Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector bestuursrecht
Registratienummer: 11 / 744
uitspraak van de enkelvoudige kamer
in het geschil tussen:
[A]
wonende te Enschede, eiser,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Enschede,
verweerder.
Derde belanghebbende:
I [B], wonende te Enschede,
gemachtigde: mr. S. Oord, werkzaam bij DAS Rechtsbijstand NV,
II [C], wonende te Enschede,
gemachtigde: mr. S. Oord, werkzaam bij DAS Rechtsbijstand NV,
III [D], wonende te Enschede,
gemachtigde: G.J. Hingstman, werkzaam bij Stichting Univé Rechtshulp,
IV [E], wonende te Enschede,
gemachtigde: mr. C. Lubben, werkzaam bij SRK Rechtsbijstand.
1. Bestreden besluit
Besluit van verweerder van 24 juni 2011.
2. Procesverloop
Bij besluit van 15 oktober 2010 heeft verweerder aan eiser een omzettingsvergunning verleend voor het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte van de woning aan de [adres] te Enschede.
Tegen dit besluit is (onder meer) door derde-belanghebbenden bezwaar gemaakt.
Bij het thans bestreden besluit heeft verweerder de bezwaren ongegrond verklaard, het besluit van 15 oktober 2010 herroepen en de gevraagde vergunning alsnog geweigerd.
Tegen dit besluit is door eiser beroep ingesteld bij de rechtbank.
Het beroep is behandeld ter openbare zitting van de rechtbank van 3 juli 2012, waar
eiser in persoon is verschenen. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door P. Spit, werkzaam bij de gemeente Enschede. Van de zijde van derde-belanghebbende zijn verschenen [B], [D] en [E].
Na sluiting van het onderzoek ter zitting, is het vooronderzoek heropend, teneinde partijen in de gelegenheid te stellen nadere gegevens te overleggen.
Verweerder heeft bij brief van 17 juli 2012 nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift aan partijen gezonden.
Eiser heeft op 30 juli 2012 en 24 augustus 2012 nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift aan partijen gezonden.
Het beroep is voor de tweede maal behandeld ter openbare zitting van 13 december 2012, waar eiser in persoon is verschenen. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door
P. Spit, voornoemd. Derde-belanghebbenden zijn, met berichtgeving vooraf, niet verschenen. Daarna is het onderzoek gesloten.
3. Overwegingen
Ingevolge artikel 30, eerste lid, aanhef en onder c, van de Huisvestingswet is het verboden een woonruimte die behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeester en wethouders van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten.
Op 24 juni 2009 heeft het Algemeen Bestuur van de Regio Twente de “Partiële Regionale Huisvestingsverordening 2009 voor het grondgebied van de gemeenten Hengelo en Enschede” vastgesteld (hierna: de Huisvestingsverordening). Deze verordening is op 2 juli 2009 inwerking getreden.
Ingevolge artikel 7, eerste lid, van de Huisvestingsverordening is het verboden om zonder een omzettingsvergunning van burgemeester en wethouders een woonruimte van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten.
Ingevolge artikel 8, derde lid, van de Huisvestingsverordening kunnen burgemeester en wethouders de vergunning weigeren indien vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat verlening van de omzettingsvergunning zou leiden tot een inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft.
Ingevolge het vierde lid kunnen burgemeester en wethouders met betrekking tot de toepassing van voorgaand lid nadere regels stellen.
Bij besluit van 30 juni 2009 heeft verweerder ter uitwerking van artikel 8, vierde lid, van de Huisvestingsverordening de beleidsregel "Nadere regels beperking onzelfstandige bewoning per buurt/straat" (hierna: Nadere regels 2009) vastgesteld. Deze beleidsregel is gepubliceerd op 15 juli 2009. In de beleidsregel is voor de buurt Stroinkslanden-Zuid (buurt 61), waarin het pand aan de [adres] ligt, een percentage van 2,6% vastgesteld als het maximaal toegestane percentage aan onzelfstandige woonruimte.
De aanvraag van eiser is getoetst aan de Nadere regels 2009. Omdat het maximum percentage aan onzelfstandige woonruimte niet was overschreden en ook overigens geen sprake was van een inbreuk op het geordend woon- en leefmilieu, is de gevraagde vergunning verleend.
Hangende de hiertegen ingediende bezwaren, heeft verweerder nieuwe nadere regels vastgesteld. De beleidsregel “Nadere regels beperking onzelfstandige bewoning per buurt/straat 2011” (hierna: Nadere regels 2011) is vastgesteld op 15 maart 2011 en is op
23 maart 2011 gepubliceerd. In de Nadere regels 2011 wordt, naast het criterium met een maximum percentage op buurt- en straatniveau, een nieuw toetsingscriterium toegevoegd. Op grond van dit nieuwe criterium dient een omzettingsvergunning eveneens te worden geweigerd indien de aanvraag betrekking heeft op een pand, dat minder dan twee panden verwijderd is van een geregistreerd pand voor onzelfstandige bewoning, dan wel een pand waarvoor (reeds) een aanvraag om omzettingsvergunning is ingediend.
In de Nadere regels 2011 is geen overgangsrecht is opgenomen, zodat deze regels onmiddellijke werking hebben. Verder geldt dat de heroverweging in de bezwaarschriftenprocedure in beginsel plaatsvindt op basis van het dan geldende recht. Ook verweerder heeft zich terecht op dit standpunt gesteld.
Voorgaande betekende dat de aanvraag van eiser alsnog aan het nieuwe criterium diende te worden getoetst. Daarmee zag verweerder zich echter geconfronteerd met een probleem. Immers, nagenoeg gelijktijdig met het verlenen van een vergunning aan eiser (voor het pand [adres]) was ook vergunning verleend voor de onzelfstandige bewoning van de panden aan de [adres] en [adres]. Ook hiertegen was bezwaar gemaakt. Gezien de regel dat tussen onzelfstandig bewoonde woningen altijd twee zelfstandig bewoonde woningen aanwezig moeten zijn, konden de drie vergunningen, zo stelt verweerder, in heroverweging niet onverkort worden gehandhaafd. Vraag was echter welke vergunning in stand kon blijven en welke alsnog moesten worden geweigerd. Om toch op objectieve gronden een keuze te kunnen maken, heeft verweerder aangesloten bij de datum van de aanvragen en het principe “wie het eerst komt, het eerst maalt” toegepast. Dit is ook als zodanig in de Nadere regels 2011 vastgelegd. Toepassing van het nieuwe beleid heeft er toe geleid dat de vergunning voor de woning op [adres] in stand is gebleven en dat de vergunningen voor de panden [adres] en [adres] in bezwaar alsnog zijn geweigerd.
Eiser kan zich niet met de weigering verenigen. Kern van zijn bezwaar is dat de rechtszekerheid zich er tegen verzet dat de Nadere regels 2011 tijdens de heroverweging in de bezwaarschriftenprocedure alsnog (in zijn nadeel) worden toegepast. Daarbij wijst hij er op dat hij zijn aanvraag op verzoek van de gemeente heeft ingediend en hem niet was verteld dat het moment van de aanvraag doorslaggevend zou zijn.
De rechtbank overweegt als volgt.
Voorop wordt gesteld dat niet is komen vast te staan dat de woning aan de [adres] ten tijde van de inwerkingtreding van de Huisvestingsverordening op 2 juli 2009 reeds was omgezet naar onzelfstandige bewoning. Onderzoek door verweerder in de Gemeentelijke Basisadministratie (GBA) heeft uitgewezen dat de woning in het verleden aan drie of meer huishoudens kamergewijs is verhuurd, doch laat een onderbreking zien in de periode tussen januari 2008 en november 2009. Eiser heeft niet kunnen aantonen dat de gegevens in het GBA niet overeenkomen met de feitelijke situatie. Ter zitting heeft hij ook erkend dat hij in ieder geval een gedeelte van de periode in de woning heeft gewoond met zijn vriendin en kind. Na voornoemde periode is de woning weer onzelfstandig bewoond, doch deze omzetting heeft plaatsgehad onder de werking van de verordening. Voor die omzetting was dan ook een vergunning nodig.
De rechtbank stelt verder vast dat de Nadere regels 2011 zijn ingegeven vanuit de wens om clustervorming van onzelfstandig bewoonde panden te voorkomen. Dit vanwege de omstandigheid dat het een algemeen bekend ervaringsgegeven is dat kamergewijs verhuurde panden in de regel negatieve effecten hebben op de directe woonomgeving.
Indien aan de orde is de toetsing van de redelijkheid van de belangenafweging die aan door een bestuursorgaan vastgesteld beleid ten grondslag ligt, noopt de verhouding tussen bestuursorgaan en bestuursrechter tot terughoudendheid bij de bestuursrechter. Aan de bestuursrechter is dan slechts ter beoordeling of het bestuursorgaan bij afweging van de betrokken belangen in redelijkheid tot het beleid heeft kunnen komen. Gegeven de aan verweerder toekomende beleidsvrijheid, is de rechtbank van oordeel dat verweerders beleid, zoals neergelegd in de Nadere regels 2011, niet onredelijk kan worden genoemd.
Een andere vraag is of verweerder in redelijkheid heeft kunnen aansluiten bij het uitgangspunt dat bij het nemen van een besluit op bezwaar het recht moet worden toegepast zoals dat op dat moment geldt. Dit uitgangspunt geldt, zoals hiervoor reeds is vermeld, ook ten aanzien van beleidsregels. Voorts geldt dat, anders dan eiser meent, de omstandigheid dat een belanghebbende door de toepassing van het nieuwe beleid in een ongunstiger positie komt, niet zonder meer betekent dat van de toepassing van dit beleid moet worden afgezien. In zoverre kon het na het primaire besluit ingevoerde criterium dat tussen onzelfstandig bewoonde woningen altijd twee zelfstandig bewoonde woningen aanwezig moeten zijn in bezwaar alsnog aan eiser worden tegengeworpen.
Desondanks is de rechtbank van oordeel dat verweerder in dit geval van een onverkorte toepassing van het gewijzigde beleid had moeten afzien. De rechtbank acht hierbij doorslaggevend dat eiser zijn aanvraag op aandringen van verweerder heeft ingediend maar dat hem nimmer kenbaar is gemaakt dat de volgorde van binnenkomst van de aanvragen bepalend is voor de vraag of de vergunning kan worden verleend. Was dit gebeurd dat had eiser zijn aanvraag mogelijk eerder ingediend en was hij het geweest aan wie vergunning zou zijn verleend. Dit betekent niet dat het verweerder niet vrij stond zijn beleid aan te scherpen. Verweerder had echter de gevolgen hiervan in dit geval in redelijkheid niet op eiser kunnen afwentelen. Feitelijk zijn er overeenkomsten met de problematiek van de schaarse vergunning, nu meer (potentiële) aanvragers voor een vergunning zijn dan er vergunningen verleend kunnen worden. Bij de verdeling van een dergelijke schaarse vergunning moet een overheid echter transparant te werk gaan. Dit brengt mee dat het bestuur op voorhand kenbaar moeten maken dat, op welke wijze en aan de hand van welke criteria schaarse vergunningen worden verdeeld. Dat is in dit geval niet gebeurd. De toewijzing op grond van het criterium “wie het eerst komt, het eerst maalt” was ten tijde van de aanvragen niet bekend gemaakt en werd ook niet toegepast. Eerst bij het vaststellen van de Nadere regels 2011 is deze verdeelsleutel – en in dit geval met terugwerkende kracht – in de regeling opgenomen. Dat is in strijd met de rechtszekerheid. Daar komt bij dat verweerder geen redenen heeft gegeven voor de onmiddellijke en onvoorwaardelijke toepassing van dit beleid. Aldus valt ook daarin geen rechtvaardiging te vinden voor een ongelijke behandeling van personen die nog onder de werking van de Nadere regels 2009 een aanvraag om omzettingsvergunning hebben ingediend. Het betoog van eiser slaagt.
Eiser heeft nog aangevoerd dat verweerder heeft gehandeld in strijd met het gelijkheidsbeginsel, nu na het bestreden besluit alsnog vergunning is verleend voor de onzelfstandige bewoning van het pand [adres]. Dit betoog slaagt niet. Anders dan eiser stelt is voor deze woning (bouw)vergunning verleend voor de verbouw in appartementen, waarbij elk appartement zelfstandig kan worden bewoond. Van onzelfstandige bewoning waarvoor een omzettingsvergunning benodigd is, is geen sprake.
Voorgaande betekent dat het beroep gegrond moeten worden verklaard. Verweerder heeft, in navolging van de commissie voor de bezwaarschriften, in de bestreden beslissing gesteld dat zich geen andere weigeringsgronden voordoen, althans, dat terecht is geoordeeld dat werd voldaan aan de Nadere regels 2009. Deze regels zijn – behoudens het buurtpercentage (waaraan nog steeds wordt voldaan) – nadien niet zijn gewijzigd. Gelet hierop zal de rechtbank het bestreden besluit vernietigen, voor zover daarbij de verleende vergunning is herroepen en alsnog is geweigerd, en bepalen dat deze uitspraak in zoverre voor het vernietigde besluit in de plaats treedt. De beslissing op bezwaar kan in stand blijven voor zover daarbij de bezwaren van (onder meer) derde-belanghebbenden ongegrond dan wel niet-ontvankelijk zijn verklaard. Dit betekent dat de bij besluit van 15 oktober 2010 verleende vergunning is komen te herleven en in stand blijft. Hieraan voegt de rechtbank toe dat de vergunning voor het pand op [adres] inmiddels onherroepelijk is geworden en het pand op [adres] inmiddels is verbouwd tot meerdere zelfstandige wooneenheden. Hoewel verweerder in een nieuwe beslissing op bezwaar mogelijk een andere toewijzingsmaatstaf zou kunnen hanteren, bijvoorbeeld toewijzing door loting, is deze mogelijkheid door de praktijk ingehaald. Om die reden bestaat geen aanleiding om verweerder in de gelegenheid te stellen een gewijzigd besluit op bezwaar te nemen.
Eiser heeft nog verzocht om hem op voet van artikel 8:73 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) een schadevergoeding toe te kennen vanwege gederfde huurinkomsten.
De rechtbank stelt vast dat het bepaalde in artikel 8:73 van Pro de Awb geen materiële criteria ter bepaling van de schade bevat. Bij het beantwoorden van de vraag of en in welke omvang de schade die een partij lijdt voor vergoeding in aanmerking komt, dient zoveel mogelijk aansluiting te worden gezocht bij het burgerrechtelijk schadevergoedingsrecht. Daarbij is in het bijzonder van belang de jurisprudentie van de burgerlijke rechter betreffende de gevolgen van door de administratieve rechter vernietigde overheidsbesluiten. Uit die jurisprudentie blijkt dat met de vernietiging van een besluit de onrechtmatigheid van het handelen is gegeven en dat - behoudens bijzondere omstandigheden - ook de schuld vaststaat. Voorts is causaal verband vereist tussen het onrechtmatig optreden en de schade. Indien dat verband aanwezig is, bestaat aanspraak op vergoeding van de schade.
Eiser heeft gesteld dat hij ten gevolge van het alsnog weigeren in bezwaar van de omzettingsvergunning schade heeft geleden. Ter zitting heeft eiser de schade nader gespecificeerd, in die zin dat het gaat om de verhuur van één kamer met een maandhuur van € 350,-. Dit bedrag is door verweerder niet betwist, zij het dat verweerder heeft gesteld dat de (vergunningplichtige) omzetting, ondanks de in bezwaar geweigerde vergunning, heeft voortgeduurd tot 1 juli 2012, zodat eventuele schade als gevolg van het bestreden besluit eerst na die datum kan zijn ontstaan.
De rechtbank stelt aan de hand van de door eiser overgelegde huurcontracten vast dat in de periode 2010-2012 kamers werden verhuurd met een huurprijs gelegen tussen € 300,- en
€ 350,- per maand, inclusief gas, water, licht en een bijdrage voor de internetaansluiting. Niet duidelijk is wat de kale huurprijs is. Verder geldt dat eiser ter zitting heeft erkend dat de omzetting heeft voortgeduurd tot 1 juli 2012 (vanwege het expireren van nog lopende huurcontracten) en dat de schade zich eerst vanaf die datum heeft verwezenlijkt. Hoewel niet onomstotelijk vast staat dat de verhuur zonder het bestreden besluit zou zijn voortgezet, acht de rechtbank voldoende causaal verband aanwezig. De rechtbank zal de schade, gelet op het hiervoor vermelde, dan ook vaststellen op basis van het niet kunnen verhuren van één kamer met een huurprijs van €300,- per maand. Nu het niet verhuren van die kamer ertoe heeft geleid dat ook geen (extra) kosten zijn gemaakt voor gas, water en licht, dient dit bedrag te worden gematigd. Aldus bezien oordeelt de rechtbank dat het haar alleszins redelijk voorkomt het schadebedrag vast te stellen op €250,- per maand, te rekenen vanaf 1 juli 2012 tot en met de maand december 2012. De voor vergoeding in aanmerking komende schade kan aldus worden begroot op € 1500,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2012 tot de dag der algehele voldoening.
Beslist wordt derhalve als volgt:
4. Beslissing
De Rechtbank Almelo,
Recht doende:
I verklaart het beroep gegrond;
II vernietigt het besluit van verweerder van 24 juni 2011, voor zover daarbij de aan eiser verleende omzettingsvergunning voor het pand [adres] te Enschede is herroepen en alsnog is geweigerd;
III bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
IV bepaalt dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht ad € 152,- vergoedt;
V wijst het verzoek om schadevergoeding ex artikel 8:73 van Pro de Algemene wet bestuursrecht toe en bepaalt dat verweerder aan eiser een schadevergoeding toekent van € 1500,- , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2012 tot aan de dag der algehele voldoening;
Tegen deze uitspraak staat binnen zes weken na verzending hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State te Den Haag.
Aldus gedaan door mr. S.A. van Hoof, rechter, in tegenwoordigheid van M.W. Hulsman, griffier.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op 21 december 2012
Afschrift verzonden op