Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector bestuursrecht, meervoudige
belastingkamer
Registratienummer: AWB 11/563 AQ1 A
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[Eiser], wonende te Hoogeveen, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rijssen- Holten, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken, te weten 88 garageboxen, gelegen op verschillende percelen aan [DH-straat], [E-straat], [K-weg], [O-straat], [TL-straat] en [VO-straat] te Rijssen (hierna: de garageboxen), per waardepeildatum 1 januari 2010, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2011 tot 1 januari 2012 op respectievelijk € 11.000,-- per garagebox aan de [TL-straat] en € 8.000,-- per garagebox, gelegen aan de overige, eerdergenoemde straten.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 29 april 2011 de waarde voor de garageboxen aan de [TL-straat] verminderd tot een bedrag van € 8.000,-- per garagebox en de overige waarden gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 6 juni 2011 beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd, alsmede een taxatierapport, opgesteld op 4 juli 2011 door [taxateur A], als WOZ-taxateur werkzaam bij TOG Nederland, en een verweerschrift.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 december 2011.
Eiser is daar in persoon verschenen. Verweerder is in de persoon van J.W.H. Kottink verschenen, bijgestaan door [taxateur B], WOZ-taxateur bij TOG Nederland.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast. Eiser is eigenaar van 88 garageboxen. Het betreft 37 onderpandige garageboxen aan [DH-straat], bouwjaar 1973, 7 garageboxen aan de [E-straat], bouwjaar 1968, 14 garageboxen aan de [K-weg], bouwjaar 1968, 13 onderpandige garageboxen aan de [O-straat], bouwjaar 1973, 10 garageboxen aan de [TL-straat], bouwjaar 1967 en 7 onderpandige garageboxen aan de [VO-straat], bouwjaar 1975.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de garageboxen op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 6.000,-- per garagebox, gelegen aan [DH-straat], de [O-straat] en de [VO-straat], en van € 5.000,-- per garagebox, gelegen aan de [E-straat], de [K-weg] en de [TL-straat]. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep en vernietiging van de uitspraak op bezwaar.
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken en hetgeen daaraan ter zitting is toegevoegd als neergelegd in het proces-verbaal.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als hiervoor bedoeld voor woningen dan wel door middel van een discounted-cash-flowmethode.
De bewijslast inzake de juistheid van de toegekende waarde ligt bij verweerder.
Partijen verschillen allereerst van mening over de vraag welke methode het meest geëigend is om te komen tot een bepaling van de waarde van de garageboxen. Verweerder stelt zich op het standpunt dat gewaardeerd moet worden volgens de vergelijkingsmethode en eiser stelt zich op het standpunt dat de huurwaardekapitalisatiemethode moet worden toegepast.
De rechtbank is van oordeel dat de garageboxen niet dienen te worden aangemerkt als “woningen” in de zin van artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. De garageboxen dienen hoofdzakelijk voor het stallen van goederen, behoren niet direct bij een woning en hoeven ook niet per definitie daaraan dienstbaar te zijn. De rechtbank overweegt daarbij nog dat in dit geval geen sprake is van een complex van garageboxen dat als één eenheid is gewaardeerd. De objecten zijn afzonderlijk afgebakend en van een waarde voorzien.
Gelet op genoemd artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken kan de waarde van de garageboxen daarom worden vastgesteld op basis van een van de drie daar genoemde methoden. Verweerder heeft gekozen voor de vergelijkingsmethode.
De wetgever heeft verweerder ingeval van niet-woningen de keuze gelaten op grond van welke methodiek hij de waarde wil onderbouwen. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat geen bezwaar tegen het hanteren van de vergelijkingsmethode mits er voldoende marktgegevens voorhanden zijn van garageboxen waarmee een waardevergelijking kan worden gemaakt met de in geding zijnde garageboxen. In het onderhavige geval heeft verweerder blijkens het overgelegde taxatierapport voldoende marktgegevens kunnen genereren om te komen tot een waardebepaling op grond van de vergelijkingsmethode.
Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarden van de garageboxen terecht heeft vastgesteld door middel van een methode van systematische vergelijking. Dit betekent dat eisers betoog dat de waarden hadden moeten worden vastgesteld door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode faalt.
Verweerder verwijst ter staving van de waarden van de garageboxen naar het overgelegde taxatierapport. Daarin wordt melding gemaakt van verkoopprijzen die in de periode 30 maart 2009 tot 23 december 2010 zijn gerealiseerd voor garageboxen in Rijssen. Het betreft hier de verkoop van een garagebox, gelegen aan de [D-laan] [huisnummer], verkocht op 4 mei 2009 voor een bedrag van € 10.000,--, een garagebox aan de [PB-straat] [huisnummer], verkocht op 23 december 2010 voor € 9.250,-- en een garagebox aan de [T-straat] [huisnummer], verkocht op 30 maart 2009 voor € 8.000,--. Tevens wordt melding gemaakt van een transactie van 17 garageboxen in Holten d.d. 1 november 2006 voor € 150.700,-- (€ 8.665,-- per garagebox).
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het taxatierapport voldoende aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 8.000,-- per garagebox niet te hoog is. De rechtbank acht de ingebrachte vergelijkingsobjecten aan de [D-laan], de [PB-straat] en de [T-straat] voldoende vergelijkbaar met de garageboxen van eiser. Eiser heeft zijn stelling dat de objecten niet als vergelijking kunnen worden gebruikt omdat hij de boxen uitsluitend verhuurt en omdat de complexen zijn gelegen in woonwijken met veel huurders niet aannemelijk gemaakt. Allereerst betwist verweerder dat de complexen uitsluitend gelegen zijn in huurderswijken. Los daarvan heeft eiser zijn stelling niet met relevante gegevens onderbouwd.
De stelling van eiser dat de onderpandige garageboxen een lagere verkoopwaarde zouden hebben dan de overige garageboxen volgt de rechtbank evenmin. Ook hier heeft eiser zijn stelling niet verder onderbouwd. Bovendien brengen juist de onderpandige garageboxen meer huur op dan de niet onderpandige garageboxen zodat ook daarin geen aanknopingspunt kan worden gevonden voor eisers stelling.
Tot slot overweegt de rechtbank dat ook de verkoop van 17 garageboxen (van eiser) in Holten op 1 november 2006 een indicatie vormt voor de conclusie dat de waarden van de garageboxen niet te hoog zijn vastgesteld. Deze garageboxen zijn destijds verkocht voor € 8.865,-- per garagebox. Weliswaar kan deze verkoop, gelet op de transactiedatum, niet direct in de vergelijking worden betrokken, maar, gegeven de reeds genoemde transacties, biedt deze transactie een ondersteuning voor de conclusie dat de waarde van de garageboxen niet te hoog is vastgesteld.
Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan door mr. W.M.B. Elferink, voorzitter, en mrs. J.H. Keuzenkamp en A. Flos als leden, in tegenwoordigheid van mr. A.E.M. Lever, griffier.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op 4 januari 2012.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.