Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 121198 / KG ZA 11-125
datum vonnis: 30 juni 2011 (ps)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
1. [eiser 1],
wonende te [plaats],
verder te noemen: [eiser 1],
2. [eiser 2]
gevestigd te [plaats],
verder te noemen: [eiser 2],
eisers,
verder samen te noemen [eisers],
advocaat: mr. H. Holland te Enschede,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats],
gedaagde,
verder te noemen: [gedaagde],
advocaat: mr. J.M. de Haaij Stekelenburg Donker te Groningen.
Het procesverloop
[eisers] hebben gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
De zaak is behandeld ter terechtzitting van 23 juni 2011.
Ter zitting zijn verschenen:
- [eiser 1], vergezeld door mr. Holland;
- mr. De Haaij Stekelenburg Donker, namens [gedaagde];
- mr. [X], gevolmachtigde van [gedaagde].
De standpunten zijn toegelicht.
[eisers] hebben ter zitting bij akte de eis vermeerderd.
Het vonnis is bepaald op heden.
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
Vaststaande feiten
1.1 In deze zaak staat het navolgende vast.
1.2 [gedaagde] is eigenaresse van de onroerende zaak aan de [adres] en [plaats](verder: de woning).
1.3 [gedaagde] heeft de woning te koop aangeboden via [X] Makelaars te [plaats]. De vraagprijs bedroeg € 599.000,- k.k.
De vordering van [eisers] en de -zakelijk weergegeven- toelichting daarop:
2.1 [eisers] hebben gevorderd bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- [gedaagde] te veroordelen om binnen 48 uur na betekening van het vonnis over te gaan tot ondertekening van de voorliggende koopovereenkomst tussen [gedaagde] als verkoper en [eisers] als kopers, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft;
- [gedaagde] te veroordelen te gehengen en gedogen dat [eisers] als leveringsdatum als bedoeld in artikel 3 van de overeenkomst 1 november 2011 hanteert, alsmede dat de termijnen in artikel 21 eveneens met drie maanden opschuiven;
- althans een voorziening te treffen als de voorzieningenrechter juist acht;
- [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding, alsmede [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de nakosten tot een bedrag van € 131,-, dan wel indien betekening van het vonnis plaatsvindt tot een bedrag van € 199,-, waarbij betaling van € 131,- respectievelijk € 199,- dient te geschieden binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis respectievelijk binnen 14 dagen na dagtekening van de betekening, bij gebreke waarvan [gedaagde] ook over deze nakosten de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW verschuldigd zal worden.
2.2 [eisers] hebben daartoe gesteld dat zij een bod hebben gedaan op de woning, welk bod werd afgewezen. Vervolgens hebben [eisers] het bod verhoogd tot € 560.000,- k.k. Dit bod is op of omstreeks 18 april 2011 aanvaard door [gedaagde]. Voorts hebben [eisers] gesteld dat partijen overeenstemming hebben bereikt over partijen, het onderwerp van de overeenkomst, de prijs en de datum van levering. Over de essentialia van de overeenkomst is derhalve overeenstemming bereikt en de koopovereenkomst is tot stand gekomen. De makelaar heeft [eisers] mondeling gefeliciteerd met de aankoop en de woning als verkocht geafficheerd.
2.3 Enkele weken nadat de makelaar de koopovereenkomst aan [gedaagde] had verzonden, heeft [gedaagde] aan de makelaar te kennen gegeven niet tot ondertekening over te zullen gaan. Ook na sommatie heeft [gedaagde] geweigerd de koopovereenkomst te ondertekenen. Nu een perfecte overeenkomst tot stand is gekomen, is [gedaagde] gehouden tot ondertekening van de overeenkomst over te gaan, welke ondertekening op haar beurt leidt tot de verplichting van [gedaagde] om te verschijnen ten kantore van de notaris teneinde te komen tot transport van de leveringsakte en daarmede tot eigendomsoverdracht.
2.4 Voorts hebben [eisers] gesteld dat ten tijde van de onderhandelingen nog niet vaststond of [eiser 1] de woning in privé kon kopen. Bepalend daarvoor is met name of [eiser 1] zijn huidige woning tegen een acceptabele prijs kan verkopen. Teneinde de kans op privébewoning door [eiser 1] te begroten is bedongen dat tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de leveringsdatum minimaal drie maanden zou zijn gelegen. Indien [eiser 1] de woning niet privé zou kunnen kopen, zou [eiser 2] de woning kopen en het perceel kunnen gaan herontwikkelen, tenzij [eiser 1] binnen zes maanden na de leveringsdatum alsnog de woning in privé zou kunnen kopen van [eiser 2] aangezien [eiser 2] dan de woning belastingvrij via een abc-constructie aan [eiser 1] zal verkopen. Het is de bedoeling van [eiser 1] geweest om in totaal negen maanden de tijd te hebben om te proberen zijn huidige woning te verkopen. Door de weigering van [gedaagde] om de overeenkomst te ondertekenen, is onzekerheid ontstaan waardoor [eiser 1] niet door kan gaan met de verkoop van zijn huidige woning en vertraging heeft opgelopen. Derhalve hebben [eisers] gevorderd [gedaagde] te veroordelen om te gehengen en gedogen dat als leveringsdatum
1 november 2011 wordt gelezen, alsmede dat de in artikel 21 genoemde data met drie maanden verschuiven.
2.5 [eisers] hebben zich voorts op het standpunt gesteld dat artikel 7:2 Burgerlijk Wetboek (BW) niet van toepassing is, aangezien de overeenkomst is gesloten door [eiser 1] en/of [eiser 2]. Artikel 7:2 BW beoogt bescherming te verlenen aan de voorzichtige en ondeskundige consument-koper en niet indien de koper geen pure consument is of indien de koper deskundig is. [eiser 2] heeft gehandeld ten behoeve van een beroep of bedrijf. [eiser 1] is directeur van een aantal vennootschappen die zich bezighouden met projectontwikkeling en aanneming van werk.
2.6 Ter zitting hebben [eisers] een vermeerdering van eis ingediend, inhoudende dat de rechtbank [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van buitengerechtelijke kosten conform het rapport Voorwerk II.
Het -zakelijk en voor zover relevant weergegeven- verweer van [gedaagde]:
3.1 [gedaagde] heeft verweer gevoerd en geconcludeerd [eisers] niet-ontvankelijk te verklaren in hun vorderingen, althans de vorderingen af te wijzen als zijnde ongegrond en niet bewezen, met veroordeling van [eisers] in de kosten van dit geding.
3.2 [gedaagde] heeft zich allereerst op het standpunt gesteld dat geen overeenkomst tot stand is gekomen, noch wilsovereenstemming is bereikt. Geen enkele van de in de concept-koopovereenkomst vermelde bedingen met inbegrip van de aanvullende bedingen is met [gedaagde] besproken, laat staan dat daar wilsovereenstemming over bestond. Dit geldt in het bijzonder voor de gepretendeerde overeenstemming over de tijd en wijze en termijn van levering in de vorm van een abc-constructie. Over de essentialia van de overeenkomst is dan ook geen overeenstemming bereikt. [gedaagde] heeft evenmin het bod van [eisers] aanvaard.
3.3 Voorts heeft [gedaagde] gesteld dat [eiser 2] geen partij is. [gedaagde] is niet bekend met [eiser 2], noch is het haar bekend dat [eiser 1] namens [eiser 2] dan wel samen met [eiser 2] zou zijn opgetreden. De makelaar heeft [gedaagde] nimmer meegedeeld dat [eiser 2] een belangstellende of potentiële koper zou kunnen zijn noch dat [eiser 2] een bod zou hebben uitgebracht.
3.4 Voor zover er sprake zou zijn van wilsovereenstemming, is niet voldaan aan de vereisten voor de totstandkoming van een geldige koopovereenkomst. Niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 Burgerlijk Wetboek (BW), zodat de overeenkomst nietig is op grond van artikel 3:39 BW. [gedaagde] meent dat zij als particuliere, kwetsbare verkoper handelend in een kopersmarkt de werking van artikel 7:2 BW kan inroepen.
3.5 [gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen de vermeerdering van eis.
De overwegingen van de voorzieningenrechter
4.1 Naar het oordeel van de voorzieningenrechter hebben [eisers] voldoende aannemelijk gemaakt spoedeisend belang te hebben bij het gevorderde, zodat over gegaan kan worden tot de materiële beoordeling. Overigens heeft [gedaagde] ook geen verweer gevoerd ter zake het spoedeisend belang.
4.2 De voorzieningenrechter weigert de door [eisers] ter zitting ingediende wijziging van eis wegens strijd met de goede procesorde.
4.3 De voorzieningenrechter is van oordeel dat de onderhavige rechtsvragen niet geschikt zijn om in kort geding te worden beslist. Daartoe overweegt de voorzieningenrechter als volgt.
4.4 In het kader van de onderhavige procedure is onvoldoende duidelijk geworden of er wilsovereenstemming is bereikt tussen [eiser 1] en [eiser 2] enerzijds en [gedaagde] anderzijds. [eisers] hebben immers alleen een emailbericht van [eiser 1] aan de makelaar d.d. 18 april 2011 overgelegd, waarin [eiser 1] de aankoop bevestigt. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is deze email onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagde] dan wel de makelaar het bod van [eisers] (rechtsgeldig) heeft aanvaard. Daarnaast is onvoldoende duidelijk geworden of partijen overeenstemming hebben bereikt over de overige essentialia van de overeenkomst, in het bijzonder de betrokken partijen en de leveringstermijn. Mogelijkerwijs kunnen [eisers] dit wel aantonen met behulp van bewijsmiddelen, doch de onderhavige kort geding procedure leent zich niet voor verdere bewijsvoering.
4.5 De vordering van [eisers] heeft een dermate vergaande strekking dat deze in het kader van een kort geding uitsluitend kan worden toegewezen indien er met grote mate van waarschijnlijkheid van kan worden uitgegaan dat de rechter in de bodemprocedure eveneens tot toewijzing zal beslissen.
4.6 Uit de dagvaarding en hetgeen ter zitting door beide partijen is verklaard, kan de voorzieningenrechter niet anders dan concluderen dat de gang van zaken rondom de beweerde wijze van verkoop van de woning zo onduidelijk is en de gevolgen voor [gedaagde] zo ingrijpend zijn, dat de vorderingen van [eisers] niet in kort geding kunnen worden toegewezen. Dit alles staat nog los van de discussie rondom artikel 7:2 Burgerlijk Wetboek en de vraag of er sprake is van consumentenkoop.
4.7 De voorzieningenrechter zal [eisers] veroordelen in de kosten van dit geding.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. wijst de vorderingen van [eisers] af;
II. veroordeelt [eisers] in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 258,- aan verschotten en € 527,- aan salaris van de advocaat.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. M.M. Verhoeven, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 juni 2011, in tegenwoordigheid van de griffier.