Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 130698 / KG ZA 12-161
datum vonnis: 19 september 2012
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
1. [eiser sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats],
eisers in conventie, verweerders in reconventie,
verder te noemen: [eisers],
advocaat: mr. J.H. Niemans te Hengelo,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
verder te noemen: [gedaagden],
advocaat: mr. J. Schutrups te Enschede.
In conventie en in reconventie:
1. Het procesverloop
1.1. [Eisers] hebben gevorderd als vermeld in de dagvaarding. [Gedaagden] hebben een vordering in reconventie ingesteld.
1.2. De zaak is behandeld ter terechtzitting van 11 september 2012. Ter zitting zijn eisers, vergezeld door mr. J.H. Niemans, en gedaagden, vergezeld door mr. J. Schutrups en mr. J. Bosma, verschenen. De standpunten zijn toegelicht.
1.3. De datum van de uitspraak is vastgesteld op vandaag.
2. De vorderingen
2.1. In conventie vorderen [eisers] om [gedaagden] te veroordelen om medewerking te verlenen aan de levering van een strook grond, uitmakende een gedeelte van het perceel, kadastraal bekend gemeente Hengelo (Ov.), sectie [X], nummer [XXXX], ter grootte van ongeveer 7 centiare, op straffe van een te verbeuren dwangsom van € 500,- voor elke dag of dagdeel dat [gedaagden] weigerachtig blijven medewerking te verlenen aan de levering, althans deze niet te blokkeren, binnen 48 uur na betekening van het te wijzen vonnis, met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
2.2. In reconventie vorderen [gedaagden] om [eisers] te veroordelen
om:
- binnen 24 uren, althans binnen een door de voorzieningenrechter te bepalen termijn, na betekening van het in deze te wijzen vonnis, het hekwerk dat door of in opdracht van [eisers] is geplaatst op het perceel [adres a] en parallel loopt aan de erfafscheiding tussen de [adres a] en de [adres b] volledig te verwijderen en verwijderd te houden, zulks op verbeurte van een direct opeisbare dwangsom ten gunste van [eisers] van € 2.500,- per dag of een gedeelte daarvan, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag, dat [eisers] in gebreke blijft met de nakoming van deze veroordeling., en
- ten behoeve van het perceel [adres a] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats], [XXXX], waarvan de gemeenschappelijke eigendom berust bij [gedaagden] en mevrouw [X] en mevrouw [Y] gezamenlijk, te veroordelen om binnen de [adres b] het door hen geplaatste hek te verwijderen, en om (er aan) mee te werken dat op de grens van de percelen [adres a] en [adres b] scheidsmuur wordt opgericht, die in vorm en uitvoering hetzelfde is of lijkt op het hekwerk dat [eiser sub 1] onrechtmatig heeft geplaatst op het perceel [adres a] en daarbij zijn medewerking te verlenen aan de bepaling van de erfgrens tussen de [adres a] en [adres b] door het Kadaster, waarbij de kosten daarvan door [eisers] dienen te worden gedragen, althans door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen verdeling met betrekking tot deze kosten, met veroordeling van [eisers] in de kosten van dit geding.
3. De feiten
3.1. De volgende feiten kunnen als vaststaand worden aangenomen.
3.2. [Eisers] wonen aan de [adres b] te [woonplaats]. Het buurperceel aan de [adres a] te [plaats] werd bewoond door de moeder van [gedaagden]. Na haar overlijden op 16 februari 2010 zijn [gedaagden] en hun zussen, mevrouw [Y] te [woonplaats] en mevrouw [X] te [woonplaats], gezamenlijk eigenaar. Zij bewonen het huis niet, en de woning staat nu te koop.
3.3. [Eisers] hebben gedurende sinds ruim 20 jaar een strook grond van het perceel aan de [adres a] in bruikleen. Het is een smalle strook grond van ongeveer 3 centiare (19 meter x 20 centimeter) aan de zijkant van het perceel aan de [adres a] en ongeveer in het verlengde van de garage op het perceel aan de [adres b]. [Eisers] hebben deze strook grond van de rechtsvoorganger van de moeder van [gedaagden] in bruikleen gekregen om genoeg ruimte te hebben om met hun auto hun garage te kunnen bereiken.
3.4. In de desbetreffende schriftelijke bruikleenovereenkomst heeft mevrouw
[H] aan [eiser sub 1] van 1 januari 1990 tot wederopzegging in bruikleen afgestaan “een smalle (ca. 20 cm.) strook grond gelegen aan de zijkant van het perceel [adres a] en ongeveer in het verlengde van de garage van het perceel [adres b];”
3.5. Bij brief van 14 april 2011 hebben [eisers] aan ‘De erven [H]’ verzocht om een strook grond aan de zijkant van het perceel aan de [adres a] en grenzend aan het perceel van [eisers] te mogen kopen. Hun brief luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“Zoals we eerder hebben aangegeven willen we je hierbij ons voorstel voorleggen voor een eventuele aankoop van een strook grond van het perceel van het woonhuis [adres a].
(….)
De reden van dit voorstel is dat de oprit naast ons huis slechts 2 meter breed is. (….) Toen wij hier in 1974 kwamen wonen was er geen hek op de erfscheiding en konden wij, weliswaar met de buitenspiegel over de erfscheidingslijn, de garage in- en uitrijden. Dit werd na goed overleg door uw moeder gedoogd.
(….)
Nu de woning te koop staat en mogelijk van eigenaar wisselt willen wij graag een structurele oplossing voor deze situatie. Dit ook met het oog op een goede verstandhouding met de nieuwe buren.
(….)
Een (…) optie die wij nu aan je voorleggen is dat wij een strook grond kopen van 50 cm breed en een lengte van circa 30 meter vanaf de straat tot aan onze garage. Wij bieden hiervoor de prijs van bouwgrond die op dit moment € 300,00 per meter bedraagt. Het exacte aantal vierkante meters wordt dan na meting door het kadaster vastgesteld. De kosten van het kadaster, notaris en overdrachtsbelasting komen voor onze rekening.”
3.6. [Gedaagde sub 2], heeft op deze brief gereageerd met een schrijven d.d. 9 juli 2011. Die brief luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“(….)
Jullie verzoek is door ons besproken en wij zijn bereid om het stukje grond dat jullie in bruikleen hebben gekregen van wijlen mijn moeder aan jullie te verkopen.
Echter, de meningen binnen onze familie zijn verdeeld.
De consequentie hiervan is dat er alleen sprake kan zijn van verkoop van dit stukje grond, dat u nu in bruikleen heeft, voor een koopsom ad eur. 4.500,= KK.
Gezien de bestaande opvattingen zijn wij niet bereid om over deze koopsom te onderhandelen.
gaarne verneem ik, voor 1 augustus as, of jullie voornemens zijn op dit éénmalige aanbod in te gaan.
(….)
met vriendelijke groet,
namens de erven van mevrouw [H]”
3.7. Bij brief d.d. 4 augustus 2011 aan [gedaagde sub 2] vroeg notaris mr. G.J. Numan, die door [eisers] was ingeschakeld, naar een verklaring van erfrecht in verband met het overlijden van mevrouw [H]. De brief van de notaris luidt voorts, voor zover hier van belang, als volgt:
“Bij deze ontvangt u het akkoord van de familie [L] op uw schrijven van 9 juli jongstleden, met dien verstande dat de rode streep/de rode balk het over te dragen perceel is.
De kopers betalen de akte, de overdrachtsbelasting en de kadastrale rechten (kosten koper). Zodra u uw akkoord heeft gegeven zullen wij via ons kantoor de koopsom overmaken en op hun kosten een mooi, laag hek plaatsen op de grenslijn. Deze snelle oplossing zal ook voor de verkoop van uw huis goed zijn en maximale duidelijkheid voor kopers geven over de grenssituatie.
(….)”
3.8. Bij deze brief was gevoegd een tekening, waarop als de te verkopen en leveren grond staat aangegeven, en in rood is gemarkeerd, een rechthoekige strook van 0,4 x 19 meter, die de voorheen in bruikleen gegeven strook grond mede omvat.
3.9. Bij schrijven van 26 augustus 2011 heeft [gedaagde sub 2] toegezegd dat de verklaring van erfrecht aan de notaris zou worden toegestuurd. Hij heeft daarbij geen bezwaar gemaakt tegen de verdere inhoud van het schrijven van de notaris, noch tegen de daarbij gevoegde tekening.
3.10. Voormelde tekening was ook gevoegd bij de door de notaris op of omstreeks 26 september 2011 aan partijen in concept toegezonden akte van levering. De te leveren grond is in dat concept omschreven als volgt: “een perceel grond gelegen aan de [adres a] te [plaats] (Overijssel), uitmakende een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] (Overijssel), sectie [X], nummer [XXXX], ter grootte van ongeveer zeven centiare (7ca) zoals schetsmatig is aangegeven op een aan deze volmacht gehechte situatieschets.”
3.11. Bij e-mail van 4 oktober 2011 schreven [gedaagden] (vanaf een mailadres van [gedaagde sub 2) aan de notaris onder meer:
“Hierbij refereer ik aan uw schrijven van 26 september jl. betreffende “volmacht verkoop en akte van levering” stukje grond [adres a] te [plaats].
Afgelopen zaterdag hebben mijn 2e zus en ik daar even naar gekeken en over gesproken.
Aantal opmerkingen: 1) waarom staat ineen notariële akte “stukje grond van ongeveer 7 centiare”, op de aangehechte situatieschets staat 0,4 x 19 meter dit is 7,6 centiare, waarom dit niet gewoon opgenomen?
(….)
Met vriendelijke groet,
[gedaagde sub 2] [[gedaagde sub 1]
[woonplaats] [woonplaats]”
3.12. [Gedaagde sub 2] en de zussen van [gedaagden], mevrouw [X] en mevrouw [Y], hebben in oktober 2011 aan de notaris de gevraagde volmachten toegestuurd.
3.13. [Gedaagde sub 1] heeft geen volmacht opgestuurd. [Gedaagde sub 2] heeft zijn volmacht op 16 januari 2012 ingetrokken.
3.14. Bij e-mailbericht d.d. 13 november 2011 aan ‘de familie [L]’ schreef [gedaagde sub 1] onder meer als volgt:
“Afgelopen vrijdag 11 november heb ik met u de volgende punten telefonisch besproken.
1. Alle kosten m.b.t. de verkoop van het stukje grond zijn voor uw rekening. Dit is dus inclusief de kosten die de notaris in rekening wenst te brengen voor het opstellen van volmachten voor de verkopers.
2. U schakelt, dus eveneens op uw kosten, voorafgaand aan de verkoop van het stukje grond het kadaster in om precies vast te leggen met hoeveel vierkante meters uw perceel wordt uitgebreid en ons perceel (….) kleiner wordt. Zoals overeengekomen zal de nieuwe perceelgrens daar liggen waar nu het tuinhek staat.
3. U verzoekt tenslotte de notaris een nieuwe akte van levering aan de verkopers toe te zenden, met daarin nu een precieze aanduiding van de oppervlakte van het stukje grond.
Vanzelfsprekend ben ik nog steeds bereid mee te werken aan de transactie. (…)”
3.15 In november 2011 hebben [eisers] een hek geplaatst op het perceel van [gedaagden] en hun zussen. Het hekwerk heeft een lengte van ongeveer 19 meter en staat ongeveer 40 centimeter uit de erfafscheiding op het perceel van de familie [H].
3.16. Op 31 augustus 2012 hebben [eisers] de onderhavige dagvaarding doen uitbrengen.
3.17. Op 5 september 2012 schreef [gedaagde sub 2] aan zijn advocaat onder meer: “Ik was niet de gemachtigde van mijn drie zussen en heb dat ook nergens aangegeven in mijn brief (bedoeld wordt: de brief van 9 juli 2011).”
4. De standpunten van partijen
4.1 [Eisers] stellen dat partijen een overeenkomst van koop en verkoop hebben gesloten, waarbij [eisers] van [gedaagden] hebben gekocht de strook grond, zoals beschreven in de brief van notaris Numan d.d. 4 augustus 2011 en in de daarbij gevoegde tekening.
4.2. Op grond daarvan vorderen zij om [gedaagden] te veroordelen om mee te werken aan levering van die strook grond aan [eisers]. Zij hebben, vooruitlopend op die levering, een hek geplaatst op de erfgrens, zoals die na de levering zal verlopen.
4.3. [Gedaagden] ontkennen de gestelde verplichting tot levering. Zij betwisten dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Tussen partijen is geen overeenstemming bereikt over de grootte van de eventueel te leveren strook grond. [Gedaagde sub 2] was niet bevoegd om met betrekking tot de door [eisers] gestelde transactie op te treden als gevolmachtigde van [gedaagde sub 1] en hun twee zussen. Het aanbod van de erven [H] in de brief van [gedaagde sub 2] d.d. 9 juli 2011 gold slechts tot 1 augustus 2011 en is door [eisers] niet voor die datum aanvaard, zodat het aanbod is vervallen.
4.4. [Gedaagden] zijn slechts bereid tot verkoop en levering van de eerder aan [eisers] in bruikleen gegeven strook grond van ongeveer drie centiare. terwijl [eisers] bij de verkoop is uitgaan van een oppervlakte van 7,6 centiare.
4.5. Daarbij maken [gedaagden] ook aanspraak op betaling door [eisers] van de kosten van het uitmeten door het Kadaster van de eventueel te leveren grond.
4.6. De plaatsing van (een gedeelte van) het hek op het perceel van [gedaagden] was onrechtmatig, omdat het perceel in eigendom toebehoort aan [gedaagden] en hun twee zussen zij geen toestemming hebben gegeven voor de plaatsing van het hekwerk.
4.7. [Gedaagden] vorderen daarom verwijdering van dat hek, en zij maken ook aanspraak op het plaatsen van een hek (‘scheidsmuur’) op de huidige erfgrens tussen de percelen.
5. De beoordeling
5.1. De vordering in dit kort geding in conventie is voor toewijzing vatbaar wanneer met een voldoende mate van waarschijnlijkheid te verwachten valt dat de bodemrechter (desgevorderd) zal oordelen dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen zoals door [eisers] gesteld.
5.2. De voorzieningenrechter komt tot het oordeel dat, hoewel de communicatie tussen partijen af en toe met horten en stoten en in een geleidelijk (en onnodig) verslechterende sfeer is verlopen, aan deze eis is voldaan. Dat een overeenkomst tot stand is gekomen blijkt afdoende uit de hiervoor in rechtsoverwegingen 3.7 tot en met 3.14 beschreven en als vaststaand aangenomen feiten.
5.3. Daarbij doet niet ter zake dat, zoals zijdens [gedaagden] is gesteld, [eisers] niet voor 1 augustus 2011 hebben ingestemd met de brief van [gedaagde sub 2] d.d. 9 juli 2011, zodat het in die brief vervatte aanbod is vervallen. Immers: ook na 1 augustus 2011 hebben partijen in feite dooronderhandeld, en pas later is de nodige duidelijkheid ontstaan met betrekking tot zowel de ligging en de omvang van de te leveren grond als de daarvoor te betalen prijs en de kosten.
5.4. Het kennelijk belangrijkste probleem in de geschiedenis van de totstandkoming van de gestelde overeenkomst betrof de afmetingen van de te leveren grond. Uit de feiten komt naar voren dat [gedaagden] hierover op verschillende momenten niet optimaal duidelijk hebben gecommuniceerd.
5.5. [Gedaagden] hadden eenvoudig bezwaar kunnen maken tegen de door de notaris in de conceptakte en de bijbehorende tekening aangegeven positie en afmetingen van de te leveren grond, maar zij hebben dat niet gedaan, behalve door in hun mail van 4 oktober 2011 aan de notaris te vragen om wijziging van de woorden “stukje grond van ongeveer zeven centiare (7ca)” in “0,4 x 19 meter dit is 7,6 centiare“. Verdere bezwaren tegen de omvang ontbreken in die mail en zijn ook daarna uitgebleven.
5.6. [Gedaagde sub 1] heeft vervolgens op 13 november 2011 aan [eisers] onder meer geschreven: “Vanzelfsprekend ben ik nog steeds bereid mee te werken aan de transactie.” De twee zusters van [gedaagden] hebben de gevraagde volmachten zonder enig voorbehoud naar de notaris opgestuurd. Op grond van deze gang van zaken is de gevolgtrekking gerechtvaardigd, dat [gedaagden] akkoord zijn gegaan met de in de conceptakte en in de bijbehorende tekening aangegeven omvang van de te leveren grond.
5.7. De voorzieningenrechter houdt [gedaagde sub 2] aan diens in oktober 2011 aan de notaris zonder voorbehoud gestuurde volmacht. [Eisers] hoefden na de hiervoor beschreven voorgeschiedenis niet meer te verwachten dat [gedaagde sub 2] die volmacht nog op 12 januari 2012 zonder enige motivering zou intrekken, en die intrekking was daarom ten opzichte van hen onredelijk.
5.8. De stelling van [gedaagde sub 2] in zijn na de dagvaarding verzonden brief van 5 september 2012, dat hij niet de gemachtigde was van zijn drie zussen, is ongeloofwaardig in het licht van de door hem geschreven brief van 9 juli 2011, die onder meer inhoudt: “ Jullie verzoek is door ons besproken en wij zijn bereid om het stukje grond dat jullie in bruikleen hebben gekregen van wijlen mijn moeder aan jullie te verkopen.” Bovendien heeft [gedaagde sub 2] deze brief uitdrukkelijk geschreven “namens de erven van mevrouw [H]”.
5.9. Anders dan sommige passages in de overgelegde correspondentie doen vermoeden vormen de door [gedaagden] geclaimde kosten van het uitmeten van de grond door het kadaster geen blokkade voor toewijzing van de eis, want [eisers] hebben al in hun eerste brief aangeboden om die kosten te voldoen. Op 14 april schreven zij immers: “Het exacte aantal vierkante meters wordt dan na meting door het kadaster vastgesteld. De kosten van het kadaster, notaris en overdrachtsbelasting komen voor onze rekening.” Zij hebben dat aanbod niet ingetrokken.
5.10. Op grond van het voorgaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat tussen partijen de door [eisers] gestelde koopovereenkomst tot stand is gekomen. Zowel de locatie en de omvang van de verkochte en gekochte grond als de overeengekomen prijs staan duidelijk vast in de conceptakte en de bijbehorende tekening. Daarom zal in het dictum worden verwezen naar die akte en de tekening.
5.11. In het dictum zal ook worden vermeld dat medewerking aan levering dient te geschieden tegen betaling van de overeengekomen koopprijs en van de bijbehorende overeengekomen kosten. Aldus is de vordering in conventie, die strekt tot medewerking van de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichting tot levering, voor toewijzing vatbaar.
5.12. [Eisers] hebben bij hun vordering een voldoende spoedeisend belang. De woning van de erven [H] staat nu te koop en zij willen de gewenste transactie begrijpelijkerwijze liever niet aankaarten bij opvolgende bewoners, die niets te maken hebben met de historische achtergronden.
5.13. De voorzieningenrechter zal de dwangsom matigen tot € 250,- per dag en het totaal der te verbeuren dwangsommen beperken tot een maximum van € 10.000,-. [Gedaagden] dienen als de in conventie in het ongelijk gestelde partij te worden verwezen in de proceskosten in conventie.
5.14. De in reconventie gevorderde verwijdering van het door [eisers] geplaatste hek zal worden afgewezen wegens onvoldoende belang. Aan [gedaagden] kan worden toegegeven dat het hek nu onrechtmatig is geplaatst, namelijk op hun grond, maar aan [eisers] kan daarvan geen ernstig verwijt worden gemaakt omdat zij dit kennelijk hebben gedaan in de niet onredelijke verwachting dat de akte vlot zou kunnen worden gepasseerd.
5.15. Immers, [eisers] hebben het hek kennelijk zo willen neerzetten dat het op de erfgrens staat, zodra de levering heeft plaatsgevonden. Uitmeting door het kadaster kan weliswaar uitwijzen dat het hek ook dan nog niet precies goed staat, en dat kan dan een reden zijn om het hek alsnog te verplaatsen, maar dit zal pas kunnen blijken uit een kadastrale meting, die nog niet heeft plaatsgehad.
5.16. Het verdient misschien aanbeveling om, ter voorkoming van onnodige misverstanden en daaruit voortvloeiende fricties, eerst het kadaster een meting te laten doen op basis van de door de notaris gemaakte en van de koopovereenkomst deel uitmakende tekening, zodat nog vóór het notarieel transport zowel het verloop van de erfgrens als de omvang van de te leveren oppervlakte door middel van een meting kunnen worden vastgesteld. Dit strookt ook met de door [eisers] al in hun brief van 14 april 2011 voorgestelde werkwijze.
5.17. De eis tot het ‘oprichten van een scheidsmuur’ moet reeds hierom worden afgewezen omdat daartoe aan de zijde van [eisers] geen rechtsplicht bestaat, noch contractueel, noch op grond van de wet, nu [gedaagden] niet conform artikel 5:49 BW Pro aanbieden om voor gelijke delen bij te dragen in de kosten van zo’n muur of afscheiding. Ook ontbreekt een spoedeisend belang.
5.18. Ook in reconventie dienen [gedaagden] als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten te betalen.
6. De beslissing
De voorzieningenrechter:
In conventie
I. Veroordeelt [gedaagden] medewerking te verlenen aan de levering van de strook grond zoals beschreven in de door notaris Numan op 26 september 2011 toegezonden conceptakte en de daarbij behorende tekening, uitmakende een gedeelte van het perceel dat kadastraal bekend is gemeente [naam], sectie [X], nummer [XXXX], tegen betaling van de overeengekomen koopprijs en de bijbehorende overeengekomen kosten, op straffe van een te verbeuren dwangsom van € 250,00 voor elke dag of dagdeel dat [gedaagden] na een week na de betekening van dit vonnis weigerachtig blijven medewerking te verlenen aan de levering, althans de levering blokkeren, met bepaling dat het totaal der te verbeuren dwangsommen een bedrag van € 10.000,- niet te boven zal gaan.
II. Veroordeelt [gedaagden] in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eisers] begroot op € 371,64 aan verschotten en € 816,00 aan salaris van hun advocaat.
III. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
IV. Wijst af het meer of anders gevorderde.
In reconventie
V. Wijst de vorderingen af.
VI. Veroordeelt [gedaagden] in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eisers] begroot op € 413,00 aan salaris van hun advocaat.
VII. Verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. W.K.F. Hangelbroek, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 september 2012, in tegenwoordigheid van de griffier.