Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 126115 HA ZA 12-21
bezwaarnummer: 95
datum uitspraak vonnis: 7 maart 2012 (hbvo)
Ruilverkaveling “Rijssen” blok Rijssen-West
Vonnis van de rechtbank Almelo, meervoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Projectontwikkeling Nijverdal B.V.,
gevestigd te Nijverdal,
reclamant,
verder te noemen Projectontwikkeling Nijverdal,
gemachtigde: mr. H.J.A. van Hoogmoed te Nijverdal,
Het procesverloop
Gezien de stukken van het geding, waaronder:
1. Het door reclamant ingediende bezwaarschrift d.d. 10 juni 2011.
2. Het proces-verbaal van de bezwarenbehandeling door de Landinrichtingscommissie op 14 november 2011 gehouden.
3. Het proces-verbaal van de behandeling ten overstaan van de rechter-commissaris in deze rechtbank op 9 januari 2012, uit welk proces-verbaal blijkt dat de rechter-commissaris de zaak heeft verwezen naar de terechtzitting van deze rechtbank van 6 februari 2012.
4. Het proces-verbaal van de zitting van deze rechtbank van 6 februari 2012 met daaraan gehecht de pleitnotities van [R] (namens de Staatssecretaris van Economische Zaken, Landbouw & Innovatie) en mr. H.J.A. van Hoogmoed namens Projectontwikkeling Nijverdal.
Bij de zitting van de meervoudige kamer van 6 februari 2012 waren aanwezig:
a. Reclamant in de persoon van [S], controller bij Projectontwikkeling Nijverdal, bijgestaan door mr. H.J.A. van Hoogmoed,
b. [R] van het ministerie van Economische zaken, Landbouw en Innovatie,
c. [K] van de plaatselijke Landinrichtingscommissie voor de voornoemde ruilverkaveling,
d. de aan die commissie toegevoegde ingenieur van het Kadaster te Zwolle [D]en [G],
e. [B] van de Dienst Landelijk Gebied te Zwolle,
f. de belanghebbenden: [N], [H[] en [H]
Tevens waren aanwezig:
g. [W] en zijn gemachtigde mr. P. Stehouwer, wiens bezwaar tegelijkertijd met dat van reclamant door de meervoudige kamer is behandeld.
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
1. Reclamant - Projectontwikkeling Nijverdal - heeft één bezwaar ingediend tegen het Plan van Toedeling.
Dit bezwaar hield – kort samengevat – in dat reclamant het door hem ingebrachte perceel weer toegedeeld wilde hebben, in plaats van toedeling van een ander perceel.
2. De situatie is als volgt.
Projectontwikkeling Nijverdal heeft ingebracht de percelen kadastraal bekend gemeente Hellendoorn, sectie M, nummers [….] en [….] met een totale oppervlakte van 08.18.50 ha. Dit zijn veldkavels. Aan haar zijn toegedeeld de veldkavels [……] en [….] met een totale oppervlakte van 08.23.10 ha. Deze kavels liggen op ongeveer 5 kilometer afstand van de ingebrachte kavels.
Projectontwikkeling Nijverdal heeft de ingebrachte percelen op 28 april 2004 gekocht van [W]. Ze heeft de percelen gekocht met het oog op een mogelijke bestemmingsplanwijziging in de toekomst. Thans is de bestemming “agrarisch”, maar volgens Projectontwikkeling Nijverdal is het mogelijk dat de bestemming in de toekomst “bedrijven en/of kantoren” of “wonen” wordt, gelet op de gemeentelijke Structuurvisie “Ruimte voor de mensen van morgen” uit 1999. De percelen liggen in een gebied dat in deze structuurvisie als zoekgebied voor woningbouw is genoemd.
Projectontwikkeling Nijverdal heeft de percelen van [W] gekocht voor € 368.325,00. Dat is € 4,50 per m². In de akte van levering is opgenomen dat indien de huidige agrarische bestemming van het gekochte onherroepelijk wordt gewijzigd in woonbestemming, een nabetaling geldt ter grootte van dertig euro (€ 30,00) per m². Indien de huidige agrarische bestemming van het gekochte onherroepelijk wordt gewijzigd in bedrijven c.q. kantoorbestemming, dan geldt een nabetaling ter grootte van vijftien euro (€ 15,00) per m².
Blijkens de akte van levering heeft [W] een recht van eerste koop op deze percelen. Dit recht vervalt (onder meer) als de bestemming definitief is gewijzigd in “wonen” dan wel “bedrijven c.q. kantoren”, alsook op 1 januari 2030.
Tussen partijen is overeengekomen om een pachtovereenkomst aan te gaan, zodat [W] de gronden kan pachten van Projectontwikkeling Nijverdal. Uit de hierna te noemen hypotheekakte blijkt dat de pachtsom € 400,00 per hectare per jaar is. De eenjarige pacht is later omgezet in een (jaarlijkse) grondgebruikersverklaring.
Partijen zijn voorts overeengekomen dat Projectontwikkeling Nijverdal een recht van hypotheek zal verlenen aan [W]. Op 28 april 2004 is dan ook een hypotheekakte opgemaakt. De hypotheek strekt tot zekerheid voor de betaling van de eventuele toekomstige nabetaling van de koopprijs zoals vermeld in de akte van levering, tot een totaalbedrag van € 3.437.700,00. De door Projectontwikkeling Nijverdal verstrekte zekerheid bestaat uit een recht van hypotheek op de twee verkochte percelen.
Tot slot zijn tussen partijen in de akte van levering kettingbedingen overeengekomen ten aanzien van alle rechten en verplichtingen die uit de koopovereenkomst en de akte voortvloeien (zoals bijvoorbeeld het recht van eerste koop), op straffe van een boete van 1,2 miljoen euro.
3. Projectontwikkeling Nijverdal voert in haar bezwaarschrift het volgende aan.
De gronden die Projectontwikkeling Nijverdal heeft ingebracht zijn zogenaamde “warme gronden”. Ten tijde van de koop lagen deze gronden in een zoekgebied voor woningbouw. In overleg met de wethouder, [P], heeft Projectontwikkeling Nijverdal door Grontmij Nederland een notitie laten opstellen getiteld “De Notitie Hexel: een plaats waar ouderen zich thuis voelen”. Het overleg met de gemeente Hellendoorn is opgeschort, maar dat doet er niet aan af dat het om warme gronden gaat.
Ook de belastingdienst gaat ervan uit dat de gronden een andere bestemming kunnen krijgen. Projectontwikkeling Nijverdal heeft een naheffingsaanslag gekregen omdat er realiter rekening moet worden gehouden met een nabetaling (dus bestemmingsplanwijziging).
Projectontwikkeling Nijverdal en [W] hebben grote belangen bij de ingebrachte gronden. In de eerste plaats vanwege de nabetalingsbepalingen, maar ook vanwege het recht van hypotheek en de kettingbedingen die anders illusoir worden.
Projectontwikkeling Nijverdal verzoekt in haar bezwaarschrift dan ook:
1. primair: dat de gronden die zijn ingebracht ook weer worden toegedeeld aan Projectontwikkeling Nijverdal;
2. subsidiair: dat Projectontwikkeling Nijverdal de ingebrachte gronden kan verkopen, onder de verplichting van de koper om de nabetalingsclausule over te nemen, conform het kettingbeding;
3. meer subsidiair: Projectontwikkeling Nijverdal wenst volledig gevrijwaard te worden van aanspraken van de vorige eigenaar [W], die deze aanspraken kan ontlenen aan de aankooptitel en de hypotheekakte.
4. Namens de Landinrichtingscommissie (hierna: LC) is het volgende aangevoerd.
De ingebrachte grond en de toegedeelde grond hebben een agrarische bestemming. Gelet op de Regeling herverkaveling is grond met een agrarische bestemming uitruilbaar.
Het is vaste praktijk dat als vast staat dat de bestemming zal wijzigen, de LC de gronden niet zal uitruilen. Ten tijde van de tervisielegging van het plan van toedeling was er echter geen sprake van concrete planologische ontwikkelingen voor woningbouw of bedrijven/kantoren. Ook zijn er geen aanwijzingen dat er op dit moment wel plannen in voorbereiding zijn.
De door Projectontwikkeling Nijverdal ingebrachte gronden zijn toegedeeld aan verschillende belanghebbenden. Voor hen betekent de toedeling een huiskavelvergroting, concentratie en afstandsverkorting. Als aan de bezwaren van Projectontwikkeling Nijverdal zou worden tegemoetgekomen, worden deze resultaten teniet gedaan.
Een andere dan agrarische waarde wordt, indien daadwerkelijk aan de orde, verrekend bij de Lijst der Geldelijke Regelingen.
De LC koopt geen gronden in het kader van de ruilverkaveling. Een ruilverkaveling is een originaire wijze van eigendomsverkrijging. Beperkte en zakelijke rechten die niet zijn opgenomen in het plan van toedeling, vervallen. De akte van toedeling heeft een titelzuiverende werking. De nabetalingsclausule is een persoonlijk recht en kan niet worden opgenomen in de akte van toedeling, of op een andere wijze aan de nieuwe eigenaar worden opgelegd.
Het recht van hypotheek gaat mee over naar de nieuwe kavel. Er is sprake van rechtsvervanging. Partijen dienen zelf het eventueel vrijstellen van aanspraken te regelen.
[W] is bij de LC niet bekend als eigenaar of pachter. Er is geen pachtovereenkomst geregistreerd. Hij is bij de LC alleen bekend als hypotheeknemer.
5. De rechtbank overweegt het volgende.
In de kern gaat het in deze zaak om de vraag of de ingebrachte en toegedeelde gronden uitruilbaar zijn.
Artikel 8 van de Regeling herverkaveling bepaalt:
Gronden die ingevolge een vastgesteld bestemmingsplan of een ontwerpbestemmingsplan een bestemming hebben of krijgen die overeenkomt met de functie van landbouw, natuur, bos of landschap zijn uitruilbaar, voor zover artikel 10 van de wet niet anders bepaalt.
Artikel 10 van de Landinrichtingswet gaat over begraafplaatsen, crematoria en dergelijke en is hier niet van toepassing.
Geconstateerd moet worden dat zowel de ingebrachte als de toegedeelde percelen een agrarische bestemming hebben en er geen (ontwerp)bestemmingsplan is waarin dat gewijzigd wordt. In zoverre zijn de gronden dus uitruilbaar.
6. Het feit dat de percelen liggen in een gebied dat is aangewezen als “zoekgebied” voor woningbouw, maakt dat naar het oordeel van de rechtbank niet anders. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.
In de structuurvisie van de gemeente Hellendoorn “Ruimte voor de mensen van morgen”, die op 13 juli 1999 is vastgesteld door de gemeenteraad, is dit gebied aangewezen als zoekgebied voor woningbouw/werken, beperkte landbouwontwikkeling en natuur. Er is geen keuze gemaakt voor een nadere invulling. Dat betekent dat zowel woningbouw/werken, als landbouw of natuurontwikkeling nog mogelijk is.
Na het opstellen van deze structuurvisie heeft er in 2004 een evaluatie plaatsgevonden. In deze evaluatie werd met name bekeken of de structuurvisie nog actueel was in het licht van intussen genomen besluiten en beleid van Rijk en Provincie en de gemeentelijke Woonvisie. Er is een aantal bijstellingen van de structuurvisie voorgesteld, maar in de evaluatie wordt over de mogelijkheid om te bouwen in het gebied waar de percelen van Projectontwikkeling Nijverdal liggen, niets gezegd. Wel komt een ander gebied (het Reestpark, Hellendoorn-Zuid) niet langer voor verstedelijking in aanmerking, aldus de evaluatie.
In 2009 heeft een herziening van het bestemmingsplan plaatsgevonden. Daarbij hebben de percelen van Projectontwikkeling Nijverdal een agrarische bestemming gehouden. In de toelichting bij het bestemmingsplan zijn bij het onderdeel structuurvisie de belangrijkste zoekgebieden voor woningbouw opgenomen. Het gebied “Hexel” waar de percelen van Projectontwikkeling Nijverdal in liggen, wordt hier niet meer genoemd.
Naar het oordeel van de rechtbank is een enkele aanwijzing in een structuurvisie uit 1999, die gelet op het voorgaande geen concreet vervolg heeft gehad, zo ver verwijderd van een daadwerkelijke wijziging van een bestemmingsplan, dat het daarmee niet op één lijn gesteld kan worden.
7. Ook het feit dat de belastingdienst een naheffing aan Projectontwikkeling Nijverdal heeft opgelegd, maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat het meer aannemelijk is dat de bestemming binnenkort zal wijzigen.
Het is duidelijk dat er een aanwijzing was dat de bestemming wel eens zou kunnen wijzigen in woningbouw of bedrijven. Het is immers als zoekgebied aangewezen in de structuurvisie. Het is ook op basis van deze structuurvisie dat Projectontwikkeling Nijverdal is overgegaan tot aankoop van de percelen onder de genoemde voorwaarden (proces-verbaal van de zitting van 6 februari 2012). Een structuurvisie is echter het allereerste begin van een mogelijke wijziging. Het is de minst concrete aanwijzing die er is. Alles kan nog veranderen. Natuurlijk is het verstandig in een zo vroeg mogelijk stadium een positie te verwerven, maar daarmee ontstaan ook zeer reële risico’s.
Dat de belastingdienst heeft geoordeeld dat een bestemmingsplanwijziging tot de mogelijkheden behoort, is uitsluitend gebaseerd op de koopovereenkomst, die is aangegaan op basis van de structuurvisie. Niet gesteld is dat de belastingdienst enige andere aanwijzing had voor een bestemmingsplanwijziging dan de koopovereenkomst zelf. Uit hetgeen tijdens de RC-zitting is besproken, volgt dat de hoogte van de naheffing het resultaat is van onderhandelingen tussen Projectontwikkeling Nijverdal en de belastingdienst. De kansen zijn ingeschat en het resultaat is dat de belastingdienst is uitgegaan van een waarde van € 666.666,00. De werkelijke koopsom was € 368.325,00. De maximale koopsom na nabetaling zou zijn € 2.455.500,00. Niet gezegd kan dan ook worden dat er een voldoende concrete aanwijzing is, gelijk te stellen met een ontwerpbestemmingsplan, dat het bestemmingsplan op korte termijn zal worden gewijzigd.
8. Dat Projectontwikkeling Nijverdal door de Grontmij een notitie heeft laten opstellen over dit gebied, maakt naar het oordeel van de rechtbank evenmin dat een bestemmingsplanwijziging op korte termijn te verwachten is. Dit is immers enkel het initiatief van Projectontwikkeling Nijverdal. Projectontwikkeling Nijverdal stelt dat de notitie is opgesteld in overleg met de toenmalig wethouder. Dat de wethouder geïnteresseerd is in een notitie over de ontwikkeling van dit gebied, geeft misschien hoop voor Projectontwikkeling Nijverdal, maar is onvoldoende concreet om te moeten concluderen dat een bestemmingsplanwijziging op handen is. Bovendien is de notitie bij de gemeente niet bekend, omdat deze uiteindelijk niet is aangeboden aan de gemeente. Het overleg met de gemeente is opgeschort.
9. In het stelsel van de ruilverkaveling staan de nabetalingsclausule, het kettingbeding en het recht van eerste koop, niet aan uitruilbaarheid in de weg. Dit is door Projectontwikkeling Nijverdal en [W] overigens ook niet gesteld.
10.1 De rechtbank begrijpt dat Projectontwikkeling Nijverdal en [W] voorts aanvoeren dat haar belangen bij toedeling van de ingebrachte percelen dermate groot zijn, dat de LC in redelijkheid niet had kunnen beslissen om de ingebrachte percelen aan derden toe te delen.
10.2 De rechtbank overweegt hierover het volgende. Artikel 16 van de Regeling herverkaveling betreft de wijze van toedeling. Uit dit artikel spreekt dat ruilverkaveling tot doel heeft het doelmatige gebruik van kavels ten behoeve van de agrarische bewerking te bevorderen. De toedeling van kavels geschiedt met een in lid 2 van artikel 16 bepaalde rangorde:
a. toedeling gericht op een zo groot mogelijke concentratie van kavels bij de bedrijfskavel;
b. toedeling gericht op een zo groot mogelijke concentratie van kavels bij de huiskavel;
c. toedeling gericht op een zo gering mogelijke afstand tussen de bedrijfsgebouwen en de kavels;
d. toedeling gericht op een zo gering mogelijke afstand tussen het woonhuis en de kavels.
Op grond van artikel 21 van de Regeling Herverkaveling kan van dit artikel worden afgeweken indien dit een doelmatige herverkaveling of realisatie van de doeleinden van het landinrichtingsplan bevordert en de minister hiermee instemt.
10.3 Met de toedeling zoals die door de LC is bewerkstelligd, worden de in artikel 16, lid 2 genoemde doelen gediend. Voor de vier belanghebbenden betekent de toedeling een huiskavelvergroting, kavelconcentratie en afstandsverkorting.
Projectontwikkeling Nijverdal had een veldkavel en houdt een veldkavel. Als de vestigingsplaats van Projectontwikkeling Nijverdal al gelijk gesteld zou kunnen worden met een “woonhuis” (artikel 16, lid 2, sub d, Regeling herverkaveling) is de afstand tot aan de plaats waar Projectontwikkeling Nijverdal het blok binnenkomt wel groter geworden, maar in ruilverkavelingstermen moeten de belangen van huiskavelvergroting, kavelconcentratie en afstandsverkorting naar de bedrijfsgebouwen van de belanghebbenden, zwaarder wegen.
10.4 [W] heeft in dit kader aangevoerd dat hij ook een agrarisch belang heeft: de kavels komen op veel grotere afstand te liggen van zijn bedrijfsgebouwen.
De rechtbank overweegt het volgende. [W] is bij de LC niet bekend als eigenaar of pachter. Er is geen geregistreerde pachtovereenkomst. Door [W] is dit ook wel erkend: er is geen pachtovereenkomst, maar de grond wordt gebruikt op basis van een (jaarlijkse) grondgebruikersverklaring.
De rechtbank overweegt dat indien er voor het gebruik van agrarische grond geen pachtovereenkomst bestaat die bij de LC is geregistreerd, de LC met dat gebruik volgens de Landinrichtingswet geen rekening kan houden. Alleen degene die een pachtovereenkomst heeft, die bovendien aan bepaalde voorwaarden voldoet, en die pachtovereenkomst ter registratie bij de LC heeft aangeboden, is belanghebbende bij de ruilverkaveling (artikel 54 Landinrichtingswet). Slechts met diens belangen kan rekening worden gehouden.
Overigens heeft [W] dit bezwaar niet aangevoerd in zijn bezwaarschrift, maar eerst bij de zitting van de RC.
10.5 Duidelijk is dat de belangen van Projectontwikkeling Nijverdal en [W] in financiële termen heel erg groot zijn. In financiële termen zou gezegd kunnen worden dat de belangen van Projectontwikkeling Nijverdal en [W] zelfs aanzienlijk groter zijn dan die van de belanghebbenden. Een ruilverkaveling dient echter uitdrukkelijk in de eerste plaats de agrarische belangen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de LC in redelijkheid kunnen beslissen dat de agrarische belangen van de belanghebbenden zwaarder mogen wegen dan de (financiële) belangen van Projectontwikkeling Nijverdal en [W].
11. Door [W] is opgemerkt dat de toedeling zoals door de LC voorgestaan, voor grote problemen zal zorgen bij de Lijst der Geldelijke Regelingen. Bij de Lijst der Geldelijke Regelingen zal moeten worden beoordeeld of de waarde van de ingebrachte percelen een andere is dan die van de toegedeelde percelen. Het is mogelijk dat dit een lastige berekening wordt, maar dat kan op zichzelf geen reden zijn om te oordelen dat de toedeling niet in stand kan blijven. Overwegingen voor wat betreft de Lijst der Geldelijke Regelingen horen niet thuis in en kunnen geen rol spelen bij de beoordeling van het Plan van Toedeling.
12. De rechtbank merkt ter relativering nog wel op dat, indien de percelen nooit (althans niet voor 1 januari 2030) een woon- of bedrijvenbestemming zouden krijgen, welke mogelijkheid zeer reëel is gelet op het meest recente bestemmingsplan, Projectontwikkeling Nijverdal en [W] ook geen winst zouden maken. In die zin hoeft de ruilverkaveling niet negatiever uit te pakken. Wel missen Projectontwikkeling Nijverdal en [W] nu ook de kans om winst te maken. Terecht heeft de LC daarover echter opgemerkt dat Projectontwikkeling Nijverdal en [W] ten tijde van de koop/verkoop wisten of hadden moeten weten dat de betreffende gronden waren betrokken in een ruilverkaveling.
13. De conclusie moet zijn dat de LC de toedeling heeft kunnen handhaven en het eerste verzoek in de beide bezwaarschriften (de inbreng weer toedelen) terecht heeft afgewezen.
14. Het tweede en derde verzoek dat Projectontwikkeling Nijverdal in het bezwaarschrift heeft gedaan, kon de LC evenmin toewijzen. In het stelsel van de ruilverkaveling worden door de LC geen gronden aangekocht. De LC zorgt voor de toedeling en de notariële afwikkeling daarvan, maar koopt geen percelen aan. Ook kan de LC er niet voor zorgen dat de percelen door de opkomende boeren worden aangekocht. De ruilverkaveling is een originaire wijze van verkrijging. Koop is daarvoor niet nodig.
Beperkte rechten en andere rechten op inbrengpercelen, vervallen met het passeren van de akte. Alleen op basis van artikel 160 Landinrichtingswet kan daarop een uitzondering worden gemaakt als de LC een speciale regeling treft. De LC heeft voldoende onderbouwd uitgelegd waarom dat in dit geval niet aan de orde is. De obligatoire afspraken gaan niet mee over en de LC kan geen vrijwaring geven.
Het recht van hypotheek gaat wel mee naar de nieuwe toedeling. Het kan niet blijven liggen op de inbrengpercelen. Dat Projectontwikkeling Nijverdal daar in feite niks aan heeft (de toegedeelde percelen zijn niet aangewezen als zoekgebied en hier bestaat ook niet een kans dat de bestemming wordt gewijzigd), is geen element dat voor risico van de LC moet komen. Het leidt niet tot de conclusie dat de LC deze toedeling niet had kunnen handhaven.
15. Uit het vorenoverwogene volgt dat het bezwaar van reclamant ongegrond is. Er zijn termen aanwezig de proceskosten volledig te compenseren.
De beslissing
De rechtbank:
I. Verklaart het bezwaar van reclamant Projectontwikkeling Nijverdal ongegrond.
II. Compenseert de proceskosten tussen reclamant en de gezamenlijke belanghebbenden in de ruilverkaveling “Rijssen” in dier voege dat ieder zijn eigen kosten draagt.
Aldus gewezen te Almelo door mrs. Bottenberg – van Ommeren, Lorist en Alers en uitgesproken in het openbaar op 7 maart 2012, in tegenwoordigheid van R.P. Jansen griffier.