Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 113604 / HA ZA 10-812
datum vonnis: 30 mei 2012 (wh)
Vonnis van de rechtbank Almelo, meervoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
[Eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser in conventie, verweerder in reconventie,
verder te noemen [eiser],
advocaat: mr. L.M. Graal te Amsterdam,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te Wierden,
2. [gedaagde sub 2],
gevestigd te [vestigingsplaats],
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Ergrucju B.V.,
gevestigd te Wierden,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Alromago B.V.,
gevestigd te Enter,
verder ook gezamenlijk aan te duiden als de notaris,
5. [gedaagde sub 5], wonende te [woonplaats],
verder [gedaagde sub 5] te noemen,
gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
advocaat: mr. J.W. van der Horst te Amsterdam.
In conventie en in reconventie:
1. Het procesverloop
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken, inclusief producties:
- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie,
- de conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie,
- de conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie,
- de conclusie van dupliek in reconventie, tevens akte houdende overlegging producties,
- een antwoordakte.
1.2. Partijen hebben hun standpunten door hun advocaten doen bepleiten op 14 maart 2012 en hun pleitnota’s overgelegd.
1.3. Tenslotte is de datum voor de uitspraak, na aanhouding, bepaald op heden.
2. De feiten
2.1. De volgende feiten kunnen, als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd betwist, als vaststaand worden aangenomen.
2.2. De besloten vennootschap Holland Estate B.V. hield zich tot haar faillissement op
14 juli 2009 bezig met het investeren in percelen (landbouw-)grond, die op korte termijn van bestemming zouden kunnen wijzigen en daarmee aanzienlijk in waarde zouden kunnen stijgen.
2.3. Ter financiering van die investeringen zocht Holland Estate verstrekkers van kortlopende financieringen. Deze financieringen zouden telkens tegen een vergoeding van een zeer hoge rente van 15 tot 30% per zes maanden, dus 30 tot 60% op jaarbasis, binnen enkele maanden worden afgelost.
2.4. [G] was adviseur van [eiser]. In december 2007 deelde [G] aan de notaris mede dat [eiser] een hypothecaire lening aan Holland Estate zou verstrekken. De notaris werd verzocht om de desbetreffende conceptakten voor [eiser] op te stellen.
2.5. De contacten tussen [eiser] en de notaris liepen geheel, althans grotendeels via [G]. [Eiser] was hiermee bekend en stemde daarmee in. De notaris diende alle conceptakten te verstrekken aan [G]. [G] verstrekte die concepten vervolgens aan [eiser], besprak deze concepten met hem en gaf namens [eiser] diens akkoord op die stukken. Vervolgens maakte [eiser] de gelden rechtstreeks over naar de derdenrekening van de notaris, waarna de akten door de notaris werden gepasseerd.
2.6. Aldus is [eiser], al dan niet via zijn vennootschap [X] partij geweest bij diverse lening- en hypotheekakten, waarbij telkens als wederpartij optraden Holland Estate of de heer [H]. In de periode van 13 december 2007 tot en met 29 april 2008 ging het om hypothecaire leningen tot een bedrag van in totaal € 4.859.320,-, waarbij (telkens) in hypothecair onderpand werd verstrekt onroerend goed in Sloten, Groningen, Emmeloord of Moddergat. Deze transacties zijn voor [eiser] financieel succesvol afgewikkeld. Tegen de daarbij door de notaris gevolgde werkwijze heeft [eiser] bij de notaris nimmer bezwaar gemaakt.
2.7. Hierna volgden vier op dezelfde wijze door en via de notaris uitgevoerde transacties. Het ging daarbij om vier kortlopende leningen van [eiser] aan Holland Estate van 19 mei 2008, 6 juni 2008 en 18 juli 2008, tot een bedrag van in totaal € 850.008,-, die op een termijn van enkele maanden dienden te worden afgelost met een aanzienlijke rente. Aan [eiser] werd zekerheid verstrekt in de vorm van hypotheken op onroerend goed in Oppenhuizen, Lelystad, Roden en Dronten.
2.8. Op 6 juni 2008 heeft [gedaagde sub 5], klerk ten kantore van de notaris, van Holland Estate gekocht een gedeelte van de verhypothekeerde gronden in Lelystad ter grootte van 5 are 1 centiare voor een prijs van € 250.000,-, onder de verplichting van Holland Estate om (1) de ‘interim financiering’ aan [gedaagde sub 5] te voldoen en (2) om diezelfde gronden uiterlijk op 13 juni 2008 weer van [gedaagde sub 5] terug te kopen.
2.9. Holland Estate is in de vier laatstgenoemde transacties van 19 mei 2008, 6 juni 2008 en 18 juli 2008 in gebreke gebleven om na ommekomst van de overeengekomen looptijden de overeengekomen rente te betalen en de hoofdsommen af te lossen.
3. De vordering in conventie
3.1. [Eiser] vordert om gedaagden hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, met dien verstande dat gedaagden sub 3 en 4 slechts elk voor gelijke delen aansprakelijk zijn tot betaling van hetgeen waartoe gedaagde sub 2 zal worden veroordeeld,
primair
te veroordelen tot betaling van € 850.005,- aan [eiser], te vermeerderen met de in hypothecaire aktes van geldlening met Holland Estate door [eiser] overeengekomen rente en boetes, althans de wettelijke rente vanaf de datum van het verstrekken van deze leningen,
subsidiair
te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een bedrag gelijk aan het verschil tussen
€ 850.005,- en de vastgestelde waarde van de ten behoeve van [eiser] ondergezette percelen, en
meer subsidiair
te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag aan schadevergoeding, of enige andere veroordeling die de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren,
alles met veroordeling van gedaagden in de kosten van deze procedure.
3.2. Deze vorderingen heeft [eiser] gebaseerd op voormelde vaststaande feiten en op de volgende stellingen.
3.3. De gronden, waarop [eiser] ter verzekering van zijn vorderingen op Holland Estate uit hoofde van de leningen d.d. 19 mei 2008 (Dronten), 6 juni 2008 (Roden) en 18 juli 2008 (Oppenhuizen en Lelystad) hypotheekrechten had verkregen, bleken een veel lagere waarde te hebben dan de hoogte van de desbetreffende door [eiser] aan Holland Estate verstrekte geldleningen. Aan [eiser] werden percelen in onderpand gegeven ter verzekering van bedragen, die geenszins beantwoordden aan de reële waarde van die grond.
3.4. Immers, aldus [eiser]:
- het perceel landbouwgrond in Dronten B 2128 van plm. 8 hectare 79 are werd door Holland Estate verworven op 30 november 2007 voor € 1.627.889,-, waarna [eiser] op 19 mei 2008 op slechts een gedeelte van die grond van slechts 2 hectare 31 are een hypotheek verkreeg van € 1.650.000,-;
- de landbouwgrond in Roden werd op 28 juni 2007 verworven door Buitenplaatsen Leek B.V. voor (slechts) € 925.000,-, waarna de notaris voor een totaalbedrag van tenminste
€ 2.158.000,- aan hypotheken op die grond vestigde, waaronder op 6 juni 2008 een hypotheek aan [eiser] van € 500.000,- ;
- het perceel grasland in Oppenhuizen was twee dagen voor de hypotheekverstrekking aan [eiser], namelijk op 16 juli 2008, verworven door [T] voor een prijs van € 120.000,-, waarna Holland Estate deze grond van [T] kocht voor € 288.000,- en waarna de notaris op 18 juli 2008 ten gunste van [eiser] een hypotheekrecht op die grond vestigde voor een bedrag van € 380.000,-, en
- toen de notaris op 18 juli 2008 ten gunste van [eiser] op een gedeelte van perceel Lelystad M 6161 van 17 are en 3 centiare een hypotheek vestigde van € 537.500,-, correspondeerde dat bedrag met een grondwaarde van € 31.561, per are, terwijl diezelfde grond op
1 oktober 2007 door Holland Estate was gekocht voor € 16.213,- per are.
3.5. Als gevolg hiervan boden deze aan [eiser] in onderpand gegeven gronden geen, althans volstrekt onvoldoende zekerheid van verhaal van hetgeen [eiser] uit hoofde van de diverse leningen van Holland Estate te vorderen had. Daardoor heeft [eiser] schade geleden.
3.6. De notaris is aansprakelijk voor vergoeding van die schade. De notaris wist immers dat het ging om leningen met een ‘hoog risicoprofiel’ en de notaris wist ook, of had kunnen en moeten weten, dat de verstrekte hypotheken aan [eiser] slechts een schijnzekerheid boden. De notaris wist dit of kon dit weten, omdat hij ook betrokken was bij de aankopen van de desbetreffende verhypothekeerde gronden, die kort voor de vestiging van de hypotheken waren aangekocht voor veel lagere bedragen dan de hoofdsommen, tot zekerheid waarvan de gronden aan [eiser] werden verhypothekeerd. Bovendien is de notaris (al dan niet via [gedaagde sub 5]) zeer intensief betrokken geweest bij de naar schatting honderden grondtransacties, die Holland Estate vanaf medio 2007 realiseerde.
3.7. De notaris had [eiser] behoren te waarschuwen voor de risico’s van de transacties, die voor [eiser] tot de verliezen heeft geleid waarvan hij in dit geding vergoeding vordert. Daarvoor bestond des te meer reden omdat [eiser], in tegenstelling tot de grondige kennis van de notaris en [gedaagde sub 5] van de in verhouding tot de onderliggende waarden onrealistische prijsontwikkeling der aan [eiser] in onderpand gegeven gronden, niet beschikte over enige deskundigheid of bijzondere kennis op het gebied van onroerend goed. De notaris heeft echter aan [eiser] nooit een dergelijke waarschuwing verstrekt.
3.8. Die waarschuwingsplicht volgt onder meer uit artikel 4 van Pro de Verordening Beroeps- en gedragsregels van de KNB (in werking getreden op 1 mei 2006) dat onder meer inhoudt: “De notaris is gehouden alle partijen bij de rechtshandeling waarvoor zijn tussenkomst is ingeroepen voor te lichten met betrekking tot de gevolgen van de handeling, voor zover de wet of de gewoonte dit van hem verlangt.”
3.9. Omdat de notaris in zeer veel transacties van Holland Estate de nodige akten passeerde, trad de notaris daarbij in feite op als partijadviseur van Holland Estate, maar hij heeft [eiser] hiervan nooit in kennis gesteld, hoewel hij dat wel had behoren te doen op grond van artikel 25 van Pro voormelde verordening, inhoudende: “De notaris die naar buiten optreedt als partijadviseur maakt jegens derden tijdig kenbaar dat hij in die hoedanigheid optreedt”.
3.10. Naast voormelde informatieplichten had de notaris jegens [eiser] ook een (bijzondere) zorgplicht in acht te nemen, die verder ging dan uitsluitend controle van de rechtstoestand van de in de transacties betrokken onroerende zaken en de overeenstemming van de gegevens van die zaken met hetgeen daarover in de desbetreffende (concept-)akten vermeld stonden. Een redelijk handelende en redelijk bekwame notaris behoort zich bij de van hem verlangde werkzaamheden de belangen van beide in de akte vermelde partijen aan te trekken, en dat kan onder omstandigheden meebrengen dat de notaris bij ieder van beide partijen informeert of deze de reikwijdte van de aangegane verplichtingen wel overziet.
3.11. De omstandigheden kunnen, in samenhang met hetgeen aan de notaris overigens bekend is omtrent de aard van de beoogde transactie, meebrengen dat de notaris wijst op de aan de transactie verbonden risico’s. Zulke omstandigheden kunnen bijvoorbeeld hierin bestaan dat, zoals in de onderhavige gevallen, de notaris wist, of redenen had om aan te nemen, dat de waarde van de onderpanden in belangrijke mate tekort zou schieten om te dienen als verhaal voor de uitgeleende hoofdsom en de overeengekomen rente. De notaris had in de in dit geding aan de orde zijnde gevallen [eiser], een leek inzake onroerend goed, van de daaraan verbonden risico’s op de hoogte moeten stellen en hij heeft dat ten onrechte niet gedaan.
3.12. Naast de hiervoor in r.o. 3.4. beschreven onrealistische waarde- en prijsontwikkeling van de aan [eiser] verhypothekeerde percelen speelden in verband met de onderhavige transacties ook andere bijzondere omstandigheden, die voor de notaris aanleiding hadden moeten zijn om [eiser] beter te informeren en hem duidelijk te waarschuwen voor de door [eiser] te nemen financiële risico’s en een aantal bijzondere omstandigheden in verband met die risico’s, waaronder:
- de buitensporige en onverklaarbare waardesprongen van de betrokken percelen,
- het feit dat Holland Estate geen gebruik maakte van professionele kredietverschaffers maar van particulieren,
- de nauwe betrokkenheid van de notaris bij de handel en wandel van Holland Estate en het inzicht dat de notaris daarin had,
- de specialistische kennis en ervaring van de notaris inzake agrarische gronden, die met zich meebracht dat de notaris een tenminste globaal inzicht had moeten hebben in de gangbare waarde van agrarische grond,
- het feit dat [eiser] op dat terrein een leek was,
- het feit dat sommige percelen vóór de hypotheek van [eiser] al waren ondergezet en ook daarna opnieuw werden verhypothekeerd, met als gevolg dat de totale hoogte van de bezwaringen van de grond steeds verder verwijderd raakte van hun daadwerkelijke waarde, en
- het feit dat eerdere verplichtingen van Holland Estate werden voldaan door het aangaan van nieuwe verplichtingen door Holland Estate.
3.13. Er bestond, aldus [eiser], voor de notaris onder deze omstandigheden dus alle reden om [eiser] duidelijk te wijzen op zijn risico’s, bijvoorbeeld door middel van een brief of email met de volgende inhoud, althans strekking:
“U heeft mij gevraagd een hypotheek te vestigen op X tot zekerheid voor de terugbetaling van een kortlopende geldlening van € X die u aan Holland Estate gaat geven. Ik vraag mij af of ik als notaris daaraan wel zou moeten meewerken.
De hypotheek wordt aan u verleend opdat u uw vordering op Holland Estate zou kunnen verhalen, althans een groot deel daarvan, door de grond te verkopen indien Holland Estate u niet zou (kunnen) terugbetalen. Daartoe is dan wel vereist dat de waarde van de grond waarop aan u een hypotheek wordt gegeven redelijk overeenstemt met de hoogte van uw vordering en de grond ook relatief eenvoudig verkoopbaar is. Ik heb echter redenen om er aan te twijfelen dat een en ander het geval is en weet ook niet of u zich een en ander wel goed heeft gerealiseerd.
Als notaris moet ik mij bij deze transactie ook uw belangen aantrekken en ik zou u daarom aanraden om de grond te laten taxeren door een onafhankelijke taxateur. Ik wijs u er ook met nadruk op dat u geen hypotheek verwerft op een geheel perceel, maar slechts op een gedeelte daarvan. Dat kan bij een eventuele executoriale verkoop het moeilijk maken om de grond te verkopen.
Wilt u mij laten (weten) of u ondanks het bovenstaande toch de transactie doorgang wilt laten vinden. Ik zal mij dan beraden of ik daar dan alsnog aan mee zal werken.”
De notaris heeft [eiser] echter nimmer op deze of een dergelijke wijze gewaarschuwd.
3.14. De notaris heeft zijn zorgplicht jegens [eiser] geschonden door:
- niet op grond van artikel 21 Wna Pro te weigeren om de onderhavige hypotheken te vestigen,
- [eiser] op geen enkele wijze te informeren over de bij de notaris bekende bewogen en eigenaardige geschiedenis van (de waarde en de prijzen van) de aan [eiser] te verstrekken hypothecaire zekerheden,
- geen acht te slaan op het feit dat de door [eiser] verleende geldleningen allen kortlopende financieringen betroffen (van telkens 3 tot 6 maanden), welke termijnen te kort waren om daarin waardestijgingen van de grond te realiseren,
- het verzaken van zijn ‘Belehrungspflicht’ jegens [eiser], op grond waarvan hij [eiser] had dienen te wijzen op de risico’s, die verbonden waren aan de door hem te verrichten rechtshandelingen.
3.15. Door zijn hiervoor beschreven handelwijze en nalatigheid heeft de notaris jegens [eiser] één of meer beroepsfouten gemaakt. Daardoor heeft [eiser] schade geleden, die kan worden berekend op € 850.005,-, zijnde het bedrag van de hoofdsom van de vordering van [eiser] op Holland Estate, te vermeerderen met de overeengekomen rente en boetes, althans de wettelijke rente. [Eiser] acht de notaris voor die schade aansprakelijk. Als de notaris zijn werkzaamheden voor [eiser] had uitgevoerd in overeenstemming met de daaraan te stellen eisen en [eiser] adequaat had geïnformeerd over de risico’s, dan zou [eiser] van deze leningen hebben afgezien, althans had de notaris zijn medewerking aan die transacties wegens de daaraan voor [eiser] verbonden risico’s geweigerd.
3.16. Ook [gedaagde sub 5], aldus [eiser], is daarvoor aansprakelijk omdat hij als notarisklerk en werknemer van de notaris in het notariskantoor kennelijk een centrale rol vervulde bij de behandeling van de zaken van Holland Estate. Hij was nauw betrokken bij het voorbereiden van de akten waarbij Holland Estate partij was. [Gedaagde sub 5] was dus evenzeer als de notaris op de hoogte van het feit dat [eiser] bij zijn leningen aan Holland Estate een onevenredig hoog risico liep omdat de waarde van de ondergezette gronden in geen enkele redelijke verhouding stond tot de bekende en voorzienbare hoogte van de vorderingen van [eiser]. Nu [gedaagde sub 5] ondanks deze wetenschap toeliet en zelfs bevorderde en er aan meewerkte dat [eiser] de leningen toch verstrekte, en naliet om [eiser] te waarschuwen voor de risico’s, heeft [gedaagde sub 5] een zelfstandige onrechtmatige daad tegen [eiser] begaan en is hij daarom naast de andere gedaagden hoofdelijk aansprakelijk voor de door [eiser] geleden schade.
4. Het verweer in conventie
4.1. De notaris bestrijdt de vorderingen op grond van de volgende verweren:
- Op de notaris rustte geen zwaarwegende zorgplicht dan wel een waarschuwingsplicht;
- [eiser], die werd bijgestaan door zijn adviseur [G], kende de risico’s van de door hem gefinancierde speculatieve transacties;
- [eiser] was (via [G]) zelf, en zonder tussenkomst of bemoeienis van de notaris, de condities van de door hem verstrekt leningen met Holland Estate overeengekomen;
- Uit de algemene zorgplicht van een notaris vloeit niet voort de verplichting om ongevraagd een onderzoek te doen naar de waarde van het reeds door partijen overeengekomen onderpand; een notaris is immers in het algemeen niet gekwalificeerd om de waarde van een onderpand te kunnen vaststellen;
- De koopprijs van een onroerend goed is niet bepalend voor de reële waarde daarvan;
- Het past niet bij de onafhankelijke en onpartijdige positie van een notaris, en zeker niet bij die van een notarieel medewerker zoals [gedaagde sub 5], ten opzichte van alle bij een transactie betrokken partijen om, zonder daartoe te zijn gevraagd, een (professionele) partij te wijzen op mogelijk extra te verwerven zekerheden;
- Op grond van de in artikel 22 Wna Pro neergelegde geheimhoudingsplicht van de notaris stond en staat het hem niet vrij om, indien hij met kennis die hij heeft opgedaan uit een dossier, tot de conclusie is gekomen dat er in een ander dossier mogelijk sprake was van een lagere waarde van een te verstrekken onderpand dan de hoogte van de te verstrekken hypothecaire lening, hiervan (slechts) één der partijen (in casu [eiser]) daarvan op de hoogte te stellen.
- Er is geen causaal verband tussen de handelwijze van de notaris en door [eiser] geleden schade. De hoogte van die schade staat bovendien geenszins vast. [Eiser] heeft geen gespecificeerde schadeberekening in het geding gebracht en niet blijkt of en zo ja in hoeverre, [eiser] heeft getracht om zijn schade te beperken door executie van de aan hem verhypothekeerde grond.
4.2. De notaris heeft deze verweren nader toegelicht en onderbouwd als volgt.
4.3. [Eiser] speculeerde (al dan niet op advies van [G]) in ‘warme’ of ‘hete’ landbouwgrond van Holland Estate. Het speculatieve en riskante karakter van die transacties komt duidelijk naar voren uit de hoogte van de overeengekomen rentevergoedingen van 15 tot 30% per zes maanden. Wie, zo is de strekking van het betoog van de notaris, zich bij herhaling begeeft in zulke riskante transacties kan het risico van de mogelijk zeer grote verliezen niet afwentelen op de notaris, die geheel overeenkomstig de opdrachten de bijbehorende akten heeft gepasseerd.
4.4. In het algemeen volgt niet uit de zorgplicht van een notaris enigerlei verplichting om ongevraagd onderzoek te doen naar de waarde van door partijen overeengekomen onderpand. En een particulier die eerder met grond heeft gespeculeerd, behoeft niet door de notaris te worden gewaarschuwd tegen de algemene gevaren, die aan dergelijke transacties kleven (‘Bospercelenarrest’).
4.5. Voorafgaand aan de in dit geding ter discussie gestelde transacties had [eiser] met vergelijkbare leningen zijn investeringen geheel terugverdiend met een rentevergoeding van € 74.160,71. [Eiser] verwijt de notaris niets ter zake van diens werkwijze aan die succesvol afgesloten transacties. De aan de onderhavige schadevordering ten grondslag gelegde investeringen die, in tegenstelling tot de daaraan voorafgegane financieringen, voor [eiser] slecht afliepen, zijn (in ieder geval aan de zijde van de notaris) op precies dezelfde wijze voorbereid en uitgevoerd als de eerdere, succesvol afgesloten transacties.
4.6. De door [eiser] met betrekking tot individuele projecten en percelen (Oppenhuizen, Lelystad, Roden en Dronten) gestelde feiten zijn onjuist en/of irrelevant. [Eiser] heeft dit toegelicht als volgt:
4.7. Dit perceel in Oppenhuizen zou belast zijn met kettingbedingen in de vorm van een zekerheidshypotheek en voortgezet gebruiksrecht. De notaris hoefde [eiser] dienaangaande niet te informeren, omdat [eiser]’s adviseur [G] op de hoogte was van het bestaan van deze bedingen. Bovendien had de notaris geen verplichting om over die bedingen aan [eiser] enigerlei mededeling te doen omdat deze geen waardrukkend effect hadden op het hypotheekrecht van [eiser].
4.8. De notaris zou voorkennis hebben gehad van de eerdere transacties met betrekking tot de grond in Lelystad, waarbij Holland Estate binnen een bepaalde periode reepjes van deze grond verkocht en weer aankocht. De notaris was daar echter niet van op de hoogte. Als dat wel zo was, mocht hij daarover vanwege zijn geheimhoudingsverplichting niets meedelen aan [eiser].
4.9. Verder verwijt [eiser] aan de notaris dat zijn klerk [gedaagde sub 5] enige tijd een stuk van de grond in Lelystad op zijn naam zou hebben gehad. Dit regardeert [eiser] niet, en hij heeft daardoor ook geen schade geleden. Bovendien waren alle partijen op de hoogte van de betrokkenheid van [gedaagde sub 5] en stond het de notaris op grond van zijn geheimhoudingsplicht niet vrij om aan [eiser] enige mededeling over de transactie van [gedaagde sub 5] te doen.
4.10. De verwijten van [eiser] aan de notaris hebben geen betrekking op de positie van [eiser] met betrekking tot de grond in Roden. [Eiser] maakt de notaris ook geen concrete en specifieke verwijten met betrekking tot die grond.
4.11. De akte betreffende het perceel in Dronten bevat weliswaar een fout, maar [eiser] heeft daardoor geen schade geleden. Hetzelfde geldt voor het op die grond gevestigde eerste recht van hypotheek van [eiser]. Ook hierdoor lijdt [eiser] geen schade, omdat die hypotheek van [eiser] is geroyeerd.
4.12. De omvang van de beweerdelijk door [eiser] geleden schade staat (nog) geenszins vast, alleen al omdat de executie van de in onderpand gegeven gronden nog niet is ingeleid en de percelen nog niet zijn verkocht. Dat [eiser] taxatierapporten heeft overgelegd, maakt dit niet anders, ook omdat niet duidelijk is welke uitgangspunten de taxateur ([MS]) bij de waardering heeft gehanteerd. Bestemmingswijzigingen, waarop door Holland Estate en ook door [eiser] werd gespeculeerd kunnen inmiddels zijn gerealiseerd, met de indertijd beoogde waardestijgingen als gevolg.
4.13. Het vereiste causale verband tussen de gestelde beroepsfout en eventuele schade aan de zijde van [eiser] ontbreekt. [Eiser] heeft nagelaten te stellen en aan te tonen dat hij, als de notaris hem voor het passeren van de akten inzake de onderhavige transacties expliciet zou hebben gewezen op de waarde van de onderliggende gronden, hij dan niet zou hebben ingestemd met de inhoud van de akten, dan wel met het passeren daarvan.
5. De eis in reconventie:
5.1. De notaris en [gedaagde sub 5] vorderen in reconventie
primair
a. de door [eiser] ten laste van gedaagden gelegde beslagen op te heffen alsmede eventuele tot de datum van het vonnis gelegde of nog te leggen beslagen op te heffen, en
b. [eiser] te veroordelen tot betaling van de schade veroorzaakt door de ten laste van gedaagden gelegde beslagen, een en ander op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
subsidiair
a. te verklaren voor recht dat voormelde beslagen van rechtswege zijn komen te vervallen, en
b. [eiser] te veroordelen tot betaling van de schade veroorzaakt door de ten laste van gedaagden gelegde beslagen, een en ander op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
meer subsidiair
a. [eiser] te veroordelen voormelde beslagen, alsmede eventuele tot de dag van het vonnis gelegde of nog te leggen beslagen binnen twee dagen na betekening van dit vonnis op te heffen, een en ander op straffe van een direct opeisbare dwangsom van € 5.000,- voor iedere dag of deel van een dag dat zij hiermee in gebreke blijft, en
b. [eiser] te veroordelen tot betaling van de schade veroorzaakt door de ten laste van gedaagden gelegde beslagen, een en ander op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, en
zowel primair, subsidiair als meer subsidiair
a. [eiser] te veroordelen in de kosten van dit geding met bepaling dat, als deze kosten niet binnen zeven dagen na de dagtekening van dit vonnis worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag nadien wettelijke rente is verschuldigd,
b. [eiser] te veroordelen tot betaling van de nakosten ad € 131,- zonder betekening, dan wel
€ 199,- in geval van betekening, te voldoen binnen zeven dagen na dagtekening van dit vonnis en – voor het geval voldoening van de nakosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
5.2. Deze vorderingen hebben de notaris en [gedaagde sub 5] gebaseerd op voormelde vaststaande feiten en op de volgende stellingen.
5.3. Alle vorderingen van [eiser] in conventie dienen te worden afgewezen, omdat aan de zijde van de notaris geen sprake is van een beroepsfout.
5.4. [Eiser] heeft verlof gevraagd voor beslaglegging en vervolgens beslag gelegd voor een veel te hoog bedrag, namelijk € 3.250.000,-, bezien in verhouding tot de hoogte van de eis in conventie, zowel voor wat betreft het totale in conventie gevorderde schadebedrag als in verhouding tot de slechts beperkte omvang van de mogelijke aansprakelijkheid voor die schade van gedaagden sub 3 en sub 4 (Alromago en Ergrucju). De beslaglegging was om die reden onrechtmatig.
5.5. De beslagen hebben schade toegebracht aan de notaris, omdat zij daardoor ten onrechte niet hebben kunnen beschikken over de beslagen saldi. Die schade zal moeten worden opgemaakt bij staat.
6. Het verweer in reconventie
6.1. [Eiser] heeft de reconventionele vordering gemotiveerd betwist op de volgende gronden.
6.2. De in conventie ingestelde eis komt overeen met de inhoud van het beslagrekest. De omstandigheid dat het bedrag, waarvoor beslaglegging werd toegestaan, veel hoger is dan de in dit geding gevorderde hoofdsom brengt nog niet mee dat het beslag om die reden van rechtswege is vervallen of opgeheven, of dat de rechtbank dit alsnog moet doen.
6.3. De notaris en [gedaagde sub 5] hebben ook niet duidelijk gemaakt op grond waarvan de rechtbank, in afwijking van de hoofdregel dat beslagen in geval van een afwijzend vonnis blijven liggen totdat de appeltermijn is verstreken, de beslagen bij dit eindvonnis zouden moeten worden opgeheven. De vordering in reconventie mist ook hierom een adequate onderbouwing.
7. De beoordeling
In conventie:
7.1. De rechtbank zal de vorderingen, voor zover deze zich mede richten tot [gedaagde sub 5], reeds hierom afwijzen, omdat [gedaagde sub 5] als notarisklerk niet persoonlijk aansprakelijk kan worden gesteld (behoudens opzet dan wel bewuste roekeloosheid, hetgeen niet is gesteld of gebleken) in verband met tekortkomingen van de notaris in de uitvoering van de aan de notaris door [eiser] verstrekte opdrachten. [Gedaagde sub 5] heeft weliswaar aan de uitvoering van die overeenkomsten meegewerkt, maar was daarbij zelf geen contractspartij van [eiser]. Als medewerker van de notaris, en niet zelf notaris zijnde, is [gedaagde sub 5] jegens [eiser] ook niet aansprakelijk uit hoofde van enigerlei uit de Wet op het notarisambt voor de notaris jegens [eiser] voortvloeiende verplichting, noch uit hoofde van een onrechtmatige daad. Voor eventuele onregelmatigheden en/of nalatigheden in de uitvoering van de door [eiser] aan de notaris verstrekte opdrachten is niet [gedaagde sub 5], maar slechts de notaris aansprakelijk.
7.2. De rechtbank beoordeelt de door [eiser] gestelde beroepsfouten als volgt. In de eerste plaats had de notaris jegens [eiser] geen bijzondere zorgplicht of waarschuwingsplicht. De rechtbank constateert dat [eiser] speculeerde in ‘warme gronden’. Hij deed dat door middel van de onderhavige hypothecaire leningen die waren aangegaan tegen uitzonderlijk hoge rentepercentages en tegen hypothecaire zekerheden op diezelfde grond. [Eiser] wist dus dat hij grond met een speculatieve waarde financierde.
7.3. De waarde van zulke grond kan snel en sterk stijgen als gevolg van wijziging van de planologische bestemming, maar zulke waardestijging kan ook uitblijven, wanneer de verwachte bestemmingswijziging geen doorgang vindt. Gezien het mogelijk hoge risico van waardefluctuaties van zulke grond, droeg [eiser] als investeerder zelf het beleggingsrisico. Op de notaris rustte geen verplichting om te onderzoeken of de aan hem doorgegeven stukken grond waardevol genoeg waren om bij executie van de daarop te vestigen hypotheek de desbetreffende lening te kunnen voldoen. Om dezelfde reden hoefde de notaris, anders dan [eiser] heeft gesteld, ook niet te wijzen op de omstandigheid, dat de door [eiser] verleende geldleningen alle kortlopende financieringen betroffen (van telkens 3 tot 6 maanden), welke termijnen te kort waren om daarin waardestijgingen van de grond te realiseren.
7.4. Een notaris hoeft een ervaren belegger niet te waarschuwen voor speculatierisico’s, zeker niet als die belegger zich laat bijstaan door een eigen adviseur, zoals i.c. [G], en wanneer de belegger reeds eerder speculatieve beleggingen heeft afgesloten, zoals in dit geval. [Eiser] had reeds een aantal van dergelijke investeringen met financieel goed resultaat afgesloten, toen hij de notaris opdroeg om de nodige akten te passeren voor de onderhavige transacties met betrekking tot grond in Lelystad, Dronten, Opppenhuizen en Roden, die in tegenstelling tot voorafgaande investeringen financieel slecht afliepen. Die slechte afloop kan [eiser] niet voor rekening van de notaris brengen.
7.5. Het behoort niet tot de algemene zorgplicht van een notaris om onderzoek te doen naar de waarde van in zekerheid te verstrekken onderpanden. Daarom doet niet terzake of, zoals [eiser] heeft gesteld, de notaris wist dat de in deze zaak verhypothekeerde grond telkens kort voor de desbetreffende hypotheekakten was overgedragen tegen veel lagere prijzen dan de bedragen van de vorderingen, die de onderpanden moesten verzekeren. De notaris wijst er terecht op, dat [eiser] met betrekking tot de waarde van de door hem in onderpand te aanvaarden grond een eigen onderzoeksplicht had, en zich daarbij bovendien heeft kunnen doen adviseren door zijn eigen bij de onderhavige transactie ingeschakelde deskundige adviseur [G], aan wie [eiser] kennelijk de volledige beoordeling van de af te sluiten transacties overliet en op wiens adviezen hij steeds afging zonder deze ooit in twijfel te trekken.
7.6. [Eiser] kan een eventueel slecht eindresultaat dus niet afwentelen op de notaris. Eventuele omissies van de notaris en/of [gedaagde sub 5] op dit punt, ook als die al aan de notaris zouden kunnen worden toegerekend, vallen te verwaarlozen naast de eigen schuld van [eiser] zelf, hierin bestaande dat hij na eerdere gunstige beleggingsresultaten heeft gekozen voor het voortzetten van een reeks speculatieve beleggingen, ook toen de prijzen van landbouwgrond in de loop van 2008 ophielden te stijgen.
7.7. Anders dan [eiser] in dit geding heeft bepleit, behoort het niet tot de taak van een notaris om een speculatieve belegger, die al een reeks van zulke beleggingen met succes heeft afgesloten, te waarschuwen dat hij daarmee beter kan ophouden, omdat de markt verandert. Het afgeven van zo’n waarschuwing ligt alleen al hierom niet op de weg van een notaris, omdat de wederpartij van de speculant gegrond bezwaar kan maken tegen inhoudelijke bemoeienis van de notaris met de economische risico’s van de af te sluiten transactie voor één der partijen. De notaris neemt tussen de partijen een neutrale positie in (behoudens in geval van een bijzondere zorgplicht van de notaris jegens één van hen, waarvan in dit geval geen sprake is) en behoort zich daarom in beginsel te onthouden van (ongevraagd) advies aan één van hen met betrekking tot het van de desbetreffende transactie te verwachten voordeel of nadeel.
7.8. De tegenovergestelde opvatting kan niet worden aanvaard, omdat deze zou meebrengen dat het speculatierisico van de belegger verschuift naar de notaris, zodra de markt omslaat in het nadeel van de speculant. In die opvatting zou de notaris, die doorgaans niet deelt in door een speculant behaalde winsten, wel diens verliezen moeten dragen, omdat niet tijdig waarschuwen voor een omslag van de markt een beroepsfout van de notaris zou opleveren, met als gevolg diens aansprakelijkheid voor de door de belegger vanaf dat moment geleden beleggingsverliezen. Die opvatting is onhoudbaar. Het is slechts de op waardestijging speculerende belegger, en niet de notaris die bij voortgezette waardestijging de winst incasseert en die dus ook het verlies draagt, als de verwachte waardestijging uitblijft. De rol van de notaris dient daarbij beperkt te blijven tot het overeenkomstig de hem verstrekte opdrachten voorbereiden en passeren van de desbetreffende akten.
7.9. Aan het voorgaande kan niet afdoen dat uit de vaststaande feiten in deze zaak naar voren komt dat de notaris, en zijn klerk [gedaagde sub 5], zich kennelijk niet hebben beperkt tot de hiervoor aangegeven notariële functie van het voorbereiden en passeren van akten. Immers, op 6 juni 2008 heeft [gedaagde sub 5] persoonlijk van Holland Estate gekocht een gedeelte van de verhypothekeerde gronden in Lelystad ter grootte van 5 are 1 centiare voor een prijs van € 250.000,-, onder de verplichting van Holland Estate om (1) de ‘interim financiering’ aan [gedaagde sub 5] te voldoen en (2) om diezelfde gronden uiterlijk op 13 juni 2008 weer van [gedaagde sub 5] terug te kopen. Ten pleidooie heeft [gedaagde sub 5] desgevraagd deze transactie verklaard uit een noodzaak van een bepaalde wijze van financiering. Een nadere toelichting werd daarbij echter niet verstrekt.
7.10. De rechtbank acht een dergelijke handelwijze ontoelaatbaar. Deze overschreed de grenzen van hetgeen mag worden verwacht van een zorgvuldig handelend notaris. Daaruit blijkt immers van een verstrengeling van de financiële belangen van één of meer cliënten van de notaris met die van een personeelslid van het notariskantoor. De in de uitoefening van het notarisambt vereiste neutraliteit en distantie lijdt daardoor schade.
7.11. Aan de notaris en aan [gedaagde sub 5] (wiens handelen als notarisklerk valt onder de juridische verantwoordelijkheid van de notaris zelf, aan wie immers de opdracht tot het verrichten van notariële ambtshandelingen en werkzaamheden is verstrekt) valt dus wel het verwijt te maken dat hun bemoeienis met de onderhavige transacties de grenzen heeft overschreden van hetgeen van een neutraal en zorgvuldig notaris en notarisklerk mag worden verwacht. Deze verwijtbaarheid brengt echter niet mee dat de notaris aansprakelijkheid draagt voor de door [eiser] geleden beleggingsverliezen.
7.12. Uit het voorgaande volgt dat de vordering moet worden afgewezen. De rechtbank zal [eiser] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten.
In reconventie:
7.13. De rechtbank zal ook de vorderingen in reconventie afwijzen. Aan de onderhavige beslaglegging kleven geen gebreken, die behoren te leiden tot opheffing daarvan of tot een verklaring voor recht, dat die beslagen reeds van rechtswege zijn opgeheven of vervallen.
7.14. De in conventie ingestelde eis komt overeen met de inhoud van het beslagrekest. De omstandigheid dat het bedrag, waarvoor beslaglegging werd toegestaan, veel hoger is dan de in dit geding gevorderde hoofdsom brengt nog niet mee dat het beslag om die reden van rechtswege is vervallen of opgeheven, of dat de rechtbank dit alsnog moet doen.
7.15. De notaris en [gedaagde sub 5] hebben ook niet duidelijk gemaakt op grond waarvan de rechtbank, in afwijking van de hoofdregel dat beslagen in geval van een afwijzend vonnis blijven liggen totdat de appeltermijn is verstreken, de beslagen bij dit eindvonnis zou moeten opheffen. De vordering in reconventie mist ook hierom een adequate onderbouwing.
7.16. Aldus bestaat geen grond voor toewijzing van één of meer der in reconventie in gestelde vorderingen, strekkende tot verklaring voor recht, dat de gelegde beslagen ten onrechte zijn gelegd, hetzij dat deze van rechtswege zijn geëindigd, en evenmin tot opheffing daarvan, noch tot veroordeling van [eiser] tot betaling van schadevergoeding in verband met die beslaglegging.
7.17. De notaris en [gedaagde sub 5] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden belast met de proceskosten in reconventie.
8. De beslissing
De rechtbank
In conventie:
I. Wijst de vorderingen af.
II. Veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van gedaagden tot deze uitspraak begroot op € 4.951,- voor verschotten en op € 10.320,- (vier punten, Tarief VII) voor salaris van hun advocaat.
III. Verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
In reconventie:
IV. Wijst de vorderingen af.
V. Veroordeelt gedaagden sub 1 tot en met sub 5 in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [eiser] tot deze uitspraak begroot op nihil voor verschotten en op € 1.808,- (vier punten, Tarief II) voor salaris van zijn advocaat.
VI. Verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mrs. Hangelbroek, Vermeulen en Lorist, en op woensdag 30 mei 2012 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.