Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 130584 / KG ZA 12-153
datum vonnis: 20 september 2012
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres sub 1],
en
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Explorius Vastgoedontwikkeling B.V.,
beide gevestigd te Rijssen,
eisers,
verder gezamenlijk te noemen eisers, of afzonderlijk [eiseres sub 1] of Explorius
advocaat: mr. R.F.A. Rorink te Enschede
tegen
1. de vennootschap onder firma
Altamura V.O.F.,
gevestigd te Holten,
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
vennoot van gedaagde sub.1
3. [gedaagde sub 3],
wonende te [woonplaats],
vennoot van gedaagde sub.1
gedaagden,
verder gezamenlijk te noemen: gedaagden,
gemachtigden: mr. F. Huisman en mr. drs. L.R.C. Bos van DAS Rechtsbijstand te Amsterdam
1. Het procesverloop
1.1 Eisers hebben gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
1.2 Op 28 augustus 2012 hebben gedaagden producties in het geding gebracht.
1.3 De zaak is behandeld ter terechtzitting van 6 september 2012. Ter zitting zijn verschenen: de heer [N], de heer [T] en de heer [S], vergezeld door mr. R.F.A. Rorink, namens eisers, en de heer [gedaagde sub 2] en mevrouw [gedaagde sub 3], vergezeld door mr. drs. L.R.C. Bos. De standpunten zijn toegelicht.
1.4 Het vonnis is bepaald op vandaag.
2. De feiten
2.1 Gedaagden huren sinds december 2002 een bedrijfsruimte aan de [adres] te Holten van Accessio Investment B.V. (hierna te noemen: Accessio) te Schaijk. In deze bedrijfsruimte wordt door gedaagden sedertdien een Pizza Restaurant, genaamd ‘Altamura’, geëxploiteerd.
2.2 Op 2 november 2011 is [eiseres sub 1]] eigenaar geworden van het perceel grond met opstallen, staande en gelegen aan de Dorpsstraat, de Stationsstraat en het Zwarte Pad te Holten, waaronder het pand [adres] waarin gedaagden hun restaurant exploiteren. [eiseres sub 1]] heeft deze onroerende zaak gekocht van de voormalige eigenaren mevrouw [L] en de heer [S] (hierna te noemen: [L] en [S]) beiden wonende te [woonplaats]. [Eiseres sub 1] heeft de onroerende zaak gekocht met als doel de locatie te herontwikkelen (sloop, bouw, herbestemming). De herontwikkeling heeft [eiseres sub 1] opgedragen aan haar dochtervennootschap Explorius.
2.3 In de notariele akte van levering van 2 november 2011 is de navolgende bepaling opgenomen:
Huurovereenkomst Altamura
Verkoper verplicht zich jegens koper om de lopende huurovereenkomst met de pizzeria Altamura op te zeggen.De aan pizzeria Altamura verhuurde ruimte in het verkochte zal na de overdrachtsdatum uiterlijk op een april tweeduizend twaalf leeg,ontruimd en bezemschoon aan koper ter beschikking worden gesteld
…..
Tot meerdere zekerheid van nakoming door verkoper er voor zorg te dragen dat pizzeria Altamura op een april tweeduizend twaalf aan koper ter beschikking wordt gesteld op de wijze als hiervoor omschreven,zal een gedeelte van de te betalen koopprijs in depot worden gehouden bij notaris Holscher voornoemd
…..
2.4 De bedrijfsruimte was op 1 april 2012 niet door gedaagden ontruimd. Eisers hebben gedaagden bij brief van 6 juli 2012 gesommeerd de bedrijfsruimte binnen 14 dagen te ontruimen, omdat zij zich thans zonder recht of titel in de onroerende zaak zouden bevinden. Gedaagden hebben geen gevolg gegeven aan deze brief.
3. Het geschil
3.1 Eisers vorderen:
- gedaagden te veroordelen de eigendommen van eisers, althans van [eiseres sub 1], te ontruimen binnen 14 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom door gedaagden aan eisers ter grootte van € 100.000,00 ineens en €2.500,00 per dag – een gedeelde van een dag te zien als een dag – waarop gedaagden in gebreke zijn geheel of gedeeltelijk te voldoen aan de verplichtingen voortvloeiende uit het ten deze te wijzen vonnis, één en ander met machtiging aan eisers om te ontruiming zelf te doen bewerkstelligen op kosten van gedaagden, zulks na ommekomst van één maand na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, en
- gedaagden, hoofdelijk, te veroordelen in de kosten van het geding.
3.2 Eisers stellen daartoe dat gedaagden zich vanaf 1 april 2012 zonder recht of titel in de aan eisers in eigendom toebehorende bedrijfsruimte aan de [adres] te Holten bevinden. [L] en [S] zijn van 6 mei 2002 tot 2 november 2011 eigenaar geweest van de onroerende zaak en hebben de bedrijfsruimte, evenals eisers in de periode na 2 november 2011, niet verhuurd aan gedaagden. Gedaagden huren de bedrijfsruimte sinds 1 december 2002 van Accessio. Nu Accessio de huurovereenkomst heeft gesloten zonder eigenaar of huurder van de bedrijfsruimte te zijn (geweest), zijn eisers niet gebonden aan de huurovereenkomst. Daarnaast stellen eisers dat sprake is van een gevaarlijke situatie in de bedrijfsruimte, omdat gedaagden de gebruiksvoorschriften van de gemeente niet naleven.
3.3 Gedaagden voeren verweer en vorderen de eisers niet-ontvankelijk te verklaren in hun vordering, althans deze af te wijzen, met veroordeling van eisers, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van dit geding. Allereerst zijn gedaagden van oordeel dat geen sprake is van een spoedeisend belang, omdat niet gebleken is dat de plannen tot herontwikkeling van eisers op korte termijn zullen worden gerealiseerd. Gedaagden hebben gevorderd dat Explorius niet-ontvankelijk wordt verklaard in haar vorderingen, omdat zij geen belang heeft bij toewijzing van de vorderingen.
Daarnaast beroepen gedaagden zich op artikel 7:226 BW Pro: koop breekt geen huur. Er is een relatie tussen de verhuurder, Accessio en de voormalige eigenaren, [L] en [S] en het heeft er alle schijn van dat Accessio ‘ertussen is geschoven’, nu Accessio bij de aankoop van het pand door de (voormalige) eigenaren in 2002 als lasthebber van de voormalige eigenaren is opgetreden . Accessio is op hetzelfde adres gevestigd als het woonadres van [L]. De echtgenoot van [L] heeft, als directeur,aandeelhouder of anderszins, de zeggenschap binnen Accessio. Door de koop van de onroerende zaak is [eiseres sub 1] de opvolgend verhuurder van gedaagden geworden. Voorts hebben gedaagden verweer gevoerd tegen de stelling van eisers dat sprake is van een gevaarlijke situatie in de bedrijfsruimte.
3.4 Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1 Eisers hebben concrete plannen om op korte termijn tot herontwikkeling van het onderhavige gebied over te gaan. Vrijwel de gehele onroerende zaak is reeds ontruimd in verband met de geplande herontwikkeling. Zolang gedaagden zich in de bedrijfsruimte bevinden, kunnen eisers niet volledig overgaan tot uitvoering van hun plannen. Hiermee is het spoedeisend belang van eisers naar het oordeel van de voorzieningenrechter gegeven.
4.2 Met betrekking tot de ontvankelijkheid van Explorius overweegt de voorzieningenrechter dat onweersproken is gebleven de stelling dat [eiseres sub 1] de herontwikkeling van het gebied aan Explorius heeft opgedragen. Explorius heeft derhalve tevens een eigen belang bij de gevorderde ontruiming zodat ook zij ontvankelijk is in deze procedure.
4.3 Niet in geschil is dat gedaagden de bedrijfsruimte reeds vanaf 2002 huren van Accessio Investment B.V.. Partijen verschillen echter van mening over de vraag of [eiseres sub 1] gehouden is de huurovereenkomst van gedaagden te respecteren. [Eiseres sub 1] stelt dat de verhuurder, Accessio, nooit eigenaar en/of huurder is geweest van de onroerende zaak, zodat de huurovereenkomst bij aankoop van de onroerende zaak niet op [eiseres sub 1] kan zijn overgegaan. Gedaagden zijn echter van oordeel dat de huurovereenkomst bij aankoop van de onroerende zaak door [eiseres sub 1] op grond van artikel 7:226 BW Pro op [eiseres sub 1] is overgegaan. De voorzieningenrechter overweegt hierover het navolgende.
4.4 Bij de aankoop van de onroerende zaak door [L] en [S] in 2002 heeft Accessio, blijkens de leveringsakte van 3 mei 2002, gehandeld als lasthebber van [L] en [S]. Accessio heeft in haar hoedanigheid van lasthebber de onroerende zaak gekocht voor [L] en [S], waarna de onroerende zaak in mei 2002 aan [L] en [S] is geleverd.
4.5 Na de eigendomsverkrijging van de onroerende zaak door [L] en [S] is de bedrijfsruimte in december 2002 door Accessio verhuurd aan gedaagden.
4.6 Ten tijde van de koop van de onroerende zaak door [eiseres sub 1] in november 2011 werd de bedrijfsruimte nog steeds verhuurd aan gedaagden. In de notariële akte van 2 november 2011 is met betrekking tot die verhuur de bepaling opgenomen zoals die hiervoor in dit vonnis is geciteerd. Niet Accessio als feitelijke verhuurder maar [L] en [S] hebben zich verplicht de huur op te zeggen en ontruimd aan [eiseres sub 1] op te leveren. Daaruit moet worden geconcludeerd dat [L] en [S] kennelijk van oordeel zijn de bevoegdheid te hebben en het in hun macht te hebben om de huurovereenkomst op te zeggen. Voorlopig moet het er derhalve voor worden gehouden dat laatsgenoemden ten minste de bevoegdheid van verhuurder in de huurrelatie met Altamura wilden uitoefenen en daarnaar wilden handelen.
4.7 Nu [L] en [S] gedurende bijna negen jaar (stilzwijgend) hebben ingestemd met de huur van de bedrijfsruimte door gedaagden en zij zich bij de verkoop van de onroerende zaak in 2011 hebben verplicht de huurovereenkomst met gedaagden op te zeggen, is de voorzieningenrechter dan ook voorlopig van oordeel dat daarom voldoende aannemelijk is geworden dat het formele verhuurderschap in feite bij [L] en [S] lag. Dit wordt benadrukt door het feit dat de echtgenoot van [L] de zeggenschap binnen Accessio heeft en Accessio gevestigd is op hetzelfde adres als het woonadres van [L] in [woonplaats]. Bovendien valt het op dat in de huurovereenkomst met Altamura in artikel 8 wordt Pro vermeld dat, totdat verhuurder anders meedeelt, Accessio Investment B.V. optreedt als beheerder, hetgeen vooralsnog de suggestie wekt dat de formele verhuurder een andere partij is dan Accessio.
4.9 Vorenstaande leidt er naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter toe dat binnen het beperkte en voorlopige kader van een toetsing in kort geding niet kan worden gezegd dat [eiseres sub 1] en Explorius jegens Altamura kunnen handelen alsof er geen sprake is van enige binnen de bepalingen van het huurrecht rechtens relevante band tussen hen en Altamura. Het bepaalde in artikel 7:226 B.W. beoogt de huurder te beschermen indien de eigendom van het gehuurde door de verhuurder wordt overgedragen. Krachtens het bepaalde in lid 4 van dat artikel is daarbij in een geval als het onderhavige sprake van dwingend recht. Gelet op hetgeen hiervoor in dit vonnis is overwogen kan voorlopig niet worden uitgesloten dat [eiseres sub 1] en Explorius het bepaalde in artikel 7:226 B.W. tegen zich moeten laten gelden.
4.10 In dit kort geding is derhalve onvoldoende gebleken dat Altamura zich jegens [eiseres sub 1] en Explorius zonder rechtsgrond in het gehuurde bevindt. De ontruimingsvordering die van het tegendeel uitgaat is dan ook niet voor toewijzing vatbaar.
4.11 Ook de stelling van [eiseres sub 1] dat gedaagden de gebruiksvoorschriften van de gemeente niet naleven en als gevolg daarvan sprake is van een gevaarlijke situatie in de bedrijfsruimte, kan naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet tot toewijzing van het gevorderde leiden. Gedaagden hebben de stelling van [eiseres sub 1] gemotiveerd betwist en [eiseres sub 1] heeft haar stelling niet voldoende onderbouwd.
4.13 Eisers zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van gedaagden worden begroot op:
- griffierecht € 575,00
- salaris gemachtigden 408,00
Totaal € 983,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1 Wijst af de vorderingen van [eiseres sub 1] en Explorius;
5.2 Veroordeelt eisers tot betaling aan gedaagden van de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van gedaagden begroot op € 983,00
5.3 Verklaart de beslissing onder 5.2 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. G.G. Vermeulen, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 september 2012, in tegenwoordigheid van de griffier.