Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 126123 HA ZA 12-22
bezwaarnummer: 61
datum uitspraak vonnis: 7 maart 2012
Ruilverkaveling “Rijssen” blok Rijssen-West
Vonnis van de rechtbank Almelo, meervoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
[Reclamant],
wonende te [woonplaats],
reclamant,
verder te noemen [reclamant],
gemachtigde: mr. P. Stehouwer te Sneek.
Het procesverloop
Gezien de stukken van het geding, waaronder:
1. Het door reclamant ingediende bezwaarschrift d.d. 7 juni 2011.
2. Het proces-verbaal van de bezwarenbehandeling door de Landinrichtingscommissie op 14 november 2011 gehouden.
3. Het proces-verbaal van de behandeling ten overstaan van de rechter-commissaris in deze rechtbank op 9 januari 2012, uit welk proces-verbaal blijkt dat de rechter-commissaris de zaak heeft verwezen naar de terechtzitting van deze rechtbank van 6 februari 2012.
4. Het proces-verbaal van de zitting van deze rechtbank van 6 februari 2012 met daaraan gehecht de pleitnotities van mr. [R] (namens de Staatssecretaris van Economische Zaken, Landbouw & Innovatie) en mr. P. Stehouwer namens reclamant.
Bij de zitting van de meervoudige kamer van 6 februari 2012 waren aanwezig:
a. Reclamant in de persoon bijgestaan door mr. P. Stehouwer,
b. mr. [R] van het ministerie van Economische zaken, Landbouw en Innovatie,
c. de heer [S] van de plaatselijke Landinrichtingscommissie voor de voornoemde ruilverkaveling,
d. de aan die commissie toegevoegde ingenieur van het Kadaster te Zwolle mevrouw [D] en mevrouw [G],
e. de heer [B] van de Dienst Landelijk Gebied te Zwolle,
f. de belanghebbenden: de heer [N], de heer [H] en de heer [H].
Tevens waren aanwezig:
g. De heer [S] namens Projectontwikkeling Nijverdal en haar gemachtigde mr. H.J.A. van Hoogmoed. Het bezwaar van Projectontwikkeling Nijverdal is tegelijkertijd met dat van reclamant door de meervoudige kamer behandeld.
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
1. [Reclamant] heeft één bezwaar ingediend tegen het Plan van Toedeling.
Dit bezwaar hield – kort samengevat – in dat hij wil dat het door Projectontwikkeling Nijverdal ingebrachte perceel ook weer aan haar wordt toegedeeld.
2. De situatie is als volgt.
[Reclamant] heeft op 28 april 2004 de percelen kadastraal bekend gemeente Hellendoorn, sectie [X], nummers [xxxx] en [xxxx] met een totale oppervlakte van 08.18.50 ha. verkocht aan Projectontwikkeling Nijverdal. Deze heeft de percelen gekocht met het oog op een mogelijke bestemmingsplanwijziging in de toekomst. Thans is de bestemming “agrarisch”, maar in de gemeentelijke Structuurvisie “Ruimte voor de mensen van morgen” uit 1999, is het gebied waarin de percelen liggen, aangewezen als zoekgebied voor onder meer woningbouw.
De koopprijs voor de percelen was € 368.325,00. Dat is € 4,50 per m². In de akte van levering is opgenomen dat indien de huidige agrarische bestemming van het gekochte onherroepelijk wordt gewijzigd in woonbestemming, een nabetaling geldt ter grootte van dertig euro (€ 30,00) per m². Indien de huidige agrarische bestemming van het gekochte onherroepelijk wordt gewijzigd in bedrijven c.q. kantoorbestemming, dan geldt een nabetaling ter grootte van vijftien euro (€ 15,00) per m².
Blijkens de akte van levering heeft [reclamant] een recht van eerste koop op deze percelen. Dit recht vervalt (onder meer) als de bestemming definitief is gewijzigd in “wonen” dan wel “bedrijven c.q. kantoren”, alsook op 1 januari 2030.
Tussen partijen is overeengekomen om een pachtovereenkomst aan te gaan, zodat [reclamant] de gronden kan pachten van Projectontwikkeling Nijverdal. Uit de hierna te noemen hypotheekakte blijkt dat de pachtsom € 400,00 per hectare per jaar is. De eenjarige pacht is later omgezet in een (jaarlijkse) grondgebruikersverklaring.
Partijen zijn voorts overeengekomen dat Projectontwikkeling Nijverdal een recht van hypotheek zal verlenen aan [reclamant]. Op 28 april 2004 is dan ook een hypotheekakte opgemaakt. De hypotheek strekt tot zekerheid voor de betaling van de eventuele toekomstige nabetaling van de koopprijs zoals vermeld in de akte van levering, tot een totaalbedrag van € 3.437.700,00. De door Projectontwikkeling Nijverdal verstrekte zekerheid bestaat uit een recht van hypotheek op de twee verkochte percelen.
Tot slot zijn tussen partijen in de akte van levering kettingbedingen overeengekomen ten aanzien van alle rechten en verplichtingen die uit de koopovereenkomst en de akte voortvloeien (zoals bijvoorbeeld het recht van eerste koop), op straffe van een boete van 1,2 miljoen euro.
De door Projectontwikkeling Nijverdal aangekochte percelen moesten door haar worden ingebracht in de ruilverkaveling. Aan haar zijn toegedeeld de veldkavels 024.105 en 024.187 met een totale oppervlakte van 08.23.10 ha. Deze kavels liggen op ongeveer 5 kilometer afstand van de ingebrachte kavels.
3.1 [Reclamant] voert in zijn bezwaarschrift het volgende aan.
Gelet op de koopovereenkomst tussen hem en Projectontwikkeling Nijverdal, voert [reclamant] primair aan dat hij er belang bij heeft dat de huidige eigenaar de ingebrachte percelen ook weer toebedeeld krijgt. Op die manier kunnen op de meest directe wijze de afspraken tussen [reclamant] en Projectontwikkeling Nijverdal in stand blijven.
Subsidiair verlangt [reclamant] dat de in zijn belang gevestigde nabetalingsregeling, het daaraan gekoppelde kettingbeding en de daarmee annexe zekerheidshypotheek in stand blijven op de onderhavige percelen. [Reclamant] heeft de gronden verkocht als zogenaamde “warme” gronden omdat het in de rede ligt te veronderstellen dat een bestemmingswijziging daarop te zijner tijd zal plaatsvinden.
Tot slot spreekt [reclamant] zijn verbazing erover uit dat hij, als hypotheeknemer, niet door de commissie is benaderd om zijn belangen aan de commissie kenbaar te maken.
3.2 Tijdens de RC-zitting is namens [reclamant] nog aangevoerd dat zijn belangen zwaarder moeten wegen dan de andere ruilverkavelingsbelangen. Weliswaar is de bestemming nog “agrarisch” maar het voornemen bestaat bij de projectontwikkelaar om een “grijze” bestemming te realiseren. Partijen hebben bij de koop/verkoop al voorzien dat dit lang zou kunnen duren. Als de gronden wel worden uitgeruild, zal dit heel complexe toestanden opleveren voor wat betreft de gevestigde zekerheden en ook bij de Lijst der Geldelijke Regelingen zullen grote complicaties ontstaan.
Ook zal [reclamant] als pachter nu een grotere afstand moeten afleggen om bij de toegedeelde percelen te komen.
3.3 Bij de behandeling door de meervoudige kamer is namens [reclamant] aangevoerd dat de Landinrichtingscommissie uitsluitend oog heeft gehad voor de agrarische belangen en zich niet heeft gerealiseerd dat de gerechtvaardigde belangen van Projectontwikkeling Nijverdal en [reclamant] met zich mee behoren te brengen dat aan Projectontwikkeling Nijverdal haar inbreng dient te worden toegedeeld. De belangen van [reclamant] zijn gelegen in zijn recht op nabetaling en zijn gebruiksrecht.
Het recht op nabetaling wordt volkomen illusoir bij dit Plan van Toedeling. Er is dan sprake van een gemiste kans en die komt bij de Lijst der Geldelijke Regelingen voor vergoeding in aanmerking.
[Reclamant] heeft ook een agrarisch belang: de ingebrachte percelen worden door hem jaar op jaar gebruikt. De afstand tot zijn bedrijfsgebouwen wordt aanzienlijk groter door deze toedeling.
[Reclamant] stelt dat, ook indien een bestemmingsplanwijziging als het ware in de pijplijn zit, de betreffende gronden niet uitruilbaar moeten worden geacht te zijn op grond van artikel 8 Regeling Pro herverkaveling.
Ook uit jurisprudentie blijkt dat rekening gehouden kan worden met niet-agrarische belangen.
4.1 Tijdens de bezwarenbehandeling is namens de Landinrichtingscommissie (hierna: LC) het volgende overwogen.
De LC is van mening dat de percelen van Projectontwikkeling Nijverdal uitruilbaar zijn, omdat er geen planologische procedures bekend zijn op het moment of in de nabijheid van de peildatum. Ook uit informatie van de gemeente volgt dat dergelijke plannen niet aan de orde zijn.
Het recht van hypotheek gaat over naar de toegedeelde kavel van Projectontwikkeling Nijverdal. De nabetalingsclausule en het kettingbeding gaan echter niet mee over vanwege de titelzuiverende werking van de akte van toedeling.
[Reclamant] is als hypotheeknemer wel in kennis gesteld van de terinzagelegging van het voorgenomen plan van toedeling.
4.2 Bij de zittingen is namens de LC het volgende aangevoerd.
De ingebrachte grond en de toegedeelde grond hebben een agrarische bestemming. Gelet op de Regeling herverkaveling is grond met een agrarische bestemming uitruilbaar.
Het is vaste praktijk dat als vast staat dat de bestemming zal wijzigen, de LC de gronden niet zal uitruilen. Ten tijde van de tervisielegging van het plan van toedeling was er echter geen sprake van concrete planologische ontwikkelingen voor woningbouw of bedrijven/kantoren. Ook zijn er geen aanwijzingen dat er op dit moment wel plannen in voorbereiding zijn.
De door Projectontwikkeling Nijverdal ingebrachte gronden zijn toegedeeld aan verschillende belanghebbenden. Voor hen betekent de toedeling een huiskavelvergroting, concentratie en afstandsverkorting. Als aan de bezwaren van Projectontwikkeling Nijverdal en [reclamant] zou worden tegemoetgekomen, worden deze resultaten teniet gedaan.
Een andere dan agrarische waarde wordt, indien daadwerkelijk aan de orde, verrekend bij de Lijst der Geldelijke Regelingen.
Het recht van hypotheek gaat mee over naar de nieuwe kavel. Er is sprake van rechtsvervanging. Partijen dienen zelf het eventueel vrijstellen van aanspraken te regelen.
[Reclamant] is bij de LC niet bekend als eigenaar of pachter. Er is geen pachtovereenkomst geregistreerd. Hij is bij de LC alleen bekend als hypotheeknemer.
5. De rechtbank overweegt het volgende.
In de zaak van reclamant Projectontwikkeling Nijverdal (bezwaar 95), doet de rechtbank op dezelfde dag uitspraak als in deze zaak. Ten aanzien van de vraag of de gronden uitruilbaar zijn, overweegt de rechtbank in beide zaken het volgende (rechtsoverweging 5 tot en met 13).
Artikel 8 van Pro de Regeling herverkaveling bepaalt:
Gronden die ingevolge een vastgesteld bestemmingsplan of een ontwerpbestemmingsplan een bestemming hebben of krijgen die overeenkomt met de functie van landbouw, natuur, bos of landschap zijn uitruilbaar, voor zover artikel 10 van Pro de wet niet anders bepaalt.
Artikel 10 van Pro de Landinrichtingswet gaat over begraafplaatsen, crematoria en dergelijke en is hier niet van toepassing.
Geconstateerd moet worden dat zowel de ingebrachte als de toegedeelde percelen een agrarische bestemming hebben en er geen (ontwerp)bestemmingsplan is waarin dat gewijzigd wordt. In zoverre zijn de gronden dus uitruilbaar.
6. Het feit dat de percelen liggen in een gebied dat is aangewezen als “zoekgebied” voor woningbouw, maakt dat naar het oordeel van de rechtbank niet anders. De rechtbank overweegt daartoe het volgende.
In de structuurvisie van de gemeente Hellendoorn “Ruimte voor de mensen van morgen”, die op 13 juli 1999 is vastgesteld door de gemeenteraad, is dit gebied aangewezen als zoekgebied voor woningbouw/werken, beperkte landbouwontwikkeling en natuur. Er is geen keuze gemaakt voor een nadere invulling. Dat betekent dat zowel woningbouw/werken, als landbouw of natuurontwikkeling nog mogelijk is.
Na het opstellen van deze structuurvisie heeft er in 2004 een evaluatie plaatsgevonden. In deze evaluatie werd met name bekeken of de structuurvisie nog actueel was in het licht van intussen genomen besluiten en beleid van Rijk en Provincie en de gemeentelijke Woonvisie. Er is een aantal bijstellingen van de structuurvisie voorgesteld, maar in de evaluatie wordt over de mogelijkheid om te bouwen in het gebied waar de percelen van Projectontwikkeling Nijverdal liggen, niets gezegd. Wel komt een ander gebied (het Reestpark, Hellendoorn-Zuid) niet langer voor verstedelijking in aanmerking, aldus de evaluatie.
In 2009 heeft een herziening van het bestemmingsplan plaatsgevonden. Daarbij hebben de percelen van Projectontwikkeling Nijverdal een agrarische bestemming gehouden. In de toelichting bij het bestemmingsplan zijn bij het onderdeel structuurvisie de belangrijkste zoekgebieden voor woningbouw opgenomen. Het gebied “Hexel” waar de percelen van Projectontwikkeling Nijverdal in liggen, wordt hier niet meer genoemd.
Naar het oordeel van de rechtbank is een enkele aanwijzing in een structuurvisie uit 1999, die gelet op het voorgaande geen concreet vervolg heeft gehad, zo ver verwijderd van een daadwerkelijke wijziging van een bestemmingsplan, dat het daarmee niet op één lijn gesteld kan worden.
7. Ook het feit dat de belastingdienst een naheffing aan Projectontwikkeling Nijverdal heeft opgelegd, maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat het meer aannemelijk is dat de bestemming binnenkort zal wijzigen.
Het is duidelijk dat er een aanwijzing was dat de bestemming wel eens zou kunnen wijzigen in woningbouw of bedrijven. Het is immers als zoekgebied aangewezen in de structuurvisie. Het is ook op basis van deze structuurvisie dat Projectontwikkeling Nijverdal is overgegaan tot aankoop van de percelen onder de genoemde voorwaarden (proces-verbaal van de zitting van 6 februari 2012). Een structuurvisie is echter het allereerste begin van een mogelijke wijziging. Het is de minst concrete aanwijzing die er is. Alles kan nog veranderen. Natuurlijk is het verstandig in een zo vroeg mogelijk stadium een positie te verwerven, maar daarmee ontstaan ook zeer reële risico’s.
Dat de belastingdienst heeft geoordeeld dat een bestemmingsplanwijziging tot de mogelijkheden behoort, is uitsluitend gebaseerd op de koopovereenkomst, die is aangegaan op basis van de structuurvisie. Niet gesteld is dat de belastingdienst enige andere aanwijzing had voor een bestemmingsplanwijziging dan de koopovereenkomst zelf. Uit hetgeen tijdens de RC-zitting is besproken, volgt dat de hoogte van de naheffing het resultaat is van onderhandelingen tussen Projectontwikkeling Nijverdal en de belastingdienst. De kansen zijn ingeschat en het resultaat is dat de belastingdienst is uitgegaan van een waarde van € 666.666,00. De werkelijke koopsom was € 368.325,00. De maximale koopsom na nabetaling zou zijn € 2.455.500,00. Niet gezegd kan dan ook worden dat er een voldoende concrete aanwijzing is, gelijk te stellen met een ontwerpbestemmingsplan, dat het bestemmingsplan op korte termijn zal worden gewijzigd.
8. Dat Projectontwikkeling Nijverdal door de Grontmij een notitie heeft laten opstellen over dit gebied, maakt naar het oordeel van de rechtbank evenmin dat een bestemmingsplanwijziging op korte termijn te verwachten is. Dit is immers enkel het initiatief van Projectontwikkeling Nijverdal. Projectontwikkeling Nijverdal stelt dat de notitie is opgesteld in overleg met de toenmalig wethouder. Dat de wethouder geïnteresseerd is in een notitie over de ontwikkeling van dit gebied, geeft misschien hoop voor Projectontwikkeling Nijverdal, maar is onvoldoende concreet om te moeten concluderen dat een bestemmingsplanwijziging op handen is. Bovendien is de notitie bij de gemeente niet bekend omdat deze uiteindelijk niet is aangeboden aan de gemeente. Het overleg met de gemeente is opgeschort.
9. In het stelsel van de ruilverkaveling staan de nabetalingsclausule, het kettingbeding en het recht van eerste koop, niet aan uitruilbaarheid in de weg. Dit is door Projectontwikkeling Nijverdal en [reclamant] overigens ook niet gesteld.
10.1 De rechtbank begrijpt dat Projectontwikkeling Nijverdal en [reclamant] voorts aanvoeren dat haar belangen bij toedeling van de ingebrachte percelen dermate groot zijn, dat de LC in redelijkheid niet had kunnen beslissen om de ingebrachte percelen aan derden toe te delen.
10.2 De rechtbank overweegt hierover het volgende. Artikel 16 van Pro de Regeling herverkaveling betreft de wijze van toedeling. Uit dit artikel spreekt dat ruilverkaveling tot doel heeft het doelmatige gebruik van kavels ten behoeve van de agrarische bewerking te bevorderen. De toedeling van kavels geschiedt met een in lid 2 van artikel 16 bepaalde Pro rangorde:
a. toedeling gericht op een zo groot mogelijke concentratie van kavels bij de bedrijfskavel;
b. toedeling gericht op een zo groot mogelijke concentratie van kavels bij de huiskavel;
c. toedeling gericht op een zo gering mogelijke afstand tussen de bedrijfsgebouwen en de kavels;
d. toedeling gericht op een zo gering mogelijke afstand tussen het woonhuis en de kavels.
Op grond van artikel 21 van Pro de Regeling Herverkaveling kan van dit artikel worden afgeweken indien dit een doelmatige herverkaveling of realisatie van de doeleinden van het landinrichtingsplan bevordert en de minister hiermee instemt.
10.3 Met de toedeling zoals die door de LC is bewerkstelligd, worden de in artikel 16, lid 2 genoemde doelen gediend. Voor de vier belanghebbenden betekent de toedeling een huiskavelvergroting, kavelconcentratie en afstandsverkorting.
Projectontwikkeling Nijverdal had een veldkavel en houdt een veldkavel. Als de vestigingsplaats van Projectontwikkeling Nijverdal al gelijk gesteld zou kunnen worden met een “woonhuis” (artikel 16, lid 2, sub d, Regeling herverkaveling) is de afstand tot aan de plaats waar Projectontwikkeling Nijverdal het blok binnenkomt wel groter geworden, maar in ruilverkavelingstermen moeten de belangen van huiskavelvergroting, kavelconcentratie en afstandsverkorting naar de bedrijfsgebouwen van de belanghebbenden, zwaarder wegen.
10.4 [Reclamant] heeft in dit kader aangevoerd dat hij ook een agrarisch belang heeft: de kavels komen op veel grotere afstand te liggen van zijn bedrijfsgebouwen.
De rechtbank overweegt het volgende. [Reclamant] is bij de LC niet bekend als eigenaar of pachter. Er is geen geregistreerde pachtovereenkomst. Door [reclamant] is dit ook wel erkend: er is geen pachtovereenkomst, maar de grond wordt gebruikt op basis van een (jaarlijkse) grondgebruikersverklaring.
De rechtbank overweegt dat indien er voor het gebruik van agrarische grond geen pachtovereenkomst bestaat die bij de LC is geregistreerd, de LC met dat gebruik volgens de Landinrichtingswet geen rekening kan houden. Alleen degene die een pachtovereenkomst heeft, die bovendien aan bepaalde voorwaarden voldoet, en die pachtovereenkomst ter registratie bij de LC heeft aangeboden, is belanghebbende bij de ruilverkaveling (artikel 54 Landinrichtingswet Pro). Slechts met diens belangen kan rekening worden gehouden.
Overigens heeft [reclamant] dit bezwaar niet aangevoerd in zijn bezwaarschrift, maar eerst bij de zitting van de RC.
10.5 Duidelijk is dat de belangen van Projectontwikkeling Nijverdal en [reclamant] in financiële termen heel erg groot zijn. In financiële termen zou gezegd kunnen worden dat de belangen van Projectontwikkeling Nijverdal en [reclamant] zelfs aanzienlijk groter zijn dan die van de belanghebbenden. Een ruilverkaveling dient echter uitdrukkelijk in de eerste plaats de agrarische belangen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de LC in redelijkheid kunnen beslissen dat de agrarische belangen van de belanghebbenden zwaarder mogen wegen dan de (financiële) belangen van Projectontwikkeling Nijverdal en [reclamant].
11. Door [reclamant] is opgemerkt dat de toedeling zoals door de LC voorgestaan, voor grote problemen zal zorgen bij de Lijst der Geldelijke Regelingen. Bij de Lijst der Geldelijke Regelingen zal moeten worden beoordeeld of de waarde van de ingebrachte percelen een andere is dan die van de toegedeelde percelen. Het is mogelijk dat dit een lastige berekening wordt, maar dat kan op zichzelf geen reden zijn om te oordelen dat de toedeling niet in stand kan blijven. Overwegingen voor wat betreft de Lijst der Geldelijke Regelingen horen niet thuis in en kunnen geen rol spelen bij de beoordeling van het Plan van Toedeling.
12. De rechtbank merkt ter relativering nog wel op dat, indien de percelen nooit (althans niet voor 1 januari 2030) een woon- of bedrijvenbestemming zouden krijgen, welke mogelijkheid zeer reëel is gelet op het meest recente bestemmingsplan, Projectontwikkeling Nijverdal en [reclamant] ook geen winst zouden maken. In die zin hoeft de ruilverkaveling niet negatiever uit te pakken. Wel missen Projectontwikkeling Nijverdal en [reclamant] nu ook de kans om winst te maken. Terecht heeft de LC daarover echter opgemerkt dat Projectontwikkeling Nijverdal en [reclamant] ten tijde van de koop/verkoop wisten of hadden moeten weten dat de betreffende gronden waren betrokken in een ruilverkaveling.
13. De conclusie moet zijn dat de LC de toedeling heeft kunnen handhaven en het eerste verzoek in de beide bezwaarschriften (de inbreng weer toedelen) terecht heeft afgewezen.
14. Subsidiair verlangt [reclamant] dat de in zijn belang gevestigde nabetalingsregeling, het daaraan gekoppelde kettingbeding en de daarmee annexe zekerheidshypotheek, op de ingebrachte percelen in stand blijven.
Artikel 160, lid 3 van de Landinrichtingswet bepaalt dat hypotheken met behoud van haar rang overgaan op de kavels of gedeelten van kavels, welke in de plaats van de onroerende zaak, waarop zij rusten, worden toegedeeld.
De zekerheidshypotheek komt dus te rusten op de toegedeelde kavels.
De nabetalingsregeling en het kettingbeding vervallen door de ruilverkaveling. Artikel 160 Landinrichtingswet Pro bepaalt voor welke beperkte rechten een regeling kan worden getroffen, en obligatoire afspraken die gelden tussen de twee (rechts)personen die ze zijn aangegaan, vallen daar niet onder.
15. De rechtbank begrijpt dat [reclamant] het derde bezwaar niet langer heeft gehandhaafd, nu de LC aannemelijk heeft gemaakt dat [reclamant] wel degelijk in kennis is gesteld van de terinzagelegging van het voorgenomen Plan van Toedeling (pagina 23 van het proces-verbaal van de bezwarenbehandeling).
16. Uit het vorenoverwogene volgt dat het bezwaar van reclamant ongegrond is. Er zijn termen aanwezig de proceskosten volledig te compenseren.
De beslissing
De rechtbank:
I. Verklaart het bezwaar van [reclamant] ongegrond.
II. Compenseert de proceskosten tussen reclamant en de gezamenlijke belanghebbenden in de ruilverkaveling “Rijssen” in dier voege dat ieder zijn eigen kosten draagt.
Aldus gewezen te Almelo door mrs. Bottenberg – van Ommeren, Lorist en Alers en uitgesproken in het openbaar op 7 maart 2012, in tegenwoordigheid van R.P. Jansen griffier.