Uitspraak
JM / 7.99
234926 / HA ZA 01-3495
datum vonnis: 12 mei 2004
VB 1.0357
RECHTBANK AMSTERDAM
sector civiel recht - enkelvoudige kamer
Vonnis in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid NBA MANAGEMENT B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Naarden-Vesting,
eiseres,
procureur voorheen mr. C. van Kimmenade, thans mr. K.M. Verdurmen,
tegen
Stichting Meerhuijsen [gedaagde],
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
procureur mr. H.A.M. Alders.
Partijen worden hierna wederom aangeduid als "NBA" en "[gedaagde]".
1. De procedure
Het verloop van het geding blijkt onder meer uit de volgende stukken:
- het tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 23 juli 2003 en de daarin genoemde stukken;
- de akte aan de zijde van [gedaagde] d.d. 17 september 2003, met producties;
- de antwoordakte aan de zijde van NBA d.d. 12 november 2003, met producties.
2. De verdere beoordeling
2.1. De rechtbank volhardt bij hetgeen zij heeft overwogen en beslist in het tussenvonnis van 23 juli 2003.
2.2. De rechtbank heeft bij het tussenvonnis van 23 juli 2003 [gedaagde] in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over de achtergronden van het gebruiksrecht, hoe dat tot stand is gekomen en aan wie zij de zolderruimte in welke perioden in gebruik heeft gegeven.
2.3. [gedaagde] heeft bij akte na tussenvonnis de achtergronden van het gebruiksrecht toegelicht. Volgens [gedaagde] is het pand aan de [adres 1] in Amsterdam in 1996 door [de makelaar] gekocht voor Fa. Assurantie B.V. en Megabouw Utrecht B.V. Megabouw Utrecht B.V. is het bedrijf van [de broer van de directeur van de makelaar]. [gedaagde] betreft een door de [de familie N.] in het leven geroepen stichting en houdt zich onder meer bezig met het beleggen van vermogen in onroerend goed. [gedaagde] werd ten tijde van de oprichting van de Coöperatie vertegenwoordigd door [de makelaar]. Laatstgenoemde kwam in onderling overleg met Megabouw Utrecht B.V. overeen om [adres 1a] en het lidmaatschap van [adres 1b] vóór - het lidmaatschapsrecht als bedoeld in artikel 6 lid 1 sub f van Pro de oorspronkelijke statuten zoals weergegeven in 1.2. van het tussenvonnis, hierna: de zolderruimte - onder te brengen bij [gedaagde]. De achterliggende gedachte was volgens [gedaagde] om haar de beschikking te geven over een aantrekkelijk beleggingsobject dat uitsluitend bestemd zou zijn voor verhuur door [gedaagde]. [gedaagde] zelf zou van de zolderruimte geen gebruik maken. Toen echter bleek dat de splitsing in vier lidmaatschapsrechten sneller zou zijn te realiseren dan de splitsing in de geplande zes lidmaatschapsrechten, is als tussenoplossing gekozen voor de eerste mogelijkheid en zijn de statuten gewijzigd (zie 1.5. van het tussenvonnis). Teneinde de economische eigendom van de zolderruimte voor [gedaagde] veilig te stellen, werd het gebruiksrecht "om niet" als kettingbeding in de uitgifte van het lidmaatschapsrecht voor [adres 1c] - het lidmaatschapsrecht als bedoeld in artikel 6 lid 1 sub c van Pro de gewijzigde statuten zoals weergegeven in 1.5. van het tussenvonnis - opgenomen. Er was sprake van een tijdelijke oplossing met als doel het conserveren van de in de oprichtingsakte vastgelegde rechten, aldus nog steeds [gedaagde].
2.4. [gedaagde] heeft voorts kopieën van een tweetal huurovereenkomsten met betrekking tot de zolderruimte overgelegd. Productie 14 is een huurovereenkomst tussen [de makelaar] en Rothmans Services B.V. en betreft de periode van 1 oktober 1998 tot 30 september 2000. Productie 13 is een huurovereenkomst tussen [de makelaar] en [een huurder]. In dit laatste geval is de huur ingegaan per 1 november 1999.
2.5. De reactie van NBA komt op het volgende neer. NBA is niet betrokken is geweest bij de oprichting van de Coöperatie, de inhoud van de statuten en de totstandkoming van het kettingbeding. Bij gebrek aan wetenschap kan zij de juistheid van hetgeen [gedaagde] omtrent de achtergrond van het kettingbeding en het daaruit voortvloeiende gebruiksrecht heeft aangevoerd ontkennen noch bevestigen. Volgens NBA kan [gedaagde] zich evenwel niet beroepen op de oorspronkelijke bedoelingen van [gedaagde], Megabouw Utrecht B.V. en Fa. Assurantie B.V. die aan het kettingbeding ten grondslag liggen. Noch uit de veilingvoorwaarden, noch uit de statuten - zowel de oude als de nieuwe - valt af te leiden dat men voornemens was het lidmaatschapsrecht met betrekking tot de zolderruimte aan [gedaagde] over te dragen. NBA is op grond van het kettingbeding tot niet meer gehouden dan het om niet verstrekken van het gebruiksrecht van de zolderruimte aan [gedaagde]. Noch uit de inhoud van het kettingbeding, noch uit de statuten of de veilingvoorwaarden valt af te leiden dat [gedaagde] vervolgens het recht heeft de zolderruimte aan derden in gebruik te geven of te verhuren, aldus nog steeds NBA.
2.6. Gelet op wat [gedaagde] met betrekking tot de totstandkoming van het kettingbeding heeft aangevoerd, hetgeen door NBA niet is betwist, moet de rechtbank het ervoor houden dat het kettingbeding als tijdelijke maatregel in het leven is geroepen teneinde [gedaagde] in staat te stellen de zolderruimte aan derden te verhuren. [gedaagde] is derhalve in beginsel op grond van het kettingbeding gerechtigd de zolderruimte aan derden te verhuren.
2.7. De vraag is echter of [gedaagde] het hiervoor in rechtsoverweging 2.6. bedoelde recht ook jegens NBA geldend kan maken. Voor de beantwoording van die vraag is relevant wat NBA ten tijde van de executoriale verkoop van het lidmaatschapsrecht [adres 1c] begreep of redelijkerwijs kon begrijpen met betrekking tot de aard en de inhoud van het kettingbeding. Daarbij draait het met name om de betekenis van de term "gebruik".
2.8. Volgens [gedaagde] moet de betekenis van het kettingbeding voor NBA ten tijde van de executoriale verkoop duidelijk zijn geweest. NBA wist wat zij kocht. [gedaagde] verwijst daartoe naar de veilingbrochure, met daarin de tekst van het kettingbeding, naar zowel de oorspronkelijke als de gewijzigde statuten (inclusief reglement) en de veilingvoorwaarden. De rechtbank volgt [gedaagde] hierin niet.
2.9. Voor wat betreft de uitleg van het kettingbeding moet worden uitgegaan van de door de Hoge Raad onder meer in zijn arrest van 20 februari 2004 (nr. C02/219 HR, JOL 2004, 91) geformuleerde maatstaf dat van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. De uitleg van het beding dient niet plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift vaak wel van groot belang, aldus de Hoge Raad.
2.10. In het onderhavige geval blijkt uit de tekst van het kettingbeding niet meer dan dat de koper om niet aan [gedaagde] het gebruiksrecht met betrekking tot de zolderruimte moet afstaan. Uit het kettingbeding zelf is niet af te leiden dat de gebruiker bevoegd is om de zolderruimte weer aan derden te verhuren. Ook de statuten (inclusief reglement) bieden, anders dan [gedaagde] stelt, op dit punt geen helderheid. Daaruit blijkt niet meer dan dat er aanvankelijk zes lidmaatschapsrechten waren, die later zijn teruggebracht tot vier lidmaatschapsrechten. Voorts blijk uit de statuten (inclusief reglement) niet van de bedoeling om de zolderruimte aan [gedaagde] ter verhuur in gebruik te geven, totdat de zolderruimte als afzonderlijk lidmaatschap zou worden afgesplitst. Ook de veilingvoorwaarden en de veilingbrochure bieden geen steun voor het standpunt van [gedaagde] dat het NBA duidelijk was dat [gedaagde] de zolderruimte aan derden mocht verhuren. De rechtbank overweegt voorts dat gesteld noch gebleken is dat NBA er ten tijde van de executoriale verkoop van op de hoogte was dat [gedaagde] zich onder meer bezig houdt met het beleggen van vermogen in onroerend goed. Evenmin is komen vast te staan dat NBA destijds op enigerlei wijze van de achterliggende gedachte achter het kettingbeding op de hoogte was. Bovendien blijkt noch uit de statuten, noch uit het reglement, noch uit de veilingvoorwaarden en de veilingbrochure dat de zolderruimte destijds door [gedaagde] werd verhuurd, terwijl niet is komen vast te staan dat NBA hiervan anderszins op de hoogte is geraakt. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank, bij gebrek aan omstandigheden die tot een andere conclusie nopen, van oordeel dat NBA er voor wat betreft de term "gebruik" in het kettingbeding van uit mocht gaan dat deze ziet op gebruik in de zin van de statuten. Gelet op hetgeen de rechtbank in het tussenvonnis in rechtsoverweging 3.3.1. daaromtrent heeft overwogen betekent dit dat NBA er geen rekening mee hoefde te houden dat [gedaagde] als gebruiker van de zolderruimte deze ruimte weer aan derden zou kunnen verhuren.
2.11. Gelet op hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 2.10. is overwogen moet de rechtbank het ervoor houden dat NBA zich niet bewust was van de oorspronkelijke strekking van het onderhavige kettingbeding. De rechtbank stelt vast dat nu het oorspronkelijke kettingbeding door de vervreemder niet in een voor de verkrijger - NBA - kenbare vorm aan die verkrijger is opgelegd, het kettingbeding daardoor is doorbroken. Het beding zoals dat door NBA is geaccepteerd houdt derhalve niet meer in dan een persoonlijk gebruiksrecht van [gedaagde]. NBA stelt op goede gronden dat [gedaagde] de zolderruimte zelf dient te gebruiken. De vordering van NBA zoals weergegeven in het tussenvonnis in 2.1. sub B zal derhalve worden toegewezen.
2.12. Gelet op het feit dat partijen over en weer deels in het ongelijk zijn gesteld, zal de rechtbank de proceskosten compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten zal dragen.
DE BESLISSING
De rechtbank:
- verklaart voor recht dat het gebruiksrecht van de aan de voorzijde gelegen helft van de vierde verdieping van het pand, gelegen aan de [adres 1d] te Amsterdam, dat [gedaagde] als gevolg van het kettingbeding heeft, een persoonlijk gebruiksrecht is, in die zin, dat zij de zolderruimte zelf dient te gebruiken, en het kettingbeding haar niet het recht geeft de zolderruimte - al dan niet tegen betaling - aan derden in gebruik te geven;
- wijst af het meer of anders gevorderde;
- compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 mei 2004 in tegenwoordigheid van de griffier.