Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 129554 / KG ZA 12-118
Vonnis in kort geding van 30 juli 2012
in de zaak van
1. mr. Jacques Aloysius Dominicus Maria Daniëls
in hoedanigheid van curator in de faillissementen van De Baron Projectontwikkeling B.V. en Avabouw B.V.,
kantoorhoudende te Almelo,
hierna te noemen: de curator,
2. de coöperatieve vereniging Coöperatieve Rabobank West-Twente U.A.,
gevestigd te Nijverdal (gemeente Hellendoorn),
hierna te noemen: de Rabobank,
eisers,
advocaat mr. G.J. Hollema te Almelo,
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats]
hierna te noemen: [gedaagde],
gedaagde,
advocaat mr. D.F. Briedé te Almelo.
1. De procedure
1.1. De curator en de Rabobank hebben gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
1.2. De zaak is behandeld ter terechtzitting van 23 juli 2012. Ter zitting zijn verschenen: mevrouw [W] namens de curator en de heer [O] namens de Rabobank, vergezeld door mr. Hollema en [gedaagde], vergezeld door mr. Briedé. De standpunten zijn toegelicht, door de advocaten aan de hand van een pleitnota. Het vonnis is bepaald op vandaag.
2. De vaststaande feiten
2.1. In oktober 2006 heeft Avabouw B.V., met toestemming van De Baron Projectontwikkeling B.V., een woning aan de [adres] en [plaats] in eigendom bij De Baron Projectontwikkeling B.V., aan [gedaagde] verhuurd. De huurprijs bedroeg aanvankelijk € 400,00 per maand. In de huurovereenkomst is onder meer opgenomen:
“ 1.1. Deze overeenkomst heeft betrekking op (…) een woning die op de nominatie staat te worden gesloopt, plaatselijk bekend: ‘het achterhuis’ van [adres] (…).
1.2. Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte en wordt aan huurder in gebruik gegeven voor zich. Een ander of verdergaand gebruik is aan de huurder niet toegestaan (…).
2.1 Deze overeenkomst verplicht partijen tot naleving van de bepalingen van de wet met betrekking tot huur en verhuur van woonruimte voor de aard naar korte duur voor zover daarvan bij deze overeenkomst niet wordt afgeweken. (…)
2.2 Van deze huurovereenkomst maken deel uit de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (…).
3.1 Deze overeenkomst wordt aangegaan voor een periode van 9 maanden, ingaande op 31 oktober 2006 en lopende tot en met 31 juli 2007 of zoveel korter als de huurder andere woonruimte zal hebben gevonden en zal kunnen betrekken. (…)
3.4 De verhuurder en huurder stellen hierbij vast, dat zij deze huurovereenkomst met elkaar zijn aangegaan met het oog op:
- het feit, dat de huurder door verlies van de beschikking over andere woonruimte voor zich, in een acute noodsituatie is komen te verkeren en zich tot verhuurder heeft gewend met het verzoek hem in deze acute noodsituatie, waarin hij niet over andere woonruimte de beschikking heeft kunnen krijgen, tijdelijk te helpen en hem daartoe tijdelijk de onderhavige woonruimte tegen betaling ter beschikking te stellen (…). De huurder neemt op zich al datgene te (blijven) doen wat in zijn vermogen ligt om de beschikking over andere woonruimte te verkrijgen en deze te betrekken. Zodra hij daarin geslaagd zal zijn, zal hij verhuurder daarvan direct schriftelijk bericht geven en zal hij de onderhavige woonruimte volledig ontruimen (…).
- het feit, dat het gehuurde op de nominatie staat te worden gesloopt, maar deze sloop nu nog niet kan worden geëffectueerd wegens fiscale en financiële overwegingen. Deze sloop zal, naar thans redelijkerwijs te verwachten valt, over één jaar worden gerealiseerd. Gedurende dit ene jaar is de verhuurder bereid de woonruimte aan huurder ter beschikking te stellen, in afwachting van de sloop.”
2.2. Bij akte van 14 mei 2007 is aan de Rabobank een hypotheek op voornoemde woning verleend van € 607.500,00.
2.3. De huurovereenkomst is telkens verlengd voor de periode van een half jaar. Op 6 januari 2010 hebben Avabouw B.V. en [gedaagde] een aanvullende verklaring getekend, waarbij de duur van de huurovereenkomst is verlengd tot 30 juni 2010 en de huurprijs is verhoogd naar € 440,00 per maand.
2.4. Op 27 januari 2010 zijn De Baron Projectontwikkeling B.V., Avabouw B.V. en J.W. Baron Beheer B.V. in staat van faillissement verklaard, met benoeming van mr. A.E. Zweers tot rechter-commissaris en met aanstelling van de curator tot curator.
2.5. Bij brief van 10 maart 2010 heeft de curator de huurovereenkomst opgezegd tegen 30 juni 2010. Vervolgens heeft de curator bij brief van 9 juli 2010 [gedaagde] toegestaan om de woning tegen betaling van een gebruiksvergoeding overeenkomstig de laatstelijk door haar verschuldigde huur nog enige tijd te gebruiken.
2.6. Bij brief van 30 maart 2012 heeft de curator [gedaagde] verzocht om de woning uiterlijk op 30 april 2012 te verlaten en te ontruimen. De curator geeft in die brief aan dat hij wenst over te gaan tot verkoop van de woning in het kader van de afwikkeling van het faillissement. In een e-mailbericht van 12 april 2012 heeft [gedaagde] te kennen gegeven aan dit verzoek geen gehoor te zullen geven.
3. De vordering en het verweer
3.1. De curator en de Rabobank vorderen bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad – kort samengevat - ontruiming van voornoemde huurwoning aan de [adres] en [plaats] binnen twee dagen na de betekening van het te wijzen vonnis, met machtiging aan de curator en de Rabobank om de ontruiming zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm. Tevens vorderen zij de veroordeling van
[gedaagde] in de proceskosten.
3.2. De curator en de Rabobank stellen daartoe – kort samengevat – dat de huurovereenkomst op 30 juni 2010 rechtsgeldig is geëindigd. Het betreft een huurovereenkomst van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW Pro, zodat [gedaagde] zich niet op huurbescherming kan beroepen. In ieder geval dient een zodanig beroep op huurbescherming volgens de curator naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te worden geacht.
Voorts beroept de curator zich op het Nebula-arrest (HR 3 november 2006, NJ 2007, 155). Uit dat arrest blijkt volgens de curator dat in het onderhavige geval ontruiming kan worden gevorderd. Subsidiair stellen de curator en de Rabobank zich op het standpunt dat [gedaagde] zich schuldig maakt aan wanprestatie. [gedaagde] woont namelijk in strijd met artikel 1.2 van de huurovereenkomst samen met haar partner in de huurwoning. Tevens heeft zij zonder recht of titel het voorhuis van de woning aan [adres] in gebruik, althans laat dat voorhuis door derden gebruiken. Bovendien diende [gedaagde] ingevolge de huurovereenkomst op zoek te gaan naar andere woonruimte, maar dat heeft zij niet gedaan. De door [gedaagde] gepleegde wanprestatie is volgens de curator zo ernstig, dat vooruitlopend op een ontbindingsprocedure de gevorderde ontruiming gerechtvaardigd is.
3.3. [gedaagde] brengt hiertegen in – kort samengevat – dat er geen sprake is van een spoedeisend belang van de curator en de Rabobank bij hun vorderingen. Overigens betwist [gedaagde] in het geheel het belang van de Rabobank bij de vordering, nu zij geen (huur)overeenkomst heeft met de Rabobank. Voorts betwist [gedaagde] dat sprake is van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. Volgens [gedaagde] is de huurovereenkomst dan ook niet per 30 juni 2010 geëindigd.
In het Nebula-arrest heeft de Hoge Raad als uitzondering uitdrukkelijk in de wet geregelde gevallen genoemd. Volgens [gedaagde] is in dit geval sprake van een dergelijke uitzondering, nu er specifieke bepalingen in de wet zijn opgenomen met betrekking tot (het opzeggen van) de huur van woonruimte.
Dat sprake zou zijn van wanprestatie, betwist [gedaagde] eveneens. Zij heeft recht op family life (artikel 6 EVRM Pro) en mag samenwonen wanneer zij dat wil. Verder maakt zij geen gebruik van het voorhuis. Bovendien is [gedaagde] nimmer in gebreke gesteld en dus ook niet in verzuim geraakt.
4. De beoordeling
Belang Rabobank
4.1. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft de Rabobank onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij een (juridische) grondslag heeft voor haar vordering tot ontruiming, nu zij geen verhuurder is van de woning of eventueel op grond van een huurbeding een zelfstandige vordering jegens de huurder zou kunnen inroepen. Als medeschuldeiser in het faillissement heeft zij niet het recht om ontruiming te vorderen van de huurwoning die zich in de faillissementsboedel bevindt. Dat recht is in dit geval voorbehouden aan de curator. De vordering van de Rabobank zal dan ook worden afgewezen.
Spoedeisend belang
4.2. De vraag of een eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, dient te worden beantwoord aan de hand van onder meer een afweging van de belangen van partijen. Spoedeisend belang heeft de eisende partij in ieder geval, indien van hem niet kan worden gevergd dat hij een bodemprocedure afwacht.
4.3. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft de curator zijn spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming voldoende aannemelijk gemaakt. De curator heeft voldoende gesteld dat het voor de afwikkeling van het faillissement van groot belang is dat de (gehele) woning zo spoedig mogelijk wordt verkocht. Nu hij zich verder op het standpunt stelt dat de huurovereenkomst reeds rechtsgeldig is geëindigd, kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet van de curator worden verwacht dat hij een bodemprocedure afwacht.
Huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur
4.4. Allereerst dient de voorzieningenrechter te beoordelen of het aannemelijk is dat een bodemrechter tot het oordeel komt dat de onderhavige huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is en daarmee (rechtsgeldig) is geëindigd op 30 juni 2012. De voorzieningenrechter stelt bij die beoordeling voorop dat ingevolge artikel 7:232 lid 2 BW Pro de huurbeschermingsbepalingen van Boek 7 BW, titel 7, afdeling 5 met betrekking tot de huur van woonruimte niet van toepassing zijn op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is. Blijkens de parlementaire geschiedenis dient deze uitzonderingsbepaling zeer restrictief te worden opgevat en gaat het om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming (Handelingen II 1978/1979, pagina 5026 en Tweede Kamer, vergaderjaar 1997-1998, 26 089, nr. 3, pagina 38). Bij de beantwoording van de vraag of een dergelijk uitzonderingsgeval zich voordoet, past dan ook terughoudendheid. Bij beantwoording van die vraag moet voorts worden gelet op de aard van het gebruik en die van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (HR 8 januari 1999, NJ 1999, 495).
4.5. In het onderhavige geval bewoont [gedaagde] de woning vanaf 2006. Zij heeft daar haar hoofdverblijf en elk half jaar is de huurovereenkomst met een door partijen getekende standaardbrief verlengd. [gedaagde] heeft aannemelijk gemaakt dat er van meet af aan bezwaren zijn geuit door de provincie tegen de herontwikkeling van het gebied en dat er nimmer een definitief besluit tot herontwikkeling en de sloop van de woning tot stand is gekomen. Zelfs nadat de provincie meerdere malen in 2007 bij brief heeft aangegeven dat zij geen vrijstelling zal verlenen voor de plannen van de gemeente, wordt de voorzijde van de woning met exact dezelfde tekst omtrent de (binnen een jaar) verwachte sloop van de woning in april 2008 verhuurd aan de heer [O]. Na diverse procedures tussen de gemeente en de provincie is er in ieder geval in 2010 definitief een streep gezet door de herontwikkelingsplannen en daarmee de sloop van de woning. Mede gelet op het feit dat de huurovereenkomst vele malen ‘standaard’ is verlengd, [gedaagde] daar nu al zes jaar haar hoofdverblijf heeft en er in ieder geval sedert begin 2007 – derhalve bijna vanaf het begin van de huurovereenkomst – geen reëel uitzicht is geweest op de sloop van de woning, acht de voorzieningenrechter voorshands niet aannemelijk dat sprake is van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. Het enkele feit dat de huurovereenkomst die bewoordingen wel gebruikt, doet daaraan niet af. De huurbeschermingsbepalingen uit boek 7 BW worden derhalve op de onderhavige huurovereenkomst van toepassing geacht.
4.6. Dat het beroep op huurbescherming door [gedaagde] in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, is onvoldoende onderbouwd en gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding om een dergelijk beroep te honoreren.
4.7. Vaststaat dat de curator de huurovereenkomst niet conform de opzegbepalingen uit Boek 7 BW, titel 4, afdeling 5, onderafdeling 4 heeft opgezegd en [gedaagde] als huurder de opzegging niet heeft aanvaard. Er is thans dan ook nog naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter sprake van een rechtsgeldige huurovereenkomst van woonruimte tussen partijen.
Nebula-arrest
4.8. Vervolgens staat ter beoordeling de vraag of de curator desondanks ontruiming van de woning kan vorderen op grond van de uitgangspunten zoals de Hoge Raad deze heeft verwoord in het Nebula-arrest (HR 3 november 2006, NJ 2007, 155). Hoewel de betreffende zaak geen betrekking had op de rechtstreekse verhouding tussen verhuurder-gefailleerde en huurder heeft de Hoge Raad in dit arrest algemene uitgangspunten geformuleerd die als volgt op deze plaats worden geciteerd:
Zoals ondermeer is gesteld in de memorie van toelichting op artikel 37 Fw Pro oefent de faillietverklaring op bestaande wederkerige overeenkomsten niet de minste invloed uit; de verbintenissen van de gefailleerde en diens medecontractant worden er niet door gewijzigd. Het feit dat het voortbestaan van een wederkerige overeenkomst niet wordt beïnvloed door het faillissement van één van de contractanten, betekent echter niet dat de schuldeiser van een duurovereenkomst wiens wederpartij failliet wordt verklaard, de rechten uit die overeenkomst kan blijven uitoefenen als of er geen faillissement ware. Een andere opvatting zou immers ertoe leiden dat het aan de faillissementswet mede ten grondslag liggende …..beginsel van gelijkheid van schuldeisers op onaanvaardbare wijze zou worden doorbroken. Dit geldt ook voor gevallen waarin de gefailleerde krachtens de tussen partijen gesloten overeenkomst niet is gehouden een bepaalde prestatie te verrichten, maar het gebruik van een aan hem in eigendom toebehorende zaak te dulden. Indien de wederpartij van de gefailleerde van de curator zou kunnen verlangen dat deze het voortgezet gebruik van de desbetreffende zaak duldt zou deze wederpartij immers in feite bevoegd zijn het faillissement in zoverre te negeren. Voor dat laatste is echter slechts plaats in uitzonderlijke, in de wet uitdrukkelijk geregelde, gevallen. Bovendien zou door aanvaarding van een zodanige regel een goed beheer ten behoeve van de gezamenlijke schuldeisers van de tot de boedel behorende zaken ten aanzien waarvan langlopende overeenkomsten bestaan, in ernstige mate worden bemoeilijkt.
4.9
De voorzieningenrechter overweegt dat de conclusie van A-G Huydecoper bij dit arrest nadrukkelijk is dat ook in de rechtstreekse relatie tussen de verhuurder-gefailleerde en de huurder laatstgenoemde geen nakoming van de huurovereenkomst kan afdwingen omdat dit de gelijkheid van schuldeisers in het faillissement en de afwikkeling van de boedel ten behoeve van de gezamenlijke schuldeisers in de weg zou staan. De voorzieningenrechter kan het arrest niet anders lezen dan dat, ondanks het feit dat de Faillissementswet in artikel 39 slechts Pro een beëindigingbepaling geeft indien de gefailleerde huurder is en ondanks het feit dat de huurder van woonruimte een verregaande vorm van huurbescherming heeft de gelijkheid van schuldeisers moet prevaleren boven het individuele belang van de huurder zodat de huurder zich tegen ontruiming niet kan verzetten. De voorzieningenrechter verwijst ondermeer naar het handboek “Wessels Insolventierecht II, 3e druk, 2012 bladzijde 223 e.v.” waarin Wessels uitgebreid aandacht aan het Nebula arrest besteedt en verwijst naar de vele commentaren op dit arrest.
4.1
De conclusie moet naar het oordeel van de voorzieningenrechter derhalve zijn dat de curator op juiste gronden de ontruiming van het gehuurde door [gedaagde] vordert. Gelet op de duur van de overeenkomst en de periode die is verstreken sedert het faillissement van verhuurder alsmede gelet op het feit dat de curator gedurende geruime tijd bereid is geweest de gebruiksrelatie te continueren acht de voorzieningenrechter een ruime ontruimingstermijn redelijk. Die termijn zal worden bepaald op twee maanden na betekening van dit vonnis. De overige door de curator opgeworpen stellingen met betrekking tot beweerdelijke wanprestatie door [gedaagde] behoeven in dat licht bezien geen nadere bespreking. De Rabobank zal moeten worden veroordeeld om de kosten die aan de zijde van [gedaagde] zijn gevallen zoals [gedaagde] als in het ongelijk gestelde partij de kosten aan de zijde van de curator zal moeten betalen. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op 50% van het door haar betaalde griffiegeld zijnde € 133,50 alsmede € 408,00 aan salaris van de advocaat. De kosten aan de zijde van de curator op € 267,00 aan griffiegeld en € 816,00 aan salaris van de advocaat.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. wijst de vorderingen van de Rabobank af;
II. veroordeelt de Rabobank in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 133,50 aan verschotten en € 408,00 aan het salaris van de advocaat.
III. veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres] en [plaats] met al degenen die en al hetgeen zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt binnen twee maanden na de betekening van het in deze te wijzen vonnis te verlaten en te ontruimen en met overgifte der sleutels in lege en behoorlijke toestand ter vrije beschikking van de curator te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden.
IV. Veroordeelt [gedaagde] in de kosten aan de zijde van de curator die tot op heden aan die zijde worden begroot op € 267,00 aan verschotten (griffierecht) en € 816,00 aan salaris van de advocaat.
V. Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
VI. Wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. G.G. Vermeulen, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 juli 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.