Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
Zaaknummer/rolnummer: 122042 KG ZA 11-157
Vonnis in kort geding van 3 oktober 2011
inzake:
[eiser],
wonende te [plaats],
eiser,
verder te noemen: [eiser],
advocaat mr. J. Schutrups te Enschede,
tegen
[gedaagde].,
gevestigd te [plaats],
gedaagde,
verder te noemen: [gedaagde],
advocaat mr. C.R. van Breevoort te Nijmegen.
1. Procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
• de dagvaarding met producties;
• de door [gedaagde] ingediende producties;
• de mondelinge behandeling, alwaar zijn verschenen [eiser], bijgestaan door mr. Schutrups en [S] en [S], bijgestaan door mr. Van Breevoort;
• de pleitnota van [gedaagde];
• de aantekeningen van de griffier.
1.2 Het vonnis wordt heden bij vervroeging uitgesproken..
2. Feiten
2.1 Bij de beoordeling van dit geschil wordt uitgegaan van de hierna opgesomde feiten. Deze worden voorshands als vaststaand beschouwd omdat zij door één van partijen zijn gesteld en door de andere partij zijn erkend dan wel niet of onvoldoende zijn bestreden.
2.2 Door [eiser], de heer [Z] -verder te noemen [Z]- en de heer [S], namens [S] en [gedaagde], zijn op 11 augustus 2003 een aantal intenties op papier gezet, met betrekking tot de ontwikkeling en realisering van een appartementencomplex door [gedaagde] op een perceel grond van [eiser] (productie 2 bij dagvaarding), welke overeenkomst op 16 september 2003 is getekend. In punt 4 van de overeenkomst is bepaald dat [Z] bedrijfsruimte huurt van [eiser], waarbij in punt 5 van de overeenkomst is bepaald dat [gedaagde] bedrijfsruimte huurt van [Z], beide voor een huurprijs van € 3.500,-- exclusief BTW per maand. In punt 24 van de overeenkomst is opgenomen dat de huurbetalingen te verrekenen zijn met voorschotten op de grondopbrengst.
2.3 Door [eiser] en [gedaagde] is op 22 januari 2004 een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek (BW) getekend met betrekking tot 250 m² van de bedrijfsruimte op de begane grond, plus 9 parkeerplaatsen gelegen te [plaats] aan de [adres], kadastraal bekend als [plaats], sectie […]nr.[…..], waarbij [eiser] als verhuurder en [gedaagde] als huurder optreedt. [Z] wordt in deze overeenkomst niet genoemd.
2.4 De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande 1 januari 2004 en lopende t/m 31 december 2008. Vervolgens is de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, hierna ook: de Voorwaarden, van toepassing.
2.5 Partijen zijn bij aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs van € 3.500,00 per maand overeengekomen. In onderling overleg is de huurprijs met ingang van 1 juni 2006 verhoogd naar € 4.000,00.
2.6 Op 27 januari 2004 heeft [gedaagde] een bedrag van € 21.000,00 overgemaakt, met als betalingskenmerk: “waarborgsom”.
2.7 In het jaar 2004 heeft [gedaagde] middels diverse betalingen een totaalbedrag van € 42.000,00 aan [eiser] overgemaakt. [gedaagde] vermeldt diverse betalingskenmerken als: “huur januari, febr./mrt, april, mei 2004”, “voorschot juni 2004”, “aanbetaling juli 2004” en “aanbetaling op huur”.
2.8 Op 25 mei 2004 heeft [gedaagde] een bedrag van € 2.000,00 aan [eiser] overgemaakt, met betalingskenmerk: “voorschot”.
2.9 Op 11 juni 2004 heeft [gedaagde] een bedrag van € 21.000,00 aan [eiser] overgemaakt, met betalingskenmerk: “betaling”.
2.10 In het jaar 2005 heeft [gedaagde] een 12-tal bedragen van elk € 3.500,00 overgemaakt aan [eiser], met betalingskenmerk: “aanbetaling op huur”.
2.11 Op 8 maart 2005 heeft [gedaagde] een bedrag van € 15.000,00 aan [eiser] overgemaakt, met betalingskenmerk: “extra aanbetaling op huur”.
2.12 In het jaar 2006 heeft [gedaagde] een 5-tal bedragen van elk € 3.500,00 en een
7- tal bedragen van elk € 4.000,00 aan [eiser] overgemaakt, met betalingskenmerk: “aanbetaling op huur”.
2.13 In de jaren 2007 – 2010 heeft [gedaagde] jaarlijks een totaalbedrag van € 48.000,00 aan [eiser] overgemaakt, middels maandelijkse betalingen van € 4.000,00 en met betalingskenmerk: “aanbetaling [op] huur”.
2.14 In de periode van januari 2011 tot en met mei 2011 heeft [gedaagde] maandelijks een bedrag van € 4.000,00 aan [eiser] overgemaakt, met betalingskenmerk: “aanbetaling januari 2011, aanbetaling huur februari 2011,aanbetaling maart 2011, april 2011, aanbetaling mei”.
2.15 Bij aangetekende brief d.d. 27 juni 2011 heeft de raadsman van [gedaagde], voor zover tussen partijen een huurovereenkomst mocht bestaan, de huurovereenkomst tussen partijen opgezegd per 31 juli 2012, welke opzegging door [eiser] is geaccepteerd.
3. Geschil
3.1 [eiser] vordert [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag groot € 14.781,81, vermeerderd met de wettelijke rente over € 12.000,00 vanaf 1 september 2011 en voorts vermeerderd met de contractuele boete van € 300,00 per kalendermaand over iedere huurtermijn tot aan de dag der algehele voldoening. [eiser] legt aan zijn vordering de hiervoor onder 2.3 tot en met 2.5 genoemde huurovereenkomst ten grondslag en stelt dat [gedaagde] een huurachterstand heeft opgelopen van € 12.000,00, berekend tot en met de maand augustus 2011. Naast genoemde huurachterstand vordert [eiser] de op grond van artikel 18.2 van de Voorwaarden verschuldigde boete, welke tot en met de maand augustus 2011 € 1.800,00 bedraagt. [eiser] maakt voorts aanspraak op een bedrag van € 77,81 aan tot 31 augustus 2011 verschenen wettelijke rente en een bedrag van € 904,00 aan buitengerechtelijke kosten. [eiser] vordert verder [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag groot € 4.000,-- per maand vanaf 1 september 2011 tot aan de dag van rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst, te weten 31 juli 2012 en veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.
3.2 [gedaagde] betwist de vordering en concludeert tot afwijzing daarvan. Primair stelt zij zich op het standpunt dat tussen partijen geen huurovereenkomst tot stand is gekomen, althans dat van enige intentie om een daadwerkelijke huurovereenkomst tussen partijen te laten ontstaan geen sprake is geweest. Het tussen partijen getekende huurcontract fungeerde enkel als ‘fiscale dekmantel’ voor de voorschotten die [gedaagde] aan [eiser] sinds januari 2004 tot en met mei 2011 elke maand heeft betaald. Deze voorschotten mag [gedaagde] verrekenen met de uiteindelijk aan [eiser] toekomende prijs voor zijn grond, waarvoor partijen op 11 augustus 2003 een intentieovereenkomst hebben gesloten.
Subsidiair stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat zij volledig aan haar huurbetalingsverplichting uit hoofde van de door [eiser] gestelde huurovereenkomst heeft voldaan.
[gedaagde] stelt zich voorts op het standpunt dat de vordering van [eiser] niet spoedeisend is en dat zij een aanzienlijk restitutierisico loopt wanneer de vordering aan [eiser] zou worden toegewezen.
4. Beoordeling
4.1 De voorzieningenrechter acht de vordering van [eiser] in voldoende mate spoedeisend. In de visie van [eiser] heeft hij recht op een bedrag van € 12.000,00 aan achterstallige huurpenningen, welke aanspraak door [gedaagde] uitdrukkelijk wordt bestreden. Nu tevens gebleken is dat [gedaagde] evenmin voornemens is toekomstige huurpenningen te voldoen, kan van [eiser] niet worden verwacht dat hij een oordeel hierover van de bodemrechter afwacht. Het spoedeisend belang is hiermee gegeven.
Een restitutierisico acht de voorzieningenrechter evenmin aanwezig. [eiser] heeft een aanzienlijk stuk grond in [plaats] in eigendom. Voor zover een restitutiebetaling al aan de orde is, kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter uit de verkoopopbrengst van genoemd stuk grond genoemde betaling worden voldaan.
4.2 Door [gedaagde] is niet betwist dat sprake is van een door haar en [eiser] ondertekende huurovereenkomst, met betrekking tot een bedrijfsruimte te [plaats], maar is gesteld dat van enige intentie om een daadwerkelijke huurverhouding tussen partijen te laten ontstaan geen sprake is geweest. [gedaagde] heeft in dat kader gesteld dat zij thans niet in staat is het bewijs van de door haar gestelde ‘fiscale dekmantel’ te leveren. [gedaagde] heeft, naar het oordeel van de voorzieningenrechter, in deze kwestie onvoldoende concrete feiten en omstandigheden naar voren gebracht, die haar verweer, dat er geen huurovereenkomst tot stand is gekomen, aannemelijk maken.
De in het geding gebrachte huurovereenkomst, in samenhang bezien met de door [gedaagde] betaalde bedragen, met als betalingskenmerk veelal het woord “huur”, brengt de voorzieningenrechter tot de voorlopige conclusie dat tussen partijen een rechtsgeldige huurovereenkomst tot stand is gekomen. Dit klemt temeer nu [gedaagde] heeft erkend dat de bedrijfsruimte door haar, met toestemming van [eiser], is onderverhuurd aan een derde. Dat de door haar uit dien hoofde geïnde huurpenningen lager zijn dan de door haar aan [eiser] betaalde bedragen, doet daaraan niet af.
Een en ander betekent dat het primaire verweer van [gedaagde], dat tussen partijen geen rechtsgeldige huurovereenkomst tot stand is gekomen, zal worden verworpen.
4.3 [gedaagde] heeft diverse rekeningafschriften rekening-courant in het geding gebracht. Zoals hiervoor onder 2.6 tot en met 2.14 aangegeven heeft [eiser] in de periode van 1 januari 2004 tot en met mei 2011 van [gedaagde] een totaalbedrag van € 400.500,00 betaald gekregen. Met uitzondering van een tweetal betalingen, zie hiervoor onder 2.8 en 2.9, hebben alle betalingen een link naar huur. Desgevraagd door de voorzieningenrechter heeft [eiser] geen deugdelijke verklaring kunnen geven waarop de door [gedaagde] verrichte betalingen van 25 mei 2004 ad € 2.000,00 [2.8] en 11 juni 2004 ad € 21.000,00 [2.9], naast huur betrekking zouden kunnen hebben. Een en ander is voor de voorzieningenrechter aanleiding voornoemde betalingen vooralsnog te scharen onder de noemer van “betaalde huurpenningen”.
4.4 Wanneer men de verschuldigde huurpenningen vanaf aanvang huurovereenkomst tot einde huurovereenkomst, te weten 31 juli 2012, kapitaliseert, kan [eiser] aanspraak maken op een totaalbedrag aan huurpenningen groot € 397.500,00. [gedaagde] heeft reeds, met inbegrip van de waarborgsom, meer betaald dan waarop [eiser] uit hoofde van de huurovereenkomst aanspraak kan maken. Indien men de betaling van de waarborgsom buiten beschouwing laat, heeft [gedaagde] per heden reeds het volledige bedrag betaald, waarop [eiser] uit hoofde van de huurovereenkomst per 31 juli 2012 aanspraak kan maken.
Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de vordering van [eiser] dient te worden afgewezen.
4.5 [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
5. Rechtdoende
5.1 Wijst de vordering af.
5.2 Veroordeelt [eiser] in de kosten van dit geding tot op heden aan de zijde van [gedaagde] gevallen en begroot op € 560,-- aan verschotten en € 816,-- aan salaris advocaat.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. M.M. Lorist, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van maandag 3 oktober 2011 in aanwezigheid van de griffier.