Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector bestuursrecht
Registratienummer: 12 / 195 GEMWT AQ1 A
uitspraak van de enkelvoudige kamer als bedoeld in artikel 8:80a Algemene wet bestuursrecht
in het geschil tussen:
AB e.a.,
wonende te Wierden, eisers,
gemachtigde: mr. G.A.E.M. van Zinnicq Bergmann, advocaat te Soest,
en
Het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Twenterand,
verweerder.
1. Aanduiding bestreden besluit
Besluit van verweerder d.d. 18 januari 2012.
2. Procesverloop
Op 21 juni 2011 heeft verweerder besloten aan eisers een last onder dwangsom op te leggen. De last houdt in dat eisers het gebruik van het perceel B-weg 4/4b te Vriezenveen ten behoeve van twee zelfstandige woningen dienen te beëindigen en beëindigd te houden, dat de twee dakkapellen op het voormalige bedrijfsgebouw verdwijnen en verdwenen blijven, dat de in de bovenverdieping van het voormalige bedrijfsgebouw aangebrachte voorzieningen ten behoeve van de tweede woning dienen te verdwijnen en verdwenen te blijven en dat de op de begane grond aangebrachte voorzieningen (i.c. keuken, kachel sanitair en bijkeuken) ten behoeve van de tweede woning, zoals nader aangeduid op een van het besluit deel uitmakende tekening dienen te verdwijnen en verdwenen te blijven. De hoogte van de dwangsom is € 150.000,- ineens.
Eisers hebben daartegen bezwaar gemaakt op 26 juli 2011 welk bezwaar bij het bestreden besluit ongegrond is verklaard. Eisers hebben daartegen op 23 februari 2012 beroep ingesteld. Op 7 mei 2012 hebben eisers de voorzieningenrechter van de rechtbank verzocht een voorlopige voorziening te treffen. Bij de behandeling ter terechtzitting van dat verzoek op 31 mei 2012 heeft verweerder besloten de begunstigingstermijn te verlengen tot zes weken nadat op het beroep is beslist. Naar aanleiding daarvan is het verzoek om voorlopige voorziening ingetrokken.
Verweerder heeft op 5 april 2012 een verweerschrift en de op het geding betrekking hebbende stukken overgelegd.
Het beroep is behandeld ter openbare zitting van de rechtbank van 27 juni 2012, waar eisers zijn verschenen in de personen van AB en AB2, bijgestaan door hun gemachtigde voornoemd, terwijl verweerder zich heeft doen vertegenwoordigen door E. Nijhuis en mevrouw M. Sijmons. De rechtbank heeft daarbij de heren A en B, alsmede mevrouw C als getuige gehoord.
3. Overwegingen
Het geschil
In geschil is of verweerder in het bestreden besluit de last onder dwangsom terecht heeft gehandhaafd. Daarbij is met name tussen partijen in geschil of, wat betreft het gebruik van het perceel, op 9 maart 1998 al sprake was van twee woningen, of dit voor verweerder voldoende kenbaar was en of, gelet daarop, aanspraak bestaat op het overgangsrecht voor gebruik. Verder is in geschil of, wat betreft het bouwen, aanspraak bestaat op bescherming krachtens overgangsrecht. Vervolgens is in geschil of verweerder redelijkerwijs van de handhavingsbevoegdheid gebruik kon maken en of verweerder de last onder dwangsom juist heeft vormgegeven.
Relevante feiten
Partijen zijn het eens over de volgende feiten. In 1974 is ten behoeve van de realisering van een woning op het perceel B-weg 4 vergunning verleend. In 1975 is vergunning verleend voor het vergroten van een autospuitinrichting. Vervolgens is in 1991 aan Z een vergunning verleend om de berging dan wel werkplaats bij de woning te betrekken.
In de periode 1991 dan wel 1992 tot 1998 waren op het perceel in de GBA ingeschreven de heer Z en mevrouw J, w.v. K, alsmede (vanaf 1992) mevrouw H.K. en R. Vanaf 1998 tot 2009 respectievelijk tot heden waren in de GBA ingeschreven de heer en mevrouw AB, alsmede de heer en mevrouw D.
In het kader van de bepaling van de waarde van objecten in het kader van de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) is vanaf het belastingjaar 2001 naar waardepeildatum 1 januari 1999 de waarde van het object B-weg 4b gewaardeerd naast het object B-weg 4. Ten tijde van het bestreden besluit is sprake van twee woningen.
Verweerder meent dat de tweede woning is ontstaan na 9 maart 1998. Eisers hebben diverse verklaringen van getuigen overgelegd waaruit zij afleiden dat er op 9 maart 1998 al sprake was van twee woningen. Verweerder meent dat die verklaringen onvoldoende zwaarwegend zijn om tot de conclusie te komen dat sprake is van twee woningen. Verweerder wijst er op dat in de notariële transportakte van de woning waarbij de eigendom aan eisers is geleverd sprake is van “het woonhuis, plaatselijk bekend B-weg 4, met werkplaats, tuin, erf bouwland en verdere aanhorigheden.” Ook in de koopovereenkomst wordt gesproken van een woning. Verweerder wijst er bovendien nog op dat de dakkapellen en enkele woonvoorzieningen op de bovenverdieping en de benedenverdieping na de peildatum zijn gerealiseerd. Bovendien is de entree dichtgemetseld door AB en is een nieuwe gemaakt. Dit blijkt uit verklaringen van AB en de verkoopadvertentie van de makelaar waarin is vermeld dat het pand grondig gerenoveerd is in 1998 - 2000.
Op grond van de stukken en de ter terechtzitting onder eed afgelegde getuigenverklaringen, met name die van een van de vorige bewoners, A, en van de aannemer, B, gaat de rechtbank, naast de reeds vermelde, niet betwiste feiten, uit van de volgende feiten.
In 1991 is door B een keuken en een badkamer met douche aangelegd in de ruimte die op de bij de bouwvergunning van 11 juli 1991 behorende tekening is aangegeven als slaapkamer. De resterende ruimte is ingericht als woonkamer en (twee) slaapkamers. De ingang van deze tot woning verbouwde ruimte is gelegen tegenover de keuken. De boven deze ruimte gelegen ruimte (hierna: de bovenverdieping) is in ieder geval tot 9 maart 1998 in gebruik geweest als opslag dan wel hobbyruimte ten behoeve van de bewoners van de tot woning verbouwde ruimte.
Vanaf 1992 was het gebouw in gebruik voor twee huishoudens. Er was sprake van gezamenlijke nutsvoorzieningen. Het deel van het gebouw waarin een huishouden woonde was via een binnendeur bereikbaar voor het andere huishouden.
Na 9 maart 1998 zijn op de bovenverdieping woonvoorzieningen gerealiseerd. Tevens zijn twee dakkapellen geplaatst en is de voormalige entree (tegenover de keuken) dichtgemetseld en verplaatst. Verder zijn na 9 maart 1998 voorzieningen in de voormalige garage getroffen zoals de aanleg van een bijkeuken, toilet en hal met trap naar de bovenverdieping.
Op grond van deze feitenvaststelling concludeert de rechtbank het volgende.
De omstandigheden die verweerder heeft aangevoerd ter onderbouwing van de stelling dat eerst na 9 maart 1998 sprake is van twee woningen acht de rechtbank niet overtuigend. Dat de notariële akte “het woonhuis” noemt is immers niet een gevolg van een inspectie ter plaatse van de notaris terwijl verder de akte meldt dat het perceel partijen voldoende bekend is. Ook de omstandigheid dat sprake is van een gezamenlijke nutsvoorziening en dat de beide delen van het gebouw waarin een huishouden gevestigd is onderling met elkaar verbonden zijn door een deur hoeft naar het oordeel van de rechtbank er niet aan in de weg te staan van twee afzonderlijke woningen te spreken. De rechtbank gaat er dus van uit dat op 9 maart 1998 sprake is van twee afzonderlijke woningen. Na 9 maart 1998 heeft een uitbreiding van de woonfunctie plaatsgevonden conform hetgeen hiervoor aan feiten is vastgesteld.
Wat betreft de kenbaarheid voor de gemeente hebben eisers aangevoerd dat een bouwcontrole in 1991 of 1992 heeft plaatsgevonden. Verweerder heeft gesteld dat in die periode geen bouwcontroles plaatsvonden bij de gegeven omvang van het bouwproject.
Ter zitting heeft getuige A, voormalig bewoner van B-weg 4b, echter verklaard dat er, nadat de bouwkundige voorzieningen begin jaren negentig getroffen waren, een bouwcontrole heeft plaatsgevonden. Die controle zou zijn verricht door een ambtenaar van bouw- en woningtoezicht, ABW genaamd. Verweerders vertegenwoordiger heeft ter zitting gesteld dat, als die controle inderdaad heeft plaatsgevonden en de bouwkundige voorzieningen als door A aangegeven op de bouwtekening inderdaad waren getroffen, aangenomen moet worden dat het voor de gemeente kenbaar was dat ter plaatse voorzieningen waren getroffen ten behoeve van twee woningen. De rechtbank concludeert dat verweerder in dit opzichte onvoldoende onderzoek heeft gepleegd.
Verweerder is, gelet op het vorenstaande, uitgegaan van een onjuiste feitenvaststelling en daarmee mogelijk van een onjuiste toepassing van het overgangsrecht hetgeen gevolgen kan hebben voor de bevoegdheid van verweerder om te handhaven dan wel voor de opgelegde last. Verweerder wordt verzocht, uitgaande van de door de rechtbank vastgestelde feiten, te bezien of en in hoeverre het bestreden besluit gehandhaafd kan blijven dan wel wijziging behoeft.
De rechtbank acht termen aanwezig om het onderzoek in deze zaak ter heropenen en verweerder onder toepassing van artikel 8:51a, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht in de gelegenheid te stellen bovengenoemde gebreken in het bestreden besluit te herstellen en daarvan schriftelijk mededeling te doen aan de rechtbank. De termijn waarbinnen verweerder kan herstellen wordt door de rechtbank bepaald op zes weken na verzending van deze tussenuitspraak.
Indien verweerder geen gebruik maakt van de gelegenheid om de gebreken in het bestreden besluit te herstellen of de termijn die daarvoor is bepaald ongebruikt is verstreken, zal de behandeling van het beroep op de gewone wijze worden voortgezet.
De rechtbank wijst er op dat zij in beginsel slechts eenmaal de mogelijkheid biedt om een gebrek te herstellen. Indien de gebreken in de ogen van de rechtbank niet worden hersteld, zal de rechtbank vervolgens proberen zoveel mogelijk zelf in de zaak te voorzien door de rechtsverhouding tussen partijen vast te stellen (finale geschillenbeslechting).
Beslist wordt derhalve als volgt.
4. Beslissing
De Rechtbank Almelo,
Recht doende:
- heropent het onderzoek;
- stelt verweerder in de gelegenheid om binnen zes weken na verzending van deze uitspraak de daarin genoemde gebreken in het bestreden besluit te herstellen en daarvan schriftelijk mededeling te doen aan de rechtbank, zulks met inachtneming van hetgeen de rechtbank in deze uitspraak heeft overwogen;
- houdt iedere verder beslissing aan.
Tegen deze tussenuitspraak kan alleen hoger beroep worden ingesteld tegelijk met het hoger beroep tegen de einduitspraak.
Aldus gedaan door mr. W.M.B. Elferink, rechter, in tegenwoordigheid van M.W. Hulsman, griffier.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op 4 juli 2012
Afschrift verzonden op
mtl