Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 119811 / HA ZA 11-317
datum vonnis: 25 april 2012
Vonnis van de rechtbank Almelo, meervoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Medisch Centrum Campus Universiteit B.V.,
gevestigd te Enschede,
eiseres,
verder te noemen: [eiser],
advocaat: mr. H.R. Hart te Amersfoort,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
Universiteit Twente,
gevestigd te Enschede,
gedaagde,
verder te noemen : de Universiteit,
advocaat: mr. L. Paulus te Apeldoorn.
1. Het procesverloop
1.1 De volgende gedingstukken zijn gewisseld:
(a) dagvaarding met 46 producties;
(b) Conclusie van Antwoord met 3 producties;
(c) Conclusie van Repliek met 4 producties;
(d) Conclusie van Dupliek met 4 producties;
(e) Akte na Conclusie van Dupliek zijdens eiseres.
1.2 Partijen hebben vonnis gevraagd.
2. De feiten
De volgende feiten kunnen, als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet
voldoende betwist en voor zover hier van belang, als vaststaand worden aangenomen.
2.1 Eiseres is een besloten vennootschap waarvan onrechtstreeks alle aandelen worden gehouden door [eiser]. De rechtbank zal in navolging van partijen eiseres verder als [eiser] aanduiden.
2.2 [Eiser] oefent sinds februari 2006 een huisartsenpraktijk uit op het terrein van de Universiteit. Hij is zelf geen huisarts.
2.3 Eind 2006, begin 2007 vat [eiser] samen met de heren [P], fysiotherapeut ("[P]") en [H], tandarts ("[H]") het plan op om een nieuw gezondheidscentrum te realiseren op het universiteitsterrein.
2.4 De praktijken van [P] en [H] zijn op dat moment eveneens gevestigd op het terrein van de Universiteit in porta-cabins aan de Boulevard in het Woon- en Leefcentrum van de Universiteit.
2.5 Met het oog op het realiseren van het beoogde gezondheidscentrum voeren [eiser], [P] en [H] verkennende gesprekken met de secretaris van het College van Bestuur van de Universiteit, de heer [B]. Zij vragen de Universiteit bij brief van 21 februari 2007 om:
"…. toestemming te verlenen tot het plaatsen van een gezondheidscentrum op de huidige locatie van de porta-cabins."
2.6 Bij brief van 3 april 2007 van [B] deelt de Universiteit aan [eiser], [P] en [H] mee in te stemmen met dit verzoek. Aan die instemming verbond de Universiteit de volgende voorwaarden:
"- De toekomstige contractuele verhouding met de UT wordt aangegaan met 1
rechtspersoon als uw vertegenwoordiger. Hiertoe dient u gezamenlijk een rechtspersoon op te richten, die de instemming van het College van Bestuur heeft.
- Er wordt met deze rechtspersoon een erfpachtovereenkomst afgesloten voor minimaal 30 jaar voor het gebruik van de UT-grond op de beoogde locatie. Voorwaarden zijn de gebruikelijke erfpachtcanon en de standaard UT-voorwaarden voor afname en vergoeding van verplichte parkmanagementdiensten zoals terreinonderhoud, bewaking, levering gas, water en elektra). U dient zich hiertoe te richten tot de directeur Facilitair Bedrijf.
- De nieuwbouw kan eerst worden gestart nadat de erfpachtovereenkomst met de Universiteit Twente is afgesloten.
- De nieuwbouw komt volledig voor rekening en risico van de betreffende rechtspersoon.
- De keuze van uw architect en zijn ontwerp is onderhavig aan de goedkeuring van de supervisor [H]."
In de brief wordt als "contactpersoon vanuit de UT voor dit project" aangewezen de
directeur Vastgoed Groep Drienerlo, ir. [F].
2.7 [Eiser] c.s. richten een onroerend goed maatschap op, die als partij voor de Universiteit zal dienen en informeren de secretaris van de Universiteit daarover op 8 juni 2007.
2.8 Vanaf februari 2007 vinden tussen (adviseurs van) [eiser] c.s. enerzijds en de Universiteit anderzijds besprekingen plaats, onder andere over de tekst van de te sluiten erfpachtovereenkomst. De Universiteit schakelt het kantoor KienhuisHoving in, dat een concept aanlevert waar partijen over van gedachten wisselen.
2.9 Uiteindelijk wordt in juni 2009 op zich over de tekst van de erfpachtovereenkomst overeenstemming bereikt tussen degenen die daarover onderhandelen. Dat zijn aan de zijde van [eiser] onder andere [eiser] zelf en diens adviseur [D] en aan de kant van de Universiteit [F] en de juriste binnen het secretariaat van het College van Bestuur, mevrouw [Z]. Ook over onderwerpen waarover geruime tijd verschil van inzicht bestaat, zoals de bewoordingen van een concurrentiebeding en de vergoeding bij de beëindiging van de erfpacht wordt men het eens.
2.10 Eind 2009 zendt de notaris aan [Z] de definitieve versie van de akte van vestiging erfpachts- en opstalrecht, welke versie zij bij mail van 9 november 2009 "ter controle" aan [F] en aan [eiser]'s adviseur, [N], stuurt.
2.11 Bij het formuleren van tekstvoorstellen vermeldt [Z] een enkele maal (o.a. bij een versie gedateerd 27 april 2009) dat de tekst is "onder voorbehoud van goedkeuring door het CvB".
2.12 Van de e-mails waarin wordt gesproken over bepaalde tekstvoorstellen, ontvangen ook andere aan de zijde van de Universiteit betrokkenen kopieën, daaronder ook
[A], vicevoorzitter van het College van Bestuur van de Universiteit.
2.13 De Universiteit vraagt op 4 december 2008 een bouwvergunning voor het gezondheidscentrum aan. Die wordt op 9 juli 2009 verleend. De Universiteit belast de daarvoor verschuldigde leges (€ 15.255,--) aan [P] door op 1 februari 2010.
2.14 In de loop van 2008 treedt [H] uit de maatschap met [eiser] en [P].
2.15 [P] en [eiser] besluiten begin 2010 hun maatschap te beëindigen. Dit melden zij in een gezamenlijke brief gedateerd 28 april 2010 aan [F]. Zij delen mee dat [eiser] verder de financiering, ontwikkeling en exploitatie van het gezondheidscentrum zal verzorgen en vragen de "tenaamstelling van het erfpachtcontract" te veranderen in die zin dat "Medisch Centrum" de erfpachter wordt. De brief vermeldt verder dat:
"[P] […] en [H] blijven in de gelegenheid om ruimte te huren in dit pand, ter uitoefening van hun praktijk".
2.16 Bij brief van de Universiteit aan [P] en [eiser] van 25 mei 2010 laat de Universiteit weten dat uit het advies van de jurist van de Universiteit is gebleken "dat er geen bezwaar is tegen de aanpassing van de tenaamstelling van het erfpachtcontract van maatschap [eiser]-[P] naar "Medisch Centrum BV".”
2.17 De notaris past daarna de akte conform aan, zendt die op 23 juni 2010 aan partijen, doet een voorstel voor een datum om de akte te verlijden en stuurt [eiser] de nota voor de canon voor de periode 1 juli / 31 december 2010.
2.18 In een mailbericht van 28 juni 2010 laat de secretaris van de Universiteit aan [eiser] weten dat [A] heeft "besloten dat het niet in de rede ligt om nu een erfpachtovereenkomst te sluiten". [A] zelf bericht bij mail van 5 juli 2010 aan [eiser]:
"Er is helemaal geen sprake van een overeenkomst". en
"Er wordt door de UT geen erfpachtovereenkomst met U getekend".
2.19 Sommaties van door [eiser] in de hand genomen raadslieden doen de Universiteit niet van mening veranderen. In deze sommaties wordt de Universiteit in gebreke gesteld en wordt aan de Universiteit een termijn gesteld om alsnog de erfpachtovereenkomst te tekenen.
2.20 Bij brief van zijn raadsman van 6 oktober 2010 aan de advocaat van de Universiteit roept [eiser] de ontbinding in "van de tussen partijen gesloten overeenkomst".
2.21 [P] oefent zijn praktijk uit op een locatie op het universiteitsterrein aan de Langezijde. [Eiser] en [H] oefenen hun praktijken uit in een van Woningstichting De Veste ("De Veste") in juli 2010 gehuurde locatie, eveneens op het universiteitsterrein, in gebouw De Sleutel.
3. De vordering
3.1 [Eiser] vraagt de rechtbank om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
(i) te verklaren voor recht dat de Universiteit aansprakelijk is voor de door [eiser] geleden en nog te lijden schade als gevolg van de tussen partijen gesloten en daarna ontbonden overeenkomst strekkende tot het realiseren van een gezondheidscentrum op het terrein van de Universiteit;
(ii) gedaagde te veroordelen tot betaling tegen behoorlijk bewijs van kwijting [de rechtbank leest:] van een bedrag ten titel van schadevergoeding van in totaal € 2.529.632,00) (zegge: twee miljoen vijfhonderd negenendertigduizend [de rechtbank leest: negenentwintigduizend] zeshonderd tweeëndertig Euro), althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedragen [de rechtbank leest: bedrag], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van uitbrenging van de dagvaarding tot die der algehele voldoening;
(iii) gedaagde te veroordelen in de kosten van het geding.
4. De standpunten van partijen
[Eiser]
4.1 [Eiser] is van mening dat op 3 april 2007 tussen enerzijds [H], [P] en hemzelf en anderzijds de Universiteit een rechtsgeldige overeenkomst tot stand is gekomen, gericht op het realiseren van een gezondheidscentrum op het universiteitsterrein. Naar zijn oordeel is die overeenkomst (de brief van de Universiteit aan [H], [P] en [eiser] van 3 april 2007) voldoende concreet en expliciet. In de vele mondelinge, schriftelijke en e-mailcontacten daarna, is die overeenkomst uitgewerkt en geconcretiseerd.
4.2 De afspraak gericht op het realiseren van een gezondheidscentrum is in elk geval na
3 april 2007 geheel uitgewerkt en heeft geresulteerd in een erfpachtovereenkomst waar partijen het geheel over eens waren.
4.3 Vooruitlopend op en als uitwerking van de overeenkomst heeft de Universiteit een aantal handelingen verricht, waaruit blijkt dat ook de Universiteit ervan uitging dat er sprake was van bindende afspraken, hoewel de akte nog niet was verleden. Zo heeft de Universiteit, in samenwerking met (adviseurs van) [P], [H] en [eiser] een bouwvergunning aangevraagd en verkregen, de leges daarvoor doorbelast en zelfs al de eerste pro rata erfpachttermijn in rekening gebracht.
4.4 De Universiteit heeft ook expliciet ingestemd met de vervanging als erfpachter van de drie heren door -eerst- de maatschap [P]-[eiser] en -daarna- door Medisch Centrum Campus Universiteit B.V.
4.5 De Universiteit heeft bij [eiser] door haar handelen het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat een rechtsgeldige overeenkomst tot stand was gekomen.
4.6 Zou moeten worden aangenomen dat geen sprake is van een "perfecte overeenkomst", dan is de Universiteit gehouden de door [eiser] geleden schade volledig te vergoeden, nu het de Universiteit in redelijkheid niet meer vrij stond de onderhandelingen eind juni/ begin juli 2010 af te breken, omdat bij [eiser] het gerechtvaardigd vertrouwen was ontstaan dat de overeenkomst tot stand zou komen. Daarom is [eiser] gerechtigd tot vergoeding van zijn positief contractsbelang.
4.7 De omstandigheid die de Universiteit aanvoert om de erfpachtovereenkomst niet te tekenen, te weten dat [eiser] "op twee paarden zou hebben gewed" door aan de ene kant met de Universiteit te onderhandelen en gelijktijdig met De Veste over de huur van praktijkruimte elders, kan geen rechtvaardiging zijn om de erfpachtovereenkomst niet te tekenen.
[H] (en [P]) huurden tijdelijke praktijkruimte. In april 2010 kregen zij te horen van Vastgoedgroep Drienerlo (een onderdeel van de Universiteit) dat zij die op
1 juli 2010 zouden moeten verlaten. Alleen om die reden heeft [eiser], nu de realisatie van het gezondheidscentrum onzeker was, contact opgenomen met De Veste om te onderzoeken of ook [H], naast [eiser] ruimte kon huren voor zijn praktijk.
4.8 Bovendien is het niet relevant of [eiser] al dan niet voornemens zou zijn geweest elders op het universiteitsterrein ruimte te huren. Dat staat los van de overeenkomst die [eiser] met de Universiteit heeft gesloten. [eiser] heeft jegens de Universiteit ter zake geen enkele verplichting geschonden.
4.9 [Eiser] heeft schade geleden als gevolg van de opstelling van de Universiteit, bestaande uit nodeloos gemaakte kosten zoals -onder meer- kosten van adviseurs, ten onrechte betaalde leges, een pro rata canontermijn en financieringskosten.
4.10 Bovendien maakt [eiser] aanspraak op vergoeding van vermogensschade, bestaande uit door hem gederfde winst ter zake van de exploitatie van het gezondheidscentrum.
De Universiteit
4.11 De Universiteit stelt voorop dat, nadat zij bij brief van 3 april 2007 aan [H], [P] en [eiser] had bevestigd onder welke voorwaarden zij zou kunnen instemmen met het gezondheidscentrum, de ontwikkeling "tamelijk moeizaam" verliep.
4.12 De Universiteit wijst, onder andere, op onderlinge ruzie van de initiatiefnemers, eisen ter zake van de brandpreventie van de gemeente, financieringsproblemen van de zijde van [eiser] en het "afhaken" van [P].
4.13 Niettemin is de Universiteit blijven meewerken aan het project, vertrouwend op de mededeling van [eiser] dat [H] en [P] nog steeds serieus van plan waren met hem, [eiser], het gezondheidscentrum te betrekken.
4.14 In de tweede helft van juni 2010 kwam de Universiteit ter ore dat [eiser] en [H] "doende waren elders op de campus een "medisch centrum" te realiseren". Dit nu, aldus de Universiteit, stond haaks "op de in 2007 geformuleerde uitgangspunten: één centrum aan de Boulevard waarin in ieder geval [eiser], [P] en [H] gezamenlijk hun praktijken zouden voeren".
4.15 Het vermoeden dat [eiser] (met [H]) een ander centrum zou gaan betrekken, werd concreet toen [F] op 24 juni 2010 van [eiser] begreep dat deze met De Veste een huurcontract wilde aangaan voor 10 jaar in het gebouw De Sleutel.
4.16 [F] rapporteert dit aan mevrouw [Z]. Zij doet navraag bij de heer [H] van De Veste. Deze bevestigt dat De Veste met [eiser] in gesprek is.
Uit mondelinge mededelingen die [B] korte tijd later van De Veste, [H] en [eiser] krijgt, maakt de Universiteit op dat [eiser] (en [H]) kennelijk een huurovereenkomst voor langere termijn met De Veste beogen te sluiten. De Universiteit acht dit in strijd met de uitgangspunten van de afspraken over het realiseren van het gezondheidscentrum.
4.17 Tussen partijen is geen overeenkomst tot stand gekomen strekkende tot realisering van een gezondheidscentrum. De brief van 3 februari 2007 is niet meer dan een (voorlopig) besluit van het College van Bestuur om op termijn, onder zekere voorwaarden, een bepaald perceel in erfpacht uit te geven. Dit is slechts een eenzijdige verklaring van het College van Bestuur.
4.18 Het College van Bestuur heeft op geen enkel moment een besluit genomen om de erfpachtovereenkomst te tekenen. Een dergelijk besluit is nodig, wil de Universiteit gebonden zijn.
4.19 [Eiser] heeft de Universiteit nooit om een dergelijk besluit gevraagd. De sommatie om alsnog een beweerdelijk reeds tot stand gekomen erfpachtovereenkomst na te komen, behoeft de Universiteit in redelijkheid niet als een zodanig verzoek aan te merken.
4.20 Tijdens de onderhandelingen is bij herhaling het voorbehoud "goedkeuring CvB" gemaakt. Er zijn geen bijzondere omstandigheden waarop [eiser] een beroep kan doen op grond waarvan hij gerechtvaardigd zou mogen vertrouwen dat dit voorbehoud niet gold.
4.21 Nu er geen obligatoire overeenkomst tot stand is gekomen, is de ontbinding door [eiser] een slag in de lucht en is er geen sprake van schadeplichtigheid.
4.22 De Universiteit heeft bij [eiser] niet het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt "dat een onvoorwaardelijk[e] en onherroepelijke erfpachtuitgifte tot stand zou komen".
De brief van 3 april 2007 vormde het kader voor dat vertrouwen.
[Eiser] bleef niet binnen dat kader opereren, onder andere omdat het gezondheidscentrum niet onderdak zou bieden aan de praktijken van de drie en omdat [eiser] kennelijk (ook) elders op het terrein van de Universiteit een gezondheidscentrum wilde oprichten.
4.23 Het feit dat [eiser] met De Veste bleek te onderhandelen over een huurovereenkomst van lange duur, is een bijzondere en onvoorziene omstandigheid die rechtvaardigt dat de Universiteit de onderhandelingen beëindigde.
4.24 Subsidiair vernietigt de Universiteit de overeenkomst op grond van dwaling, daarin bestaande dat [eiser] de Universiteit geen juiste voorstelling van zaken heeft gegeven door niet te zeggen dat het gezondheidscentrum aan de Boulevard niet het enige zou zijn en dat hij dat gezondheidscentrum eventueel ook met een andere bemanning zou realiseren.
4.25 Meer subsidiair betwist de Universiteit dat [eiser] de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden. [Eiser] was zelf in verzuim door het afhaken van [P] en het in onderhandeling treden met De Veste over een huurovereenkomst voor lange duur.
4.26 De Universiteit betwist de juistheid van de berekening van de schade, in het bijzonder de berekening van de gederfde winst.
5. De beoordeling
5.1 Het standpunt van [eiser] dat op 3 april 2007 een rechtsgeldige overeenkomst tot stand is gekomen, kan de rechtbank niet delen. De brief van die datum namens het College van Bestuur toont wel aan dat de Universiteit instemt met de realisering van het gezondheidscentrum onder de in de brief genoemde voorwaarden.
5.2 De rechtbank zal eerst onderzoeken of "de verdere uitwerking en concretisering van uw project" (de zinsnede waarmee de Universiteit haar brief van 3 april 2007 besluit) heeft geleid tot een obligatoire overeenkomst tussen partijen.
5.3 [Eiser] schetst in detail en gestaafd door schriftelijke bescheiden de feitelijke gang van zaken en het verloop van de onderhandelingen en de contacten tussen (de adviseurs van) partijen van begin februari 2007 tot eind juni 2010.
5.4 De Universiteit bestrijdt op zich de door [eiser] geschetste feitelijke gang van zaken niet. Wel kenmerkt de Universiteit de voortgang als "moeizaam" en wijst zij op vertragende tegenvallers, zoals onderlinge ruzie van de initiatiefnemers, tijdelijke financieringsproblemen van [eiser] en problemen bij het verkrijgen van de bouwvergunning.
5.5 Niettemin staat vast dat de Universiteit de onderhandelingen heeft voortgezet en ook al op het eindresultaat vooruitlopende daden heeft verricht, zoals het aanvragen en uiteindelijk verkrijgen van een bouwvergunning.
5.6 Ook staat vast dat de Universiteit -desgevraagd- heeft ingestemd met de vervanging van de aanvankelijke partij bij de erfpachtovereenkomst (de maatschap [P]-[eiser]) door eiseres, Medisch Centrum Campus Universiteit B.V., de vennootschap van [eiser].
5.7 Tenslotte staat vast dat de onderhandelaars namens de Universiteit en [eiser] het op alle onderdelen eens zijn geworden over de tekst van de akte van vestiging erfpacht- en opstalrecht.
5.8 Gelet op het voorgaande moet worden aangenomen dat op zich aan alle voorwaarden voor instemming door het College van Bestuur als bedoeld in de brief van dat College van 3 april 2007, was voldaan, met uitzondering van het feitelijk "afsluiten" van de erfpachtovereenkomst, dus het passeren van de akte.
5.9 De rechtbank zal voorts onderzoeken of het de Universiteit in redelijkheid vrij stond om, gelet op het stadium in de onderhandelingen dat eind juni 2010 was bereikt, die onderhandelingen af te breken en zich op het standpunt te stellen dat er:
"… helemaal geen sprake [is] van een overeenkomst!", zoals [A] aan [eiser] op
5 juli 2010 mailt.
5.10 De Universiteit voert ter zake -kort gezegd- het volgende aan:
(i) [eiser] is buiten de uitgangspunten van de afspraken getreden door te trachten gelijktijdig elders op het universiteitsterrein een ander medisch centrum te realiseren, zulks terwijl de afspraak was dat er één gezondheidscentrum op het universiteitscomplex zou komen met daarin in elk geval de praktijken van de drie initiatiefnemers;
(ii) het College van Bestuur heeft geen besluit genomen om de erfpachtovereenkomst aan te gaan en [eiser] mocht er ook niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat dit was gebeurd of zou gebeuren.
5.11 Het standpunt van de Universiteit als kort weergegeven in rechtsoverweging 5.10 (i) houdt kennelijk in dat naast de voorwaarden genoemd in de brief van 3 april 2007 nog andere, wat de Universiteit noemt "uitgangspunten" waren afgesproken die samen "het kader" vormden waarbinnen [eiser] moest opereren, wilde [eiser] erop mogen vertrouwen dat het College van Bestuur zijn instemming aan de erfpachtovereenkomst niet zou onthouden.
5.12 Als zodanig noemt de Universiteit in de eerste plaats het feit dat, naast [eiser], de mede-initiatiefnemers [P] en [H] in het gezondheidscentrum werkzaam zouden zijn.
5.13 Een dergelijke specifieke eis is niet te lezen in de brief van 3 april 2007 en dit standpunt is ook slecht te rijmen met haar opstelling toen (eerst) [H] en (daarna) [P] afhaakten als partners. De Universiteit is akkoord gegaan met de indeplaatsstelling van [eiser] voor de maatschap [P]-[eiser], zonder daaraan de voorwaarde te verbinden dat [P] en/of [H] in het gezondheidscentrum werkzaam zouden zijn.
5.14 Ook heeft de Universiteit nagelaten deze voorwaarde aan de orde te stellen bij de gesprekken over de erfpachtvoorwaarden. Art. 27.4 van de erfpachtvoorwaarden geeft de erfpachter op zich de ruimte om ook derden bij het gezondheidscentrum te betrekken.
5.15 Om deze redenen ziet de rechtbank geen reden om aan te nemen dat de Universiteit erop mocht vertrouwen dat [eiser] begreep of had moeten begrijpen dat de Universiteit deze eis stelde.
5.16 In de tweede plaats noemt de Universiteit het feit dat [eiser], in strijd met de afspraak een tweede gezondheidscentrum wilde stichten, waarmee (aldus de Universiteit) het uitgangspunt van één gezondheidscentrum op het universiteitsterrein werd verlaten.
5.17 Ook deze voorwaarde is op zich niet opgenomen in de brief van 3 april 2007 en kennelijk ook niet aan de orde geweest in de besprekingen over de erfpachtvoorwaarden, ook niet in het kader of naar aanleiding van de discussie tussen partijen over de formulering van het concurrentiebeding.
5.18 De Universiteit stelt ter zake -kort gezegd- dat [eiser] aan de Universiteit een niet juiste voorstelling van zaken heeft gegeven, door de indruk te wekken dat hij het gezondheidscentrum aan de Boulevard wilde realiseren, terwijl hij al lange tijd wist dat dit plan niet gerealiseerd zou gaan worden en met het oog op een elders op het universiteitsterrein te realiseren medisch centrum (in gebouw De Sleutel) onderhandelingen voerde met De Veste, dit terwijl [eiser] op de hoogte was van de eisen van de Universiteit: één centrum, alle disciplines.
5.19 [Eiser] stelt daar -kort gezegd- tegenover dat, nu de realisering van het gezondheidscentrum aan de Boulevard vertraging opliep en er onzekerheid bestond over de huisvesting op korte termijn van de praktijk van [H] en op iets langere termijn van hemzelf (aangezien de huurovereenkomst van [H] per -aanvankelijk-
1 juli 2010 was opgezegd en die van hemzelf op 1 september 2010 zou eindigen) hij geen andere keus had dan voor alle zekerheid te onderzoeken of hij een praktijkruimte kon huren voor langere termijn, namelijk voor het geval de plannen voor het gezondheidscentrum aan de Boulevard onverhoopt zouden stranden. De rechtbank begrijpt hieruit dat [eiser] dus niet betwist dat het uitgangspunt was: één gezondheidscentrum.
5.20 [Eiser] voegt daaraan toe dat hij inderdaad met De Veste heeft gesproken, maar dat hij pas een huurovereenkomst voor De Sleutel heeft getekend nadat de Universiteit door zijn toenmalige raadsman in gebreke was gesteld en een termijn om alsnog mee te werken aan het verlijden van de erfpachtakte ongebruikt voorbij had laten gaan, en dat hij en de verhuurder (De Veste) de huurovereenkomst pas daarna hebben getekend, hetgeen ook blijkt uit de datering van de huurovereenkomst die door de verhuurder op 27 juli 2010 is getekend.
5.21 De huurovereenkomst met De Veste is aangegaan voor een periode van tien jaar. [Eiser] stelt dat op zich ook een huurovereenkomst voor kortere termijn mogelijk was geweest. Dit stuitte echter op bezwaren bij [H], die al twee keer eerder zijn praktijk had moeten verhuizen en opnieuw inrichten en daar alleen maar mee zou instemmen indien er zekerheid was dat het gezondheidscentrum zou worden gerealiseerd. Toen derhalve de Universiteit geen gevolg gaf aan de sommatie om de erfpachtovereenkomst te tekenen, hadden [H] en [eiser] geen andere keuze dan te kiezen voor een huurovereenkomst van langere duur.
5.22 De rechtbank oordeelt hierover als volgt.
5.23 Eind juni 2010 hadden partijen [eiser] en de Universiteit inhoudelijk overeenstemming bereikt over de tekst van de erfpachtovereenkomst en [eiser] was bereid die te tekenen, nadat de Universiteit op 25 mei had bevestigd geen bezwaar te hebben tegen hem als partij in plaats van de maatschap [P]-[eiser].
Niettemin was er in die fase geen sprake van volkomen zekerheid dat een en ander zou doorgaan en was er onzekerheid over de praktijkhuisvesting van, met name, [H] op de korte termijn.
5.24 Het is begrijpelijk dat, onder die omstandigheden, [eiser] en [H] de mogelijkheid onderzochten van plaatsvervangende praktijkruimte en dat zij zich concreet hebben georiënteerd omtrent de mogelijkheden om elders praktijkruimte in gebruik te krijgen.
5.25 [Eiser] heeft de Universiteit echter niet geïnformeerd over de acties die hij ondernam om tijdelijke praktijkruimte voor hem en [H] zeker te stellen. Toen de Universiteit bij toeval vernam dat [eiser] daarmee bezig was, heeft zij direct laten weten "dat het niet in de rede [lag] om nu een erfpachtovereenkomst te sluiten" en dit kort nadien bij monde van [A] gemotiveerd met de stelling:
"… Enerzijds met De Veste onderhandelen over een huurovereenkomst in De Sleutel en anderzijds proberen een erfpachtovereenkomst te bemachtigen, […] gaat niet."
5.26 Gelet op hetgeen de Universiteit in deze procedure heeft aangevoerd, moet worden aangenomen dat de Universiteit met het laatste citaat in rechtsoverweging 5.25 bedoelde te zeggen dat zij haar medewerking aan de realisering van het gezondheidscentrum beëindigde, omdat zij meende dat [eiser] op de locatie De Sleutel een tweede medisch centrum wilde realiseren.
5.27 De Universiteit ging bij haar veronderstelling dat [eiser] een tweede medisch centrum beoogde op te richten, af op mondelinge mededelingen van De Veste aan [Z] en [B], die inhielden dat [eiser] met De Veste in gesprek was om hem en [H] voor langere tijd aan praktijkruimte te helpen. [B] had daarna een telefoongesprek met [eiser] die over zijn contact met De Veste, aldus de Universiteit, "ontwijkend" is, maar wel bevestigt dat hij nog steeds wilde bouwen.
5.28 Er bestond op dat moment onzekerheid bij de Universiteit over de intenties van [eiser]. Bedoelde [eiser] een tweede medisch centrum op te zetten of werkte hij aan een noodoplossing voor een bepaalde termijn en zou hij wel of niet zijn praktijk in het gezondheidscentrum vestigen?
5.29 Gelet op de fase waarin de onderhandelingen zich bevonden (de erfpachtovereenkomst was klaar, er was al een datum voorgesteld om de akte te verlijden) had het op de weg van de Universiteit gelegen om rechtstreeks bij haar contractspartner [eiser] na te gaan wat hij beoogde.
Dat heeft de Universiteit niet gedaan. Integendeel: een uitnodiging van [eiser] aan
[A] om een gesprek werd afgewezen in [A]'s e-mail van 5 juli 2010, besloten met de woorden:
"Ik acht hiermee de discussie over dit onderwerp gesloten".
5.30 Als, zoals de Universiteit stelt, zij "strenge eisen stelt aan de totstandkoming van een medisch centrum aan de Boulevard", waaronder in haar visie de eis dat er op het universiteitsterrein slechts één medisch centrum mocht zijn, dan had het op haar weg gelegen dit buiten kijf te stellen door daarover in de erfpachtovereenkomst of in andere stukken duidelijke afspraken te maken. Dit heeft de Universiteit echter nagelaten. Een dergelijke eis is ook niet goed verenigbaar met de bepaling in de concept erfpachtakte (art. 27.1) die erin voorziet dat in beginsel ook derden eerstelijns zorg aanbieden op de campus indien de beoogde erfpachter die niet kan leveren.
5.31 De Universiteit heeft, zonder nader onderzoek te doen en de moeite te nemen de feiten aanstonds te verifiëren, teneinde vast te stellen dat [eiser] inderdaad een tweede medisch centrum beoogde te realiseren, aangenomen dat dat zo was en dat zich dus een bijzondere omstandigheid voordeed die voor haar aanleiding mocht zijn de onderhandelingen te beëindigen.
5.32 De Universiteit betoogt voorts dat het College van Bestuur geen besluit heeft genomen om de erfpachtakte aan te gaan en dat [eiser] er niet op mocht vertrouwen dat dat was gebeurd of zou gebeuren.
5.33 Dat het College van Bestuur geen besluit heeft genomen om de erfpachtovereenkomst aan te gaan, staat vast. De door de rechtbank te beantwoorden vraag is of [eiser] er op mocht vertrouwen dat het College van Bestuur dat besluit zou nemen.
5.34 Het College van Bestuur was op de hoogte van en ondersteunde op zich, zo blijkt uit de brief van 3 april 2007, de plannen van de initiatiefnemers om een gezondheidscentrum aan de Boulevard te realiseren.
5.35 De secretaris van de Universiteit, [B], [F] en anderen uit de naaste omgeving van het College van Bestuur, waaronder de juriste [Z], voerden de onderhandelingen over de erfpachtovereenkomst. In enkele gevallen werden kopieën van e-mailberichten die betrekking hadden op de inhoud van de erfpachtovereenkomst, ook gestuurd aan [A]. Weliswaar werd in enkele mailberichten van [Z] melding gemaakt van het voorbehoud dat de erfpachtovereenkomst onderworpen was aan de goedkeuring van het College van Bestuur, maar dat gebeurde in een fase dat er nog geschilpunten waren. Bij de definitieve versie van de erfpachtovereenkomst is een dergelijk voorbehoud niet gemaakt. Op dat moment waren ook alle wezenlijke punten opgelost en werd -wat de bewoordingen van de erfpachtovereenkomst betreft- dat voorbehoud kennelijk niet meer nodig geacht.
5.36 Gelet op deze omstandigheden moet worden aangenomen dat het College van Bestuur op zich geen bezwaren had tegen de inhoud van de erfpachtovereenkomst.
5.37 Dat wordt bevestigd door het feit dat de Universiteit andere redenen aanvoert voor haar weigering om geen besluit te nemen de erfpachtovereenkomst te tekenen, namelijk het feit dat [eiser] zich niet hield aan, naar het oordeel van de Universiteit, bepaalde andere afspraken, te weten: één gezondheidscentrum met "alle disciplines".
5.38 Het voorgaande, en met name het ontbreken van bezwaren bij het College van Bestuur tegen de voorliggende erfpachtovereenkomst, betekent nog niet dat [eiser] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat die overeenkomst ook daadwerkelijk tot stand zou komen.
5.39 Immers, de Universiteit is naar aanleiding van mondelinge mededelingen van De Veste aan [Z] en [B] (inhoudende dat [eiser] met De Veste in gesprek was om hem en [H] voor langere tijd aan praktijkruimte te helpen) op enig moment in de veronderstelling geraakt dat [eiser] een tweede medisch centrum beoogde op te richten. [eiser] heeft de Universiteit daarover niet uit eigen beweging geïnformeerd, en de Universiteit is er kennelijk bij toeval achtergekomen waar [eiser] mee bezig was.
5.40 [Eiser] had zelf kunnen voorkomen dat bij de Universiteit de opvatting postvatte dat hij (ook) met een tweede gezondheidscentrum bezig was, namelijk door de Universiteit daaromtrent al in een vroeg stadium in te lichten. [Eiser] heeft dat echter nagelaten.
5.41 Daarbij komt dat [eiser], korte tijd later door [B] daarnaar gevraagd, onvoldoende duidelijk is geweest over zijn plannen met betrekking tot tijdelijke huur van praktijkruimte elders op het terrein van de Universiteit, terwijl hij toen had moeten beseffen dat zijn plannen op dat gebied voor de Universiteit van belang waren. Door aldus te werk te gaan, heeft [eiser] er zelf aan bijgedragen dat bij de Universiteit een, zoals [eiser] zelf stelt, “totale miscommunicatie” ontstond, die uiteindelijk er toe leidde dat de Universiteit de onderhandelingen afbrak.
5.42 Door aldus aan de Universiteit niet spontaan openheid van zaken te geven over zijn plannen, heeft [eiser] zelf mede aanleiding gegeven tot de uiteindelijk door de Universiteit na ontdekking van die plannen gekozen opstelling, strekkend tot beëindiging van de onderhandelingen.
5.43 Gezien zijn eigen keus om niet met de Universiteit te communiceren, mocht [eiser] er nog niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat het College van Bestuur een besluit zou nemen om de erfpachtovereenkomst goed te keuren, en heeft de Universiteit jegens hem niet onzorgvuldig gehandeld door de onderhandelingen daarover te stoppen.
5.44 Van onzorgvuldig handelen van de Universiteit jegens [eiser] is dus geen sprake. Daaruit volgt dat de door [eiser] gevorderde vergoeding van door hem (als gevolg van het niet doorgaan van het door hem aan de Universiteit voorgelegde plan) gederfde winst niet voor toewijzing vatbaar is.
5.45 Hoewel de onderhandelingen dus nog niet het stadium hadden bereikt dat het onaanvaardbaar was om deze af te breken, eisen de redelijkheid en de billijkheid in de gegeven omstandigheden echter wel dat de Universiteit, bij zijn beslissing tot afbreking van de onderhandelingen wel, zich de belangen van [eiser] zou aantrekken door de door [eiser] reeds gemaakte kosten aan hem te vergoeden.
5.46 Als vergoeding van zulke schade vordert [eiser] het totaal van de kosten die hij heeft gemaakt met het oog op de realisering van het gezondheidscentrum die, nu die realisering niet plaats zal vinden, door hem tevergeefs gemaakt zijn.
[eiser] heeft bij dagvaarding facturen van adviseurs in het geding gebracht en bij conclusie van repliek een verklaring van zijn accountant [R] en een aantal aanvullende facturen van derden. Tevens vordert [eiser] de erfpachtcanon van
€ 1.849,50 en een vergoeding voor financieringskosten, welke laatste door [R] berekend zijn. Het totaal van de overgelegde facturen bedraagt, afgerond, blijkens de herziene opstelling van [R] € 119.052,--. Daarin zijn de financieringskosten, de canon en de kosten van [R] begrepen.
5.47 De Universiteit heeft op zich de hier bedoelde door [eiser] opgevoerde schadeposten niet, althans onvoldoende gemotiveerd, bestreden en de rechtbank heeft geen aanleiding te veronderstellen dat deze kosten niet gemaakt zijn. De rechtbank zal dit bedrag daarom toewijzen. Door toekenning van vergoeding van deze door [eiser] gemaakte kosten, inclusief financieringskosten, die hij gemaakt heeft met het oog op de realisering van het gezondheidscentrum, is [eiser] in een situatie gebracht dat voor hem het niet doorgaan van het gezondheidscentrum geen financieel nadeel meer oplevert.
5.48 Zoals hiervoor overwogen is geen vergoeding toewijsbaar van schade in de vorm van winst, die [eiser] zegt te derven nu het gezondheidscentrum aan de Boulevard niet zal worden gerealiseerd.
5.49 Omdat beide partijen over en weer op verschillende punten in het ongelijk worden gesteld, zal de rechtbank de proceskosten zo compenseren, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
6. De beslissing
De rechtbank
I. Veroordeelt de Universiteit tot betaling aan [eiser] van
€ 119.052,--, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag
ex artikel 6:119 BW Pro van 7 april 2011 tot aan de dag van de algehele voldoening.
II. Verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
III. Compenseert de proceskosten zo, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
IV. Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mrs. Van den Wall Bake, Vermeulen en Hangelbroek, en op woensdag 25 april 2012 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.