkomst heeft [eiser] laten opnemen dat een due diligence zou moeten plaatsvinden met betrekking tot de technische staat, inclusief milieuaspecten, en met betrekking tot administratieve, juridische en fiscale elementen. In dat concept is opgenomen dat de door [eiser] verlangde onderzoeken zouden kunnen leiden tot betalingen door Vestia, hetgeen indirect en per saldo derhalve zou kunnen leiden tot een lagere opbrengst aan de zijde van Vestia dan de som van € 6.250.000,-, die zij netto wilde ontvangen. De getuige [K} heeft in dit kader nog eens benadrukt dat bijvoorbeeld artikel 6 van de concept-overeenkomst voor Vestia niet aanvaardbaar was. Door [eiser] is niet gesteld of aannemelijk gemaakt dat of in hoeverre hij Vestia nog tegemoet zou hebben willen of kunnen komen opdat het toch tot een bindende koopovereenkomst zou komen. De rechtbank oordeelt dat in ieder geval Vestia geen kenbare onduidelijkheid heeft laten bestaan over haar standpunt met betrekking tot de door [eiser] gestelde voorwaarden zodat niet kan worden ingezien op welke wijze Vestia zelf zou hebben bijgedragen aan het door [eiser] gestelde vertrouwen dat hij had in de uiteindelijke totstandkoming van een koopovereenkomst. Nu het aan Vestia in beginsel vrij stond om de onderhandelingen met [eiser] op enig moment te staken en, zoals de rechtbank hiervoor heeft omschreven, onvoldoende aanknopingspunten voor de stelling van [eiser] kunnen worden gevonden dat zijn gerechtvaardigde belangen van dien aard waren en dat het vertrouwen in het tot stand komen van de koopovereenkomst dusdanig evident mocht zijn, dat het Vestia niet meer vrijstond om de onderhandelingen af te breken, oordeelt de rechtbank derhalve dat ook het leerstuk van de afgebroken onderhandelingen, zoals dat zich heeft ontwikkeld aan de hand van de arresten Plas/Valburg (HR 18 juni 1982, NJ 1983, 1723) en CBB/JPO (HR 12 augustus 2005, NJ 2005, 467) onvoldoende onderbouwing geeft voor gehele of gedeeltelijke toewijzing van de vordering van [eiser].
5.9. De rechtbank komt derhalve tot het eindoordeel dat de vorderingen van [eiser] niet voor toewijzing vatbaar zijn. De vorderingen worden dan ook afgewezen en [eiser] dient, als in het ongelijk gestelde partij, de kosten van deze procedure te dragen, waaronder mede begrepen de kosten op basis van het liquidatietarief met betrekking tot het voorlopig getuigenverhoor.
De beslissing
De rechtbank:
I. Wijst af de vorderingen van [eiser].
II. Veroordeelt [eiser] tot betaling aan Vestia van de kosten van deze procedure, welke kosten aan de zijde van Vestia worden begroot op een bedrag aan verschotten van € 4.938,- (griffierechten) en een bedrag van € 11.610,- aan salaris van de advocaat (4,5 punten x € 2.580,-).
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mrs. Vermeulen, Zweers en Lorist en op woensdag 19 januari 2011 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.