Uitspraak
AB/JS
vonnis 23 september 2004
RECHTBANK IN HET ARRONDISSEMENT AMSTERDAM
VOORZIENINGENRECHTER IN KORT GEDING
VONNIS
i n d e z a a k m e t r o l n u m m e r KG 04/1652 AB v a n:
DE GEMEENTE AMSTERDAM (HET ONTWIKKELINGSBEDRIJF GEMEENTE AMSTERDAM),
waarvan de zetel is gevestigd te Amsterdam,
e i s e r e s bij dagvaarding van 1 september 2004,
procureur mr. E.A. Minderhoud,
advocaat mr. G. Koop te Amsterdam,
t e g e n :
de vereniging VERENIGING TUINGROEP DE MOLUKKEN,
gevestigd te Amsterdam,
g e d a a g d e ,
gemachtigde H. Hospers,
en
[gevoegde partij],
wonende te [woonplaats],
g e v o e g d e p a r t i j aan de zijde van gedaagde,
in persoon verschenen.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Ter terechtzitting van 9 september 2004 heeft eiseres, verder te noemen de Gemeente, gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gevoegde partij] heeft ter terechtzitting verzocht om zich te mogen voegen aan de zijde van gedaagde. Op grond van de door [gevoegde partij] gestelde belangen is deze voeging toegestaan. Vervolgens hebben gedaagde en [gevoegde partij], verder gezamenlijk te noemen de Tuingroep, verweer gevoerd. Na verder debat hebben partijen om vonnis gevraagd.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1. In dit vonnis wordt uitgegaan van de volgende feiten.
a. De Gemeente verhuurde sinds circa 1938 aan de Tuingroep de gronden gelegen nabij de Molukkenstraat, kadastraal bekend Gemeente Watergraafsmeer, sectie B, no. 3608 gedeeltelijk, voetstoots groot 56 are en 19 centiare (verder: het gehuurde). De Tuingroep heeft zeventien leden, onder wie [gevoegde partij].
b. Het gehuurde is gelegen op het terrein van het Wetenschap en Technologie Centrum Watergraafsmeer (WTCW), in de punt van het gebied tussen de Spoordijk en de Oosterringdijk. Andere delen van het terrein zijn in gebruik bij de Nederlandse Organisatie voor Wetenschappelijk Onderzoek (NWO) en een onderdeel van de Faculteit der Natuurwetenschappen en Informatica (FNWI) van de Universiteit van Amsterdam (UvA).
c. De eerste schriftelijke huurovereenkomst tussen partijen is gesloten op 8 december 1980. Deze overeenkomst is aangegaan vanaf 1 januari 1980 tot en met 31 december 1980 tot wederopzegging en bevat onder meer de navolgende bepalingen:
“(...) Art. 4
(...) De tuinen zullen als regel geen grotere oppervlakte dan 300m2 mogen hebben (...)
Art. 7
Het is de huurder verboden op of in het gehuurde opstallen of getimmerten op te richten of te wijzigen zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder en zonder dat de daarvoor krachtens wet of verordening noodzakelijke vergunningen verkregen zijn. De verhuurder kan aan deze toestemming voorwaarden verbinden.
(...)
Art. 21
De verhuurder heeft het recht deze huur te doen eindigen één maand na schriftelijke aanzegging. (...)
Art. 22
Indien de verhuurder van de bevoegdheid, bedoeld in art. 21 gebruik Pro maakt, kan aan de huurder een vergoeding voor de waarde van de te velde staande gewassen en voor de verrichte werkzaamheden worden toegekend, ter beoordeling van de verhuurder, doch ten hoogste tot een bedrag, gelijkstaande met het bedrag van twee en een halfmaal de jaarlijkse huur van de uit-de-huur genomen grond. (...)”
d. Partijen hebben op 22 april 1987 een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor de periode 1 januari 1985 tot en met 31 december 1985. Bij deze overeenkomst zijn partijen overeengekomen dat de huurovereenkomst wordt voortgezet onder dezelfde voorwaarden als opgenomen in de overeenkomst van 8 december 1980. De overeenkomst van 22 april 1987 is nadien jaarlijks stilzwijgend verlengd voor de periode van een jaar.
e. Bij deurwaardersexploot van 30 juni 2003 heeft de Gemeente de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 december 2003.
f. De Tuingroep heeft geen gehoor gegeven aan de sommatie in het exploot van 30 juni 2003 om het gehuurde te verlaten en te ontruimen.
g. Sinds 1985 zijn de Gemeente, de UvA en NWO in overleg over de verdere ontwikkeling van het WTCW tot een internationaal kenniscentrum – binnen de kennisvelden wiskunde, informatica en natuurwetenschappen – met een hoogwaardige digitale infrastructuur. De ontwikkelingsplannen voorzien onder meer in de integrale huisvesting van de FNWI, de uitbreiding van de op het terrein aanwezige bedrijfsruimte voor hoogwaardige kennisintensieve bedrijven op het gebied van ICT, informatica en levenswetenschappen en in de bouw van circa 550 verschillende typen woningen en 665 studentenwoningen. Het terrein in gebruik bij de Tuingroep is in de ontwikkelingsplannen bestemd voor woningbouw.
h. De ontwikkelingsplannen voor het WTCW-terrein zijn vastgelegd in het bestemmingsplan Wetenschap en Technologie Centrum Watergraafsmeer dat op 19 juni 2002 is vastgesteld door de gemeenteraad van Amsterdam. Het College van Gedeputeerde Staten van Noord-Holland (verder: GS) heeft bij besluit van 21 januari 2003 beslist over de goedkeuring van het bestemmingsplan. Tegen dit besluit heeft onder meer de Tuingroep beroep ingesteld.
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft bij uitspraak van 11 februari 2004 het beroep van de Tuingroep gedeeltelijk gegrond verklaard en het besluit van GS vernietigd voorzover het betreft de plandelen met bestemming “Wonen 1a” en “Wonen 1b”.
De Raad van State heeft daarbij onder meer als volgt overwogen:
“(...) 2.9.2. De Afdeling is van oordeel dat verweerder in redelijkheid de belangen die zijn gemoeid met de verwezenlijking van het plan heeft kunnen stellen boven het belang van appellanten ten aanzien van het behoud van de volkstuinen.
Zij neemt daarbij in aanmerking dat blijkens de stukken de gemeenteraad onderzoek heeft laten verrichten naar mogelijke alternatieve locaties. Voorts is van de zijde van de gemeenteraad ter zitting verklaard dat hij hoe dan ook zorg wil dragen voor een vervangende locatie voor de volkstuinders. Gelet hierop, bestaat naar het oordeel van de Afdeling voldoende uitzicht op verplaatsing van het volkstuincomplex binnen de planperiode. Nu tevens is gebleken dat de tuinders op individuele basis in aanmerking kunnen komen voor een verplaatsingskostenvergoeding overeenkomstig de taxatieregeling van de Bond van Volkstuinders, heeft verweerder zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat met de belangen van appellanten in voldoende mate rekening is gehouden. (...)”
i. De Stichting Duwo heeft vervolgens namens de ontwikkelaars op 9 juli 2004 een aanvraag om vrijstelling in de zin van artikel 19 lid 2 WRO Pro ingediend ten aanzien van de geplande woningbouw “Wonen 1a” en “Wonen 1b”, inclusief geluidwerende voorzieningen.
j. Bij brief van 11 juli 2004 heeft de Tuingroep aan de Wethouder Stedelijke Ontwikkeling meegedeeld dat De Hof van Eden geen passend alternatief voor haar is.
2. De Gemeente vordert in dit geding – kort weergegeven – ontruiming van het gehuurde binnen acht dagen na betekening van dit vonnis. Zij stelt daartoe – kort samengevat – het volgende. De uitvoering van de ontwikkelingsplannen voor het WTCW-terrein, waaronder de verwezenlijking van woningbouw op het terrein in gebruik bij de Tuingroep, is in volle gang en wordt voortvarend voortgezet. Om het terrein conform de als productie 7 overgelegde integrale planning op uiterlijk 20 juni 2005 bouwrijp te kunnen opleveren, dient de Gemeente daarover op korte termijn de vrije beschikking te hebben. In het kader van het bouwrijp maken van de woningbouwgrond dienen nog de nodige werkzaamheden te worden verricht. Op het terrein moeten bomen- en asbestinventarisaties worden gemaakt en geotechnisch en grondwater- en slibonderzoek worden uitgevoerd. Verder dient er een saneringsplan te worden opgesteld en uitgevoerd en moeten de noodzakelijke kap- en sloopvergunningsprocedures worden doorlopen, waarna de bomen moeten worden gekapt en de tuinhuisjes moeten worden gesloopt en afgevoerd. Als het terrein leeg is moet de grond worden gesaneerd en opgehoogd met een zandlaag die enige tijd nodig heeft om te zetten. Ten slotte moeten in de grond kabels en leidingen worden aangelegd. Daarbij moet ook nog rekening worden gehouden met het vogelbroedseizoen dat van half maar tot half juli duurt. Vóór die tijd moet er gekapt zijn. Tegenover de belangen van de Gemeente staan de belangen van de Tuingroep, waarvan de leden tijd, geld en energie hebben gestoken in de opbouw en het onderhoud van hun tuinen en aan het gebruik daarvan gehecht zijn geraakt. Het aanzienlijke maatschappelijke belang van de Gemeente dat is gemoeid met de uitvoering van de ontwikkelingsplannen dient echter zwaarder te wegen dan dat van de Tuingroep bij het behoud van het complex. Bij de belangenafweging dient te worden meegenomen dat de Gemeente zich aanzienlijke inspanningen heeft getroost om aan de belangen van de Tuingroep tegemoet te komen. Er is een onderzoek uitgevoerd naar mogelijke alternatieve locaties. Bij het onderzoek zijn vijftien locaties betrokken. Uit het onderzoeksrapport “Alternatieven voor volkstuincomplex De Molukken” van mei 2003 blijkt dat mede gelet op de wensen van de Tuingroep het volkstuincomplex De Hof van Eden het meest geschikte alternatief is. De Gemeente heeft sinds eind 2000 voor eigen rekening zeventien tuinen gereserveerd voor de Tuingroep op De Hof van Eden. Zij houdt thans nog tien tuinen beschikbaar met de mogelijkheid om een aantal van deze tuinen samen te voegen tot tuinen met een grotere oppervlakte. Bij brief van 21 april 2004 heeft de Gemeente aan de individuele tuinders een vergoedingsvoorstel gedaan. Bij de door de Gemeente in die brief voorgestelde ontruimingstermijn van 15 september 2004 is rekening gehouden met het feit dat het tuinseizoen omstreeks die periode afloopt. Het voorstel van de Gemeente is door twee individuele tuinders geaccepteerd. Zij is de Tuingroep in voldoende mate tegemoet gekomen en dat oordeel is bevestigd door de Raad van State in de uitspraak van 11 februari 2004.
3. De Tuingroep heeft gemotiveerd verweer gevoerd dat voorzover van belang hierna aan de orde zal komen.
Beoordeling van het geschil
4. De tussen partijen gesloten huurovereenkomst betreft huur van onbebouwd onroerend goed. De Tuingroep heeft opstallen opgericht op dat onroerend goed, waarvoor de Gemeente kennelijk toestemming heeft verleend als bedoeld in artikel 7 van Pro de overeenkomst van 8 december 1980.
De Gemeente heeft bij exploot van 30 juni 2003 de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 december 2003, zodat de overeenkomst op grond van artikel 21 op Pro die laatste datum is geëindigd. De Tuingroep heeft aangevoerd dat zij nadien nog huur heeft betaald aan de Gemeente. De Gemeente heeft daarover echter verklaard dat bij vergissing acceptgiro’s zijn verzonden aan de Tuingroep, maar dat de huur inmiddels is teruggestort. Wat daarvan ook zij, de Tuingroep heeft weliswaar na afloop van de huurovereenkomst met goedvinden van de Gemeente het gebruik van het gehuurde behouden, maar gezien alle procedures die de Gemeente heeft gevoerd en thans nog voert en gezien de pogingen die de Gemeente in het werk heeft gesteld om alternatieve locaties voor de Tuingroep te vinden, moet het voor de Tuingroep voldoende duidelijk zijn geweest dat het niet de bedoeling van de Gemeente was om de overeenkomst voor onbepaalde tijd te verlengen als bedoeld in artikel 7:230 BW Pro. Dit betekent dat de Tuingroep het gehuurde zonder recht of titel in gebruik heeft.
5. Bij de beoordeling van de vordering dient echter ook een belangenafweging plaats te vinden. Het (spoedeisend) belang van de Gemeente bij de uitvoering van de ontwikkelingsplannen, zoals hiervoor onder 2 weergegeven, is op zichzelf duidelijk. Verder moet, sinds de uitspraak van de Raad van State van 11 februari 2004, het uitgangspunt zijn dat het belang van de Tuingroep bij het behoud van het complex daarvoor zal moeten wijken.
Bij zijn beslissing dat de Gemeente zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat met de belangen van de Tuingroep in voldoende mate rekening is gehouden, is de Raad van State echter afgegaan op de toezegging van de Gemeente dat zij hoe dan ook zorg wil dragen voor een vervangende locatie voor de volkstuinders. De vraag is nu dan ook of de Gemeente de volkstuinders een passende alternatieve locatie heeft aangeboden.
6. De Tuingroep heeft in dit verband onweersproken gesteld dat in het kader van de eerdere verplaatsing van tuingroep Frankendael iedere tuinder een tuin van vergelijkbare oppervlakte met de oude tuin aangeboden heeft gekregen. Thans worden door de Gemeente tien tuinen aangeboden in De Hof van Eden. Blijkens het rapport “Alternatieven voor volkstuincomplex De Molukken” van 14 mei 2003 onder punt 14 zijn die tuinen ieder circa 200m2 groot, terwijl de oppervlakte van de huidige tuinen gemiddeld circa 300m2 bedraagt. De Gemeente heeft in het verleden in De Hof van Eden weliswaar zeventien tuinen beschikbaar gehouden voor de Tuingroep, maar ook toen hadden die tuinen een veel kleinere oppervlakte dan de huidige tuinen. De Wethouder Stedelijke Ontwikkeling heeft bij brief van 21 juni 2004 aan de Tuingroep meegedeeld dat de samenvoeging van drie bestaande tuinen tot twee nieuwe bespreekbaar was, maar dat had hooguit kunnen resulteren in elf tuinen van vergelijkbare grootte. Daarmee is echter niet voor – destijds - zeventien tuinders een passende vervangende locatie beschikbaar gesteld.
Van een concreet aanbod van de Gemeente waarbij aan alle te verhuizen tuinders, thans vijftien, hetzij op eenzelfde locatie, hetzij – als dat niet mogelijk is – op verschillende locaties, een tuin van ongeveer dezelfde oppervlakte is aangeboden, is niet gebleken. Toen duidelijk was dat het niet mogelijk was om de tuinders gezamenlijk één locatie aan te bieden, had het op de weg van de Gemeente gelegen om concrete aanbiedingen te doen, waarbij iedere tuinder tenminste een tuin van ongeveer dezelfde oppervlakte aangeboden zou krijgen. Bij de verplaatsing van het complex Frankendael is een aantal tuinders naar Driemond gegaan en een aantal naar de Hof van Eden en niet is gebleken dat een dergelijke verplaatsing naar meer dan één locatie ook thans niet mogelijk zou zijn. De omstandigheid dat de Tuingroep in het verleden de eis heeft gesteld om als één groep te worden verplaatst en ook overigens allerlei eisen aan die verplaatsing heeft gesteld, doet aan het voorgaande niet af. Dat laat immers onverlet dat haar nooit een passend aanbod, zoals hiervoor bedoeld, is gedaan en dat nu dus ook niet kan worden beoordeeld of zij een passend aanbod heeft geweigerd.
Onder deze omstandigheden, zolang een dergelijk concreet aanbod niet is gedaan, kan voorshands niet worden gezegd dat met de belangen van de tuinders in voldoende mate rekening is gehouden in de zin van de uitspraak van de Raad van State van 11 februari 2004. In het kader van een belangenafweging dient het belang van de tuinders bij het veilig kunnen stellen van hun have en groen voorshands dan ook zwaarder te wegen dan het belang van de Gemeente om in deze laatste punt van het terrein op dit moment met de voorbereiding van het daar geplande wooncomplex te kunnen beginnen.
7. Bij de beoordeling of nu ontruimd mag worden, wordt overigens de aangeboden schadevergoeding op grond van de taxatieregeling van de Bond van Volkstuinders in het voetspoor van de Raad van State voldoende geacht.
Verder wordt de Tuingroep dringend in overweging gegeven om de zaak niet nodeloos op de spits te drijven en de door de Gemeente noodzakelijk geachte inventarisatie van de bomen op het terrein en de asbestinventarisatie van de huisjes en schuurtjes toe te laten. Zij had daarmee ter zitting ook al ingestemd. De Gemeente heeft desgevraagd verklaard dat deze inventarisaties gezamenlijk vijf werkdagen in beslag zullen nemen.
8. De slotsom is dat de vordering niet toewijsbaar is. De Gemeente wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de proceskosten.
BESLISSING IN KORT GEDING
De voorzieningenrechter:
1. Weigert de gevraagde voorziening.
2. Veroordeelt de Gemeente in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van de Tuingroep begroot op € 241,= aan vastrecht.
3. Veroordeelt de Gemeente in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van [gevoegde partij] begroot op € 241,= aan vastrecht.
4. Verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Gegeven door mr. A.J. Beukenhorst, vice-president van de rechtbank te Amsterdam, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 23 september 2004, in aanwezigheid van de griffier.