Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector Kanton
Locatie Enschede
Zaaknummer : 367419 CV EXPL 1957-11
Uitspraak : 21 februari 2012
Vonnis in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid BUN VASTGOED B.V.
gevestigd te Almere
eisende partij, hierna ook wel Bun te noemen
gemachtigde: mr. G.I. Beij, advocaat te Amsterdam
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid C1000 VASTGOED B.V.
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Amersfoort
gedaagde partij, hierna ook wel C1000 te noemen
gemachtigde: mr. J. Kist, advocaat te Amsterdam
en
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid EMTÉ SUPERMARKTEN
gevestigd te Veghel,
gedaagde partij, hierna ook wel Emté te noemen
gemachtigde: mr. N.J.M. Broers, advocaat te Eindhoven
1. Het verloop van de procedure:
1.1 Dit verloop blijkt uit:
- de op verzoek van Bun betekenende dagvaarding van 16 februari 2011 waarbij C1000 in rechte wordt betrokken;
- de op verzoek van C1000 betekende dagvaarding van 21 maart 2011 waarbij Emté op de voet van artikel 118 Rv als derde partij in het geding van Bun en C1000 wordt betrokken;
- de conclusie van antwoord van C1000;
- de conclusie van antwoord van Emté;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek van C1000
- de conclusie van dupliek van Emté.
- de aantekeningen van de griffier opgemaakt bij gelegenheid van de op 19 december 2011 gehouden pleidooien. (De pleitnota’s van de gemachtigden van de gemachtigden van Bun en C1000 zijn in het geding gebracht.)
- de akte overlegging producties van Bun;
- de akte tot het in het geding brengen van een productie van Emté;
- de akte uitlating verhuis- en inrichtingskosten van Bun;
- de antwoordakte van Emté;
- de akte uitlating producties van C1000.
2. De feiten:
2.1 Aan Bun gelieerde vennootschappen exploiteren in Almere, Lelystad, Amsterdam,
Emmeloord, Enkhuizen, Hoofddorp en Veendam supermarkten. Deze
vennootschappen zijn ieder voor zich franchisenemer van Albert Heijn. C1000 heeft
ook, al dan niet direct, van doen met de exploitatie van supermarkten en hetzelfde
geldt voor Emté die tot het Sligro-concern behoort.
2.2 Een rechtsvoorgangster van Bun is met ingang van 1 juni 2000 voor de periode van
vijf jaar aan C1000 gaan verhuren winkelruimte staande en gelegen aan de
Mozartlaan 3 te Hengelo (O). Na deze periode is de huurovereenkomst voortgezet
voor de duur van vijf jaar. De huurprijs, inclusief de BTW, bedraagt thans
€ 110.026,80 per jaar. C1000 is met ingang van 1 juni 2000 het gehuurde voor vijf jaren gaan onderverhuren aan Sanders Supermarkten B.V. gevestigd en kantoorhoudende te Enschede en ook deze overeenkomst is voortgezet voor een periode van vijf jaar, met dien verstande dat er sprake is geweest van contractsoverneming in die zin dat in plaats van Sanders Supermarkten met ingang in het najaar van 2010, althans in januari 2011 Emté de onderhuurster van C1000 is geworden. Bun heeft het door C1000 gehuurde in 2006 gekocht van de oorspronkelijke verhuurster, de Eerste Winkel- en Woning Maatschap te Arnhem.
2.3 Bij brief van 29 mei 2009 wordt door Bun de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 mei 2010. In de brief wordt als reden voor de opzegging het volgende vermeld:
Cliënte is, in verband met ontwikkelingen in de wijk Klein
Driene Hengelo reeds enige tijd de voorbereidingen aan het
treffen om aan het betreffende winkelpand een andere invulling
te gaan geven dan het huidige gebruik en heeft het gehuurde
daarvoor dringend persoonlijk nodig voor eigen gebruik.
C1000 heeft niet in een beëindiging van de huurovereenkomst ingestemd.
2.4 Bij brief van 9 januari 2012 bevestigt Ahold Europe Franchise aan Bun dat zij onder de Bun bekende voorwaarden een franchiseovereenkomst zal aanbieden voor het vestigen van een Albert Heijn filiaal aan de Mozartlaan 1 te Hengelo op het moment dat Bun de betreffende winkelruimte ter beschikking krijgt.
3. De vorderingen:
3.1 Bun vordert, verkort weergegeven, dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a. het tijdstip wordt vastgesteld waarop de huurovereenkomst zal zijn geëindigd;
b. C1000 wordt veroordeeld het gehuurde voorafgaande aan het onder a. bedoelde
tijdstip te ontruimen en het aan haar ter beschikking te stellen.
De vorderingen zijn gebaseerd op de feiten en op de volgende stellingen:
3.2 Bun heeft in 2006 het gehuurde gekocht van de oorspronkelijk verhurende partij. Dat is gedaan omdat Bun onvoldoende vestigingen in Hengelo en omstreken heeft. Zij wil haar afzetmarkt vergroten door in Hengelo een supermarkt te vestigen. Het voorgaande betekent dat Bun het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Weliswaar ligt er een betrekkelijk lange periode tussen de opzegging van de huurovereenkomst met C1000 en het aanhangig maken van de onderhavige procedure, maar dat kan Bun niet worden tegengeworpen. Bun en C1000 hebben met elkaar onderhandeld over een algehele regeling over de locatie aan de Mozartlaan in Hengelo en andere locaties waar Bun en C1000 met elkaar van doen hebben. De locatie Mozartlaan Hengelo is alleszins geschikt voor een Albert Heijn formule of eventueel een andere supermarktformule. De stelling van C1000 en Emté dat Albert Heijn niet verder wil met Bun als franchisenemer is onjuist. Illustratief daarvoor is de brief van Ahold Europe Franchise van 9 januari 2012. De oppervlakte van hetgeen aan C1000 is verhuurd is geschikt voor een supermarkt die werkt volgens de Albert Heijn formule. Het ziet er niet naar uit dat het winkelgebied Klein Driene wordt heringericht. Zonder een herinrichting zal de supermarktlocatie aan de Mozartlaan niet worden verplaatst. Voor een herinrichting zal er een nieuw bestemmingsplan moeten komen en dat is thans niet aan de orde.
3.3 Indien wordt geoordeeld dat Bun het gehuurde niet dringend nodig heeft voor eigen gebruik dan heeft te gelden dat de belangen van Bun bij beëindiging van de huurovereenkomst groter zijn dan de belangen van C1000 bij voortzetting daarvan. Immers C1000 heeft inmiddels meer dan tien jaar kunnen huren en zij moet daarom geacht worden de eventueel door haar gedane investeringen terug te hebben verdiend. Het belang van Bun is gelegen in het exploiteren van een supermarkt op een geschikte locatie. De transactie van Emté met Sanders is voor een belangenafweging niet relevant. Emté wist van de opzegging van de huurovereenkomst en desalniettemin neemt zij de supermarkten van de Sandersgroep, inclusief de vestiging Mozartlaan Hengelo over. In het geval Bun in het gehuurde met een supermarkt begint, is zij bereid alle personeelsleden van Emté in dienst te nemen.
3.4 Emté – het wordt in subsidiair verband naar voren gebracht – maakt ten onrechte aanspraak op verhuis- en inrichtingskosten. In haar verweer refereert zij er immers aan dat zij niet in staat zal zijn de in het geding zijnde vestiging elders voort te zetten (zie 5.4 sub e in dit vonnis). Het door Emté gevorderde bedrag is een slag in de lucht. Het wordt op generlei wijze onderbouwd. Een vergoeding in verhuis- en inrichtingskosten betreft niet een volledige vergoeding van de te maken kosten.
4. Het verweer van C1000:
4.1 C1000 is van mening dat de vorderingen van Bun moeten worden afgewezen, althans dat Bun daarin niet ontvankelijk moet worden verklaard. Het volgende is naar voren gebracht:
4.2 Bun heeft het gehuurde niet dringend nodig voor eigen gebruik. Zij heeft de huurovereenkomst opgezegd bij brief van 29 mei 2009 en wacht dan tot 16 februari 2011 met het beginnen van deze beëindigingsprocedure. De periode gelegen tussen de opzegging en de aanvang van de procedure illustreert dat van “dringend” nodig hebben voor eigen gebruik geen sprake kan zijn.
4.3 Bun wil niet en kan niet het gehuurde duurzaam en persoonlijk in gebruik nemen, omdat:
- Albert Heijn aan Bun geen nieuwe vestigingspunten zal gunnen. Het had op de weg van Bun gelegen een franchiseovereenkomst met Albert Heijn in het geding te brengen. Dat heeft zij niet gedaan. Het gehuurde is qua omvang niet geschikt om daarin een Albert Heijn supermarkt te vestigen. De brief van 9 januari 2012 van Ahold Europe Franchise zegt weinig, omdat daarin alleen wordt vermeld dat zij aan Bun een franchiseovereenkomst zal aanbieden. Het ligt op de weg van Bun klip en klaar te kennen te geven dat zij het aanbod van Ahold aanvaardt. Kennelijk zijn de voorwaarden waaronder Ahold zaken met Bun wil doen voor Bun niet aanvaardbaar. Het is van algemene bekendheid dat de relatie tussen Ahold en haar franchisenemers verstoord is geraakt.
- het gelet op stedenbouwkundige ontwikkelingen in Hengelo, onder meer inhoudende dat er een nieuw winkelcentrum komt, de in het gehuurde gedreven supermarkt zal moeten verdwijnen.
4.4 Het belang van C1000 bij een voortzetting van de huurovereenkomst weegt zwaarder dan het belang van Bun bij een beëindiging van deze overeenkomst. In tegenstelling tot Bun heeft C1000 meerdere supermarktvestigingen in Hengelo. In de supermarktbranche is de “slag om de vestigingspunten” verhevigd. C1000 heeft er een groot belang bij dat zij zelf kan bepalen op welke wijze het vestigingspunt aan de Mozartlaan 3 te Hengelo wordt ingevuld. Voorts dient mee te wegen dat C1000 onderverhuurt en dat zij in de hoedanigheid van onderverhuurster gehouden is de belangen van Emté te behartigen.
4.5 De wet voorziet er niet in dat een toewijzend vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard.
5. Het verweer van Emté:
5.1 Emté bestrijdt de vorderingen van Bun en daarom zal zij als de tweede gedaagde worden beschouwd. Emté is van mening dat de vorderingen van Bun dienen te worden afgewezen en dat in het geval het tot een toewijzing komt Bun moet worden veroordeeld aan haar tegen bewijs van kwijting te betalen een bedrag van
€ 950.000,00 exclusief de BTW, zulks ter zake van verhuis- en inrichtingskosten, althans een bedrag dat de kantonrechter in goede justitie zal bepalen.
Het verweer van Emté is gelijk aan dat van C1000 en zij heeft voor zich zelf daaraan het volgende toegevoegd:
5.2 Bun is een vastgoedbedrijf. Zij zal het gehuurde niet persoonlijk in gebruik nemen. Het exploiteren van supermarkten behoort niet tot haar activiteiten. Aan de opzeggingsbrief van de huurovereenkomst kleeft een gebrek. In de brief is immers niet vermeld dat Bun het gehuurde zelf duurzaam in gebruik wil nemen. Een dergelijk gebrek kan in een beëindigingsprocedure niet worden geheeld of gerepareerd.
5.3 De aan Bun gelieerde supermarkten zijn geen van alle in Twente gevestigd. Het voornemen van Bun in het gehuurde een supermarkt te vestigen moet met een korreltje zout worden genomen. In de opzeggingsbrief van 9 mei 2009 wordt gesteld dat Bun voorbereidingen treft een andere invulling aan het gehuurde te geven dan het huidige gebruik en dat houdt in dat Bun elders in Hengelo, in een nieuw te realiseren winkelcentrum op de locatie Hazenveld, een supermarkt wil gaan exploiteren. Bun (Projectontwikkeling) en Welbions hebben daarover al een intentieovereenkomst gesloten. Na overleg met Bun is Emté bereid te zijner tijd haar supermarkt naar het nieuw te realiseren winkelcentrum te verplaatsen.
5.4 Emté heeft groot belang bij de handhaving van haar huidige vestiging aan de Mozartlaan in Hengelo. Deze belangen zijn als volgt samen te vatten:
a. Emté heeft in haar onderhuurperiode van 11 jaar een grote vaste klantenkring opgebouwd.
b. De door Emté gedane investeringen zijn nog lang niet afgeschreven. In 2008 is op kosten van Emté in het ondergehuurde een verbouwing van ruim
€ 430.000,00 gerealiseerd. Deze investering is nog niet terugverdiend.
c. In het ondergehuurde is nu nog een supermarkt gevestigd volgens de formule die Sanders Supermarkten hanteerde. In juni 2011 zal dat de Emté-formule moeten worden, hetgeen nog meer investeringen vergt.
d. In de supermarkt van Emté werken 34 personeelsleden. Het overgrote deel van het personeel kan niet bij een andere vestiging van Emté te werk worden gesteld.
e. Er is een groot tekort aan supermarktlocaties. De kans is klein dat Emté het verlies van de locatie aan de Mozartlaan te Hengelo kan goedmaken door elders een gelijksoortige en gelijk renderende supermarkt te verwerven. Door verlies van de locatie vermindert de inkoopkracht van Emté en nemen de overheadkosten toe.
De belangen van Emté bij voortzetting van de huurrelatie tussen Bun en C1000 en de onderhuurrelatie tussen haar en C1000 wegen zwaarder dan de belangen van Bun om aan deze huurrelaties een einde te maken.
5.5 Indien de beëindigingsvordering van Bun zal worden toegewezen heeft Emté recht en belang op een tegemoetkoming in de te maken verhuis- en inrichtingskosten ad
€ 950.000,00 exclusief de BTW. De werkelijke kosten van de verplaatsing van de Emté-vestiging zullen circa € 1.250.000,00 bedragen.
6. De beoordeling van het geschil:
6.1 Het onder 5.2 weergegeven verweer wordt verworpen. Onder persoonlijk (duurzaam) eigen gebruik door een ander dan de verhurende partij kan ook als eigen gebruik gelden indien de verhuurder door het gehuurde aan die ander in gebruik te geven zijn eigen belang dient. Toegespitst op het geschil van partijen: Indien Bun het gehuurde aan een aan haar gelieerde franchisenemer in gebruik wil geven kan er sprake zijn van persoonlijk eigen gebruik als bedoeld in artikel 7: 296 lid 1 sub b BW. In artikel 7: 294 BW is bepaald dat een opzegging door de verhuurder nietig is indien zij niet de gronden vermeldt die tot de opzegging hebben geleid. In de opzeggingsbrief wordt voldoende duidelijk aangegeven dat Bun het gehuurde persoonlijk dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
6.2 Met C1000 en Emté is de kantonrechter van oordeel dat Bun vooralsnog onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij althans een aan haar gelieerde onderneming, in het gehuurde daadwerkelijk een supermarkt gaat exploiteren. Onweersproken is dat de Bun-organisatie alleen franchisezaken doet met Albert Heijn. Eerst indien Bun kan bewijzen dat zij, althans een nauw aan haar verbonden onderneming, in de hoedanigheid van franchisenemer met Albert Heijn op enigerlei wijze volledige overeenstemming heeft bereikt over het volgens de Albert Heijn formule in het gehuurde daadwerkelijk een supermarkt gaan exploiteren is voldoende aannemelijk geworden dat Bun op grond van bedrijfseconomische overwegingen het gehuurde duurzaam persoonlijk in gebruik wil nemen en zij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Bun zal worden toegelaten dergelijk bewijs te leveren. De door Bun in het geding gebrachte brief van Ahold Franchise Europe van 9 januari 2012 is te vaag om op grond daarvan de vorenbedoelde aannemelijkheid vast te kunnen stellen.
6.3 Indien Bun niet slaagt in het te leveren bewijs, zal de belangenafweging aan de orde komen en in het kader daarvan kan de gestelde verplaatsing van de supermarkt een factor zijn waarmee rekening dient te worden gehouden. (Bun sluit niet uit dat zij in de supermarkt in Hengelo een andere formule dan die van Albert Heijn wil toepassen.) Bij een belangenafweging zullen, conform artikel 7: 296 lid 3 bepaald, de belangen van Emté worden betrokken.
6.4 Over de eventueel daarna aan de orde komende tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten wordt nu al overwogen dat bouwkundige kosten niet vallen onder inrichtingskosten. De kantonrechter wijst partijen op het vonnis van zijn ambtgenoot in Utrecht die wat betreft de tegemoetkoming inrichtingskosten aansluiting heeft gezocht bij de waardebepalingen van de kosten van winkelinrichtingen zoals opgenomen in Reed Business taxatieboekje. (Ktr. Utrecht 19 mei 2010, WR 2101,127, NB: let op de gehanteerde percentages 20% als oud voor nieuw aftrek” en dan 25% als tegemoetkoming) Onder het motto: goed voorbeeld doet goed volgen is de kantonrechter voornemens, in het geval partijen het onverhoopt niet eens kunnen worden over de hoogte van de tegemoetkoming, vorenbedoelde methode toe te passen.
6.5 Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
Beslissing:
Laat Bun toe door alle middelen rechtens te bewijzen hetgeen onder 6.2 breder is omschreven.
Verwijst de zaak naar de rolzitting van dinsdag 20 maart 2012 voor uitlating door
Bun omtrent de wijze waarop zij het opgedragen bewijs wenst te leveren en, zo zij
daartoe getuigen wil voorbrengen, voor dagbepaling van het getuigenverhoor, ambtshalve peremptoir.
Tevens dienen beide partijen op voormelde datum verhinderdata op te geven.
Houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen te Enschede door mr. M.H. van Rhijn, kantonrechter, en op
21 februari 2012 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.