Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 126758 / KG ZA 12-37
datum vonnis: 8 maart 2012 (ps)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
1. [eiser sub 1],
2. [eiseres sub 2],
3. [eiser sub 3],
allen wonende te [plaats],
eisers,
verder te noemen: [eisers],
advocaat: mr. J.J. Paalman te Almelo,
tegen
[gedagade],
wonende te [plaats],
gedaagde,
verder te noemen: [gedaagde],
advocaat: mr. R.K.E. Buysrogge te Zwolle.
Het procesverloop
[eisers] heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
Op 23 februari 2012 heeft [eisers] een aanvullende productie in het geding gebracht.
[gedaagde] heeft op 28 februari 2012 producties in het geding gebracht.
De zaak is behandeld ter terechtzitting van 1 maart 2012. Ter zitting zijn verschenen:
- [R] [eiser sub ], vergezeld door mr. Paalman, voornoemd;
- [gedaagde], vergezeld door mr. Buysrogge, voornoemd.
De standpunten zijn toegelicht.
Het vonnis is bepaald op heden.
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
Vaststaande feiten
1.1 In deze zaak staat het navolgende vast.
1.2 [eisers] exploiteert een melkveehoudersbedrijf in [plaats]. Sinds 1 januari 2008 wordt het bedrijf in maatschapsverband geëxploiteerd.
1.3 [gedaagde] is eigenaar van het perceel landbouwgrond gelegen in het [adres] en [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [..] nummer [..](verder: het perceel).
1.4 [eisers] heeft het perceel in 2009 in gebruik genomen en tot voor kort gebruikt als grasland.
1.5 In 2009 en 2010 heeft [eisers] € 5.037,50 en in 2011 € 4.843,75 aan [gedaagde] betaald in verband met het gebruik van het perceel. Daarnaast heeft [eisers] de ontvangen subsidie agrarisch natuurbeheer (verder: de beheersvergoeding) doorbetaald aan [gedaagde].
Standpunt [eisers]
2.1 [eisers] heeft gevorderd bij vonnis voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] te gebieden om [eisers] en al de door hen ingeschakelde derde(n) toe te laten tot het onbelemmerde en voortdurende gebruik van het perceel landbouwgrond gelegen in het [adres] en [plaats],kadastraal bekend gemeente [plaats]sectie [..] nummer [..], op straffe van een door [gedaagde] aan [eisers] te verbeuren dwangsom van € 1.000,- voor elke dag dat [gedaagde] dit gebod na betekening van het vonnis overtreedt, althans ter zake de beslissing(en) te nemen die de rechtbank in goede justitie meent te moeten nemen;
II. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
2.2 Daartoe heeft [eisers] - kort en zakelijk weergegeven - gesteld dat hij rond eind januari 2009, na daartoe door [gedaagde] te zijn benaderd, een door partijen als “huurovereenkomst” bestempelde mondelinge overeenkomst heeft gesloten. De mondelinge overeenkomst is enkele weken later schriftelijk bevestigd door middel van ondertekening van een geschrift waarin staat:
“[gedaagde] verklaard hierbij te verhuren aan [eisers] een perceel grond in het [adres] groot 6.50 ha à € 775,- ingaande 15-02-09”.
2.3 [gedaagde] zou aan [eisers] hebben medegedeeld dat op het perceel de eerste drie jaren van het gebruik door [eisers] nog een beheerspakket zou rusten en dat [gedaagde] de daar bijbehorende beheersvergoeding wilde blijven ontvangen. Na 1 juni 2012 zou [eisers] geen gebruiksbeperkingen meer ondervinden ten gevolge van het beheerspakket.
2.4 [eisers] heeft zich op het standpunt gesteld dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst dient te worden gekwalificeerd als een pachtovereenkomst in de zin van artikel 7:311 e.v. Burgerlijk Wetboek (BW). In de overeenkomst staat niets over een bepaalde of beperkte duur, terwijl evenmin sprake is van een geliberaliseerde pachtovereenkomst in de zin van artikel 7:397 BW.
2.5 Op grond van artikel 7:321 jo. 7:322 BW geldt een pachtovereenkomst bovendien voor onbepaalde tijd en kan deze niet eenzijdig worden opgezegd, indien een pachtovereenkomst niet ter goedkeuring aan de Grondkamer is aangeboden. In het onderhavige geval is de pachtovereenkomst niet aan de Grondkamer aangeboden.
2.6 Zelfs indien de pachtovereenkomst alsnog aan de Grondkamer zou worden aangeboden en zou komen vast te staan dat de overeenkomst voor drie jaren is gesloten, zal de Grondkamer de duur op ten minste zes jaren stellen. Slechts bij wijze van uitzondering mag de Grondkamer een kortere duur goedkeuren, maar daarvoor is thans geen reden.
Bovendien gaat conform artikel 7:322 BW bij verlening van goedkeuring door de Grondkamer de duur van die overeenkomst pas in bij aanvang van het pachtjaar volgend op dat waarin de overeenkomst ter goedkeuring aan de Grondkamer is ingezonden, hetgeen betekent dat, indien de overeenkomst in 2012 ter goedkeuring zou worden gestuurd aan de Grondkamer, de duur van de overeenkomst pas in 2013 begint te lopen. Van bijzondere omstandigheden die tot een afwijkende ingangsdatum moeten leiden, is niet gebleken. [eisers] heeft daarom gesteld dat welke duur ook is overeengekomen en welke bewijslastverdeling in een bodemprocedure ook valt te verwachten, de pachtovereenkomst volgens de wet niet is afgelopen en niet afloopt.
2.7 Ten aanzien van het spoedeisend belang heeft [eisers] gesteld dat het groeiseizoen bijna voor de deur staat, zodat hij niet kan wachten op de uitkomst van een bodemprocedure.
Standpunt [gedaagde]
3.1 [gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vordering van [eisers]. Primair heeft [gedaagde] geconcludeerd tot afwijzen van de vordering. Subsidiair heeft [gedaagde] verzocht, voor het geval dat aan [eisers] bij wijze van voorlopige maatregel wel toegang moet worden verleend, daaraan als voorwaarde te verbinden dat [eisers] binnen drie weken na het vonnis een procedure tot schriftelijke vastlegging van de pachtovereenkomst start. [gedaagde] heeft voorts gevorderd [eisers] te veroordelen in de kosten van het geding.
3.2 Daartoe heeft [gedaagde] - kort en zakelijk weergegeven - gesteld dat hij in 2009 [D], [M] en [eisers] heeft gevraagd een bod te doen. Op 18 maart 2009 heeft [gedaagde] aan alle betrokkenen laten weten dat het perceel aan [eisers] zal worden verhuurd, hetgeen betekent dat [eisers] gedurende drie jaren de grond zou gaan gebruiken, dat hij de subsidie aan [gedaagde] zou betalen en dat hij daarboven € 775,-- voor de grond zou betalen.
3.3 [gedaagde] heeft erkend dat er een mondelinge pachtovereenkomst is gesloten. De door [eisers] overgelegde schriftelijke overeenkomst is [gedaagde] echter volslagen onbekend. Hij kan zich niet herinneren het briefje ooit gezien te hebben en het ondertekend te hebben. [gedaagde] heeft ten gevolge van een ongeluk problemen met zijn geheugen en besef. [eisers] heeft misbruik gemaakt van de fysieke toestand van [gedaagde] als hij hem het briefje heeft laten ondertekenen.
3.4 [gedaagde] heeft in 2012 besloten het perceel wederom voor een periode van drie jaren aan [D], [M] en [gedaagde] aan te bieden onder de voorwaarden dat er een beheersregeling zou komen, dat de beheersvergoeding aan [gedaagde] toe zou komen en dat de huurder een huurbedrag per hectare zou bieden. [eisers] heeft zich toen niet op het standpunt gesteld dat hij niet hoefde in te schrijven omdat hij het gebruik van het perceel reeds voor onbepaalde tijd had verkregen, zodat [eisers] impliciet accepteerde dat de overeengekomen periode drie jaar beliep en dat deze afliep. [gedaagde] heeft besloten het gebruik van het perceel voor een nieuwe periode van drie jaren aan [M] te geven.
3.5 Pas daarna heeft [eisers] zich beroepen op het briefje dat thans pachtovereenkomst wordt genoemd, hetgeen opmerkelijk is. Aangezien er essentiële zaken (wijze van het gebruik van de grond, de beheersregeling, de duur van de overeenkomst, de afspraken met betrekking tot de subsidie, een juiste omschrijving en omvang van het gehuurde etcetera) ontbreken, kan het briefje niet als pachtovereenkomst worden gekwalificeerd.
3.6 Ten aanzien van de stelling van [eisers] dat de pachtovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt indien deze niet aan de Grondkamer is voorgelegd, heeft [gedaagde] gesteld dat dit naar de letter van de wet juist moge zijn, maar dat er een kentering in de jurisprudentie heeft plaatsgevonden, inhoudende dat het verzoek tot schriftelijke vastlegging voor onbepaalde duur wordt afgewezen als een beroep op dit artikel in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. [gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat uit de getuigenverklaringen blijkt dat er sprake was van verhuur voor drie jaren en dat de kans niet irreëel is dat de Pachtkamer oordeelt dat er geen sprake is van een pachtovereenkomst voor onbepaalde duur.
Overwegingen van de voorzieningenrechter
4.1 Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter heeft [eisers] voldoende aannemelijk gemaakt spoedeisend belang te hebben bij het gevorderde. Overigens is daartegen door [gedaagde] ook geen verweer gevoerd. De voorzieningenrechter zal overgaan tot de materiële beoordeling van het geschil.
4.2 Krachtens artikel 7:317 BW moet de pachtovereenkomst schriftelijk worden aangegaan. Dit is echter geen geldigheidsvereiste. Ook een mondeling tot stand gekomen pachtovereenkomst is zodoende geldig. Tussen partijen is niet in geschil dat in ieder geval mondeling een pachtovereenkomst tot stand is gekomen, zodat daarvan kan worden uitgegaan.
4.3 De pachtovereenkomst is nog niet aan de Grondkamer toegezonden. Uitgangspunt in de wet is dat, totdat de pachtovereenkomst ter goedkeuring aan de Grondkamer is toegezonden, de pachtovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt en de overeenkomst niet door één van partijen eenzijdig kan worden opgezegd. De voorzieningenrechter zal dit uitgangspunt overnemen.
4.4 Op basis van dit uitgangspunt zou de pachtovereenkomst thans nog gelden en zou aan [eisers] zodoende de toegang tot het door hem gepachte perceel moeten worden verstrekt.
4.5 Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter zou de vordering van [eisers] mogelijk kunnen of moeten worden afgewezen, indien voldoende aannemelijk is dat de Grondkamer, na toezending van de pachtovereenkomst, zal bepalen dat de duur van de pachtovereenkomst inmiddels is verstreken. Zulks is thans niet aannemelijk gemaakt. De vordering van [eisers] dient zodoende te worden toegewezen.
4.6.1 Ten aanzien van de subsidiair door [gedaagde] opgeworpen voorwaarde dat [eisers] binnen drie weken na het vonnis een procedure tot schriftelijke vastlegging van de pachtovereenkomst dient te starten, overweegt de voorzieningenrechter als volgt. Niet gesteld of gebleken is waarom nu juist [eisers] op korte termijn een procedure moet starten bij de Pachtkamer ter zake de schriftelijke vastlegging van de pachtovereenkomst. Dit klemt te meer nu [eisers] zelf zich op het standpunt heeft gesteld dat er reeds een schriftelijke overeenkomst tot stand is gekomen. De voorzieningenrechter zal de verzochte voorwaarde zodoende niet aan het gebod verbinden.
4.6.2 Overigens neemt het voorgaande niet weg dat het in het belang van beide partijen lijkt om zo snel mogelijk duidelijkheid te verkrijgen over de status van de pachtovereenkomst en de daaraan verbonden voorwaarden. Partijen zijn het erover eens dat zij zich daartoe tot de Grond- en/of Pachtkamer dienen te wenden.
4.7 De voorzieningenrechter acht de gevorderde dwangsom redelijk, doch zal deze maximeren op € 20.000,-.
4.8 De voorzieningenrechter zal [gedaagde] als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure veroordelen.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. gebiedt [gedaagde] om [eisers] en al de door hen ingeschakelde derde(n) toe te laten tot het onbelemmerde en voortdurende gebruik van het perceel landbouwgrond gelegen in het [adres] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [,,] nummer [..], onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag dat [gedaagde], na betekening van het vonnis, dit gebod overtreedt, met een maximum van
€ 20.000,-;
II. veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eisers] begroot op € 361,15 aan verschotten en € 527,- aan salaris van de advocaat;
III. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
IV. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. G.G. Vermeulen, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 maart 2012, in tegenwoordigheid van de griffier.