Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 123773 / KG ZA 11-214
datum vonnis: 9 november 2011 (ps)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats],
eiseres,
verder te noemen: [eiseres],
advocaat: mr. J. Schutrups te Enschede,
tegen
besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] ,
gevestigd te [vestigingsplaats]
gedaagde,
verder te noemen: [gedaagde],
advocaat: mr. P.P. Otte te Castricum.
Het procesverloop
[Eseres] heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
[Gedaagde] heeft op 28 oktober 2011 producties in het geding gebracht.
Op 31 oktober 2011 heeft [eiseres] producties in het geding gebracht.
[gedaagde] heeft op 31 oktober 2011 een voorwaardelijke reconventionele vordering ingediend.
De zaak is behandeld ter terechtzitting van 1 november 2011. Ter zitting zijn verschenen:
- namens [eiseres]: de heer [X] vergezeld door mr. Schutrups;
- namens [gedaagde]: de heer [Y] vergezeld door mr. Otte.
De standpunten zijn toegelicht.
Het vonnis is bepaald op heden.
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
Feiten
1.1 In deze zaak staat het navolgende vast.
1.2 [Eiseres] handelt onder de naam Interhave Bedrijfshuisvesting en is eigenaar van een bedrijfsverzamelgebouw aan de Staalsteden 4 te Enschede. Het onderhavige geschil heeft betrekking op unit 1 van dit bedrijfsverzamelgebouw (nader te noemen: Staalsteden 4.1).
1.3 Op 7 februari 2011 heeft de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo vonnis gewezen in de procedure tussen partijen met zaaknummer 117187 / KG ZA 10-332, welke procedure eveneens de levering van het pand Staalsteden 4.1 betrof. De voorzieningenrechter heeft in die procedure – kort weergegeven- de vordering van [eiseres] afgewezen en de door [eiseres] ten laste van [gedaagde] gelegde beslagen op bankrekeningen en roerende zaken opgeheven.
Standpunten van partijen
in conventie
Standpunt [eiseres]
2.1 [Eiseres] heeft gevorderd bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- primair: [gedaagde] te gebieden om binnen een termijn van vier weken na het te wijzen vonnis volledig medewerking te verlenen aan de levering van het pand Staalsteden 4.1 te Enschede onder de voorwaarden zoals tussen partijen overeengekomen, zijnde:
* verkoop casco bedrijfspand bestaande uit 200 m2 bedrijfshal, 95 m2 kantoor op de begane grond en 150 m2 kantoor op de verdieping;
* koopprijs € 350.000,-- v.o.n. exclusief BTW;
* € 100.000,-- wordt betaald door gedaagde bij overdracht;
* € 250.000,-- af te betalen in uiterlijk drie jaren vanaf 15 maart 2010;
* rentevergoeding 6,5% vanaf 15 maart 2010;
* koper is [gedaagde];
* vorderingen van Multiclima op [eiseres] (airco leveringen) worden gecedeerd en in mindering gebracht op de verstrekte lening;
* zekerheidsstelling: 1e hypotheek op het verkochte;
* onderhoud pand voor rekening van [gedaagde];
* inhoud van voorkeursleverancierschap, zoals omschreven in artikel 10 van Pro het notariële concept koopcontract,
zulks op straffe van verbeurte van een direct opeisbare dwangsom ten gunste van [eiseres] ad € 5.000,- per dag, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag;
- subsidiair: [gedaagde] te gebieden om binnen een termijn van vier weken na het te wijzen vonnis volledig medewerking te verlenen aan de levering van het pand Staalsteden 4.1 te Enschede, op straffe van verbeurte van een direct opeisbare dwangsom ten gunste van [eiseres] ad € 5.000,-- per dag, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag;
- [gedaagde] te gebieden elke voorlopige voorziening na te komen die de voorzieningenrechter passend acht;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de terstond opeisbare boete van € 35.000,-- zoals tussen partijen overeengekomen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de datum van verzuim zijnde 9 november 2010, alsmede te veroordelen in de kosten van geding inclusief nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten.
2.2 Daartoe heeft [eiseres] – kort en zakelijk weergegeven- gesteld dat, nu zij integraal akkoord is gegaan met artikel 10 van Pro het notariële concept koopcontract dat betrekking heeft op het voorkeursleverancierschap, partijen over alle essentialia van de koopovereenkomst overeenstemming hebben bereikt.
Standpunt [gedaagde]
3.1 [Gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen van [eiseres] en geconcludeerd tot niet ontvankelijk verklaren dan wel afwijzen van de vorderingen, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van de procedure.
3.2 Daartoe heeft [gedaagde] – kort en zakelijk weergegeven- gesteld dat [eiseres] de onjuiste rechtspersoon in rechte heeft betrokken. Het is volgens [gedaagde] niet zo dat aan de essentialia van de overeenkomst is voldaan nu [eiseres] het voorkeursleverancierschap heeft aanvaard, en daarom nu al bij Multiclima en IBR airco-apparatuur had moeten bestellen, hetgeen zij echter niet heeft gedaan. [Gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat er gebreken zijn aan de constructie van het pand en dat niet is overeengekomen dat ten behoeve van [eiseres] een recht van eerste hypotheek zou worden gevestigd. Tot slot heeft [gedaagde] gesteld dat de boete van € 35.000,- niet is overeengekomen en dat er sprake is van een onaanvaardbaar restitutierisico.
in voorwaardelijke reconventie
Standpunt [gedaagde]
4.1 [Gedaagde] heeft in voorwaardelijke reconventie, zo de vordering van [eiseres] mocht slagen, gevorderd, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de koopovereenkomst te ontbinden, op grond dat [eiseres] geen nakoming aan de overeenkomst verleent, namelijk geen airco-apparatuur bij Multiclima en IBR bestelt teneinde de opbrengst van die apparatuur te boeken als aflossingen op de koopsom van het pand. Daarnaast heeft [gedaagde] gevorderd [eiseres] te veroordelen in alle kosten vallende op de voorwaardelijke reconventionele vordering.
4.2 Subsidiair heeft [gedaagde] gevorderd, alvorens de dwangsommen gaan lopen, een inspectie van het betreffende pand door een door de voorzieningenrechter te benoemen deskundige, die zich kan uitlaten over de besproken gebreken en de aan [gedaagde] deswege toekomende schadeloosstelling indien zij zelf voor het herstel dient zorg te (laten) dragen.
Standpunt [eiseres]
5.1 [Eiseres] heeft verweer gevoerd tegen de voorwaardelijke reconventionele vordering en geconcludeerd tot afwijzing, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
5.2 Daartoe heeft [eiseres] gesteld dat de vordering tot ontbinding van een overeenkomst naar haar aard niet voorlopig is en zich om die reden niet leent voor behandeling in kort geding. [Eiseres] ontkent dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming aan de zijde van [eiseres].
Overwegingen van de voorzieningenrechter
in conventie
6.1 Ten aanzien van de vraag of [eiseres] de juiste rechtspersoon in rechte heeft betrokken, verwijst de voorzieningenrechter naar hetgeen daarover is overwogen en beslist in rechtsoverweging 6.1 in het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Almelo van 7 februari 2011 (zaaknummer 117187/ KG ZA 10-332). De voorzieningenrechter overweegt op grond daarvan dat [eiseres] er vanuit mocht gaan dat zij zaken deed met [gedaagde], zodat zij deze vennootschap op de juiste gronden als gedaagde partij heeft betrokken.
6.2 Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is gelet op de aard van de vordering voldoende aannemelijk dat [eiseres] spoedeisend belang bij de vorderingen heeft. Dat sinds het wijzen van het kortgedingvonnis van 7 februari 2011 een aantal maanden is verstreken, doet, nu ook in de tussentijd getracht is tot een vergelijk tussen partijen te komen, niets af aan het spoedeisend belang. De voorzieningenrechter zal overgaan tot de materiële beoordeling.
6.3 Reeds in voornoemd vonnis van 7 februari 2011 (rechtsoverweging 6.3) heeft de voorzieningenrechter overwogen:
“Voorlopig staat naar het oordeel van de voorzieningenrechter vast dat partijen onderhandelingen zijn aangegaan en dat zij ten aanzien van een aantal zaken overeenstemming hebben bereikt, zijnde:
- de koopprijs ad € 350.000,-- exclusief BTW;
- [gedaagde] zal bij overdracht € 100.000,-- voldoen en zal het restant in uiterlijk drie jaren afbetalen;
- [eiseres] verstrekt daartoe een financiering aan [gedaagde];
- het rentepercentage bedraagt 6,5%;
- vorderingen van Multiclimagroep worden in mindering gebracht op het restant.”
6.4 Kort weergegeven oordeelde de voorzieningenrechter in voornoemd vonnis voorlopig dat het erop leek dat geen overeenstemming was bereikt over de essentiële voorwaarde van het voorkeursleverancierschap.
6.5 [Eiseres] heeft onweersproken gesteld dat zij thans kan instemmen met het voorkeursleverancierschap, zoals omschreven in artikel 10 van Pro het notariële concept koopcontract. Het notariële concept koopcontract is opgesteld door de notaris aan de zijde van [gedaagde]. De voorzieningenrechter gaat er dan ook vanuit dat thans ook overeenstemming is bereikt over deze voor [gedaagde] kennelijk essentiële voorwaarde, het voorkeursleverancierschap.
6.6 [Gedaagde] ontkent nu ook dat tussen partijen is overeengekomen dat er een recht van eerste hypotheek ten behoeve van [eiseres] wordt gevestigd op het pand Staalsteden 4.1 te Enschede. [Gedaagde] heeft deze stelling echter op geen enkele wijze onderbouwd. Uit de door partijen in het geding gebrachte stukken blijkt niet dat deze (voor de hand liggende) zekerheidsstelling op enig moment ter discussie heeft gestaan, zodat de voorzieningenrechter er vanuit gaat dat ook over dit punt overeenstemming is bereikt.
6.7 Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter kan worden vastgesteld dat over alle essentialia van de koopovereenkomst overeenstemming is bereikt, en dat dus tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Op grond van deze koopovereenkomst is [gedaagde] gehouden om mee te werken aan de levering van het pand aan de Staalsteden 4.1 te Enschede.
6.8 Nu [gedaagde] tot op heden heeft verzuimd medewerking te verlenen aan de levering, zal de voorzieningenrechter [gedaagde] daartoe veroordelen, onder de navolgende voorwaarden:
* verkoop casco bedrijfspand bestaande uit 200 m2 bedrijfshal, 95 m2 kantoor op de begane grond en 150 m2 kantoor op de verdieping;
* koopprijs € 350.000,-- v.o.n. exclusief BTW;
* € 100.000,-- wordt betaald door [gedaagde] bij overdracht;
* € 250.000,-- af te betalen in uiterlijk drie jaren vanaf 15 maart 2010;
* rentevergoeding 6,5%;
* koper is [gedaagde];
* vorderingen van Multiclima op eiseres (airco leveringen) worden gecedeerd en in mindering gebracht op de verstrekte lening;
* eerste hypotheek op het verkochte ten behoeve van [eiseres];
* onderhoud pand voor rekening van [gedaagde];
* inhoud van voorkeursleverancierschap, zoals omschreven in artikel 10 van Pro het notariële concept koopcontract.
6.9 De voorzieningenrechter zal de door [eiseres] gevorderde dwangsom toewijzen, met dien verstande dat de dwangsommen zullen worden gemaximeerd op € 100.000,-.
6.10 [Gedaagde] heeft betwist dat partijen een boeteclausule zijn overeengekomen inhoudende dat bij een tekortkoming in de nakoming een boete van € 35.000,- verschuldigd zou worden. Nu een dergelijke boeteclausule ook niet is opgenomen in het notariële concept koopcontract, is de voorzieningenrechter voorlopig van oordeel dat nog niet met grote mate van waarschijnlijkheid kan worden aangenomen dat [gedaagde] het gevorderde geldbedrag aan [eiseres] verschuldigd is. In kort geding kan deze vordering derhalve ook niet worden toegewezen.
6.11 De voorzieningenrechter zal [gedaagde] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure veroordelen. Voorts zal de voorzieningenrechter [gedaagde] bepalen dat de wettelijke rente over de proceskosten pas is verschuldigd wanneer betaling binnen een termijn van 14 dagen na betekening uitblijft.
6.12 De kosten van betekening van een vonnis komen in beginsel als nakosten voor rekening van de veroordeelde partij. Hierbij geldt volgens de bepalingen van het liquidatietarief rechtbanken en hoven echter wel de voorwaarde dat de veroordeelde partij gedurende veertien dagen na een daartoe strekkende aanschrijving de mogelijkheid heeft gehad om vrijwillig aan het vonnis te voldoen. De gevraagde vergoeding van de kosten van betekening van het vonnis zal hierna dan ook worden toegewezen mits voornoemde termijn van veertien dagen in acht is genomen. De voorzieningenrechter zal bepalen dat [gedaagde] de wettelijke rente over de nakosten pas is verschuldigd indien deze kosten niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis zijn voldaan.
in voorwaardelijke reconventie
7.1 Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter kan de primaire voorwaardelijke reconventionele vordering van [gedaagde] niet worden toegewezen, nu een vordering tot ontbinding van de koopovereenkomst constitutief van aard is en zich reeds om die reden niet voor toewijzing in kort geding leent. De voorzieningenrechter zal de primaire voorwaardelijke reconventionele vordering van [gedaagde] daarom afwijzen.
7.2 Subsidiair heeft [gedaagde] gevorderd, alvorens de dwangsommen gaan lopen, een inspectie van het betreffende pand door een door de voorzieningenrechter te benoemen deskundige, die zich kan uitlaten over de besproken gebreken, en die zich kan uitlaten over de aan [gedaagde] deswege toekomende schadeloosstelling indien zij zelf voor het herstel dient zorg te (laten) dragen. De voorzieningenrechter overweegt hieromtrent dat een kort geding is bedoeld voor het verkrijgen van een spoedvoorziening en zich niet leent voor het benoemen van een onafhankelijke deskundige. Voor eventuele inschakeling van een onpartijdige deskundige kunnen partijen in overweging nemen om een voorlopig deskundigenonderzoek te vragen (artt. 202 tot en met 207 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Een eventueel door een deskundige te ontdekken gebrek staat ook niet in de weg van de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichting voor [gedaagde] om het pand reeds nu af te nemen.
7.3 Op grond van het vorenstaande zal de voorzieningenrechter de voorwaardelijke reconventionele vordering van [gedaagde] afwijzen. [Gedaagde] zal worden veroordeeld in de kosten van de procedure aan de zijde van [eiseres].
De beslissing
De voorzieningenrechter:
in conventie
I. veroordeelt [gedaagde] om binnen een termijn van vier weken na heden volledige medewerking te verlenen aan de levering van het pand Staalsteden 4.1 te Enschede onder de voorwaarden zoals in overweging 6.8 omschreven, onder verbeurte van een dwangsom van
€ 5.000,- per dag dat [gedaagde] verzuimt aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 100.000,-;
II. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten met bepaling dat indien deze kosten niet binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis zijn betaald, [gedaagde] daarover de wettelijke rente is verschuldigd vanaf dat moment tot aan de dag der algehele voldoening. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op: € 1.820,31 aan verschotten en € 527,- aan salaris van de advocaat;
III. veroordeelt [gedaagde] in de nakosten van deze procedure ten bedrage van respectievelijk € 131,-- zonder betekening en € 199,-- in geval van betekening, indien en voor zover [gedaagde] niet binnen een termijn van veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis heeft voldaan, met bepaling dat indien deze kosten niet binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis zijn betaald, [gedaagde] daarover de wettelijke rente is verschuldigd vanaf dat moment tot aan de dag der algehele voldoening;
IV. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
V. wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
VI. wijst de vordering van [gedaagde] af;
VII. veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. W. Hangelbroek, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 november 2011, in tegenwoordigheid van de griffier.