Uitspraak
Uitspraak ex art. 8:84 Awb Pro VV afwijzing (verzoeker)
Arrondissementsrechtbank te Amsterdam
Sector Bestuursrecht
afdeling voorlopige voorzieningen
UITSPRAAK ALS BEDOELD IN DE
ARTIKELEN 8:84 EN 8:86 VAN DE ALGEMENE WET BESTUURSRECHT
reg.nr : AWB 00/1066 HUISV
AWB 00/1067 HUISV
inzake : [verzoeker], wonende te [woonplaats], verzoeker,
tegen : het dagelijks bestuur van het stadsdeel Zuideramstel van de gemeente Amsterdam, verweerder.
1. AANDUIDING BESTREDEN BESLUIT
Besluit van verweerder van 14 december 1999 (verzonden 5 januari 2000),
nr. 99/15988.
2. ONTSTAAN EN LOOP VAN HET GEDING
Bij besluit van 11 december 1996 heeft verweerder de namens verzoeker ingediende aanvraag van 20 mei 1996 om vergunning tot het splitsen van het recht op het gebouw [adres] te [plaats] in drie appartementsrechten afgewezen.
Tegen dit besluit heeft verzoeker bij bezwaarschrift van 18 januari 1997 bezwaar gemaakt.
Bij besluit van 9 september 1997 heeft verweerder het bezwaarschrift ongegrond verklaard onder handhaving van het besluit van 11 december 1996.
Tegen dit besluit is namens verzoeker bij beroepschrift van 21 oktober 1997 beroep bij de rechtbank ingesteld. Bij uitspraak van 21 juni 1999 heeft de rechtbank het beroep gegrond verklaard en het besluit van 9 september 1997 vernietigd. De rechtbank heeft verweerder opgedragen een nieuw besluit te nemen op het bezwaarschrift van verzoeker.
Verweerder heeft vervolgens bij het thans bestreden besluit het bezwaarschrift van 18 januari 1997 ongegrond verklaard en het besluit van 11 december 1996 gehandhaafd.
Tegen dit besluit heeft mr. A. Kaspers, advocaat te Amsterdam, namens verzoeker op 10 februari 2000 beroep ingesteld.
Bij schrijven van dezelfde datum heeft mr. Kaspers zich namens verzoeker tot de president van de rechtbank gewend met het verzoek om een voorlopige voorziening te treffen.
Verweerder heeft desgevraagd de op de zaak betrekking hebbende stukken ter griffie ingezonden.
Het verzoek is op 9 maart 2000 ter zitting behandeld. Verzoeker is in persoon verschenen, bijgestaan door mr. Kaspers, voornoemd. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. P. Seegers, werkzaam bij de gemeente Amsterdam, mr. M.J. van der Leeden en mr. A.M. Hohensteyn, werkzaam bij het stadsdeel Zuideramstel.
3. MOTIVERING
Ingevolge artikel 8:81 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) dient te worden nagegaan of onverwijlde spoed, gelet op de betrokken belangen, het treffen van een voorlopige voorziening vereist. Bij de vereiste belangenafweging gaat het om een afweging van enerzijds het belang van de verzoeker dat een onverwijlde voorziening wordt getroffen en anderzijds het door de onmiddellijke uitvoering van het besluit te dienen belang.
Ingevolge artikel 8:86 van Pro de Awb is de president bevoegd onmiddellijk uitspraak te doen in de hoofdzaak, indien het verzoek om een voorlopige voorziening als bedoeld in artikel 8:81 van Pro de Awb wordt gedaan indien beroep bij de rechtbank is ingesteld en de president van oordeel is dat na de zitting bedoeld in artikel 8:83, eerste lid van de Awb, nader onderzoek redelijkerwijs niet kan bijdragen aan de beoordeling van de zaak.
De president is van oordeel dat de feiten en omstandigheden in de hoofdzaak geen nader onderzoek vergen. Nu partijen in de uitnodiging voor de zitting zijn gewezen op de mogelijkheid dat gebruik kan worden gemaakt van de bevoegdheid als bedoeld in artikel 8:86 van Pro de Awb, bestaat er geen beletsel voor toepassing van dat artikel.
Feiten
Allereerst wordt verwezen naar de feiten zoals die zijn opgenomen in de aangehechte uitspraak van de rechtbank van 21 juni 1999 (reg.nr. 97/11765 HUISV).
Voorts wordt uitgegaan van de volgende feiten.
In de uitspraak van 21 juni 1999 heeft de rechtbank het beroep gegrond verklaard en het bestreden besluit vernietigd wegens strijd met het bepaalde in artikel 3:4, eerste lid, van de Awb.
Naar aanleiding van deze uitspraak heeft verweerder vervolgens - in afwijking van het ongedateerde advies van de bezwaarschriftencommissie en onder overneming van het contrair advies van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam van 7 december 1999 - bij het thans bestreden besluit het bezwaarschrift ongegrond verklaard en het besluit van 11 december 1996 gehandhaafd.
De bezwaarschriftencommissie van verweerder heeft in haar advies onder meer uiteengezet dat het belang van verzoeker om met een splitsingsvergunning twee woningen te kunnen verkopen dient te worden afgewogen tegen het belang dat de Huisvestingswet c.q. de Huisvestingsverordening en de daarop gebaseerde Beleidsregels beogen te beschermen. Nu het waarschijnlijk is dat de op de eerste verdieping gelegen woning na renovatie een maximaal redelijke huurprijs zal hebben die boven deze huursubsidiegrens ligt en verzoeker heeft toegezegd de woning na verbreking van de huurrelatie te zullen renoveren, zal weigering van de vergunning niet het doel van de Huisvestingswet dienen, aldus de bezwaarschriftencommissie. Voorts heeft de commissie opgemerkt dat verzoeker heeft toegezegd dat de bewoonster van de eerste verdieping van het pand zolang als zij zelf wenst de woning kan blijven huren. De commissie heeft geoordeeld dat er in casu bijzondere omstandigheden zijn die er toe leiden dat de gevolgen van toepassing van de Beleidsregels onevenredig zijn in verhouding tot de met de Beleidsregels te dienen doelen, zodat op grond van artikel 4:84 van Pro de Awb van toepassing van de Beleidsregels dient te worden afgezien. Geadviseerd is het bezwaar gegrond te verklaren en het besluit van 11 december 1996 te herroepen in die zin dat vergunning zal worden verleend tot het splitsen van het recht op het gebouw [adres] in drie appartementsrechten.
In het contrair advies van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam van 7 december 1999 is het volgende weergegeven. Het voorheen bestaande beleid bij de beoordeling van splitsingsaanvragen is thans vastgelegd in artikel 4a van de op 19 januari 1999 vastgestelde Beleidsregels voor verlening of weigering van een splitsingsvergunning (Gem.bl. 1999, Afd. 3, volgnr. 12; hierna: de Beleidsregels). Artikel 4a, onder b, ten derde, van de Beleidsregels wordt strikt toegepast. Indien daaraan niet wordt vastgehouden leidt dat tot een onbeheersbaar aantal splitsingen, hetgeen zowel op stedelijk niveau als binnen stadsdelen en de binnenstad tot aantasting van de te behouden voorraad huurwoningen kan leiden. Pas na verbouwing of renovatie wordt vastgesteld in hoeverre aan artikel 4a, onder b, ten derde, wordt voldaan. Anticipatie op toekomstig verbouwen zou de hele bepaling illusoir maken. Ook na verbouwing of renovatie wordt vastgesteld of het pand bouwtechnisch en qua indeling geen gebreken vertoont. Ook in deze vooruitlopen op een in de toekomst ontbreken van die weigeringsgrond is strijdig met een verantwoord splitsingsbeleid. Bovendien moet in de toekomst getoetst worden aan hogere grensbedragen, nu het bedrag jaarlijks wordt aangepast conform de Wet Individuele Huursubsidie. Het belang van het behoud van de onderhavige woning in de beschermde woningvoorraad is zwaarwegender dan het belang van de eigenaar bij splitsing. Bij deze belangenafweging kunnen geen factoren worden betrokken, waarvan verondersteld wordt dat die in de toekomst plaatsvinden. De thans gegeven garantie dat de woning het karakter van huurwoning behoudt is onvoldoende. Het college van burgemeester en wethouders heeft verweerder geadviseerd de weigering van 11 december 1996 in stand te laten.
Standpunten van partijen
Verzoeker kan zich met dit besluit niet verenigen en heeft het volgende aangevoerd. Indien de splitsingsvergunning aan verzoeker wordt verleend zal hij twee van de drie appartementen verkopen. Verzoeker heeft inmiddels de vijftigjarige leeftijd bereikt en hij heeft het voornemen om binnen afzienbare termijn te stoppen met werken. Verkoop van de appartementen is van wezenlijke invloed op dit voornemen. Het voeren van een nieuwe bodemprocedure belemmert verzoeker onnodig in zijn keuzevrijheid. Bovendien is het niet denkbeeldig dat de waarde van de appartementen over een paar jaar aanzienlijk zal zijn gedaald.
Verweerder heeft verzuimd de door de rechtbank vereiste belangenafweging te maken. Indien deze belangenafweging wel zou zijn gemaakt zou de vergunning wel zijn verleend. Naar de mening van verzoeker is het belang van het behoud van de voor sociale verhuur bestemde woningvoorraad niet gediend bij een weigering van de splitsingsvergunning. Deze weigering draagt er namelijk niet toe bij dat de woning langer voor de sociale huurwoningvoorraad behouden blijft. Bovendien was in casu het beleid zoals vastgelegd in het besluit van het college van burgemeester en wethouders van 14 januari 1994 (Bijstelling beleid inzake splitsing in appartementsrechten van erfpachten) van toepassing, nu dat beleid voor verzoeker onmiskenbaar gunstiger is dan het thans geldende beleid. Het voorheen geldende beleid kende geen bepaling die overeenkomt met de artikelen 4a en 4b van het nieuwe beleid, aldus verzoeker. Voorts is de voorwaarde in het nieuwe beleid dat de huurder van de woning zich bereid dient te verklaren de woning te kopen onredelijk, nu de huurster in de onderhavige woning 90 jaar oud is.
Verweerder heeft de standpunten zoals verwoord in het contrair advies van het college van burgemeester en wethouders van 7 december 1999 en het bestreden besluit gehandhaafd. Voorts, zo stelt verweerder nog, dient onderscheid te worden gemaakt tussen de privaatrechtelijke toestemming tot splitsing van erfpacht in appartementsrechten en de publiekrechtelijke vergunning. Die privaatrechtelijke toestemming wordt geregeld in het door verzoeker aangehaalde besluit van 14 januari 1994. Daarnaast gelden de Beleidsregels van 19 januari 1999, die het beleid weergeven dat al sedert de jaren '80 wordt toegepast. Het besluit van 14 januari 1994 is derhalve geen voorloper van de Beleidsregels van 19 januari 1999.
Overwegingen
Ingevolge artikel 33, eerste lid, van de Huisvestingswet is het verboden een recht op een gebouw dat behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeester en wethouders te splitsen in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en derde lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, indien een of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte.
Ingevolge artikel 3.2.1 van de Huisvestingsverordening 1996, in werking getreden op 1 januari 1996, worden als gebouwen als bedoeld in artikel 33, eerste lid, van de Huisvestingswet, aangewezen alle gebouwen tot stand gekomen vóór 1940 en overigens slechts voor het gebied zoals dat was vastgesteld bij Koninklijk Besluit van 8 augustus 1977, nr. 19 (Gemeenteblad 1977, afd 3, volgn. 145).
Ingevolge artikel 3.2.8., eerste lid, van de Huisvestingsverordening 1996 kan de splitsingsvergunning worden geweigerd indien:
a. het gebouw of het gedeelte van een gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, één of meer woonruimten bevat die worden verhuurd of die laatstelijk verhuurd zijn geweest;
b. de huurprijs van één of meer van die woonruimten een twaalfde deel van het bedrag, vermeld in artikel 16 van Pro de Wet individuele huursubsidie (Staatsblad 1990, nr. 394), niet te boven gaat;
c. niet gewaarborgd is dat die woonruimte of woonruimten na de voorgenomen splitsing bestemd blijft of blijven voor verhuur ter bewoning, en
d. het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft, niet opweegt tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad, voor zover die voor de verhuur is bestemd.
Bij besluit van 17 februari 1998 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam Beleidsregels voor verlening of weigering van een splitsingsvergunning vastgesteld. Bij besluit van 19 januari 1999 zijn deze regels aangepast in die zin dat voor de beoordeling van een aanvraag de maximaal redelijke huur bepalend is geworden in plaats van de contractuele huur.
Artikel 4a, aanhef en sub b onder 3, van de Beleidsregels - voorzover thans van belang - luidt als volgt:
"Een splitsingsvergunning zal worden verleend in de volgende gevallen:
(...)
b. (...)
3. de aanvrager van de splitsingsvergunning kan aantonen dat:
- voorzover het bewoonde woonruimten betreft, met een maximaal redelijke huurprijs ingevolge het Besluit Huurprijzen Woonruimte onder de huurprijsgrens, welke per 1 juli 1998 fl. 1085,- bedraagt, alle huurders van een dergelijke woonruimte in het pand de toekomstige kopers zijn;
(...)"
Artikel 4b van de Beleidsregels luidt als volgt:
"In alle overige gevallen wordt een splitsingsvergunning in principe niet verleend.
Indien bij een voorgenomen splitsing de woningen niet alle zijn te klasseren in de categorieën die onder 4a onder b worden genoemd, dient de splitsingsvergunning te worden geweigerd, omdat niet of onvoldoende is gewaarborgd dat de huurwoningen voor verhuur bestemd blijven."
De president stelt vast dat het gebouw waarop de aanvraag om een splitsingsvergunning betrekking heeft tot stand is gekomen vóór het tijdstip 1 januari 1940 en is gelegen in het gebied als bedoeld in artikel 3.2.1 van de Huisvestingsverordening 1996.
Gelet hierop is voor het splitsen in appartementsrechten een vergunning vereist, hetgeen tussen partijen niet in geschil is.
Voorts staat vast dat de woning [adres], eerste verdieping, thans een maximaal redelijke huurprijs heeft beneden het bedrag als bedoeld in artikel 3.2.8, eerste lid, sub b, van de Huisvestingsverordening, de zogenaamde huursubsidiegrens.
Verweerder heeft de gevraagde splitsingsvergunning geweigerd omdat naar zijn oordeel niet gewaarborgd is dat de onderhavige woning na de voorgenomen splitsing bestemd blijft voor verhuur ter bewoning (artikel 3.2.8, eerste lid, sub c van de Huisvestingsverordening) en het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft niet opweegt tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad, voor zover die voor de verhuur is bestemd (artikel 3.2.8, eerste lid, sub d van de Huisvestingsverordening).
In de uitspraak van deze rechtbank van 21 juni 1999 is bepaald dat verweerder bij de belangenafweging die hij op grond van artikel 3.2.8 van de Huisvestingsverordening dient te maken rekening dient te houden met de volgende omstandigheden:
de uitzonderlijk langdurige huurrelatie tussen verzoeker en huurster en als gevolg daarvan de lage huurprijs;
na verbreking van de huidige huurrelatie zal verzoeker de woning renoveren waardoor de huurprijs vergelijkbaar zal zijn met die van de andere twee woningen;
het belang van verzoeker om met een splitsingsvergunning de andere twee appartementen te kunnen verkopen.
Verweerder heeft op grond van het in de Beleidsregels bepaalde thans rekening gehouden met de maximaal redelijke huurprijs in plaats van de "historisch gegroeide huurprijs", zodat aan de historisch gegroeide huurprijs thans geen betekenis meer toekomt. Vaststaat dat de maximaal redelijke huurprijs van de onderhavige woning ligt beneden de huursubsidiegrens.
Verweerder heeft naar het oordeel van de president op goede gronden kunnen concluderen dat niet is gewaarborgd dat de onderhavige woonruimte na de voorgenomen splitsing bestemd blijft voor verhuur ter bewoning. De stelling van verzoeker dat er geen huurwoning verloren gaat, omdat de eerste etage de bestemming huurwoning behoudt zolang de huidige huurster op de woning blijft wonen, kan niet worden gevolgd. De splitsing betekent in casu dat de onderhavige woning, zodra dat mogelijk is, zal worden verkocht. De doorlopende verhuur is slechts een overgangsfase naar de optie van koopwoning. De bescherming van een voldoende beschikbare huurvoorraad volgens de doelstelling van de Huisvestingswet brengt naar het oordeel van de president met zich mee dat de onderhavige woning na splitsing niet meer als bestemd voor verhuur kan worden beschouwd.
Het belang van verzoeker om met een splitsingsvergunning twee appartementen te kunnen verkopen, dient te worden afgewogen tegen het belang dat de Huisvestingswet, de Huisvestingsverordening en de daarop gebaseerde Beleidsregels beogen te beschermen. In de Huisvestingswet staat bescherming van de samenstelling van de woonruimtevoorraad voorop, in die zin dat voldoende goedkope huurwoningen beschikbaar blijven voor woningzoekenden die slechts een huur kunnen betalen beneden de huursubsidiegrens.
De president acht het standpunt van verweerder dat strikt de hand dient te worden gehouden aan het vastgestelde beleid, niet onredelijk. Indien daaraan niet zou worden vastgehouden, zou dat leiden tot een onbeheersbaar aantal splitsingen, die tot aantasting van de te behouden voorraad huurwoningen zou kunnen leiden. Het standpunt van verweerder dat pas ná verbouwing of renovatie wordt vastgesteld of de betreffende woning de huursubsidiegrens overschrijdt en dat er niet wordt geanticipeerd op toekomstige ontwikkelingen, waarvan wordt verondersteld dat die zullen plaatsvinden, acht de president evenmin onredelijk.
In het onderhavige geval heeft verweerder het voornemen van verzoeker om in de toekomst - na het vertrek van de huidige huurster - de onderhavige woning te renoveren, waardoor de maximaal redelijke huur boven de huursubsidiegrens zal uitkomen, bij de beoordeling van de vraag of al dan niet een splitsingsvergunning zou dienen te worden verleend dan ook in redelijkheid buiten beschouwing kunnen laten. Daarbij is van belang dat er in dergelijke gevallen bij verweerder in het geheel geen duidelijkheid bestaat over de feitelijke uitvoering van de renovatie en de uiteindelijke consequenties van de renovatie op de hoogte van de huur.
Verweerder heeft gelet op vorenstaande overwegingen dan ook op goede gronden het belang van het behoud van de woning in de beschermde woningvoorraad zwaarwegender geacht dan het belang van verzoeker bij splitsing. De president is van oordeel dat verweerder thans voldoende duidelijk heeft aangegeven hoe deze belangenafweging heeft plaatsgevonden. De inhoud van de beide uitgebrachte adviezen ter zake, alsmede de keuze die verweerder daarin heeft gemaakt kunnen de toets der redelijkheid doorstaan.
De stelling van verzoeker dat in het verleden een ander - voor verzoeker gunstiger - beleid gold dat was neergelegd in het besluit van het college van burgemeester en wethouders van 14 januari 1994 kan niet worden gevolgd. Het in het besluit van 14 januari 1994 neergelegde beleid heeft immers betrekking op het beleid inzake splitsing in appartementsrechten van erfpachten, welk beleid thans niet ter discussie staat.
De president acht de overigens van de zijde van verzoeker aangevoerde omstandigheden niet dermate bijzonder dat verweerder had dienen af te wijken van het door hem gevoerde beleid.
Gelet op voorgaande overwegingen dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Gegeven de beslissing in de hoofdzaak bestaat er geen aanleiding tot het treffen van een voorlopige voorziening.
Voorts wordt geen aanleiding gevonden om gebruik te maken van de bevoegdheid tot veroordeling in de proceskosten. Evenmin is een grond aanwezig om te bepalen dat het griffierecht moet worden vergoed.
Beslist wordt als volgt.
4. BESLISSING
De president,
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek tot het treffen van een voorlopige voorziening af.
Gewezen door mr. A.W.P. Letschert, fungerend president,
in tegenwoordigheid van mr. J.B. Filius, griffier,
en uitgesproken in het openbaar op: 24 maart 2000
door mr. A.W.P. Letschert, in tegenwoordigheid van de griffier.
de griffier, de president,
Afschrift verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen, voorzover deze betreft het oordeel in de hoofdzaak (reg.nr AWB 00/1067 HUISV) een belanghebbende en het bestuursorgaan gedurende zes weken na de datum van toezending van deze uitspraak hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Coll.:
D:B