Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector Civiel
zaaknummer: in de hoofdzaak 103248 HA ZA 09-707
in de vrijwaring 105894 HA ZA 09-1070
datum vonnis: 13 april 2011 (ggv)
Vonnis van de rechtbank Almelo, enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
In de hoofdzaak met nummer 103248 HA ZA 09-707
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Q-Estate B.V.,
gevestigd te Heerenveen,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
verder te noemen Q-Estate,
procesadvocaat mr. E.M.M. van de Loo te Enschede,
behandelend advocaat mr. G.J.M. de Jager te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats],
gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
verder te noemen [gedaagde],
advocaat mr. F. Kolkman te Wierden,
en
In de vrijwaringszaak met nummer 105894 HA ZA 09-1070
[eiser],
wonende te [plaats],
eiser in vrijwaring,
verder te noemen [eiser],
advocaat mr. F. Kolkman te Wierden,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats],
gedaagde in vrijwaring,
verder te noemen [gedaagde],
niet verschenen.
Het procesverloop
De rechtbank verwijst voor het procesverloop naar de weergave daarvan in de tussenvonnissen van 16 september 2009 en 21 juli 2010. Bij laatstgenoemd tussenvonnis is in conventie aan Q-Estate bewijs opgedragen. Vervolgens zijn in enquête aan haar zijde getuigen gehoord op 27 september 2010 en 16 december 2010. Eveneens op 16 december 2010 zijn in contra-enquête getuigen aan de zijde van [gedaagde] gehoord. Van de getuigenverhoren zijn processen-verbaal opgemaakt die zich bij de processtukken bevinden. Vervolgens is door beide partijen nog geconcludeerd na enquête, waarbij zij over en weer aanvullende producties in het geding hebben gebracht. Q-Estate heeft bij akte vervolgens gereageerd op de producties van [gedaagde] en [gedaagde] heeft bij akte gereageerd op de producties van Q-Estate. Bij laatstgenoemde akte is nog een productie in het geding gebracht, op welke productie Q-Estate bij antwoordakte heeft gereageerd. Daarna is bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
Vaststaande feiten en standpunten van partijen
Voor de vaststaande feiten en de standpunten van partijen in zowel de conventie als de reconventie verwijst de rechtbank naar de weergave daarvan in de tussenvonnissen van 16 september 2009 en 21 juli 2010.
De beoordeling
In de hoofdzaak:
In conventie
1.1 Bij tussenvonnis van 21 juli 2010 heeft de rechtbank in overweging 5.3 vastgelegd haar uitgangspunt dat [gedaagde] niet zal hebben voldaan aan zijn mededelingsplicht zoals die mede een basis vindt in het bepaalde in artikel 7:17 BW indien en voorzover hij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bekend was met een door [H] ingestelde dan wel gepretendeerde vordering tot erkenning van een pachtrecht zonder dat hij Q-Estate daarover heeft geïnformeerd. Aan Q-Estate is bij voornoemd tussenvonnis dan ook ten bewijze opgedragen dat [gedaagde] ten tijde van de koopovereenkomst dan wel ten tijde van de levering bekend was met genoemde vordering van [H]. Vooreerst moet thans derhalve worden beoordeeld of Q-Estate dat bewijs al dan niet heeft geleverd.
1.2 Uit de als productie 2 bij inleidende dagvaarding overgelegde notariële akte blijkt dat eigendomsoverdracht van de onderhavige grond door [gedaagde] aan Q-Estate heeft plaatsgevonden op 5 februari 2008. De koopovereenkomst die daaraan is vooraf gegaan (productie 1 bij inleidende dagvaarding) is niet gedateerd. De direct betrokken partijen, de getuige [N] als directeur van Q-Estate en [gedaagde], hebben verklaard dat die overeenkomst ongeveer 5 dagen voorafgaand aan de leveringsakte ([N]) dan wel in januari 2008 niet lang voor de leveringsakte ([gedaagde]) tot stand is gekomen. De rechtbank zal er (dan ook ) vanuit gaan dat de koopovereenkomst in ieder geval in de tweede helft van de maand januari 2008 tussen partijen is gesloten. Beantwoord moet derhalve worden de vraag of [gedaagde] op dat moment wist van de aanspraken van [H] als pachter.
1.3 Door [H] is als getuige omtrent de wetenschap van [gedaagde] als volgt verklaard:
“In mei 2007 hoorde ik dat de grond verkocht was aan de heer [gedaagde]. De heer [P] van LTO heeft namens mij op 25 mei 2007 een brief aan [R] gestuurd en een kopie van deze brief aan de heer [gedaagde] gestuurd. In deze brief staat dat ik geen afstand doe van mijn pachtrecht en dat de grond daarom niet pachtvrij verkocht kan worden.
Op 4 juni 2007 kwam [gedaagde] bij mij thuis om over de brief van 25 mei 2007 te praten. Ik heb hem toen verteld dat ik het niet eens was met de verkoop van de grond, dat ik geen afstand doe van mijn pachtrecht en dat de gevolgen voor hem zelf zijn.
Op 30 juli 2007 heeft [gedaagde] de grond in eigendom gekregen. Daarna heeft Damste Advocaten namens mij brieven gestuurd op 8 november 2007 aan de heer [gedaagde]. Deze brieven gingen over het pachtrecht.
Mijn vrouw heeft op de verjaardag van [R], volgens mij was dit […] 2007, aan [R] pacht betaald voor 2007”.
Door de getuige mevrouw [H] is als volgt verklaard:
“Ik weet dat de heer [H] de grond pacht sinds 1982. Op 4 juni 2007 is de heer [gedaagde] bij ons geweest en heeft hij gesproken met de heer [H]. Ik ben niet bij dit gesprek aanwezig geweest. Ik weet dat in dit gesprek gesproken is over de grond en dat de heer [H] in dit gesprek verteld heeft aan [gedaagde] dat hij de grond huurde en dat hij dit bleef doen.
Ik kan mij de datum van 4 juni 2007 goed herinneren omdat ik zelf op […] jarig ben”.
Door de heer [P], van beroep makelaar/rentmeester, is als volgt verklaard:
“De heer [H] heeft mij ingehuurd om hem te helpen ten aanzien van het pachtrecht dat hij stelde te hebben op de grond.
[H] wilde de grond blijven pachten. In mei 2007 heb ik hierover een brief gestuurd aan de heer [R]. In deze brief heb ik gemeld dat de heer [H] de grond pachtte en heb ik voorgesteld dat de grond alsnog aan [H] in plaats van aan [gedaagde] verkocht zou worden. Een kopie van deze brief heb ik aan de heer [gedaagde] gestuurd.
Op 8 juni 2007 heb ik [gedaagde] gebeld. In dit gesprek heb ik hem verteld dat [H] de grond pachtte en dit bleef doen.
Ik kreeg tijdens het telefoongesprek van 8 juni 2007 het idee dat [gedaagde] wel op de hoogte was van de inhoud van deze brief. De heer [gedaagde] zei in dit gesprek: Ja, [R] is geen kleine jongen meer, ik houd vast aan de koop van de grond. Verder zei hij: ik heb geen boodschap aan [H]”.
De heer [R], de verkoper van de grond aan [gedaagde], heeft als volgt verklaard:
“Ik heb de grond in april/mei 2007 verkocht aan de heer [gedaagde]. De heer [H] maaide toen ongeveer 1 hectare van deze grond 3 à 4 keer per jaar. De grond was sinds 1986 van mij en sindsdien maakte de heer [H] gebruik van deze ene hectare. De heer [H] betaalde mij voor het gebruik van de ene hectare van de grond ongeveer 800 gulden, dus ongeveer € 350,- à € 360,- per jaar. De laatste keer dat hij mij betaald heeft, was eind 2007.
Ik heb in de zomer van 2007 een brief ontvangen van de heer [P]. Hierin stond dat [H] het gebruik van de grond wilde houden. Ik heb toen de heer [P] gebeld en heb hem gezegd dat ik de grond heb verkocht aan de heer [gedaagde].
De heer [H] heeft in de jaren 2007, 2008, 2009 en 2010 het gras van de grond gemaaid”.
Door mevrouw [R] is als volgt verklaard:
“Mijn man, de heer [R], was eigenaar van de grond.
Mijn man heeft de grond ongeveer 3 jaar geleden verkocht aan de heer [gedaagde]. Over deze verkoop heeft een gesprek plaatsgevonden tussen mijn man, ik en de heer [gedaagde]. Mijn man heeft in dit gesprek gezegd dat de heer [H] de grond gebruikte. Ik weet niet meer precies wat hij hierover heeft gezegd. De heer [H] huurde van mijn man een deel van de grond”.
1.4 De rechtbank concludeert uit de hiervoor aangehaalde getuigenverklaringen, zowel afzonderlijk als in samenhang beschouwd, dat [gedaagde] in januari 2008, en derhalve zowel voor het tot stand komen van de koopovereenkomst met Q-Estate, als voor het passeren van de notariële akte, wetenschap had van de aanspraken van [H]. [gedaagde] is daarover niet slechts aangeschreven, doch ook gebeld door de heer [P] van LTO. Dat was in mei en juni 2007. [gedaagde] heeft bovendien op 4 juni 2007 rechtstreeks met [H] over de grond en de aanspraken van [H] gesproken. In november 2007 is hij bovendien over de aanspraken van [H] aangeschreven door de toenmalige advocaat van [H]. Ook mevrouw [R] heeft verklaard dat haar echtgenoot, de heer [R], ten tijde van de verkoop van de grond aan [gedaagde] onder meer aan laatstgenoemde heeft gemeld dat [H] de grond gebruikte.
1.5 De rechtbank heeft er kennis van genomen dat de heer [gedaagde], zelf als getuige gehoord, ontkent dat hij is gebeld door de heer [P], dat hij een brief heeft ontvangen van de heer [P], dat hij ooit met [H] heeft gesproken over het door laatstgenoemde gestelde pachtrecht en dat hij ooit een brief heeft ontvangen van Damste Advocaten namens [H]. Tegenover deze ontkenningen door [gedaagde] staan de verklaringen van de diverse getuigen zoals die in dit vonnis zijn aangehaald. De rechtbank acht de verklaringen van die getuigen genoegzaam en gedetailleerd genoeg om van de juistheid daarvan uit te gaan. De rechtbank merkt op dat onder meer opvalt dat de heer [R] onderschrijft dat hij in de zomer van 2007 een brief heeft ontvangen van de heer [P] en dat hij [P] heeft verteld dat de grond al verkocht zou zijn aan [gedaagde]. De rechtbank acht dan ook aannemelijk de verklaring van de heer [P] dat hij vervolgens contact heeft gehad met [gedaagde].
2.1 De rechtbank laat onbesproken de verklaring van de partijgetuige [N], nu de rechtbank het bewijs op grond van andere verklaringen reeds geleverd acht. De verklaring van de getuige [K] heeft met name betrekking op de periode nadat de eigendomsoverdracht van de grond reeds had plaatsgevonden, zodat die verklaring niet de kern van de bewijsopdracht raakt.
2.2 Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, concludeert de rechtbank dat door Q-Estate is bewezen dat [gedaagde] wist van de aanspraken van [H] met betrekking tot de grond op het moment dat hij in januari 2008 de koopovereenkomst met Q-Estate sloot en op 5 februari 2008 toetrad tot de notariële akte van eigendomsoverdracht. In deze procedure staat vast dat [gedaagde] Q-Estate onkundig heeft gelaten van de door [H] gepretendeerde pachtrechten. Zoals de rechtbank in overweging 5.3 van het tussenvonnis van 21 juli 2010 reeds heeft vastgelegd is zij dan ook van oordeel dat [gedaagde] aldus niet heeft voldaan aan zijn mededelingsplicht zoals die mede een basis vindt in het bepaalde in artikel 7:17 BW.
2.3 In het tussenvonnis van 21 juli 2010 heeft de rechtbank onder 1.2 en 1.3 de belangrijkste ten deze relevante bepalingen geciteerd uit de koopovereenkomst en de notariële akte. Door middel van de koopovereenkomst heeft [gedaagde] verklaard dat de onderhavige grond niet is onderworpen aan inkortingen, ontbindingen, beslagen of rechten van hypotheek, beperkte rechten, kwalitatieve verplichtingen en niet belast is met andere bijzondere belastingen of beperkingen. In de notariële akte is vastgelegd dat [gedaagde] garandeert dat het verkochte niet in gebruik is bij derden.
2.4 Door de rechtbank wordt mitsdien vastgesteld dat [gedaagde] zich heeft verbonden om aan Q-Estate grond te leveren zonder beperking ten gevolge van door derden ingeroepen rechten. [gedaagde] is die verplichting niet nagekomen. De rechtbank oordeelt dat het daarbij niet van belang is of uiteindelijk in rechte zal komen vast te staan of [H] al dan niet terecht aanspraak maakt op een pachtrecht. Nu [gedaagde] wist dat die aanspraak van [H] bestaat en hij die informatie niet aan Q-Estate heeft verschaft, heeft hij Q-Estate de mogelijkheid ontnomen om een juiste inschatting te maken van haar positie en haar risico’s door tot de koopovereenkomst toe te treden. Door de aanspraken van [H] stond het Q-Estate niet vrij om de grond desgewenst op haar beurt weer te verhandelen zonder melding te maken van de aanspraken van [H], terwijl Q-Estate geconfronteerd is geworden met een actie in rechte tegen haar door [H] met betrekking tot het gepretendeerde pachtrecht.
2.5 De rechtbank oordeelt dat de door [gedaagde] aan Q-Estate geleverde zaak dan ook niet beantwoordt aan de overeenkomst tussen partijen als bedoeld in artikel 7:17 lid 1 en lid 2 BW.
3.1 Door Q-Estate is primair gevorderd de ontbinding van haar koopovereenkomst met [gedaagde]. Beoordeeld moet dan ook worden of de tekortkoming van [gedaagde] een ontbinding rechtvaardigt, zoals bedoeld in het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW. De rechtbank oordeelt dat die ontbinding, gelet op de aard van de verzwijging door [gedaagde], het belang dat Q-Estate, als belegger/projectontwikkelaar bij de informatie had en het feit dat Q-Estate inmiddels meer dan 3 jaar na eigendomsverkrijging nog niet zonder belemmering over haar eigendom kan beschikken, door de feiten gerechtvaardigd wordt. De rechtbank zal dan ook de primaire vordering van Q-Estate, strekkende tot ontbinding van de koopovereenkomst en de daaruit voortvloeiende terugbetaling van de koopsom ad € 199.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 5 februari 2008, dit alles met de verplichting van Q-Estate tot teruglevering van het perceel grond aan [gedaagde], toewijzen. Hetgeen Q-Estate met betrekking tot haar subsidiaire vordering heeft gesteld en overwogen, behoeft derhalve geen nadere bespreking.
3.2 Q-Estate stelt daarenboven dat zij door de nalatigheid van [gedaagde] schade heeft geleden, die zij stelt op € 15.000,- in hoofdsom. Tot aan de getuigenverhoren heeft Q-Estate in deze procedure gevorderd de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van genoemd schadebedrag vermeerderd met rente. Eerst bij conclusie na enquête heeft Q-Estate aan de rechtbank gevraagd om eerst een oordeel over de ontbinding van de koopovereenkomst uit te spreken en vervolgens in een later vonnis te komen tot een beoordeling van de vordering tot schadevergoeding. [gedaagde] heeft zich tegen deze gang van zaken gemotiveerd verzet. De rechtbank volgt [gedaagde] daarin. Door Q-Estate is weliswaar een schadesom van € 15.000,- gevorderd, doch die schadesom is door Q-Estate op geen enkel moment in deze procedure inzichtelijk gemaakt. Q-Estate heeft slechts volstaan met een algemene omschrijving van de factoren die schadeveroorzakend zijn, maar waarom die diverse factoren hebben geleid tot het gevorderde schadebedrag van € 15.000,- is onduidelijk gebleven. Door Q-Estate is overigens niet middels eiswijziging gevraagd om die schade alsnog middels een schadestaatprocedure te doen vaststellen. De rechtbank oordeelt dat Q-Estate alle ruimte en mogelijkheden heeft gehad om haar schadevordering in deze procedure te concretiseren. Nu zij dat heeft nagelaten, oordeelt de rechtbank dat de schadevordering te onbepaald is en voldoende onderbouwing mist, zodat die vordering niet voor toewijzing vatbaar is.
3.3 Toewijsbaar zijn de gevorderde buitengerechtelijke kosten conform het tarief van het rapport Voorwerk II, nu de rechtbank aannemelijk acht dat Q-Estate zodanige kosten heeft gemaakt. Eveneens wijst de rechtbank toe de gevorderde beslagkosten, de proceskosten en de nakosten, laatstgenoemde sommen binnen de beperking als hierna in het dictum van dit vonnis te omschrijven.
3.4 Als grotendeels in het ongelijk gestelde partij, dient [gedaagde] de kosten van de procedure in conventie te dragen.
In reconventie
4.1 [gedaagde] vordert in reconventie de opheffing van de door Q-Estate gelegde beslagen. Gelet op de veroordeling van [gedaagde] in conventie, is voor toewijzing voor de vordering in reconventie geen grond aanwezig.
4.2 De vordering in reconventie wordt derhalve afgewezen met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure in reconventie op de wijze als hierna in het dictum te omschrijven.
In de vrijwaringszaak:
5.1 [eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om aan hem te betalen al datgene waartoe hij als gedaagde in de hoofdzaak ten behoeve van Q-Estate mocht worden veroordeeld, te vermeerderen met rente en kosten. Hij stelt daartoe dat hij op 31 juli 2007 van [gedaagde] het perceel onder dezelfde voorwaarden heeft gekocht als waaronder hij het perceel heeft verkocht aan Q-Estate. [gedaagde] heeft hem, [eiser], uitdrukkelijk bevestigd dat het perceel vrij is van gebruik door derden.
5.2 [gedaagde] is niet verschenen in de vrijwaringsprocedure en heeft derhalve daarin geen verweer gevoerd.
5.3 De vordering van [eiser] acht de rechtbank niet onrechtmatig of kennelijk ongegrond. Die vordering is dan ook voor toewijzing vatbaar, behoudens voorzover [eiser] ook vordert de veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure in de hoofdzaak. De feitelijke en juridische opstelling van [eiser] jegens Q-Estate in de hoofdzaak, kan niet aan [gedaagde] worden tegengeworpen. Ook immers als [gedaagde], zoals [eiser] onweersproken in de vrijwaringsprocedure stelt, niet aan hem, [eiser], heeft meegedeeld dat [H] pachtrechten pretendeerde, dan nog heeft [eiser] er zelfstandig voor gekozen om, toen hij wist van die aanspraken van [H], daarvan Q-Estate onkundig te laten. De rechtbank zal dan ook in de vrijwaringsprocedure [gedaagde] uitsluitend veroordelen in de kosten van die vrijwaringsprocedure.
De beslissing
De rechtbank:
In de hoofdzaak:
In conventie:
I. Ontbindt de koopovereenkomst tussen Q-Estate als koper en [gedaagde] als verkoper ten aanzien van het perceel, kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie [..], nummer […], groot 1.59.50 ha.
II. Veroordeelt [gedaagde] om aan Q-Estate tegen behoorlijk bewijs van kwijting terug te betalen de koopsom ad € 199.000,-, zulks vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 5 februari 2008 tot aan de dag der algehele voldoening, en dit alles onder gehoudenheid van Q-Estate tot teruglevering van voormeld perceel aan [gedaagde] op eerste vordering van [gedaagde] en onder de bepaling dat de kosten van die teruglevering voor rekening van [gedaagde] zijn.
III. Veroordeelt [gedaagde] om aan Q-Estate tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de buitengerechtelijke kosten conform het gestelde in het rapport Voorwerk II, welke kosten ten deze omvatten 2 punten van het toepasselijke liquidatietarief, zijnde € 4.000,-.
IV. Veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Q-Estate van de kosten van deze procedure, welke kosten aan de zijde van Q-Estate worden berekend op een bedrag van € 5.115,66 aan verschotten (griffierecht, dagvaardingskosten, beslagkosten en getuigentaxe) en op een bedrag van € 11.452,- aan salaris van de advocaat (kosten incident en geliquideerde kosten op basis van tarief VI tot een omvang van 5,5 punten x € 2.000,-).
V. Veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Q-Estate van de wettelijke rente over de voornoemde proceskosten, evenwel uitsluitend indien en voorzover betaling van die kosten binnen een termijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis niet zou hebben plaatsgevonden. De wettelijke rente is dan verschuldigd vanaf het moment dat die termijn is verstreken.
VI. Veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Q-Estate van de nakosten van deze procedure, ten bedrage van respectievelijk € 131,- zonder betekening en € 199,- ingeval van betekening, doch zulks uitsluitend indien en voorzover [gedaagde] niet binnen een termijn van veertien dagen na betekening aan dit vonnis heeft voldaan.
VII. Wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
VIII. Verklaart dit vonnis met betrekking tot de veroordelingen II. t/m VI. uitvoerbaar bij voorraad.
In reconventie:
IX. Wijst af de vorderingen van [gedaagde].
X. Veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Q-Estate van de kosten van de procedure in reconventie, welke kosten aan de zijde van Q-Estate worden bepaald op € 452,- aan salaris van de advocaat.
In de vrijwaringsprocedure:
I. Veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen al datgene waartoe [eiser] in de hoofdzaak in conventie is veroordeeld onder II.
II. Veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de vrijwaringsprocedure aan de zijde van [eiser], die aan zijn zijde worden begroot op € 90,98 aan verschotten (dagvaardingskosten) en € 2.452,- aan kosten van de advocaat (kosten incident en 1 punt ad € 2.000,- conform tarief VI.). .
III. Veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente over voornoemde proceskosten, doch zulks uitsluitend indien en voorzover een termijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis is verstreken zonder dat betaling heeft plaatsgevonden. De wettelijke rente is dan vanaf het moment van het verstrijken van deze termijn verschuldigd.
IV. Veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van de nakosten ten bedrage van respectievelijk € 131,- zonder betekening en € 199,- ingeval van betekening, zulks uitsluitend indien en voorzover [gedaagde] niet binnen een termijn van veertien dagen na betekening aan dit vonnis heeft voldaan.
V. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
VI. Wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. G.G. Vermeulen en op woensdag 13 april 2011 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.