Uitspraak
R/CS
vonnis 23 maart 2000
DE PRESIDENT VAN DE ARRONDISSEMENTSRECHTBANK TE AMSTERDAM,
RECHTSPREKENDE IN KORT GEDING in de gevoegde zaken:
rolnummer KG 00/578 R van:
de besloten vennootschap OPÉ RETAIL B.V., gevestigd te Hoofddorp,
e i s e r e s bij dagvaarding van 2 maart 2000,
procureur mr P.L. Visser,
t e g e n :
HEN DIE VERBLIJVEN IN HET SOUTERRAIN EN DE BEGANE GRONDVERDIEPING VAN HET PAND [adres],
g e d a a g d e n, van wie is verschenen:
[gedaagde 1], wonende te Amsterdam,
procureur mr J.P.M. Seegers;
en rolnummer KG 00/639 R van:
de besloten vennootschap OPÉ RETAIL B.V., gevestigd te Hoofddorp,
e i s e r e s bij dagvaarding van 2 maart 2000,
procureur mr P.L. Visser,
t e g e n :
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE EERSTE TOT EN MET DE DERDE VERDIE-PING VAN HET PAND [adres],
g e d a a g d e n, van wie is verschenen:
[gedaagde 2], wonende te Amsterdam,
procureur mr J.P.M. Seegers.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE :
Ter terechtzitting van 10 maart 2000 zijn voornoemde procedures gevoegd. Nadat de verschenen gedaagden zich bekend hebben gemaakt als bewoners van het pand [adres] ([gedaagde 1]/benedenhuis in de zaak met rolnummer KG 00/578 R en [gedaagde 2]/bovenhuis in de zaak met rolnummer KG 00/639 R), heeft eiseres, hierna Opé genoemd, gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaardingen.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen.
Na verder debat hebben partijen stukken, waaronder van alle zijden producties en pleitnotities, overgelegd voor vonnis-wijzing.
GRONDEN VAN DE BESLISSING :
In beide zaken :
1. Tegen de niet verschenen gedaagden is verstek verleend.
2. In dit vonnis wordt uitgegaan van de volgende feiten:
a. Na langdurige leegstand is het pand [adres] (hierna ook: het pand) in de loop van 1997 gekraakt.
b. Ten behoeve van de toenmalige eigenaren, [toenmalige eigenaren], is op 8 mei 1998 van Stadsdeel Zuid/De Pijp een bouwvergunning verkregen om het pand te verbouwen tot vier appartementen. De bouwvergunning is verleend aan de aanvrager Imtos Interieurmakers B.V. Aan Bouwbedrijf Dekker BV te Aals-meer werd de opdracht tot renovatie gegeven.
c. De kra-kers zijn bij kort geding vonnis van 29 april 1999 veroordeeld het pand uiterlijk op 1 juni 1999 te verlaten.
De president overwoog daartoe onder meer dat voldoende aannemelijk was dat de bouwplannen van [toenmalige eigenaren] voldoende serieus waren en dat ontruiming niet zou leiden tot ongerechtvaardigde leegstand.
d. Na dit vonnis is het pand ontruimd.
e. De krakers zijn tegen het vonnis in hoger beroep gekomen. Bij arrest van 9 december 1999 heeft het gerechtshof te Amsterdam het vonnis vernietigd. Het gerechtshof overwoog daartoe onder meer dat de president haar beslissing overwegend heeft gegrond op het realiteitsgehalte van de verbouwingsplannen van [toenmalige eigenaren], maar dat [toenmalige eigenaren] in hoger beroep niet aannemelijk hebben gemaakt dat er naast 'schoonmaak' ook een aanvang met de verbouwing is gemaakt, zodat achteraf moet worden geoordeeld dat [toenmalige eigenaren] van meet af aan geen spoedeisend belang bij de ontruiming van het pand hebben gehad en kennelijk uitsluitend wensten te ontruimen met het oog op de verkoop ervan.
f. Opé heeft op 27 augustus 1999 het pand gekocht dat op 1 oktober 1999 is geleverd. In het koopcontract is opgenomen dat koper ermee bekend is dat het pand gekraakt is geweest en voorts dat koper voornemens is het pand als beleg-gingsobject te gaan gebruiken. Bij de koop trad R.A. Schmetz, directeur van Q-Metz Vastgoed B.V., hierna Q-Metz genoemd, als gevolmachtigde voor Opé op.
g. Q-Metz heeft bij brief van 20 november 1999 aan Opé de op-dracht bevestigd om het pand te verbouwen tot 5 appar-tementen voor een prijs van f.750.000,= excl. BTW. Blijkens de brief is de opdracht gebaseerd op tekeningen van Q-Metz van 9 september 1999, de werkomschrijving in de open begroting van 15 maart 1999 en de offerte van Hali liften van 18 november 1999. Als startdatum is opgenomen 1 december 1999.
In de bij die brief gevoegde "uitgangspunten" is ver-meld: "Bouwkundige tekeningen aangepast door en van Q-Metz"; "Analyse begroting van Bouw- en Aannemersbedrijf Dekker 15-03-99"; "Termijnbe-talingen: 1e termijn 10% bij start en aanvang werk."
f. Met betrekking tot het pand zijn aan Q-Metz de volgende offertes gedaan:
op 4 oktober 1999 voor renovatie dakbedekking;
op 29 oktober 1999 voor steigerbouwwerkzaamheden;
op 3 november 1999 voor Andryhietvloeren;
op 8 november 1999 voor steigerbouwwerkzaamheden;
op 11 november 1999 voor het reinigen van de gevel;
op 12 november 1999 voor Andryhietvloeren;
op 18 november 1999 voor een lift-installatie (prijs f.104.900,= excl BTW);
op 16 december 1999 voor vier cv-installaties.
g. Blijkens een urenoverzicht van Q-Metz zijn in het pand onder meer op zaterdag 24 november, zondag 25 november, zondag 16 december en zaterdag 22 december 1999 werkzaamheden verricht.
h. Op 15 januari 2000 is het pand opnieuw gekraakt. De directeur van Opé heeft op 19 januari 2000 bij de politie aangifte gedaan van huisvredebreuk.
i. Bij brief van 2 maart 2000 heeft de officier van justitie te Amsterdam aan de raadsman van Opé geschreven dat naar zijn mening sprake is van "feitelijk gebruik" van het pand en de krakers zich schuldig hebben gemaakt aan overtreding van artikel 138 Strafrecht, maar dat op grond van het opportuniteitsbeginsel het OM afziet van vervolging van de krakers.
3. In de gevoegde zaken vordert Opé - samengevat - ontrui-ming van de krakers. Zij stelt daartoe dat Opé van plan is het pand overeenkomstig de bestaande bouwplannen ingrijpend te verbouwen en in vijf appartementen te splitsen. In de oorspronkelijke bouwtekening is op de begane grond een bergruimte ingetekend, maar van die verdieping wil Opé ook een appartement maken. Op dit punt moet de gemeente nog toestemming geven maar voor het overige wordt niet afgeweken van de bouwvergunning van 8 mei 1998. De directeur van Opé, [directeur], is voornemens om in één van de appartementen te gaan wonen. Q-Metz is voortvarend aan de slag gegaan met het vragen van diverse offertes en is op 23 november 1999 met de sloopwerkzaamheden gestart. Q-Metz begeleidt en coördineert de bouw van de diverse (onder)aannemers, aldus Opé. Door ziekte en bouwvakvakantie zijn de werkzaamheden tot 16 januari 2000 stilgezet. Ten tijde van de kraakactie waren in het pand gereedschap en materialen van Q-Metz aanwezig. Het pand was dus feitelijk in gebruik zoals de officier van justitie ook bevestigt. Als gevolg van de kraakactie lijdt Opé schade nu de aannemer zijn werklieden beschikbaar heeft, maar het werk niet kan hervatten. Bovendien loopt de planning uit en zullen de appartementen later worden opgeleverd met alle schade van dien, aldus Opé.
4. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben verweer gevoerd dat hierna wordt besproken.
Beoordeling van het geschil in beide zaken :
5. Vaststaat dat gedaagden zich zonder recht of titel in het pand bevinden.
Een ontruimingsvordering in kort geding is slechts toewijsbaar indien de eigenaar van de onroerende zaak daarbij een spoedeisend belang heeft en ontruiming niet tot ongerechtvaardigde leegstand zal leiden.
6. Nu na het verkrijgen van de ontruimingstitel de oor-spronkelijke eigenaren geen aanvang hebben gemaakt met verbouwingswerkzaamheden, maar het pand in augustus 1999 hebben verkocht, is de ontruimingstitel, zoals ook uit het arrest van het gerechtshof blijkt, door de oorspronkelijke eigenaren ten onrechte verkregen met de kennelijke bedoeling het pand leeg te kunnen verkopen. De ontruiming van het pand heeft derhalve geleid tot onge-rechtvaardigde leegstand.
7.1. De vraag of de bouwplannen die Opé met het pand stelt te hebben voldoende concreet zijn, wordt ontkennend beantwoord.
De plannen zijn nagenoeg indentiek aan het bouwplan dat de architecten Loof & Van Stigt en aannemer Dekker in 1998 en 1999 ten behoeve van de vorige eigenaren hebben ontwikkeld. Opé stelt thans dat haar directeur, [directeur], zelf een appartement op de bovenste verdieping wenst te betrekken. Niet onaannemelijk is dat deze bestemming leidt tot aanpassing van het bouwplan. Opé heeft heeft voorts gesteld dat in afwijking van de in 1998 verleende bouwvergunning ook nog een vijfde appartement gerealiseerd moet worden. Onder deze omstandigheden zal Opé niet onverkort gebruik kunnen maken van de in 1998 verleende bouwvergunning. Daar komt nog bij dat de op 8 maart 1998 verleende bouwvergunning niet aan Opé is verleend en niet is gebleken dat zij enige poging heeft gedaan om de vergunning op haar naam over te doen schrijven. Dit laatste is zeker noodzake-lijk omdat
B en W, bij niet tijdige start van de bouwwerkzaamheden, op grond van artikel 59 Woningwet juncto artikel 4.1. Bouwverordening de vergunning kunnen intrekken. Nu reeds meer dan twee jaar geen gebruik is gemaakt van de vergunning, is niet ondenkbeeldig dat B&W tot intrekking van de bouwvergunning zullen overgaan, en dat Opé voor haar bouwplannen een nieuwe vergunning zal dienen aan te vragen.
7.2. Nu voorts is gebleken dat:
- op het moment van de herkraak en 3½ maand na de feitelijke levering van het pand aan Opé, door Q-Metz uitsluitend sloop-werkzaamheden, en dan nog ten dele in het weekend, zijn ver-richt;
- geen aanvang is gemaakt met bouwwerkzaamheden;
- volgens de verklaring van mr Seegers - die aanwezig was bij de herkraak - op 15 januari 2000 geen bouwmaterialen of gereed-schap in het pand aanwezig waren;
- Q-Metz blijkbaar niet zelf bouwwerkzaamheden uitvoert maar die uitbesteedt aan anderen terwijl niet is gebleken dat daad-werkelijk aanbestedingen zijn gedaan;
- Q-Metz - naar onbetwist is aangevoerd - evenals Bouwbedrijf Muller van een aanneemsom van f.750.000,= is uitgegaan, maar daarbij tevens een liftinstallatie van
f.104.900,= heeft gecalculeerd terwijl die in de begroting van Bouwbedrijf Muller niet voorkomt;
is voorhands niet aannemelijk geworden dat de plannen van Opé concreet zijn en bestaat er al helemaal geen duidelijkheid omtrent het tijdstip waarop daadwerkeijk wordt aangevangen met de verbouwingswerkzaamheden.
Het ziet er dan ook naar uit dat ontruiming wederom tot leeg-stand zal leiden. Dit alles leidt tot de conclusie dat Opé thans geen spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen.
8. De voorzieningen dienen derhalve te worden geweigerd met veroordeling van Opé in de kosten van de gedingen.
9. Ten aanzien van de niet verschenen gedaagden geldt, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, dat de vorderingen jegens hen ongegrond voorkomen en derhalve ook jegens hen niet toewijsbaar zijn.
B E S L I S S I N G :
In beide zaken :
1. Weigert de gevraagde voorziening.
2. Veroordeelt Opé in de kosten van de gedingen, tot heden aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] begroot op en te voldoen als volgt:
- aan [gedaagde 1]:
f.100,= aan de bij haar gevallen kosten van vastrecht,
- aan [gedaagde 2]:
f.100,= aan de bij haar gevallen kosten van vastrecht, en
- aan de griffier van deze rechtbank:
f.600,= aan overig vastrecht, en
f.1.550,= aan salaris procureur.
3. Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Gewezen door de vice-president mr M. de Rooij, fungerend president der Arrondissementsrechtbank te Amsterdam, en uitge-sproken ter openbare terechtzitting van donderdag 23 maart 2000 in tegenwoordigheid van de griffier.
Coll.: