Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 118073 KG ZA 11/24
datum vonnis: 3 maart 2011 (gjb)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres]
gevestigd te [vestigingsplaats],
eiseres,
advocaat: mr. W.B. Brusse te Almelo
tegen
[gedaagde],
gevestigd te [plaats],
gedaagde,
advocaat: mr. D.F. Briedé te Almelo
Het procesverloop
Eiseres heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
De zaak is behandeld ter terechtzitting van 17 februari 2011. Ter zitting zijn verschenen: de heer [L.], directeur van eiseres vergezeld door mr. W.B. Brusse en [gedaagde], vergezeld door mr. D.F. Briedé. De standpunten zijn toegelicht.
Het vonnis is bepaald op vandaag.
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
De feiten
1. In deze zaak staat het navolgende vast.
1.1. Partijen hebben op 25 januari 2007 een huurovereenkomst gesloten. Op grond van deze huurovereenkomst verhuurt gedaagde aan eiseres de bedrijfsruimte gelegen aan de Multatulistraat nummer 10, 7575 EB te Oldenzaal (hierna te noemen: de bedrijfsruimte). De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaren, ingaande op 15 januari 2007 en eindigende op 15 januari 2012. De huurovereenkomst wordt verlengd voor een periode van vijf jaren, tenzij de huurovereenkomst door één van de partijen is opgezegd met inachtneming van een termijn van ten minste één jaar voor het verstrijken van de eerste vijfjarentermijn.
1.2. In de huurovereenkomst zijn onder meer de navolgende bepalingen opgenomen:
Artikel 2.5:‘Huurder heeft het recht om het pand, inclusief ondergronden, terreinen en toebehoren te kopen na het verstrijken van de in 2.1 genoemde periode. Huurder kan het uitoefenen van deze optie kenbaar maken tot 15 januari 2011. Koop is slechts mogelijk voor het onverdeelde deel.’
Artikel 2.6: ‘De koopsom als bedoeld in 2.5 wordt bepaald op basis van kapitalisatie van de commerciële huurwaarde in onverhuurde staat per 15 januari 2012. Beide partijen zullen een beëdigd taxateur aanwijzen en deze zullen in onderling overleg deze waarde bepalen. Komen deze partijen er niet uit dan zullen ze gezamenlijk een derde taxateur aanwijzen. De waardeberekening van deze taxateur is bindend, de huurder heeft vervolgens de optie om al dan niet tot koop over te gaan.’
Artikel 2.7: ‘Mocht verhuurder vóór 15 januari 2011 een bod krijgen van een derde partij dan kan huurder tegen gelijke condities een voorkeursrecht uitoefenen.’
Artikel 4.2: ‘Het is aan huurder verboden de gedaante, het uiterlijk of de inrichting van het huurobject te wijzigen of enige verbouwing daarin of daaraan uit te (doen) voeren zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder.’
1.3. In een gesprek op 30 september 2010 heeft eiseres aan gedaagde kenbaar gemaakt de bedrijfsruimte te willen uitbreiden en de bedrijfsruimte (eventueel) te willen kopen. Eiseres heeft dit - onder meer bij brief van 2 november 2010 - schriftelijk aan gedaagde kenbaar gemaakt.
1.4. Op 14 december 2010 heeft een derde, de heer [H.], een bod van € 885.000,00 uitgebracht op de bedrijfsruimte inclusief daarop en daaraan aangebrachte roerende zaken.
1.5. Bij brief van 14 december 2010 heeft gedaagde - onder verwijzing naar artikel 2.7 van de huurovereenkomst - het door [H.] gedane bod ter kennis van eiseres gebracht met de vraag of ook eiseres de bedrijfsruimte wil kopen voor het door [H.] gedane bod van € 885.000,00.
1.6. Eiseres heeft onder meer bij brief van 23 december 2010 laten weten dat zij niet ingaat op het aanbod van gedaagde de bedrijfsruimte te kopen voor een bedrag ad
€ 885.000,00.
De vordering van [eiseres] en de onderbouwing daarvan
2.1. Eiseres vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, gedaagde te veroordelen om uiterlijk binnen zeven dagen na betekening van het vonnis een taxateur aan te wijzen zoals bepaald in artikel 2.6 van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst van 25 januari 2007, gedaagde te veroordelen medewerking te verlenen aan de procedure als in dit artikel is omschreven om te komen tot de vaststelling van de koopsom van de bedrijfsruimte, gedaagde te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 5.000,00 althans een door de voorzieningenrechter te bepalen dwangsom, voor elke dag of deel daarvan, dat gedaagde niet aan het vorenstaande voldoet en gedaagde te veroordelen in de kosten van dit geding.
2.2. Eiseres heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat zij meerdere malen een beroep heeft gedaan op de koopoptie als bedoeld in artikel 2.5 van de huurovereenkomst en dat gedaagde om die reden is gehouden om medewerking te verlenen aan het bepaalde in artikel 2.6 van de huurovereenkomst, in die zin dat gedaagde een taxateur dient te benoemen die een koopprijs dient vast te stellen. Eiseres voert hiertoe onder meer aan dat de koopoptie als bedoeld in artikel 2.5 van de huurovereenkomst blijft bestaan naast het voorkeursrecht van koop als bedoeld in artikel 2.7 en derhalve dat zij – nu zij een beroep heeft gedaan op de koopoptie als bedoeld in artikel 2.5 alvorens de derde persoon het bod van € 885.000,00 had uitgebracht – de koopoptie onafhankelijk van het voorkeursrecht van koop kan uitoefenen. Eiseres stelt dat de opvatting van gedaagde, namelijk dat het eiseres niet meer vrij staat om een beroep te doen op de koopoptie als bedoeld in de artikelen 2.5 en 2.6 nu een derde een bod heeft uitgebracht en eiseres de bedrijfsruimte op grond van artikel 2.7 nog enkel kan kopen voor het door die derde persoon gedane bod van € 885.000,00, niet redelijk is, omdat dit zou betekenen dat gedaagde de mogelijkheid heeft de koopoptie van gedaagde te frustreren door een derde een bod te laten doen. Volgens eiseres kan niet worden gewacht totdat in een bodemprocedure uitspraak is gedaan, nu eiseres minimaal halverwege dit jaar moet weten of zij haar uitbreidingsplannen kan realiseren op de gehuurde locatie en eiseres anders moet uitkijken naar bedrijfsruimte elders.
2.3. Volgens eiseres is er in het onderhavige geval sprake van een opzetje met als doel de verkoopprijs op te drijven, nu gedaagde het verkooptraject jegens derden is gestart nadat eiseres een beroep had gedaan op de koopoptie, de bedrijfsruimte volgens een door een makelaar gedane taxatie maximaal € 795.000,00 waard zou zijn en het door de derde persoon gedane bod van € 885.000,00 ver boven de werkelijke waarde van de bedrijfsruimte ligt. Bovendien is degene die het bod heeft gedaan de schoonzoon van gedaagde die kennelijk de bedrijfsruimte heeft gekocht zonder dat hij het pand ooit heeft gezien.
Het verweer van gedaagde
3.1. Gedaagde voert allereerst als verweer dat eiseres geen spoedeisend belang bij haar vordering heeft. Bovendien voert gedaagde aan dat eiseres tegenover hem tekort is geschoten in de nakoming van artikel 4.2 van de huurovereenkomst, door zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van gedaagde grootscheepse wijzigingen aan de bedrijfsruimte aan te brengen. Gedaagde schort derhalve zijn verplichtingen uit hoofde van de koopoptie - zo deze op hem rusten – op, totdat eiseres de wijzigingen ongedaan heeft gemaakt. Daarnaast stelt gedaagde dat, voor zover de vordering van eiseres niet wordt verhinderd door een tekortschieten van eiseres en daarop gebaseerde opschorting, de vordering van eiseres tot het aanwijzen van een makelaar niet opeisbaar is, omdat de waarde van de bedrijfsruimte pas wordt bepaald per 15 januari 2012 en daarnaast omdat eiseres gedaagde niet in gebreke heeft gesteld.
3.2. Voorts voert gedaagde als verweer dat artikel 2.5 een recht van koop inhoudt en geen zuivere koopoptie, nu bij een dergelijke zuivere koopoptie de koopovereenkomst al tot stand komt bij het inroepen van de koopoptie en dit niet het geval is bij het inroepen van artikel 2.5, nu de huurder - volgens de slotzin van artikel 2.6 - in dat geval alsnog kan besluiten al dan niet tot koop over te gaan. Een andere reden waarom er volgens gedaagde geen sprake is van een zuivere koopoptie maar van een persoonlijk recht van koop is dat partijen – naast artikel 2.5 - in artikel 2.7 zijn overeengekomen dat een derde tot 15 januari 2011 een bod kan doen en de huurder in dat geval tegen gelijke condities een voorkeursrecht kan uitoefenen. Gedaagde stelt dat er tot 15 januari 2011 sprake is van een voorwaardelijk recht op koop, namelijk onder de opschortende voorwaarde dat een derde voor 15 januari 2011 geen bod doet.
3.3. Gedaagde betwist dat er sprake is van een opzetje om de prijs op te drijven. Gedaagde voert hiertoe aan dat het door de derde persoon gedane bod van € 885.000,00 inclusief roerende zaken niet absurd hoog is, nu de bedrijfsruimte is getaxeerd op een bedrag ad € 840.000,00. Voorts voert gedaagde aan dat het niet ter zake doet dat de persoon die het bod heeft gedaan de schoonzoon is van gedaagde. Reeds uit die familierelatie volgt, naar gedaagde stelt, dat het bod zeker niet is uitgebracht zonder dat de bieder het pand kent.
De overwegingen van de voorzieningenrechter
4.1 De voorzieningenrechter is van oordeel dat eiseres voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening. Gelet op de contractuele datum van 15 januari 2011 en het gegeven dat reeds een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen gedaagde en [H.] heeft eiseres er alle belang bij om op korte termijn duidelijkheid te verkrijgen over haar positie met betrekking tot de onroerende zaak waarin zij haar bedrijf uitoefent.
4.2. Centraal in dit geschil staat de vraag naar de verhouding tussen de artikelen 2.5, 2.6 en 2.7 in de huurovereenkomst tussen partijen. Eiseres is, naar de voorzieningenrechter begrijpt,van oordeel dat haar beroep op artikel 2.5 geen ruimte meer biedt voor toepassing van het gestelde in artikel 2.7. Nu zij tijdig voor de in artikel 2.5 genoemde datum te kennen heeft gegeven te willen kopen is in haar optiek gedaagde gehouden mee te werken aan de benoeming van taxateurs die overeenkomstig het bepaalde in artikel 2.6 de koopprijs moeten vaststellen. Of een derde daarna nog voor 15 januari 2011 een bod op de onroerende zaak zou willen uitbrengen is in de ogen van eiseres dan niet meer relevant. Gedaagde verdedigt het standpunt dat er geen vorm van rangorde tussen de genoemde artikelen bestaat zodat ook derden zich tot genoemde datum als geïnteresseerd koper kunnen melden.
4.3 De voorzieningenrechter overweegt dat beide partijen zich beroepen op uitleg van de contractbepalingen. Niet kan worden uitgesloten dat daartoe getuigen zouden moeten worden gehoord, waarvoor binnen het kader van een kort geding slechts beperkte ruimte aanwezig is. In ieder geval kan echter, naar de voorzieningenrechter overweegt, op grond van de tekst van de contractbepalingen worden geconcludeerd dat ten behoeve van eiseres een contractuele mogelijkheid is gecreëerd om haar bij voorrang het eigendom van de onroerende zaak te verschaffen. Daarbij is niet van belang of de weg van artikel 2.5 of 2.7 wordt gevolgd. Het contract voorziet er immers in dat eiseres in beide gevallen een eerste recht van koop heeft. Naar de voorzieningenrechter vooralsnog oordeelt is dan ook slechts voor de bepaling van de koopsom relevant of de weg van artikel 2.5 of die van artikel 2.7 wordt gevolgd.
4.4 De voorzieningenrechter oordeelt dat vooralsnog binnen het beperkte toetsingskader van dit kort geding niet kan worden uitgegaan van de juistheid van het standpunt van eiseres dat nog slechts de prijsbepaling langs de weg van artikel 2.6 kan plaatsvinden indien een beroep door eiseres op artikel 2.5 is gedaan voordat een derde een bod heeft uitgebracht als bedoeld in artikel 2.7. De tekst van de betreffende contractbepalingen geeft geen onderbouwing voor de juistheid van dit standpunt van eiseres. Zowel eiseres (artikel 2.5) als een derde (artikel 2.7) konden contractueel tot 15 januari 2011 te kennen geven het pand te willen kopen. Eiseres had daarbij de zekerheid dat zij als eerste het recht van koop had, zoals gedaagde als verkoper de zekerheid van een zo goed mogelijke prijsbepaling had. De vorderingen van eiseres vinden naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter derhalve onvoldoende basis in de onderhavige contractuele bepalingen zoals die uit de tekst van die bepalingen blijkt. Op die grond zijn die vorderingen dan ook in dit kort geding niet voor toewijzing vatbaar.
4.5 Voor de stelling van eiseres dat de derde-gegadigde, gelet op de familierelatie, geen serieuze partij is, is vooralsnog geen onderbouwing aanwezig. De derde communiceert via de notaris van gedaagde en heeft in handen van de notaris een bankgarantie afgegeven. Vooralsnog gaat de voorzieningenrechter er derhalve vanuit dat niet sprake is van een door eiseres als zodanig genoemd ‘opzetje’.
4.6 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen behoeven de overige stellingen en weren van partijen geen nadere bespreking. Als in het ongelijk gestelde partij moet eiseres de kosten van deze procedure dragen.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. Wijst de vorderingen van eiseres af.
II. Veroordeelt eiseres tot betaling aan gedaagde van de kosten van deze procedure, welke kosten aan die zijde worden begroot op € 258,- aan verschotten en € 816,- aan salaris van de advocaat.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. G.G. Vermeulen, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 maart 2011, in tegenwoordigheid van de griffier.