Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector Civiel
zaaknummer: 127024 HA ZA 12-76
datum vonnis: 15 augustus 2012 (pv)
Vonnis van de rechtbank Almelo, enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
inzake:
1. [eiser 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
verder te noemen [eisers],
advocaat mr. R.H.A. Vennegoor te Enschede,
en
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
verder te noemen [gedaagde],
advocaat mr. H. Scheper te Almelo.
1. Het procesverloop
Het procesverloop in deze zaak blijkt uit de navolgende processtukken:
- de inleidende dagvaarding met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het comparitievonnis van 30 mei 2012;
- de ter griffie op 11 juli 2012 ingekomen brief waarbij door eisers een aanvullende
productie in het geding wordt gebracht;
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 16 juli 2012.
Na de comparitie is bepaald dat vonnis zal worden gewezen. Het vonnis is vastgesteld op heden.
2. Vaststaande feiten
2.1 Bij de koopovereenkomst van 28 oktober 2011 heeft [gedaagde] van [eisers] gekocht de woning aan de [adres] te [plaats] tegen een koopsom van € 180.000,-. De koopovereenkomst kent onder meer de navolgende bepalingen:
“Artikel 10 Ingebrekestelling Pro, ontbinding
10.1 Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
10.2 Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 18.000,- zegge ACHTTIENDUIZEND EURO verbeuren onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten en verhaal.
10.3 Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille van de koopprijs onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal indien de wederpartij na verloop van tijd de overeenkomst alsnog ontbindt dan zal deze boete verschuldigd zijn voor elke na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen verstreken dag tot aan de dag waarop de overeenkomst ontbonden is.
Artikel 16 Ontbindende Pro voorwaarden
16.1 Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk
a. (…)
b. Op 20 november 2011 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van koopsom + kosten koper geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan niet van toepassing of een rentepercentage niet hoger dan niet van toepassing bij de volgende hypotheekvorm één der gangbare hypotheekvormen.
c. (…)
16.2 (…)
16.3 Partijen verplichten zich over en weer het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde vergunning en/of financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief met bericht handtekening retour” of “telefaxbericht met verzendbevestiging”. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd.
Degenen die deze storingen onder zich hebben worden daartoe bij deze verplicht en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd.
16.3.1. Onder “goed gedocumenteerd” wordt verstaan dat de koper minimaal van 2 banken c.q. erkende geldverstrekkende instellingen, afwijzingen dient te overleggen. In deze afwijzingsbrieven dient minimaal vermeld te staan de namen van de aanvragers, de reden van afwijzing en het gevraagde hypotheekbedrag.
Tevens is de koper verplicht om kopieën af te geven van de informatie en bescheiden welke hij in het kader van de hypotheekaanvraag aan de banken c.q. erkende geldverstrekkende instellingen heeft verstrekt.
Indien de mededeling niet goed gedocumenteerd is, behoeft verkoper geen genoegen te nemen met ontbinding”.
2.2 Bij brief van haar begeleidende makelaar van 16 november 2011 heeft [gedaagde] zich beroepen op de ontbindende voorwaarde omdat zij de financiering van de aankoop niet rond kreeg. Eveneens door tussenkomst van haar makelaar heeft zij bij brief van 28 november 2011 de onderbouwende stukken van haar beroep op ontbinding, waaronder afwijzingsbrieven van Rabobank en Aegon Nederland, aan de makelaar van [eisers] doen toekomen.
2.3 Na het inroepen van de ontbinding heeft nog verder overleg tussen partijen plaatsgevonden. Op 21 november 2011 heeft [eisers] contact opgenomen met de makelaar van [gedaagde] om te bespreken of wellicht een optie zou zijn dat [gedaagde] vooralsnog de woning zou gaan huren. Nog dezelfde dag, 21 november 2011, is die optie per mail tussen de beide betrokken makelaars uitgewisseld en heeft de makelaar van [eisers] daarover op 24 november 2011 per mail nog met [eisers] gecommuniceerd. Tot daadwerkelijke verhuur is het niet gekomen.
2.4 Bij mailbericht van 24 november 2011 heeft [eisers] zich gewend tot de beide betrokken makelaars en daarbij onder meer gemeld dat hij de documentatie zou willen ontvangen op grond waarvan hij zou kunnen oordelen dat [eisers] zich op juiste gronden op de ontbindende voorwaarde beroept.
2.5 [eisers] heeft geconcludeerd dat [gedaagde] zich niet heeft gehouden aan de contractuele bepalingen die met betrekking tot de ontbinding zijn overeengekomen, zodat van een rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde geen sprake is geweest. Bij brief van zijn advocaat van 14 december 2011 heeft hij dan ook aanvankelijk nakoming gevorderd en, toen nakoming uitbleef, heeft hij door een brief van zijn advocaat van 1 februari 2012 ontbinding ingeroepen. [eisers] vordert thans de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een boetesom ex artikel 10.2 van de koopovereenkomst ad € 18.000,- (10% van de koopsom) alsmede een boetesom ex artikel 10.3 van de koopovereenkomst van € 540,- per dag over de verzuimdatum tot de ontbindingsdatum, zijnde € 13.500,- in totaal. Vermeerderd met buitengerechtelijke kosten vordert aldus [eisers] een totaalbedrag van € 32.658,- vermeerderd met wettelijke rente over € 31.500,-, geliquideerde kosten en nakosten.
3. Standpunt [eisers]
3.1 Ten onrechte heeft [gedaagde] bij de brief van 16 november 2011 niet gevoegd de gedocumenteerde onderbouwing die uit hoofde van artikel 16.3 en 16.3.1 van de koopovereenkomst is vereist. Pas bij brief van haar makelaar van 28 november 2011 zijn de onderbouwende stukken gezonden. De datum waarop [gedaagde] uiterlijk de ontbinding kon inroepen, immers 20 november 2011, was toen al ruimschoots verstreken. Bovendien is uit de onderbouwende stukken gebleken dat de aanvraag bij Aegon pas is gedaan op 21 november 2011, derhalve reeds na het verstrijken van voornoemde uiterste datum. Daarbij weegt, aldus [eisers], mee dat [gedaagde] zich heeft laten bijstaan door een deskundige makelaar waarvan de kennis en ervaring aan [gedaagde] mag worden toegerekend. Samengevat is [eisers] derhalve van mening dat de door [gedaagde] overgelegde stukken enerzijds te laat waren en anderzijds niet voldoen aan de vereisten.
4. Standpunt [gedaagde]
4.1 [gedaagde] betwist gemotiveerd dat zij zich niet rechtsgeldig op ontbinding heeft beroepen. De brief van haar makelaar van 16 november 2011 is ruimschoots voor de uiterste datum verzonden. In die brief is aangekondigd dat de onderbouwende stukken zo snel mogelijk zouden volgen. Communicatie heeft plaatsgevonden tussen de makelaars. De makelaar van [eisers] heeft nimmer te kennen gegeven dat het beroep op ontbinding niet deugdelijk was. Bovendien heeft [eisers] ingestemd met de ontbinding nu hij na dat beroep nog bereid is geweest om te communiceren over een mogelijke verhuur van de woning aan [gedaagde] terwijl hij een extra termijn aan [gedaagde] heeft geboden waarbinnen zij zou kunnen trachten de financiering alsnog te realiseren. [gedaagde] stelt dat zij alle mogelijke inspanningen heeft verricht om de financiering te verkrijgen. Zij is er tot aan 15 november 2011 vanuit gegaan dat zij, met behulp van haar ouders, via de Rabobank in aanmerking kwam voor een generatiehypotheek, waarbij de inkomenspositie van haar ouders zou worden meegewogen. Toen de Rabobank op 15 november 2011 alsnog liet weten dat er toch geen financiering zou worden verstrekt, heeft zij getracht een afspraak met andere bankinstellingen te maken, doch dat is niet gelukt omdat die banken geen generatiehypotheek kennen. Op 17 november 2011 heeft zij gesproken met Heutink Assurantiën waarna deze instelling op 21 november 2011 alsnog een hypotheekaanvraag bij Aegon heeft gedaan. Op 28 november 2011 heeft Aegon het verzoek afgewezen.
4.2 Samengevat is [gedaagde] derhalve van oordeel dat zij tijdig de ontbinding heeft ingeroepen, dat zij op genoegzame wijze onderbouwing van haar beroep op de ontbinding heeft verschaft, dat zij ervan mocht uitgaan dat [eisers] met de ontbinding instemde en bovendien dat [eisers] geenszins in enig belang is geschaad dat door de bepalingen van artikel 16.3 van de koopovereenkomst wordt beschermd. Subsidiair beroept [gedaagde] zich op de onmogelijkheid om, zoals [eisers] wel bij dagvaarding doet, zowel een boetesom uit hoofde van ontbinding als een boetesom uit hoofde van nakoming te vorderen terwijl er bovendien, als een boetesom verschuldigd zou zijn, een reden is om die boetesom te matigen. Eveneens subsidiair worden de gevorderde buitengerechtelijke kosten betwist.
5. De beoordeling
5.1 Vooreerst moet in dit geschil beoordeeld worden of [gedaagde] zich al dan niet op rechtsgeldige en ook in beginsel [eisers] bindende wijze heeft beroepen op ontbinding van de koopovereenkomst als omschreven in artikel 16 van Pro die overeenkomst. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] door de brief van haar makelaar van 16 november 2011 zowel op de voorgeschreven schriftelijke wijze als tijdig (immers voor 21 november 2011) de ontbinding heeft ingeroepen. Ook staat vast dat de betreffende brief [eisers] tijdig heeft bereikt. Daar staat tegenover dat evenzeer vaststaat dat, in afwijking van hetgeen is gesteld in artikel 16.3.1 van de overeenkomst, de brief van 16 november 2011 niet “goed gedocumenteerd” was zoals in laatstgenoemd artikel nader omschreven. De onderbouwing van haar beroep op ontbinding van de overeenkomst is pas later, immers bij brief van 28 november 2011 aan de makelaar van [eisers] gegeven. Dat in de brief van 16 november 2011 al werd aangegeven dat de afwijzing van twee erkende geldverstrekkende instellingen zo spoedig mogelijk zal volgen, doet daaraan niet af. Beoordeeld moet derhalve in de eerste plaats worden of het niet gelijktijdig bijvoegen van de documentatie aan een rechtsgeldige ontbinding in de weg heeft gestaan.
5.2 Door [eisers] is in deze zaak verwezen naar een vonnis van de rechtbank Zwolle van 9 maart 2005, LJN: AU 0646. Hoewel het in die zaak niet, zoals in het onderhavige geval, ging om een tijdig en schriftelijk beroep op de ontbinding, onderschrijft de rechtbank volledig hetgeen de rechtbank Zwolle heeft overwogen over het doel van de vormvoorschriften zoals die ook in het onderhavige geval in artikel 16.3 van de standaard-koopovereenkomst zijn opgenomen. Die vormvoorschriften, waaronder het voorschrift dat het beroep op ontbinding goed gedocumenteerd moet zijn, hebben niet alleen een bewijstechnisch doel. Zij beogen ook een discussie te voorkomen over de vraag of de koper tijdig een beroep op een ontbindende voorwaarde heeft gedaan en daarmee juist om het leveren van bewijs te voorkomen. Om die reden dient het beroep schriftelijk te worden gedaan en per aangetekende post te worden verzonden. Bovendien wordt door de voorschriften bewerkstelligd dat de verkoper snel en adequaat kan beoordelen of de koper zich terecht op de ontbindende voorwaarde heeft beroepen. Daarom dient het beroep op de voorwaarde ook gedocumenteerd te gebeuren. De verkoper van een woning heeft immers belang bij duidelijkheid op korte termijn omdat hij voor de keus komt te staan om ofwel de woning opnieuw te koop aan te bieden, ofwel de oorspronkelijke koper op nakoming aan te spreken omdat hij oordeelt dat het beroep op ontbinding op ondeugdelijke gronden is gebaseerd.
5.3 Aan de hiervoor omschreven voorwaarde dat het beroep op de ontbindende voorwaarde goed gedocumenteerd moet zijn opdat de verkoper snel en adequaat kan beoordelen of de koper zich terecht op de ontbindende voorwaarde heeft beroepen is, naar de rechtbank oordeelt, ook voldaan indien en voorzover de koper binnen een korte, naar de concrete omstandigheden van het geval als redelijk aan te merken termijn, die documentatie aan de koper doet toekomen. Daarvan is, naar de rechtbank oordeelt, in het onderhavige geval sprake geweest. Bij brief van 28 november 2011 zijn door [gedaagde] alle onderbouwende stukken aan de makelaar van [eisers] gezonden. Daarbij bevinden zich het schriftelijk bewijs van afwijzing door de Rabobank en van afwijzing door Aegon Nederland. Ook zijn bijgevoegd de loonstroken van [gedaagde], de inkomensgegevens van haar ouders (generatiehypotheek) en het hypotheekaanvraagformulier zoals dat op 21 november 2011 aan Aegon was gezonden.
5.4 De rechtbank oordeelt derhalve dat toezending van de onderbouwende stukken op 28 november 2011 niet dusdanig te laat is dat daaraan de conclusie moet worden verbonden dat er geen rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde is gedaan. Daarbij weegt mee dat zowel [gedaagde] als [eisers] hebben gecommuniceerd via een eigen makelaar, dat [eisers] nog op 21 november 2011 zelf contact heeft opgenomen met de makelaar van [gedaagde] om te bespreken of de woning, nadat de ontbindende voorwaarde was ingeroepen, wellicht aan [gedaagde] verhuurd zou kunnen worden en dat de makelaar van [eisers] op 21 november aan de makelaar van [gedaagde] heeft gemaild dat hij de bevestigingen van het beroep op ontbinding nog wel tegemoet zou zien en dat hij met [eisers] voorwaarden voor eventuele huur zou gaan bespreken. Dit alles duidt erop dat ook [eisers] en zijn makelaar niet van oordeel waren dat latere toezending van de onderbouwende stukken onaanvaardbaar zou zijn.
5.5. Vervolgens moet worden beoordeeld of, zoals [eisers] heeft betoogd, de door [gedaagde] op 28 november 2011 gezonden documentatie van dien aard is dat moet worden geoordeeld dat zij op onvoldoende wijze aan haar contractuele verplichting tot het verkrijgen van een financiering voor de aankoop, heeft voldaan. Zo zou onder meer het financieringsverzoek bij Aegon pas zijn ingediend op de uiterste datum waarop ontbinding kon worden ingeroepen en zouden de verzoeken bij Rabo en Aegon onvoldoende inzichtelijk maken welk financieringsbedrag was aangevraagd. Juist is de stelling van [eisers] dat het verzoek bij Aegon niet eerder dan 21 november 2011 is ingediend (zie productie 8 bij conclusie van antwoord) en dat die aanvrage pas op 28 november 2011 is afgewezen. Onder de omstandigheden van dit geval kan echter niet worden geoordeeld dat daaruit zou volgen dat [gedaagde] niet al het redelijk mogelijke heeft gedaan om een noodzakelijke financiering te verkrijgen, welke verplichting voor haar is omschreven in de eerste volzin van artikel 16.3 van de overeenkomst. Immers, [gedaagde] heeft genoegzaam inzichtelijk gemaakt dat zij reeds voor het ondertekenen van de koopovereenkomst contacten heeft gehad met Rabobank, daar samen met haar ouders op 2 september 2011 in verband met het verkrijgen van een generatiehypotheek heeft gesproken en dat vervolgens de Rabobank aan haar een hypotheekplan heeft toegezonden waaruit bleek dat de benodigde financiering van in totaal € 193.000,- zou kunnen worden verstrekt. Eerst daarna, en nadat zij de woning op aanwijzing van de Rabobank bouwtechnisch had laten keuren, is zij op 28 oktober 2011 tot ondertekening van de koopovereenkomst overgegaan. Pas bij brief van 15 november 2011, derhalve slechts vijf dagen voor de uiterste ontbindingsdatum, schreef de Rabobank aan [gedaagde] dat de financieringsaanvraag uiteindelijk was afgewezen. [gedaagde] heeft voldoende inzichtelijk gemaakt dat zij vervolgens heeft getracht om op de valreep alsnog een financiering bij Aegon te realiseren, welke poging naar is gebleken eveneens is mislukt. Uit het als productie 8 bij conclusie van antwoord gevoegde aanvraagformulier volgt dat als leningbedrag is genoemd een som van € 188.500,-, welk bedrag past bij de koopsom van € 180.000,-.
5.6 De rechtbank oordeelt derhalve dat de documentatie met betrekking tot de aangevraagde financieringen in voldoende mate aannemelijk heeft gemaakt dat [gedaagde] heeft getracht de financiering te realiseren, maar dat dit kennelijk uiteindelijk niet is gelukt. Ten overvloede voegt de rechtbank daaraan toe dat ook [eisers] ogenschijnlijk heeft willen aannemen dat [gedaagde] haar best had gedaan de financiering te realiseren maar daarin niet was geslaagd, nu hij immers ook nadat ontbinding door [gedaagde] was ingeroepen aan haar de ruimte heeft willen bieden om alsnog ergens een passende financiering te realiseren. Dit blijkt onder meer uit de brieven van de advocaat van [eisers] van 9 januari 2012 (productie 11 bij conclusie van antwoord) en 1 februari 2012 (productie 13 bij conclusie van antwoord).
5.7 De conclusie van hetgeen hiervoor door de rechtbank is overwogen, moet derhalve zijn dat [gedaagde] tijdig en op juiste wijze ontbinding van de onderhavige koopovereenkomst heeft ingeroepen en dat zij het beroep op ontbinding genoegzaam heeft onderbouwd, zodat de vordering van [eisers], die van het tegendeel uitgaat, niet voor toewijzing vatbaar is. Al hetgeen door [gedaagde] en [eisers] overigens nog is aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel van de rechtbank, zodat daarover niet behoeft te worden beslist.
5.8 Als in het ongelijk gestelde partij dient [eisers] de kosten van deze procedure te dragen.
De beslissing
De rechtbank:
I. Wijst af de vorderingen van eisers.
II. Veroordeelt eisers gezamenlijk tot betaling van de kosten van deze procedure tot na te melden omvang aan gedaagde. De kosten aan de zijde van gedaagde worden begroot op € 821,- aan verschotten (griffiegeld) en € 1.158,- aan salaris van de advocaat (2 punten x € 579,-).
III. Verklaart dit vonnis met betrekking tot onderdeel II. uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. G.G. Vermeulen en op woensdag 15 augustus 2012 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.