Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector Kanton
Locatie Enschede
Zaaknummer : 386554 CV EXPL 10289-11
Uitspraak : 15 mei 2012 (mvr )
Vonnis in de zaak van:
de stichting R.K. WONINGSTICHTING ONS HUIS
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede
eisende partij, hierna ook wel Ons Huis te noemen
gemachtigde: Deurwaarders- en Incassobureau Enschede B.V. te Enschede
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats]
gedaagde partij, hierna ook wel [gedaagde] te noemen
gemachtigde: mr. K.J. Coenen, advocaat te Enschede
1. Het verloop van de procedure:
1.1 Dit verloop blijkt uit:
- de dagvaarding van 14 september 2011;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in voorwaardelijke reconventie;
- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie;
- conclusie van dupliek;
(aangeduid als conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie)
- de conclusie van dupliek in reconventie.
2. De feiten:
2.1 Ons Huis verhuurt aan [gedaagde] de woning staande en gelegen aan
[adres] te [plaats] voor een prijs van € 416,55 per maand.
2.2 Bij brief van 4 mei 2011 schrijft de gemachtigde van [gedaagde] aan Ons Huis een brief waarin Ons Huis ervan in kennis wordt gesteld dat [gedaagde] in zijn woning overlast ondervindt van ratten. Daarbij is aangetekend dat [gedaagde] al eerder Ons Huis daarvan in kennis heeft gesteld en dat hij ten kantore van Ons Huis een gevangen (dode) rat heeft gedeponeerd. In de brief wordt er gewag van gemaakt dat Ons Huis heeft in te staan voor een ongestoord woongenot van [gedaagde] en dat daarvan door de rattenoverlast geen sprake is. Ons Huis wordt in de brief te kennen gegeven dat [gedaagde] de huurbetaling opschort totdat het probleem is verholpen.
2.3 Ons Huis schakelt naar aanleiding van de klachten een ongediertebestrijdingsbedrijf in dat bij de woning van [gedaagde] rattensporen aantreft. Het rioolstelsel wordt onderzocht en dat leidt ertoe dat aan de buitenzijde van het complex, waartoe het gehuurde behoort, onder het maaiveld een defecte hemelwaterafvoer wordt ontdekt waar zich rattensporen bevinden. De hemelwaterafvoer wordt eind mei 2011 althans begin juni 2011 hersteld en aan de overlast komt een einde.
2.4 In het kader van zijn beroep op een opschortingsrecht heeft [gedaagde] de huur tot een bedrag van € 705,09 niet aan Ons Huis voldaan. Het gaat hier om de huur van de maand juni 2011 en een gedeelte van mei 2011.)
3. De vorderingen in conventie:
3.1 Verkort weergegeven vordert Ons Huis dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de huurovereenkomst van partijen wordt ontbonden en dat [gedaagde] wordt veroordeeld het gehuurde te ontruimen en te verlaten en voorts dat hij wordt veroordeeld aan haar te betalen:
a. de somma van € 891,63 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 705,09 vanaf 13 september 2011 tot de dag van de algehele voldoening;
b. onder de titel van huur de somma van € 416,55 per maand vanaf 1 september 2011 tot het tijdstip waarop de huurovereenkomst wordt ontbonden;
c. onder de titel van schadevergoeding de somma van € 416,55 per maand vanaf de dag waarop de huurovereenkomst wordt ontbonden tot de dag van de ontruiming.
De vorderingen zijn gebaseerd op de feiten en op de volgende stellingen:
3.2 Ons Huis heeft aan de rattenoverlast een einde gemaakt en daarom kan [gedaagde] niet meer met recht een beroep doen op een opschortingsrecht. [gedaagde] is in verzuim geraakt € 705,09 aan Ons Huis te voldoen. Ons Huis vordert daarom betaling van dit bedrag te vermeerderen met een vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke kosten ad € 178,50 en met vertragingsrente ad € 8,04. (Aanmaningsbrieven zijn verzonden op 17 mei 2011 en op 1 en 7 juni 2011) Overigens is niet uit te sluiten dat de overlast van ratten mede te wijten is aan [gedaagde] zelf. Hij plaatst buiten zijn woning op het terras een lege stoel en pizzadozen. Van een gebrek in de zin van artikel 7: 204 BW was geen sprake.
3.3 Op grond van de vorenbedoelde tekortkoming van [gedaagde] dient de huurovereenkomst te worden ontbonden.
4. Het verweer in conventie:
4.1 [gedaagde] is van mening dat Ons Huis in haar vorderingen niet ontvankelijk moet worden verklaard, althans dat deze haar dienen te worden ontzegd. Het volgende is naar voren gebracht:
4.2 De rattenoverlast rechtvaardigde het opschorten van de huurbetalingen tot het bedrag van € 705,09. Er was immers sprake van een gebrek als bedoeld in artikel
7: 204 lid 2 BW. Het moge zo zijn dat aan de overlast een einde is gekomen, maar dat betekent niet dat [gedaagde] gehouden is € 705,09 aan Ons Huis te betalen. Het tegendeel is het geval. Door de overlast heeft [gedaagde] immateriële schade geleden. (Terwijl hij sliep liep er een rat over zijn gezicht.) Daarnaast is er sprake van immateriële schade bestaande uit door ratten aangevreten voorwerpen. De totale schade bedraagt ten minste € 705,09 en in deze kwestie beroept [gedaagde] zich op verrekening met de niet betaalde huur.
4.3 Hoe dan ook, indien er al sprake zou zijn van een tekortkoming aan de kant van [gedaagde] is deze van onvoldoende gewicht om op grond daarvan de huurovereenkomst te ontbinden.
4.4 Ons Huis heeft geen buitengerechtelijke kosten gemaakt op grond waarvan [gedaagde] gehouden is deze te vergoeden.
5. De vordering in de voorwaardelijke reconventie:
5.1 [eiser] vordert voorwaardelijk, indien het in conventie gedane beroep op
verrekening wordt verworpen, dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a. voor recht wordt verklaard dat hij bevoegd was zijn huurbetalingen op te
schorten;
b. bepaald wordt dat zijn huurbetalingsverplichting zoals die in conventie door Ons
Huis aan de orde is gesteld, is vervallen en hij is bevrijd van die verbintenis tot
betaling;
c. Ons Huis wordt veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding nader op te
maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, althans tot het betalen van een schadevergoeding (immaterieel en materieel) groot € 833,30 dan wel een schadevergoeding als de kantonrechter in goede justitie zal bepalen.
De vorderingen zijn gebaseerd op de feiten, op hetgeen in conventie als verweer is aangevoerd en op de volgende stellingen:
5.2 [eiser] heeft geen inboedelverzekeringsovereenkomst afgesloten. Indien dat wel het
geval zou zijn, ontslaat dat Ons Huis niet uit haar schadevergoedingsverplichting.
6. Het verweer in reconventie:
6.1 Ons Huis is van mening dat de vorderingen van [eiser] moeten worden afgewezen. Verwezen wordt naar hetgeen in conventie naar voren is gebracht en daarnaast is aangevoerd:
6.2 [eiser] onderbouwt zijn schadevordering onvoldoende. Indien hij al schade heeft geleden had hij deze kunnen verhalen bij zijn inboedelverzekeraar.
7. De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie:
7.1 De vordering van Ons Huis met de strekking dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden en dat [gedaagde] dient te worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen zal worden afgewezen. Indien er al sprake zou zijn van een tekortkoming rechtvaardigt deze, gezien haar bijzondere aard en haar geringe betekenis, geen ontbinding van de huurovereenkomst. Immers niet is naar voren gekomen dat [gedaagde] nalaat aan zijn lopende huurverplichtingen te voldoen en daarenboven heeft het gevorderde bedrag van doen met een opschortingsrecht wegens een gebrek als bedoeld in artikel 7: 204 lid 2 BW(waarover hieronder meer). Hetgeen hiervoor is overwogen impliceert dat de vorderingen van Ons Huis zoals die zijn weergegeven onder 3.1 sub b. en c. eveneens zullen worden afgewezen.
7.2 Rattenoverlast in een huurwoning, die buiten toedoen van de huurder is ontstaan, levert een gebrek op als bedoeld in artikel 7: 204 lid 2 BW. Door de feiten, weergegeven onder 2.2, is voldoende komen vast te staan dat de defecte hemelwaterafvoer de oorzaak is geweest van de overlast en dat deze oorzaak niet te wijten was aan [gedaagde]. Hetgeen Ons Huis opmerkt over een stoel en pizzadozen is te speculatief en behoeft daarom geen nadere bespreking. Naar het oordeel van de kantonrechter had [gedaagde] het recht zijn huurbetalingen tot een bedrag van € 705,09 op te schorten.
7.3 Een geslaagd beroep op een opschortingsrecht bevrijdt de huurder niet zonder meer van zijn huurbetalingsverplichtingen. Het gebrek is hersteld en daarmede het bestaande opschortingsrecht. [gedaagde] brengt naar voren dat hij schade heeft geleden. Met Ons Huis is de kantonrechter van mening dat [gedaagde] zijn materiële schade onvoldoende heeft onderbouwd. Zo is niet vermeld welke zaken zijn aangevreten door ratten. Ons Huis heeft niet weersproken – ook niet bij gebrek aan wetenschap – dat een rat over het gezicht van [gedaagde] is gelopen. De kantonrechter gaat ervan uit dat dit daadwerkelijk is gebeurd en daarom heeft [gedaagde] recht op een immateriële schadevergoeding van € 50,00. Niet meer, want [gedaagde] is iemand die er niet voor terugdeinst een rat dood te maken en de gedode rat tijdens kantooruren in te leveren op een kantoor. Deze gang van zaken maakt voldoende duidelijk dat [gedaagde] geen “watje” is en tegen een aantal ratten opgewassen is. De huurvordering van Ons Huis zal worden toegewezen tot een bedrag van € 655,09. Het verrekeningsverweer gaat tot een bedrag van € 50,00 op. De vordering die betrekking heeft op buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. De aanmaningsbrieven die de gemachtigde van Ons Huis naar [gedaagde] heeft verzonden liggen binnen de periode dat [gedaagde] overlast ondervond van ratten, althans zijn deze verzonden zeer kort nadat aan de overlast een einde kwam en toentertijd was niet duidelijk of aan de overlast definitief een einde was gekomen. Ons Huis zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in conventie worden veroordeeld in de proceskosten.
7.4 In reconventie zal de gevorderde verklaring voor recht worden toegewezen in dier voege dat voor recht zal worden verklaard dat [eiser] gerechtigd was zijn huurbetalingsverplichting op te schorten tot de datum dat aan de rattenoverlast een einde kwam. Hetgeen in conventie is overwogen brengt mee dat hetgeen [eiser] overigens heeft gevorderd zal worden afgewezen. De schade is in conventie door de kantonrechter begroot. [eiser] wordt in reconventie grotendeels in het ongelijk gesteld en daarom zal hij in reconventie worden veroordeeld in de proceskosten.
Beslissing:
In conventie:
Veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Ons Huis te
betalen het bedrag over € 655,09 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf
13 september 2011 tot aan de dag van de voldoening.
Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Veroordeelt Ons Huis in de kosten van de procedure tot op heden aan de zijde van
[gedaagde] begroot op € 200,-- wegens het salaris van de gemachtigde.
Wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
In reconventie:
Verklaart voor recht dat [eiser] zijn huurbetalingsverplichting bevoegdelijk heeft
opgeschort totdat aan de rattenoverlast een einde is gekomen.
Veroordeelt [eiser] in de kosten van de procedure tot op heden aan de zijde van Ons Huis begroot op € 200,-- wegens het salaris van de gemachtigde.
Wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen te Enschede door mr. M.H. van Rhijn, kantonrechter, en op
15 mei 2012 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.