Uitspraak
252512 / H 02.2377
25 juni 2003
RECHTBANK IN HET ARRONDISSEMENT AMSTERDAM
DERDE ENKELVOUDIGE CIVIELE KAMER
VONNIS
i n d e z a a k v a n :
1. Mr. Adrianus Johannes Maria VAN RIET,
wonende te Bilthoven, gemeente De Bilt,
2. Mr. Ronald VAN DEN BOS,
wonende te Zeist,
beiden in hun hoedanigheid van curatoren in het faillissement
van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Nebula B.V.,
e i s e r s ,
procureur mr. I.M.C.A. Reinders Folmer,
t e g e n :
1. [A],
2. [B],
beiden wonende te --,
g e d a a g d e n ,
procureur eerst mr. P.J. van der Putt, thans mr. T.A. Nieuwenhuijsen.
Eisers worden hierna curatoren genoemd, gedaagden [A] en [B].
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De rechtbank is uitgegaan van de volgende processtukken en/of proceshandelingen:
- dagvaar¬ding van 3 oktober 2002, met bewijsstukken,
- conclusie van antwoord, met bewijsstukken,
- ambtshalve gewezen tussenvonnis van 22 januari 2003 waarbij een comparitie van par-tijen is bepaald,
- brief zijdens curatoren van 8 april 2003, met bewijsstukken,
- akte ter comparitie zijdens [A] en [B],
- proces-verbaal van de comparitie die op 14 mei 2003 heeft plaatsgevonden,
- verzoek vonnis wijzen.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1. Vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (voldoende) betwist, als¬mede op grond van de in zoverre niet bestreden in¬houd van overgelegde bewijs¬stuk¬ken, staat het volgende vast.
a. De besloten vennootschap Nebula B.V. (hierna: Nebula) was tot 24 december 1991 ei-genaar van het pand gelegen aan de Goudsbloemstraat 91 te Amsterdam (hierna: het pand). Het pand bestaat uit een bedrijfsruimte en twee bovenwoningen.
b. Door middel van een onderhandse akte met bedingen en bijzondere bepalingen is door Nebula op 24 december 1991 de economische eigendom van het pand overgedragen aan de besloten vennootschap Donkelaar Supermarkt B.V. (hierna: Donkelaar). Directrice van Donkelaar was de besloten vennootschap Walton B.V. (hierna: Walton), die rechts-geldig werd vertegenwoordigd door haar directeur [C]. In deze akte zijn onder andere de volgende bedingen opgenomen:
“Artikel 1: Het Pro onroerend goed behoort met ingang van heden in economische zin in eigendom aan de koper doch zal tot een nader door de koper te bepalen tijdstip geheel of gedeeltelijk ten name van verkoper blijven staan.
Artikel 3: (…) vanaf 1 januari 1992 zijn alle baten, lasten en het risico voor rekening van de koper zijn, die met ingang van heden bevoegd is tot het verrichten van alle (rechts)handelingen met betrekking tot het onroerend goed, van welke (rechts)handelingen verkoper zich zal onthouden tenzij koper het tegendeel verzoekt.”
Voorts zijn onder andere de volgende bijzondere bepalingen opgenomen : “Artikel 7: De Pro juridische levering van het onroerend goed zal geschieden op een nader door de ko-per te bepalen tijdstip, onder de bepalingen vast te stellen door de koper mits met in-achtneming van het bij deze akte overeengekomene.
Artikel 8: Als Pro integrerend deel bij deze akte door de verkoper en de koper overeenge-komene verleent de verkoper bij deze een onherroepelijke volmacht met de macht van substitutie aan de koper om voor en namens de verkoper:
a. het onroerend goed geheel of in gedeelten in juridische eigendom over te dragen;
b. in het algemeen de verplichtingen door de verkoper jegens de koper op zich ge-nomen, na te komen;
c. in het algemeen tot het verrichten van alle rechtshandelingen, waartoe een juridi-sche eigenaar bevoegd is, daaronder uitdrukkelijk begrepen de splitsing van het onroe-rend goed in appartementen.”
c. Op 27 december 1991 heeft Donkelaar bij akte de economische eigendom van het pand overgedragen aan Walton. [C] vertegenwoordigde daarbij beide venootschappen. Nebu-la is met deze overdracht accoord gegaan. In de akte is – voor zover van belang – be-paald:
“Voorts verklaren de partijen dat op deze verkoop en koop met economische eigen-domsoverdracht van toepassing zijn de bedingen en bijzondere bepalingen als genoemd in de artikelen 1 tot en met 10 van de akte van economische eigendomsoverdracht van onroerend goed de dato 24 december 1991 gesloten tussen Nebula B.V. en Donkelaar Supermarkt B.V., waarbij uitdrukkelijk wordt verwezen naar de artikelen 7 en 8 van de bijzondere bepalingen.”
d. Op 24 maart 1999 is Nebula in staat van faillissement verklaard.
e. De bovenwoning Goudsbloemstraat 91-I (hierna: de woning) is verhuurd geweest aan [D], die de huurpenningen betaalde aan Walton. Op 1 juli 2000 hebben [A], een zoon van [C], en [B] enerzijds met Walton anderzijds met betrekking tot de woning een huur-overeenkomst gesloten.
g. Per brief van 1 oktober 2001 is zijdens curatoren – voor zover van belang – als volgt aan [A] en [B] bericht:
“Nebula B.V. is eigenaar van het pand aan de Goudsbloemstraat 91, waarin de door u gehuurde ruimte zich bevindt.
Om deze reden bent u in ieder geval met ingang van 24 maart 1999 gehouden de huur-penningen over te maken op de faillissementsrekening. (…)
Voorts verzoek ik u mij een kopie van de huurovereenkomst op te sturen en mij daarbij te informeren omtrent de datum van ingang van deze huurovereenkomst en de hoogte van de door u te betalen huurpenningen.”
h. [A] en [B] hebben op de brief van 1 oktober 2001, noch op een rappelbrief van 4 okto-ber 2001, gereageerd. Per brief van 7 november 2001 aan [A] en [B] is zijdens curatoren de inhoud en strekking van de brief van 1 oktober herhaald, en daaraan toegevoegd:
“Bij gebreke van uw bericht en/of betaling acht ik mij vrij om zonder nadere aankondi-ging de geëigende rechtsmaatregelen te nemen ter inning van de huurachterstand.”
i. [A] en [B] hebben ook op de brief van 7 november 2001 niet gereageerd. Op 26 novem-ber 2001 is aan hen zijdens curatoren dezelfde brief nogmaals toegestuurd.
j. Na toezending van een concept-kort geding dagvaarding hebben [A] en [B] op 15 mei 2002 aan curatoren medegedeeld dat zij met betrekking tot de woning sinds 1 juli 2000 een huurovereenkomst hebben met Walton. De huurpenningen hebben zij steeds aan Walton betaald
k. Op 15 juli 2002 heeft te Amsterdam een kort geding gediend tussen partijen, waarbij – kort weergegeven - curatoren hebben gevorderd [A] en [B] te veroordelen tot ontrui-ming van de woning. Bij vonnis van 25 juli 2002 heeft de Voorzieningenrechter de vor-dering afgewezen wegens gebrek aan spoedeisend belang bij ontruiming omdat voor het pand nog geen koper en leveringsdatum bekend was.
l. Aan curatoren is op 5 januari 2003 machtiging verleend op de voet van artikel 68 lid 2 Faillissementswet Pro om in onderhavige bodemprocedure in rechte op te treden.
2. De vordering
2.1 Curatoren vorderen [A] en [B], bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, elk en gezamenlijk te veroordelen de woning met alle daarin aanwezige personen en goederen binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis te verlaten en ontruimen zonder daarin terug te ke-ren en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van curatoren te stellen, zulks op straffe van hoofdelijke verbeurte aan curatoren van een dwangsom van
€ 1.000,00 per dag dat [A] en [B] daarmee in gebreke blijven, met een maximum van € 50.000,00, althans van een dwangsom door de rechtbank in goede justitie te bepalen, met machtiging van curatoren om, indien [A] en [B] na verloop van twee weken na be-tekening van dit vonnis met de ontruiming in gebreke blijven deze zelf te doen uitvoe-ren desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie, met veroordeling van [A] en [B] in de proceskosten.
2.2 Curatoren leggen aan hun eis ten grondslag dat [A] en [B] zonder recht of titel in de wo-ning verblijven aangezien Walton als gevolg van het faillissement van Nebula niet be-voegd was en is deze aan hen te verhuren, zij ook met curatoren geen huurovereenkomst hebben gesloten en curatoren evenmin door bekrachtiging of anderszins aan de gestelde huurovereenkomst met Walton zijn gebonden of althans van ontruiming dienen af te zien.
3. Het verweer
3.1 [A] en [B] bestrijden de vordering. Zij voeren aan dat zij in de woning verblijven op basis van een geldige huurovereenkomst met Walton en stellen daartoe dat Walton op grond van de onder 1 sub c. weergegeven bedingen en bijzondere bepalingen en de sub d. weergege-ven akte bevoegd was per 1 juli 2000 de woning aan hen te verhuren, althans dat de onder 1 sub g., h. en i. vermelde brieven zijn te kwalificeren als bekrachtiging in de zin van art. 3:58 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) door curatoren van de huurovereenkomst. Voor het geval deze weren zouden worden gepasseerd, stellen [A] en [B] dat zij de overeenkomst te goe-der trouw hebben gesloten en dat hen daarom bescherming toekomt. Verder voeren zij aan dat curatoren hun bevoegdheid tot het vorderen van ontruiming hebben verwerkt, althans dat de vordering tot ontruiming moet worden gekwalificeerd als misbruik van recht. Ten-slotte verzoeken [A] en [B] dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
4. Beoordeling
4.1 De economisch eigenaar van het pand, Walton, was op 1 juli 2000 niet tot verhuur van de woning bevoegd. Anders dan [A] en [B] stellen, zijn de bevoegdheden van de eco-nomisch eigenaar, zoals beschreven in het onder 1 sub c weergegeven bedingen, gege-ven de aard van de economische eigendom, bevoegdheden die door de juridisch eige-naar krachtens volmacht, en niet op enige andere wijze, (kunnen) worden overgedragen. Dit was ook onder het tot 1992 geldend recht het geval. Nu juridisch eigenaar Nebula op 24 maart 1999 failliet is verklaard, terwijl artikel 3:72 BW Pro dwingend bepaalt dat een volmacht eindigt door faillissement van de volmachtgever, is de door Nebula verleende volmacht zoals die door middel van de hiervoor onder 1 sub d weergegeven akte via Donkelaar aan Walton is verleend, op 24 maart 1999 geëindigd.
4.2 Dat de onder 1 sub g., h., en i. vermelde brieven zijn te kwalificeren als bekrachtiging van de huurovereenkomst in de zin van artikel 3:58 BW Pro, zoals [A] en [B] stellen, is niet juist. Voorwaarde voor bekrachtiging in de zin van dat artikel is immers dat na het ver-richten van een rechtshandeling een voor haar geldigheid gesteld wettelijk vereiste alsnog wordt vervuld. Bedoelde brieven behelzen een dergelijke vervulling niet, aange-zien die brieven Walton niet alsnog bevoegd maken tot het aangaan van de huurover-eenkomst.
Ook van een bekrachtiging in de zin van artikel 3:69 BW Pro is geen sprake. Weliswaar wa-ren de curatoren bevoegd namens de boedel tot bekrachtiging van de door Walton - als onbevoegde - gesloten huurovereenkomst met [A] en [B] over te gaan, maar de ge-noemde brieven hebben niet die strekking, aangezien daaruit niet blijkt de curatoren wisten dat [A] en [B] na het faillissement een huurovereenkomst met Walton hadden gesloten. Zij wisten dus niet dat zij die door een onbevoegde gesloten overeenkomst zouden kunnen bekrachtigen, zodat hun brieven ook niet als een bekrachtiging kunnen worden opgevat.
4.3 De stelling van [A] en [B] dat zij in hun goede trouw bij het aangaan van de huurover-eenkomst dienen te worden beschermd, gaat niet op aangezien het voor hun risico komt dat zij een overeenkomst hebben gesloten met Walton op een moment dat Walton daar-toe niet meer bevoegd was, zodat Walton hen niet meer het huurgenot kan verschaffen.
Geen rechtsregel brengt mee dat in dit geval hun goede trouw ertoe leidt dat de curato-ren zouden zijn gebonden aan de door Walton onbevoegd gesloten huurovereenkomst.
4.4 [A] en [B] stellen dat uit de 1 sub g., h. en i. vermelde brieven volgt dat curatoren op 14 mei 2002, de datum van de eerste sommatie tot ontruiming van de woning wegens ge-bruik daarvan zonder recht of titel, het recht hadden verwerkt om ontruiming te vorde-ren.
De rechtbank passeert dit verweer. Voor rechtsverwerking is het enkele tijdsverloop niet voldoende, maar is vereist dat degene die een recht inroept daardoor handelt in strijd met eerdere gedragingen. In zijn algemeenheid is niet juist dat een verzoek om huur-penningen te voldoen strijdig is met het recht om op een later moment ontruiming te vorderen. Bovendien hebben [A] en [B] uit de verzoeken om een afschrift van de huur-overeenkomst kunnen en moeten afleiden dat curatoren niet wisten op grond van welk recht of welke titel [A] en [B] in de woning verbleven. Het vorderen van huur kan dan ook niet worden gezien als een erkenning van de rechtmatigheid van hun verblijf in het pand, waarmee een latere vordering tot ontruiming strijdig zou zijn.
4.5 Het beroep op misbruik van bevoegdheid in de zin van artikel 3:13 BW Pro, waartoe [A] en [B] aanvoeren dat curatoren bij ontruiming van de woning geen belang hebben aangezien de rest van het pand nog bij anderen in gebruik is, verwerpt de rechtbank eveneens. Het be-lang van [A] en [B] bij het hebben van woonruimte gaat niet voor het belang van de boe-delcrediteuren van Nebula bij het kunnen uitoefenen van het eigendomsrecht door (de cu-ratoren van) Nebula. Feit van algemene bekendheid is dat woonruimte bij verkoop meer opbrengt in gedeeltelijk onverhuurde staat dan in geheel verhuurde staat. De staat van on-derhoud van het pand is hierbij niet van belang. Tenslotte speelt een rol dat de tussen [A] en [B] enerzijds en Walton anderzijds overeengekomen huur lager is dan de huur die vol-gens hun eigen stellingen redelijk zou zijn, terwijl zij bovendien nog nimmer huur aan de curatoren hebben betaald.
4.6 Uit het voorgaande volgt dat het gevorderde zal worden toegewezen. De rechtbank acht de gevorderde dwangsom echter te hoog en zal deze op een lager bedrag vaststellen. Ook zal gezien de gezinssituatie van [A] en [B] in plaats van de gevorderde termijn voor ontrui-ming een langere termijn worden vastgesteld.
Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Niet gesteld of gebleken is immers dat [A] en [B] aansluitend op ontruiming geen ander onderdak zullen kunnen krijgen, ter-wijl zij thans al bijna drie jaren zonder recht of titel in de woning verblijven zonder dat daartegenover voor de curatoren enig voordeel heeft gestaan. Het belang van de curatoren bij onmiddellijke uitvoerbaarheid van dit vonnis weegt daarom zwaarder dan het belang van [A] en [B] bij het omgekeerde.
4.7 Als de in het ongelijke gestelde partij zullen [A] en [B] worden veroordeeld in de kosten van het geding.
BESLISSING
De rechtbank:
- veroordeelt [A] en [B] elk en gezamenlijk de woonruimte van het pand aan de Gouds-bloemstraat 91-I, staande en gelegen te Amsterdam, met alle daarin aanwezige personen en goederen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te verlaten en ontruimen zonder daarin terug te keren en met afgifte van der sleutels ter vrije beschikking van cura-toren te stellen, zulks op straffe van hoofdelijke verbeurte aan curatoren van een dwang-som van € 250,-- per dag dat zij daarmee in gebreke blijven, met een maximum van € 50.000,00, met machtiging van curatoren om, indien [A] en [B] na verloop van vier we-ken na betekening van het in deze te wijzen vonnis met die ontruiming in gebreke blijven, deze zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie;
- veroordeelt [A] en [B] in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van curatoren begroot op € 1.050,56;
Gewezen door mr. R.H.C. Jongeneel, lid van genoemde kamer, en uitge¬sproken ter openbare terecht¬zitting van 25 juni 2003 in tegen¬woordig¬heid van de griffier.