Uitspraak
SR/MB
vonnis 13 mei 2004
RECHTBANK IN HET ARRONDISSEMENT AMSTERDAM
VOORZIENINGENRECHTER IN KORT GEDING
VONNIS
i n d e z a a k m e t r o l n u m m e r KG 04/714 SR v a n :
1. de vereniging "HET VOORMALIG HANDELSBLADCOMPLEX",
gevestigd te Amsterdam,
2. [eiser2], wonende te [woonplaats],
e i s e r s in conventie bij dagvaarding van 26 maart 2004,
e i s e r e s sub 1 tevens v e r w e e r s t e r in reconventie,
procureur mr. J.P.M. Seegers,
t e g e n :
de stichting STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
g e d a a g d e in conventie,
e i s e r e s in reconventie,
procureur mr. A.S. Rueb,
advocaat mr. B.E.J.M. Tomlow te Utrecht.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Ter terechtzitting van 21 april 2004 hebben eisers in conventie, verder gezamenlijk te noemen eisers en afzonderlijk de Vereniging en [eiser2], gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. Gedaagde, verder te noemen Ymere, heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening en vervolgens in reconventie gevorderd overeenkomstig de eveneens in fotokopie aan dit vonnis gehechte akte. De Vereniging heeft de vordering in reconventie bestreden. Na verder debat hebben partijen stukken overgelegd voor vonniswijzing.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
In conventie en in reconventie :
1. In dit vonnis wordt uitgegaan van de volgende feiten.
a. De Vereniging heeft ten doel het huisvesten van haar leden en het behartigen van hun
daarmee samenhangende belangen. De Vereniging tracht dit doel te bereiken door (onder meer) het ten behoeve van haar leden beheren van de gebouwen die behoren tot het voormalige (aanvankelijk gekraakte) NRC Handelsbladcomplex (verder: het NRC-gebouw) aan de Nieuwezijds Voorburgwal, de Paleisstraat, de Spuistraat en het Keizerrijk te Amsterdam. In het NRC-gebouw wordt onderscheid gemaakt tussen Z1 en Z2 eenheden (zelfstandige wooneenheden voor één of twee personen) en G-eenheden (groepswoningen). Van die laatste vormen G2-eenheden (bewoond door één persoon) een aparte categorie. In het NRC zijn 26 eenheden die als zelfstandige woning kunnen worden aangemerkt.
b. Ymere is de verhuurster van het NRC-gebouw en rechtsopvolgster van het Woningbedrijf
Amsterdam en het Woningbedrijf West. Ymere is ontstaan door een fusie tussen het Woningbedrijf Amsterdam en WVA Almere.
c. In september 1990 is verschenen het boekje "Wat nou NRC gebouw". Op pagina 17 van dit boekje staat onder meer:
"De vrijheid van het wonen in een kraakpand moet aan ruimte inboeten en de regels van het woningbedrijf met betrekking tot toewijzing en onderhoud doen hun intrede."
en op pagina 19:
"Met als uitgangspunt de historisch gegroeide woonverbanden heeft de vereniging (…) het gebouw opgedeeld in bouwkundige groepen. Iedere bouwkundige groep zoekt zelf een bewoner voor de eenheid die vrijkomt in die bouwkundige groep. Deze nieuwe gegadigde wordt in de algemene huisvergadering voorgedragen aan de bewonersvereniging. Daarna volgt voordracht aan het woningbedrijf. Niet alle eenheden zijn ondergebracht in bouwkundige groepen. Z-2 eenheden (pandjes) en Z-1 eenheden (…) worden door de vereniging toegewezen."
d. [eiser2] is huurder van een van het NRC-gebouw deel uitmakende woning aan de
Paleisstraat 113 en lid van de Vereniging. De huurovereenkomst van [eiser2] bevat de bepaling dat hij het recht heeft om van gemeenschappelijke ruimten in het pand gebruik te maken, met dien verstande dat deze gedeeld worden met de medebewoners van het pand. In de huurovereenkomst is verder, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:
"9.4 Indien aan de huurovereenkomst een einde komt deelt huurder/huurster dit zo spoedig mogelijk aan de overige huurders/huursters van het pand mee. (…)
11.5 Nadat de beëindiging van de huurovereenkomst tussen het Woningbedrijf en een andere huurder/huurster van het pand overeenkomstig artikel 9.4 is meegedeeld, hebben de overige huurders van het pand gezamenlijk het recht de wooneenheid toe te wijzen aan een nieuwe huurder/huurster of aan een reeds zittende huurder/huurster met inachtneming van de Woonruimteverordening. De gezamenlijke huurders/huursters melden de betrokkene bij het Woningbedrijf aan dat daarna zo spoedig mogelijk een huurovereenkomst met de nieuwe huurder/huurster afsluit (…)."
e. In een voorstel van 19 juli 1989 zijn de uitgangspunten voor toewijzing van de woningen
in het NRC-gebouw vastgelegd. Als criteria voor toewijzing is bij de Z1 eenheden vermeld: "geen huurschuld, urgentiebewijs" en bij de G2 en Z2 eenheden: "geen huurschuld UB ) (Urgentiebewijs vzr) 2,5 jaar of doorschuif" Verder is in dit voorstel, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
"De bewoners van een bouwkundige groep (een aantal eenheden dat bij elkaar hoort) kunnen voor G- en Z1- eenheden zelf nieuwe bewoners voordragen. (…) Anders ligt het voor de volgende eenheden:
1 persoons G2-eenheden in het hoofdgebouw (…) en Z2-eenheden in de pandjes: het woningbedrijf kan voor maximaal 50% van de leegkomende eenheden een kandidaat zoeken. Het Woningbedrijf maakt alleen dan gebruik van deze mogelijkheid, als er dringend behoefte aan die eenheid bestaat. De vereniging draagt in minstens 50% van de gevallen voor. (…)
Contract Het Woningbedrijf sluit met alle bewoners individueel contract.
I-contracten zijn contracten, waarin de voordracht van de bewoners van een bouwkundige groep geregeld wordt. Voor de eenheden, die buiten een bouwkundige groep vallen, worden standaard- ("gewone") -contracten afgesloten."
f. In elk geval tot januari 2004 zijn alle leegkomende wooneenheden in het NRC-gebouw toegewezen volgens het hiervoor onder c., d. en e. omschreven coöptatiesysteem, met dien verstande dat in de praktijk ook de wooneenheden waarvan maximaal 50% door (de rechtsvoorgangster van) Ymere zou kunnen worden toegewezen, werden toegewezen na voordracht van de Vereniging. In de individuele huurovereenkomsten met betrekking tot de zelfstandige eenheden is het coöptatierecht niet steeds vastgelegd. In het verleden is voor één en dezelfde wooneenheid (bijvoorbeeld voor de Paleisstraat 113) de ene keer een contract met en de andere keer een contract zonder coöptatieregeling afgesloten.
g. In het Convenant Woonruimtebemiddeling 2003 zijn afspraken vastgelegd tussen de
gemeente Amsterdam en de woningcorporaties, onder wie de rechtsvoorgangster van
Ymere. Volgens dit convenant worden leegkomende woningen aangeboden via de media, tenzij het een woning betreft waarvoor andere afspraken zijn gemaakt. De woningen worden toegewezen overeenkomstig de paragrafen 2.2. en 2.3 van de Huisvestings-verordening. Woningzoekenden kunnen zich voor een woning inschrijven bij Woningnet, de uitvoeringsorganisatie die, in opdracht van de corporaties, taken met betrekking tot woonruimtebemiddeling uitoefent. In artikel 8 van het Convenant is bepaald welke volgorde geldt bij de toewijzing van huurwoningen die via Woningnet worden aangeboden. Volgens artikel 12 van het Convenant mag de corporatie in maximaal 1% van de leeggekomen woningen afwijken van het bepaalde in artikel 8 en maximaal 4% van de woningen toewijzen aan door partijen vast te stellen kandidaten. Gezamenlijk mag volgens dit artikel niet meer dan 5% van de leeggekomen woningen worden toegewezen volgens deze vrije beleidsruimte met een maximum van 500 woningen.
h. Bij brief van 13 januari 2004 heeft Ymere (onder meer ter bevestiging van een bespreking op 8 januari 2004) aan de Vereniging meegedeeld dat zij besloten heeft van haar recht gebruik te maken om 50% van de zelfstandige woonruimten zelf toe te wijzen. Verder heeft Ymere in deze brief te kennen gegeven het niet langer maatschappelijk aanvaardbaar te achten om buiten het systeem van Woningnet woningzoekenden met voorrang aan een woning te helpen via coöptatie en daarom, als na evaluatie van het 50/50 systeem geen onoverkomelijke problemen zijn opgetreden, met ingang van 2006 de toewijzing van zelfstandige woningen binnen het NRC-gebouw volledig bij Woningnet te willen onderbrengen.
i. Bij brief van 17 januari 2004 heeft de Vereniging aan Ymere gegevens toegezonden
betreffende [een kand[de kandidaat], de door de Vereniging voorgedragen kandidaat voor het adres Nieuwezijds Voorburgwal 234 d, en aan Ymere meegedeeld dat zij niet het gevraagde historisch uittreksel dan wel een 2,5 jaar oude inschrijving bij Woningnet zullen meezenden, aangezien om dergelijke bescheiden bij eerdere woningtoewijzing nooit is gevraagd. In deze brief wordt tevens meegedeeld dat de Vereniging niet instemt met het voorstel van Ymere inzake de nieuwe toewijzingsregels.
j. Bij brief van 20 januari 2004 heeft de Vereniging aan Ymere meegedeeld dat de
50%-regeling niet gold voor alle zelfstandige wooneenheden in het NRC gebouw, maar alleen voor de Z 2 en de G 2 eenheden. Verder heeft de Vereniging meegedeeld over het voornemen van Ymere om de coöptatieregeling per 2006 te beëindigen nog in overleg te zijn met haar advocaat en er vanuit te gaan dat deze regeling niet zomaar eenzijdig kan worden opgezegd.
k. Op 6 februari 2004 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen Ymere en de Vereniging,
waarin Ymere haar voorstel over het geleidelijk afschaffen van het coöptatiesysteem nog eens heeft herhaald. Volgens het verslag van deze bespreking heeft Ymere aangekondigd rechtsmaatregelen te zullen treffen, indien over dit voorstel geen overeenstemming wordt bereikt. Ook is tijdens deze bespreking aan de orde gekomen dat de eenheden Paleisstraat 115-123 (aanvankelijk 5 zelfstandige eenheden) zijn omgebouwd, waarbij nummer 117 in gebruik is genomen als een gemeenschappelijke woonkeuken. Verder is besproken dat een deur in de panden aan het Keizerrijk in verband met brandweervoorschriften teruggeplaatst zou moeten worden en dat het straatdeurslot moet worden vervangen, waarbij Ymere, alvorens akkoord te gaan met een nieuw slot, de technische specificaties wilde zien.
l. Bij brief van 10 februari 2004 heeft Ymere aan de bewoners van Paleisstraat 115-123 meegedeeld de situatie betreffende de eetkeuken op nummer 117 niet te zullen formaliseren en hen verzocht deze wooneenheid vóór 19 maart 2004 schoon en leeg op te leveren.
m. Bij brief van 11 februari 2004 heeft Ymere aan de Vereniging meegedeeld dat zij het
coöptatierecht voor de zelfstandige eenheden in het NRC-gebouw opzegt, met onmiddellijke ingang en met inachtneming van de voorgestelde afbouwregeling. Verder staat in deze brief dat Ymere aan [de kandidaat] een huurovereenkomst voor het adres Nieuwezijds Voorburgwal 234 d zal aanbieden. Daarnaast is in deze brief vermeld dat de huurder van de Paleisstraat 117 de huur met ingang van 19 februari 2004 heeft opgezegd en dat Ymere van mening is dat de woning leeg en schoon moet worden opgeleverd voor een nieuwe huurder.
n. Bij brief van 25 februari 2004 heeft de Vereniging aan Ymere om uitstel verzocht voor
het reageren op de onder m. genoemde brief van 11 februari 2004 en meegedeeld dat uiterlijk op 21 maart 2004 een reactie zal volgen.
o. In januari en februari 2004 heeft e-mailcorrespondentie plaatsgevonden tussen Ymere en de Vereniging over de vervanging van het straatdeurslot. Op 13 januari 2004 heeft Ymere aan de Vereniging gevraagd: "Kunnen jullie wat specifieker zijn over welk type slot het zou worden voordat we echt akkoord gaan?" Op 12 februari heeft de Vereniging geantwoord dat het ging om sloten van het "merk/type zeiss ikon, spersleutel met certificaat 2016." Op 19 februari 2004 heeft Ymere het volgende gemaild: "Informatie over systeem en over het aantal sterren SKG en de uitvoering van de cilinders ontbreken. Het merk is overigens wel prima kwaliteit!"
De Vereniging heeft de sloten en de cilinders vervangen, overeenkomstig hun eigen plan.
p. Bij brief van 2 maart 2004 heeft Ymere [de kandidaat] - die de eerder aangeboden huur-overeenkomst niet heeft willen accepteren, omdat daarin het coöptatierecht ontbrak -
nog tot 8 maart 2004 12.00 uur de kans gegeven alsnog de (ongewijzigde) huur-overeenkomst te ondertekenen en haar meegedeeld er, als haar reactie zou uitblijven, vanuit te gaan dat zij niet langer prijs stelt op de woning.
q. Bij e-mailbericht van 2 maart 2004 heeft [medewerker van Ymere] aan
[de 'huismeester' van het NRC-gebouw], ten aanzien van het straatdeurslot meegedeeld dat er Nemef cilinders moeten worden geplaatst die aansluiten op het moedersysteem van Ymere. [medewerker van Ymere] heeft verder in deze brief voorgesteld dat Ymere 4 nieuwe cilinders bestelt, dat de Vereniging de kosten daarvoor betaalt en Ymere zorg draagt voor de (kosten van) installatie.
r. Bij brief van 3 maart 2004 heeft Ymere aan de Vereniging meegedeeld niet akkoord te
zullen gaan met het gevraagde uitstel (zie n.) en haar meegedeeld dat de woning aan de Paleisstraat 109 - een Z1 éénheid - zal worden toegewezen via Woningnet.
s. Bij brief van 8 maart 2004 heeft de raadsman van de Vereniging aan Ymere meegedeeld
dat tussen Ymere en [de kandidaat] inmiddels een huurovereenkomst tot stand is gekomen betreffende de woonruimte aan de Nieuwzijds Voorburgwal 234 d, maar dat [de kandidaat] niet bereid is een huurcontract te ondertekenen waarin het coöptatierecht ontbreekt.
t. Bij brief van 9 maart 2004 heeft Ymere betwist dat met [de kandidaat] reeds een huurovereenkomst tot stand is gekomen, de termijn voor het tekenen van het huurcontract (zonder coöptatierecht) verlengd tot 12 maart 2004 en meegedeeld dat de woning, als de overeenkomst op 12 maart niet getekend zou zijn, via Woningnet zal worden aangeboden.
u. Op 10 maart 2004 hebben [eiser2] en de voormalige bewoonster van de Paleisstraat
111 [nieuwe huurder] voorgedragen als nieuwe huurder van de Paleisstraat 109. Volgens het bijbehorende voordrachtsformulier betreffen de nummers 109, 111 en 113 een bouwkundige groep/Z 2 eenheid. Volgens met het voordrachtsformulier meegezonden gegevens is [nieuwe huurder] geboren op [geboortedatum], sinds 12 juni 2003 ingeschreven bij de gemeentelijke basisadministratie te Amsterdam, in Amsterdam werkzaam, heeft hij de Belgische nationaliteit en beschikt hij over een geldige verblijfsvergunning.
v. Op 11 maart 2004 heeft Ymere, onder verwijzing naar haar brief van 3 maart 2004, aan de Vereniging meegedeeld dat geen huurovereenkomst aan [nieuwe huurder] zal worden aangeboden terzake van de woning aan de Paleisstraat 109, maar dat de Vereniging hem kan voordragen voor nummer 111.
w. Bij brief van 11 maart 2004 heeft de Vereniging meegedeeld dat zij uitdrukkelijk niet instemt met een andere coöptatieregeling dan die welke nu geldt, dat Ymere de gemaakte afspraken niet eenzijdig kan wijzigen, dat het op de weg van Ymere ligt hierover een gerechtelijk oordeel te vragen en dat, in afwachting daarvan, de bestaande afspraken nagekomen moeten worden.
x. Bij brief van 15 maart 2004 heeft de Vereniging Ymere meegedeeld dat zij met ingang van die dag slechts toegang tot het NRC-gebouw kan krijgen, na een schriftelijk met redenen omkleed verzoek daartoe aan het bestuur.
y. Bij brief van 16 maart 2004 heeft de raadsman van de Vereniging haar standpunt nog eens herhaald, aangekondigd dat een dagvaarding in kort geding zal worden opgesteld en aan Ymere verzocht om te bevestigen dat, in afwachting van een rechterlijk oordeel, afgezien zal worden van het verhuren van vrijkomende wooneenheden via Woningnet.
2. Eisers vorderen thans in conventie dat Ymere zal worden bevolen om (a) de Paleisstraat 109 te Amsterdam ter beschikking te stellen aan de door eisers voorgedragen kandidaat-huurder die voldoet aan de eisen van de Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam, en (b) om in de aan die huurder aan te bieden huurovereenkomst een coöptatiebepaling op te nemen van gelijke bewoordingen als die in de huurovereenkomst met [eiser2], op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van Ymere in de kosten van de procedure.
3. Eisers hebben hun eis in conventie - samengevat- als volgt toegelicht. Ymere dient
de in 1989 gemaakte afspraken en de huurovereenkomst met [eiser2], waarin het coöptatierecht is vastgelegd, na te komen. Als het coöptatiesysteem wordt afgeschaft, zal de sociale samenhang in het NRC-gebouw, waarvan de bewoners kiezen voor een specifieke manier van samenwonen en samenleven, verloren gaan. Nieuwe huurders zullen dan geen lid meer zijn van de Vereniging, wat ten koste zal gaan van de leefbaarheid van het pand en tot verloedering zal kunnen leiden. De door eisers voorgedragen kandidaat voldoet aan de criteria van de Huisvestingsverordening, hij is immers ouder dan 18 jaar, woont en werkt in Amsterdam en heeft een geldige verblijfsvergunning. Meer eisen worden in de Huisvestingsverordening niet gesteld. Bovendien is de kandidaat voorgedragen door de huurders van de woningen Paleisstraat 111 en 113, welke woningen samen met nummer 109 één bouwkundige groep vormen. Het Convenant is hier niet van toepassing. Bovendien lijdt Ymere geen schade als zij het Convenant niet nakomt en is het mogelijk om voor bijzondere panden bijzondere afspraken te maken. Het staat Ymere niet vrij om eenzijdig en eigenmachtig in strijd met de gemaakte afspraken woningen te gaan toewijzen. Door haar weigering akkoord te gaan met de kandidaat van de Vereniging, schiet Ymere tekort in de nakoming van de overeenkomsten en handelt zij onrechtmatig jegens eisers. Deze hebben een spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening.
4. Ymere heeft tegen de vordering in conventie verweer gevoerd en daartoe, samengevat,
het volgende aangevoerd. De woningen aan de Paleisstraat 109, 111 en 113 zijn alle zelfstandige woningen. Er is géén sprake van een bouwkundige eenheid. Het is nooit de bedoeling geweest dat voor deze woningen ook het coöptatierecht zou gelden. In contracten met eerdere huurders van deze woningen was het coöptatierecht vaak niet opgenomen. Het is eigenlijk een misverstand dat het coöptatierecht wel in het huurcontract van [eiser2] staat. Er is sprake van dwaling bij alle partijen. Als de coöptatieregeling al moet worden toegepast, dan dient de kandidaat in elk geval te voldoen aan de eisen van de Huisvestingsverordening, dat is steeds het uitgangspunt geweest. In de Huisvestingsverordening is ook het Convenant geïncorporeerd. Dit betekent dat ook aan de daarin bepaalde voorwaarden voldaan moet worden. De volgens het Convenant bestaande vrije beleidsruimte van 5% is bedoeld voor andere situaties dan de onderhavige. De feitelijke gang van zaken betreffende de toewijzing van (zelfstandige) woningen in het NRC-gebouw is in strijd met deze regelingen en dus eigenlijk illegaal. Bij onderzoek is gebleken dat er zelfs mensen zonder verblijfsvergunning en illegale onderhuurders in het NRC-gebouw woonden. De afspraken waarop de Vereniging zich beroept zijn geen echte afspraken, maar alleen uitgangspunten. Vanaf de verbouwing van het NRC-gebouw en de legalisering van de bewoners is duidelijk geweest dat ook de toewijzingsregels van de woningbouwverenigingen hun intrede zouden doen. Voor zover wel sprake zou zijn van een (duur)overeenkomst tussen Ymere en de Vereniging over het coöptatierecht, geldt dat deze, met inachtneming van een redelijke termijn, kan worden opgezegd. Ymere handelt alleszins redelijk door tot 2006 de 50/50-regeling te zullen toepassen. De Paleisstraat 109 is de tweede zelfstandige woning die sinds het nieuw beleid leegkomt en kan dus door Ymere worden toegewezen. Dat Ymere de feitelijk illegale gang van zaken heeft gedoogd, betekent niet dat ze dat moet blijven doen. Het pand was bestemd voor jongerenhuisvesting en de verbouwing is ook met daarvoor bestemde subsidies tot stand gekomen. De gemiddelde leeftijd van de bewoners is inmiddels 34,8 jaar. Door de afschaffing van het coöptatierecht kan de oorspronkelijke doelstelling weer worden bereikt en zal de toewijzing conform de regels kunnen plaatsvinden. Er is bovendien geen goede grond om de coöptatieregeling voor de zelfstandige woningen te handhaven, omdat elke woning beschikt over eigen voorzieningen. Ervaring met andere panden leert dat het afschaffen van een coöptatieregeling niet hoeft te leiden tot verloedering van het gebouw. Integendeel. Bovendien blijft de regeling voor het overgrote deel van de wooneenheden, namelijk de groepswoningen, gehandhaafd.
5. Ymere heeft in reconventie, samengevat, gevorderd dat de Vereniging zal worden bevolen om binnen 48 uur na betekening van het vonnis:
I. de door hen aangebrachte vervangende cilinders van de toegangsdeuren te verwijderen en de oorspronkelijke cilinders te herplaatsen, althans de deuren te voorzien van zodanige cilinders dat Ymere deze met haar moedersleutel kan openen;
II. de toegangsdeur van Keizerrijk 272-290, gelegen op de vierde verdieping van het perceel Keizerrijk 56 tot en met 62 te Amsterdam, welke deur toegang geeft als nooddeur naar en van een belendend gebouw, weer toegankelijk te maken;
III. de woningen Paleisstraat 109, 117 en Nieuwezijds Voorburgwal 234 d te Amsterdam schoon en leeg op te leveren;
en onmiddellijk na betekening van het vonnis:
IV. medewerkers van Ymere onbelemmerd toegang te verlenen tot het NRC-gebouw;
V. de door Woningnet geselecteerde kandidaten met wie Ymere een huurovereenkomst sluit betreffende één van de woningen in het gebouw en aan wie een Huisvestingsvergunning is verleend onbelemmerd toegang te verlenen tot het gebouw en hen het ongestoord woongenot te verlenen;
dit alles op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van de Vereniging in de kosten van de procedure.
6. Ter toelichting op haar eis in reconventie heeft Ymere, naast hetgeen zij als verweer in conventie heeft aangevoerd, samengevat, het volgende gesteld. De Vereniging heeft de woningen Paleisstraat 115 tot en met 123 illegaal deels gesloopt en verbouwd. Daarbij is nummer 117 als woonkeuken in gebruik genomen. Dit dient weer in de oude toestand te worden hersteld. Verder heeft de Vereniging eigenmachtig de sloten vervangen en cilinders laten aanbrengen waar de moedersleutel van Ymere niet meer op past. Ook is de nooduitgang aan het Keizerrijk in strijd met de afspraken niet meer toegankelijk, door toedoen van de Vereniging. Verder heeft de Vereniging medewerkers van Ymere de toegang tot het gebouw ontzegd, zodat geen inspecties kunnen plaatsvinden en heeft zij de woningen Paleisstraat 109, 117 en Nieuwezijds Voorburgwal 234 d zonder toestemming van Ymere in huur en/of gebruik aan derden gegeven. De Vereniging probeert de door Ymere voorgestane en op de wet gebaseerde exploitatie van zelfstandige woningen te boycotten. Daarom heeft Ymere belang bij toewijzing van de gevraagde voorzieningen.
7. De Vereniging heeft zich tegen de eis in reconventie verweerd en daartoe, naast hetgeen zij in conventie al had gesteld, samengevat, het volgende aangevoerd. Over de vervanging van de sloten - die noodzakelijk was, omdat er veel te veel sleutels in omloop waren - is uitvoerig overleg geweest tussen de Vereniging en Ymere. Toen de Vereniging de sloten al had aangebracht en dus ook de kosten al had gemaakt, kwam Ymere ineens met aanvullende voorwaarden. Uiteraard kan Ymere een exemplaar van de nieuwe sleutel krijgen. Zij heeft geen spoedeisend belang bij toewijzing van de vordering onder I.
Bij het gevorderde onder II heeft zij ook geen belang, aangezien de nooddeur inmiddels alweer toegankelijk is. Ook de vordering onder III kan niet worden toegewezen, aangezien de Vereniging geen zeggenschap heeft over de oplevering van afzonderlijke woningen. De woning aan de Paleisstraat 109 is bovendien onderwerp van het geschil in conventie. Voor wat betreft de andere twee woningen zal Ymere zich moeten richten tot de desbetreffende bouwkundige groep, huurder of gebruiker.
Bij de vordering onder IV heeft Ymere evenmin enig (spoedeisend) belang, aangezien haar medewerkers wel degelijk toegang tot het NRC-gebouw krijgen, als dat tenminste een redelijk doel dient. Eerder hebben medewerkers van Ymere post van bewoners onderzocht en verslagen van huisvergaderingen (onder meer met de weergave van een vertrouwelijk gesprek tussen de Vereniging en haar advocaat) gekopieerd. Wegens deze aantasting van de privacy van de bewoners heeft de Vereniging besloten dat medewerkers van Ymere van tevoren toestemming moeten vragen als zij in het gebouw willen.
Als de vordering in conventie wordt toegewezen, heeft Ymere geen belang bij toewijzing van haar laatste reconventionele vordering (V). Los daarvan kan de Vereniging niet instaan of aansprakelijk zijn voor gedrag van haar bewoners. Alle vorderingen van Ymere moeten dan ook worden afgewezen, aldus de Vereniging.
Beoordeling van het geschil.
In conventie.
8. Een vordering tot nakoming kan in kort geding alleen worden toegewezen, indien
voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van eiser zal volgen, bijvoorbeeld als gedaagde een kennelijk ongegrond verweer voert, en indien van eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitslag van de bodemprocedure afwacht.
9. Eisers hebben hun vordering in de eerste plaats gebaseerd op de afspraken inzake het coöptatierecht die gemaakt zijn met de Vereniging. Voor zover het verweer van Ymere aldus moet worden begrepen dat er in het geheel geen overeenkomst tussen partijen bestond inzake het coöptatierecht, dan wel dat partijen bij de totstandkoming daarvan hebben gedwaald, wordt dit verweer verworpen. Immers, niet alleen zijn de afspraken in diverse schriftelijke stukken terug te vinden, ook is de regeling in de praktijk nader ingevuld en nagekomen. Partijen zijn verdeeld over de vraag of de tot dusver gehanteerde regeling al dan niet strijdig is met de bestaande regelgeving, met name met de Huisvestingsverordening. Eisers hebben op dat punt gesteld dat de door hun voorgedragen kandidaten voldoen aan de eisen van de Verordening zelf. Ymere heeft haar stelling dat dit niet het geval is niet nader met bewijsstukken onderbouwd. Het betoog van Ymere dat de kandidaten ook zouden moeten voldoen aan de voorwaarden van het Convenant kan vooralsnog niet worden gevolgd, aangezien dat alleen geldt voor woningen die via Woningnet worden aangeboden, wat hier nu juist niet het geval was. Bovendien heeft Ymere niet gesteld dat haar sancties te wachten staan als zij de wooneenheden in het NRC-gebouw niet via Woningnet toewijst en zo ja, wat de inhoud daarvan zou zijn.
10. Ymere heeft verder aangevoerd dat, voor zover er wel geldige afspraken zijn, de daarin voorkomende zogenaamde 50/50 regeling niet alleen betrekking had op de Z2 en G2 eenheden. Volgens haar gold deze regeling voor alle zelfstandige wooneenheden.
Op grond van hetgeen in de schriftelijk vastgelegde uitgangspunten is opgenomen en op de invulling die partijen aan de regeling hebben gegeven, is het andersluidende standpunt daarover van de Vereniging echter meer aannemelijk. Dit betekent dat Ymere op grond van die afspraken ter zake van de zelfstandige eenheden het recht had om van de zogenoemde Z2 eenheden (maximaal) de helft toe te wijzen. Dat zij in de praktijk van dat recht in het verleden geen gebruik heeft gemaakt doet daaraan niet af, aangezien er sprake was van een recht en geen verplichting en voorshands niet is gebleken dat er vervolgens andersluidende afspraken zijn gemaakt. Ook als de bestaande afspraken gehandhaafd zouden worden kan Ymere dus de helft van de zogenaamde Z2 woningen toewijzen.
11. Ymere heeft daarnaast nog aangevoerd dat zij de overeenkomst met de Vereniging inzake het coöptatierecht betreffende de zelfstandige wooneenheden - voor zover bestaand en rechtsgeldig - inmiddels heeft opgezegd. De vraag die thans voorligt is of voldoende aannemelijk is dat de rechter in een eventuele bodemprocedure deze opzegging rechtmatig zal achten. Uitgangspunt bij de beantwoording van deze vraag is dat een duurovereenkomst in beginsel opzegbaar is, mits daarbij een redelijke opzegtermijn in acht wordt genomen en mits de opzegging overigens niet in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Ymere heeft te kennen gegeven alle zelfstandige woningen in 2006 zelf te willen gaan toewijzen en met onmiddellijke ingang de 50/50 regel te gaan toepassen op alle zelfstandige wooneenheden. Voor wat betreft de Z1 eenheden betekent dat, dat de opzegging voor 50%, als het aan Ymere ligt onmiddellijk ingaat. Voor de vraag of een opzegging met een dergelijke termijn redelijk is, is nader onderzoek vereist, waarvoor het kort geding zich niet leent en waarop niet kan worden vooruitgelopen. Derhalve kan thans niet gezegd worden dat, wanneer Ymere de rechtmatigheid van de opzegging aan de bodemrechter zou voorleggen, zij in haar vordering zou slagen. Er kan dan ook in dit kort geding niet van worden uitgegaan dat een opzegging met deze termijn zou worden gehonoreerd. Dit betekent dat Ymere de met de Vereniging bestaande afspraken inzake de coöptatie zal moeten nakomen.
12. [eiser2] heeft zijn vordering ook gebaseerd op zijn individuele huurovereenkomst, waarin
het coöptatierecht uitdrukkelijk is afgesproken. Ymere heeft in de eerste plaats betoogd dat dit berust op een vergissing. Ymere heeft echter niet betwist dat nummer 109 een zogenaamde "Z1" eenheid is. Nu volgens de schriftelijk vastgelegde uitgangspunten voor dergelijke eenheden het coöptatierecht gold en dit in de praktijk ook steeds is toegepast, is het voorshands niet aannemelijk dat sprake is van een vergissing, nog daargelaten of dat zou betekenen dat [eiser2] zich in dat geval niet op de bepaling zou kunnen beroepen. De overeenkomst met [eiser2] is naar zijn aard een andere overeenkomst dan die van Ymere met de Vereniging, aangezien sprake is van een huurovereenkomst, die niet is opgezegd. Als Ymere de overeenkomst zou opzeggen blijft deze bovendien ingevolge artikel 7:272 BW van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering van de verhuurder om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal zijn geëindigd. Deze vordering kan slechts worden toegewezen op één van de gronden genoemd in artikel 7:274 BW. Uitgangspunt is dan ook dat de bepaling inzake het coöptatierecht in het huurcontract van [eiser2] rechtsgeldig is en dat Ymere deze bepaling jegens [eiser2] zal moeten nakomen. De vraag is welke rechten [eiser2] ten aanzien van de toewijzing van Paleisstraat 109 aan die bepaling kan ontlenen. Partijen zijn verdeeld over de vraag of nummer 109 met de nummer 111 en 113 een bouwkundige éénheid vormt of niet. Uit de beschrijving van het pand in het boekje "Wat nou NRC gebouw" zou kunnen worden afgeleid dat de Z1 en Z2 eenheden niet onder het begrip "bouwkundige eenheid" vallen. De omschrijving op het door eisers gehanteerde voordrachtsformulier is afkomstig van eisers zelf, dus daaruit kunnen vooralsnog geen conclusies worden getrokken. Anderzijds heeft Ymere niet weersproken dat bij de toewijzing van de desbetreffende woningen in het verleden deze wel als een "bouwkundige éénheid" zijn aangemerkt en dat [eiser2] zijn woning ook op voordracht van zijn buren van 109 en 111 toegewezen heeft gekregen. Er zal dan ook vooralsnog van worden uitgegaan dat in de overeenkomst met [eiser2] bedoeld is de drie woningen als een dergelijke eenheid te beschouwen. Dit betekent dat, nu [eiser2] op grond van zijn (niet opgezegde) huurovereenkomst inderdaad kan vorderen dat de woning op nummer 109 volgens de (namens de overige bewoners goedgekeurde) voordracht van [eiser2] en de bewoonster van nummer 111 zal worden toegewezen, voldoende aannemelijk is dat de rechter in een eventuele bodemprocedure deze vordering zal toewijzen.
13. Eisers hebben een voldoende spoedeisend belang bij toewijzing van hun vordering, nu er reeds een concrete kandidaat is. De conclusie luidt dan ook dat de vordering onder (a), voldoet aan het onder 8. genoemde criterium en zal worden toegewezen, waarbij de gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd, als na te melden. Ook de vordering onder (b) komt voor toewijzing in aanmerking, met dien verstande dat Ymere gerechtigd is om de 50% van de Z2 eenheden toe te wijzen en dat ook in de nieuwe huurovereenkomsten kan vermelden. De coöptatiebepaling zal derhalve niet in dezelfde bewoordingen behoeven te worden opgenomen in de aan nieuwe huurders aan te bieden overeenkomsten. Op grond van de bestaande overeenkomsten bestaat er ook geen verplichting van dien aard voor Ymere.
14. Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal de Vereniging worden veroordeeld in de kosten van de procedure aan de zijde van eisers.
In reconventie.
15. Ten aanzien van de vervanging van de sloten van de buitendeur blijkt uit de betreffende
e-mailcorrespondentie dat de Vereniging daartoe is overgegaan, terwijl nog overleg gaande was en Ymere nog vragen had met betrekking tot enige technische zaken, zoals de cilinders en dergelijke. Ymere heeft terecht aangevoerd dat zij een groot belang heeft om met haar moedersleutel de deuren te kunnen openen, zodat het pand voor haar (onderhouds-)medewerkers toegankelijk is. Het had op de weg van de Vereniging gelegen om de gevraagde informatie nog aan Ymere te verstrekken en haar definitieve goedkeuring af te wachten, alvorens tot de daadwerkelijke vervanging van de sloten/cilinders over te gaan. Dit heeft tot gevolg dat de eis onder I. - voor zover dit betreft het weer toegankelijk maken van de deuren met de moedersleutel van Ymere - zal worden toegewezen, waarbij de termijn zal worden gesteld op 14 dagen en waarbij kan worden aangetekend dat Ymere ter terechtzitting heeft meegedeeld dat de kosten voor het geschikt maken van de cilinders voor de moedersleutel ongeveer € 400,- zullen bedragen.
16. Ymere heeft de vordering onder II gehandhaafd, aangezien zij ervan verzekerd wil zijn dat
de betreffende nooddeur toegankelijk blijft. De vordering zal zo worden begrepen dat de Vereniging de deur toegankelijk moet maken en houden om als nooddeur te kunnen worden gebruikt en zal aldus worden toegewezen.
17. Ten aanzien van de vordering onder III heeft de Vereniging terecht aangevoerd dat zij jegens Ymere niet contractueel gehouden is om de betreffende woningen leeg op te leveren en dat ook niet in haar macht heeft. Ymere zal zich wat dit betreft rechtstreeks moeten wenden tot de gebruikers van deze ruimten. Deze vordering zal dan ook worden afgewezen.
18. De vordering onder IV zal worden toegewezen. Ymere heeft daarbij voldoende belang, nu de Vereniging bij brief aan Ymere heeft bericht dat alleen toegang tot het gebouw zou worden verleend na een daartoe ingediend schriftelijk, met redenen omkleed verzoek bij het bestuur. Weliswaar heeft de Vereniging heeft ter terechtzitting meegedeeld dat de medewerkers van Ymere steeds toegang zullen krijgen tot het pand, indien zij daarbij een redelijk belang hebben, maar het gaat de grenzen van de redelijkheid te buiten om daaraan de voorwaarde te stellen dat daartoe telkens een schriftelijk verzoek moet worden ingediend.
19. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd, als na te melden.
20. Voor toewijzing van het gevorderde onder V bestaat geen aanleiding, nu Ymere onvoldoende heeft aangegeven welk spoedeisend belang zij bij deze vordering heeft.
21. Aangezien de Vereniging grotendeels in het ongelijk is gesteld, zal zij worden veroordeeld in de kosten van het geding in reconventie, met dien verstande dat deze kosten, gezien de samenhang met het geding in conventie, zullen worden gesteld op nihil.
BESLISSING IN KORT GEDING
De voorzieningenrechter:
In conventie :
1. Beveelt Ymere de woning Paleisstraat 109 te Amsterdam in huur ter beschikking te stellen aan de door [eiser2] en zijn medebewoners voorgedragen kandidaat-huurder, die voldoet aan de eisen in de Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam.
2. Bepaalt dat Ymere in de aan de kandidaat-huurder als bedoeld onder 1. aan te bieden huurovereenkomst een coöptatiebepaling dient op te nemen, waarin de thans bestaande coöptatieregeling is vastgelegd.
3. Bepaalt dat Ymere een dwangsom verbeurt van € 250,- voor iedere dag dat zij in gebreke blijft in de nakoming van het onder 1.en 2. genoemde bevelen, met een maximum van 25.000,-.
4. Veroordeelt Ymere in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van eisers begroot op:
- € 83,78 aan explootkosten
- € 241,- aan vastrecht
- € 703,- aan salaris procureur.
In reconventie :
5. Beveelt de Vereniging om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis om de toegangsdeuren van het NRC-gebouw te voorzien van zodanige cilinders datYmere zonder enige belemmering zich toegang kan verschaffen tot het gebouw.
6. Beveelt de Vereniging om, binnen 48 uur na de betekening van dit vonnis, de toegangsdeur van Keizerrijk 272-290, gelegen op de vierde verdieping van het preceel Keizerrijk 56 tot en met 62 te Amsterdam welke toegang geeft als nooddeur naar en van het belendend gebouw, toegankelijk te maken en deze vervolgens toegankelijk te houden.
7. Beveelt de Vereniging, na betekening van het vonnis, medewerkers van Ymere onbelemmerd toegang te verlenen tot het gebouw.
8. Bepaalt dat de Vereniging een dwangsom verbeurt van € 250,- per dag dat zij in gebreke blijft om aan (één van) de bevelen als vermeld onder 6., 7. en 8. te voldoen, met een maximum van € 25.000,-.
9. Veroordeelt de Vereniging in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Ymere begroot op nihil.
In conventie en in reconventie :
10. Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
11. Wijst het meer of anders gevorderde af.
Gewezen door mr. Sj.A. Rullmann, vice-president van de rechtbank te Amsterdam, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 13 mei 2004, in tegenwoordigheid van de griffier.
Coll.: