Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 118154 / KG ZA 11-25
datum vonnis: 9 maart 2011(z)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
[eiseres],
wonende te [plaats],
eiseres, verder te noemen [eiseres],
advocaat: mr. M.J.P.N. Steijven te Eindhoven,
tegen
de besloten vennootschap
VolkerWessels Bouw & Vastgoedontwikkeling Deelnemingen B.V.,
gevestigd te Rijssen,
gedaagde, verder te noemen VolkerWessels,
advocaat mr. K. Roordink te Nijmegen.
Het procesverloop
[eiseres] heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
De zaak is behandeld ter terechtzitting van 23 februari 2011. Ter zitting zijn verschenen:
de heer [X] namens [eiseres], vergezeld door mr. Steijven, en de heer
[Y] (bedrijfsjurist) namens VolkerWessels, vergezeld door mr. Roordink.
De standpunten zijn toegelicht.
Het vonnis is bepaald op vandaag.
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
1. In deze zaak staat voor zover in het kader van deze procedure van belang het navolgende vast.
- [eiseres] heeft op 22 oktober 2008 samen met haar echtgenoot van VolkerWessels een bedrag geleend van in totaal € 750.000,=. De geldlening is vastgelegd in een notariële akte.
- [eiseres] heeft haar betalingsverplichtingen uit hoofde van deze geldleningovereenkomst opgeschort. VolkerWessels heeft de hoofdsom van de geldlening vermeerderd met rente en boetes inmiddels opgeëist; zij heeft beslag gelegd op het woonhuis van [eiseres] aan de [adres] te [plaats] en aan een notaris opdracht gegeven de openbare verkoop van het woonhuis in te leiden.
- op 19 april 2005 heeft [eiseres] overeenstemming bereikt met VolkerWessels (althans met Volker Wessels Bouw & Vastgoed Ontwikkeling B.V.) over de aankoop van een perceel bouwgrond in het plan "De Groene Loper" te [plaats].
- door vertragingen bij de totstandkoming van de noodzakelijke wijzigingen van het ter plaatse geldende bestemmingsplan is de definitieve koopovereenkomst met betrekking tot de grond pas op 12 december 2008 ondertekend. Op dezelfde dag is de grond geleverd.
Van de zijde van VolkerWessels was in plaats van VolkerWessels inmiddels de vennootschap onder firma VolkerWessels Vastgoed B.V./Stam+De Koning Vastgoed B.V. als verkopende partij tussengeschakeld, welke vennootschap onder firma onderdeel is van het VolkerWessels-concern. [eiseres] kon om fiscale redenen niet als kopende partij optreden en schakelde als kopende partij de geheel door haar beheerste besloten vennootschap [Z] tussen.
2. De vorderingen en het standpunt van [eiseres].
[eiseres] verzoekt bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
Primair
VolkerWessels te verbieden jegens [eiseres] executiemaatregelen te nemen van welke aard ook op grond van de door haar als productie 1 in het geding gebrachte geldlenings-overeenkomst op verbeurte ten behoeve van [eiseres] van een dwangsom van € 1.000.000,=; het op 28 december 2010 gelegde executoriale beslag op het woonhuis van [eiseres], het registergoed, staande en gelegen te [plaats] aan het adres [adres], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie [..], nummer […], ter grootte van 70 are en 20 centiare met omschrijving Wonen Erf-Tuin en het registergoed, staande en gelegen te [plaats] bij het adres [adres], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie [….], nummer [….], ter grootte van 7 are en 56 centiare met omschrijving Terrein (Natuur) op te heffen;
Subsidiair
De bij deurwaardersexploit van 26 januari 2011 aangezegde openbare verkoop van de hiervoor genoemde onroerende zaken te staken en gestaakt te houden op verbeurte ten behoeve van [eiseres] van een dwangsom van € 1.000.000,=,
met veroordeling van VolkerWessels in de kosten van dit geding.
Ter (gedeeltelijke) financiering van de koopprijs van de grond is [eiseres] samen met haar echtgenoot de geldleningsovereenkomst met VolkerWessels aangegaan. De samenhang blijkt uit de considerans van die overeenkomst. [eiseres] en VolkerWessels zijn de geldlening met elkaar aangegaan tegen de achtergrond van een andere overeenkomst die partijen op 17 juni 2005 met elkaar zijn aangegaan. Het betreft een koopovereenkomst met betrekking tot een perceel grond in de gemeente [plaats], waarop de in 1999 afgebrande woning van [eiseres] stond. In die overeenkomst verkocht [eiseres] de grond in [plaats] voor een koopprijs van € 2.8000.000,= aan VolkerWessels. Gelijktijdig met de koopovereenkomst is op 17 juni 2005 tussen [eiseres] en VolkerWessels een briefovereenkomst tot stand gekomen onder meer inhoudende dat VolkerWessels aan [eiseres] een bedrag van € 700.000,= zou nabetalen indien en zodra VolkerWessels op het betreffende perceel een bouwvergunning zou krijgen voor de bouw van 48 appartementen, 8 penthouses en 1 of meerdere vrijstaande villa's.
Verder zou VolkerWessels aan [eiseres] nog een nabetaling doen afhankelijk van de gerealiseerde verkoopprijs van de te bouwen appartementen en villa's. De briefovereenkomst legt op VolkerWessels een inspanningsplicht om het door partijen beoogde resultaat voor het einde van de looptijd van de overeenkomst (30 juni 2009) te behalen.
Toen [eiseres] in 2008 de geldlening aanging had zij geen reden te twijfelen aan de goede trouw van VolkerWessels. Zij ging er van uit dat VolkerWessels alles in het werk zou stellen om het in de briefovereenkomst beoogde resultaat te behalen, overigens ondanks het feit dat VolkerWessels zich nooit aan de in punt 3 van de briefovereenkomst opgelegde informatieplicht heeft gehouden, en dat zij dus op korte termijn een bedrag van € 700.000,= van VolkerWessels te vorderen zou krijgen.
[eiseres] heeft nu echter recent moeten vaststellen dat VolkerWessels gedurende de looptijd van de briefovereenkomst (van 17 juni 2005 tot 30 juni 2009) in het geheel geen activiteiten heeft ontplooid om tot het gewenste resultaat te komen.
Meer in het bijzonder: VolkerWessels heeft in het geheel geen inspanningen verricht om de gemeente [plaats] ertoe te bewegen de voor de realisatie van het in de briefovereenkomst vastgelegde plan noodzakelijke ruimtelijke ordeningsprocedures in gang te zetten. Indien [eiseres] had geweten dat VolkerWessels geen enkele inspanning zou verrichten, zou zij de koopovereenkomst met betrekking tot de grond in [plaats] nooit zijn aangegaan, althans niet onder dezelfde condities. Nu gebleken is dat VolkerWessels in verzuim is in de nakoming van de briefovereenkomst van 17 juni 2005, is VolkerWessels aansprakelijk voor de daardoor door [eiseres] geleden schade, die tenminste € 700.000,= bedraagt.
VolkerWessels (bedoeld wordt nu de vennootschap onder firma VolkerWessels Vastgoed B.V./Stam+De Koning Vastgoed B.V.) is verder in ernstige mate in gebreke gebleven bij de uitvoering van de koopovereenkomst met betrekking tot de door [Z] gekochte percelen grond te [plaats]. VolkerWessels dient de in de overeenkomst bedoelde bouwpercelen feitelijk in zodanige staat op te leveren dat ze geschikt zijn voor woningbouw. Op 9 augustus 2010 was dat echter nog steeds niet het geval. De advocaat van [eiseres] heeft VolkerWessels op 9 augustus 2010 in gebreke gesteld en gesommeerd om de gebreken aan het terrein uiterlijk op 15 september 2010 te herstellen. Tot op heden zijn die gebreken echter nog steeds niet hersteld. VolkerWessels heeft ook op geen enkele wijze aangetoond dat de vertraging het gevolg is van omstandigheden die niet aan VolkerWessels zijn te wijten. Ook volgens de gemeente [plaats] is de grond nog niet bouwrijp. [eiseres], althans [Z], heeft dus een vordering op VolkerWessels, die de nakoming van de koopovereenkomst en/of schadevergoeding betreft. De schade van [eiseres] is in ieder geval het renteverlies dat [eiseres] geleden heeft vanaf de datum dat de grond volgens de overeenkomst bouwrijp (30 juni 2009) had moeten zijn. Uit een berekening volgt dat die schade € 325.717,= bedraagt. Daarnaast is aannemelijk dat de waarde van de grond, gezien de huidige economische omstandigheden, sinds 30 juni 2009 is verminderd. Ook die waardevermindering is schade die het gevolg is van de wanprestatie van VolkerWessels.
VolkerWessels vraagt nu van [eiseres] nakoming van de geldleningsovereenkomst en wil zelfs tot executie van de notariële akte overgaan door de executoriale verkoop van het woonhuis van [eiseres], terwijl een andere VolkerWesselsvennootschap flagrant in gebreke blijft in de nakoming van de koopovereenkomst, waarbij materieel, door de vennootschappen heen kijkend, dezelfde partijen betrokken zijn, zodanig dat alle betrokken VolkerWessels-vennootschappen met elkaar kunnen worden vereenzelvigd.
[eiseres] heeft de terugbetaling van de geldlening vanwege de door VolkerWessels gepleegde wanprestatie opgeschort. De door VolkerWessels in gang gezette executie levert jegens [eiseres] een toerekenbare onrechtmatige daad op. [eiseres] is van plan tegen VolkerWessels een bodemprocedure te beginnen.
3. Het standpunt van VolkerWessels.
VolkerWessels concludeert tot afwijzing van het door [eiseres] gevorderde. Daartoe stelt zij als volgt. [eiseres] heeft verzuimd om de geldlening tijdig af te lossen. VolkerWessels heeft als gevolg daarvan een opeisbare vordering op [eiseres]. VolkerWessels heeft vervolgens de executie aangezegd van het woonhuis van [eiseres] aan de [adres] te [plaats]. Dat is rechtsgeldig gebeurd.
VolkerWessels betwist dat [eiseres] een opschortingsbevoegdheid heeft. [eiseres] heeft bovendien geen opeisbare vordering op VolkerWessels. Er bestaat ook geen samenhang tussen de opeisbare vorderingen die [eiseres] (ten onrechte) stelt te hebben en de opeisbare vordering van VolkerWessels.
Er is naar de mening van VolkerWessels door [eiseres] onvoldoende gesteld om vereenzelviging van de diverse VolkerWesselsvennootschappen aan te nemen.
Dat wordt door VolkerWessels dan ook betwist.
Tenslotte betwist VolkerWessels dat er sprake is van een onrechtmatige executie, door de opeisbare geldlening op de volgens de wet voorgeschreven wijze te executeren.
Op 14 augustus 2008 heeft mr. Steijven namens [eiseres] en haar echtgenoot conservatoir beslag gelegd op de verplichting tot levering van een perceel bouwgrond te [plaats] door Volker Wessels Vastgoed B.V./Stam+De Koning Vastgoed B.V. aan Elko Investments B.V.. Met de transactie tussen deze beiden was veel geld gemoeid. Het beslag diende daarom zo spoedig mogelijk te worden opgeheven. Die druk is gelegd op de onderhandelingen met [eiseres] en haar echtgenoot en hun advocaat over een koopovereenkomst. Gedurende die onderhandelingen bleek dat [eiseres] en haar echtgenoot vanwege privéredenen geld wilden lenen. Alleen als er geld zou worden geleend, zou het beslag er af worden gehaald. Uiteindelijk is er na uitputtende onderhandelingen op 13 oktober 2008 overeenstemming bereikt, waarbij het exacte bedrag van de geldlening werd afgesproken, namelijk totaal
€ 750.000,=, te verstrekken en terug te betalen in twee delen. Deze overeenstemming is vastgelegd in een mantelovereenkomst, waarna het beslag werd opgeheven. Deel I ad
€ 250.000,= is op 14 oktober 2008 gestort op een rekeningnummer ten name van de heer [X]. Deel II ad € 500.000,= is op 12 december 2008 gestort op de kwaliteitsrekening van het betrokken notariskantoor op de datum dat de leveringsakte betreffende de levering van de percelen grond te [plaats] is gepasseerd.
Voor wat betreft deel I heeft VolkerWessels per brief van 23 december 2008 de aflossing aangezegd. De heer [X]\ heeft vervolgens om uitstel van betaling verzocht. Daarbij klonk bij de heer [X] geen twijfel door over de verschuldigdheid van het bedrag.
4. De overwegingen van de voorzieningenrechter.
De voorzieningenrechter zal de vorderingen van [eiseres] afwijzen. Daartoe overweegt hij als volgt. Uitgangspunt voor de beoordeling van het geschil is de tussen [eiseres] en VolkerWessels bij notariële akte gesloten geldleningsovereenkomst. Met de aflossing daarvan is [eiseres] tot op heden in gebreke gebleven, zodat het terzake gevorderde bedrag van de lening ad in totaal € 750.000,= opeisbaar is geworden. VolkerWessels wil zich nu verhalen op de woning van [eiseres] aan de [adres] te [plaats] en heeft daartoe naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter terecht executoriaal beslag gelegd.
Voorts overweegt de voorzieningenrechter dat de geldlening in twee delen aan [eiseres] verstrekt. Deel I ad € 250.000,= op 14 oktober 2008 en deel II ad € 500.000,= op
12 december 2008. Deel I had uiterlijk 31 december 2008 moeten zijn afgelost en deel II uiterlijk op 14 oktober 2010. De voorzieningenrechter merkt met betrekking tot deel I op dat op 31 december 2008 nog geen feiten en omstandigheden bekend waren op grond waarvan [eiseres] in redelijkheid kon besluiten de terugbetaling van dat leningsdeel op te schorten.
Tenslotte is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter de samenhang tussen de door [eiseres] en VolkerWessels privé gesloten geldleningsovereenkomst enerzijds en de tussen [Z] en de vennootschap onder firma VolkerWessels Vastgoed B.V./Stam+De Koning Vastgoed B.V. gesloten koopovereenkomst anderzijds onvoldoende aannemelijk geworden. Dat geldt evenzeer voor de door [eiseres] gestelde vereenzelviging van alle in dit verband betrokken VolkerWesselsvennootschappen. Uitgangspunt is dat (rechts)personen van elkaar moeten worden onderscheiden. Vereenzelviging is de uitzondering en de stellingen van [eiseres] rechtvaardigen voorshands niet het oordeel dat vereenzelviging moet worden aangenomen. [eiseres] is van zins tegen VolkerWessels een bodemprocedure te beginnen. Of die bodemprocedure in het voordeel van [eiseres] zal eindigen, is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter allerminst zeker.
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. Wijst de vorderingen van [eiseres] af.
II. Veroordeelt [eiseres] in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van VolkerWessels begroot op € 568,= aan verschotten en € 816,= aan salaris van de advocaat.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Van Houten, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 maart 2011, in tegenwoordigheid van Zomer, griffier.