Uitspraak
H.02.2328 / 252113
(AV)
vonnis 10 augustus 2005
RECHTBANK IN HET ARRONDISSEMENT AMSTERDAM
EERSTE ENKELVOUDIGE CIVIELE KAMER
VONNIS
i n d e z a a k v a n :
A,
wonende te ( woonplaats ),
o p p o s a n t bij dagvaarding van 16 september 2002,
procureur mr. T. Teke,
t e g e n :
1. B,
2. C,
beiden wonende te ( woonplaats ,
g e o p p o s e e r d e n,
procureur mr. S.A. van der Sluijs.
Opposant wordt hierna A genoemd, geopposeerden wordt hierna gezamenlijk aangeduid met D
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De rechtbank is uitgegaan van de volgende processtukken en/of proceshandelingen:
- dagvaarding met bewijsstukken, waarbij A in verzet is gekomen tegen het door deze rechtbank op 14 augustus 2002 bij verstek tus-sen D en A gewezen vonnis met rolnummer H.02.1554;
- ambtshalve gewezen tussenvonnis van 20 november 2002, waarbij een comparitie van partijen is gelast, die op 19 maart 2003 heeft plaatsgevonden en het daarvan opgemaakte proces-verbaal met de daarin vermelde stukken;
- conclusie van dupliek;
- het vragen van vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1. De verstekprocedure
1.1 Bij oorspronkelijke dagvaarding hebben D gevorderd, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
A. te verklaren voor recht, dat de koopovereenkomst tussen A en wijlen E, gesloten op 14 november 2001, betreffende de boerderij met aanhorigheden, ondergrond, erf en cultuurgrond, staande en gelegen te ( plaatsnaam) aan de ( ... ) ontbonden is;
subsidiair:
B. de koopovereenkomst tussen A en E, gesloten op 14 november 2001, betreffende de boerderij met aanhorigheden, ondergrond, erf en cultuurgrond, staande en gelegen te ( plaatsnaam ) aan de ( ... ) te ontbinden;
zowel primair als subsidiair:
C. A te veroordelen aan D te betalen een bedrag van € 57.856,98, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 mei 2002 tot aan de voldoening;
D. A te veroordelen terzake van buitengerechtelijke incassokosten aan D te betalen een bedrag van € 1.362,55, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 juni 2002 tot aan de voldoening;
E. A te veroordelen tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat;
F. A te veroordelen in de kosten van het geding.
1.2 D leggen aan hun vordering ten grondslag dat A toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiend uit de op 14 november 2001 met de moeder van D gesloten koopovereenkomst, zodat hij de in artikel 11 van de overeenkomst opgenomen boete van € 57.856,98 verschuldigd is.
1.3 In het bij verstek tussen D en A gewezen vonnis, is het primair gevorderde toegewezen met uitzondering van de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten, en is A veroordeeld in de kosten van het ge-ding, tot aan die uitspraak aan de zijde van D begroot op € 2.673,56.
2. Vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of niet voldoende weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet betwiste inhoud van de overgelegde bewijsstukken, staat in deze zaak het volgende vast:
a. Geopposeerden zijn erfgenamen van hun moeder, mevrouw E (overleden op 24 februari 2002).
b. Tussen (in ieder geval) A en wijlen de moeder van D (hierna: verkoopster) is omstreeks november/december 2001 mondeling overeenstemming bereikt strekkende tot de verkoop van de in eigendom aan de moeder van D toebehorende boerderij met aanhorigheden, ondergrond, erf en cultuurgrond aan de ( ... ) te ( plaatsnaam ) (hierna: de boerderij) tegen een koopprijs van
ƒ 1.275.000,= (€ 578.569,78).
c Bij fax van 5 december 2001 heeft makelaarskantoor F te ( plaatsnaam ), namens verkoopster (hierna: de verkopend makelaar), A een conceptkoopakte toegezonden. In voornoemde conceptkoopakte staan als koper vermeld, A en G (de dochter van A; hierna: dochter A) en als verkoper wijlen de moeder van D Voorts is opgenomen dat voornoemde partijen op 14 november 2001 een koopovereenkomst hebben gesloten. In artikel 3 van de koopakte staat dat de akte van levering uiterlijk op 15 december 2002 zal worden verleden. Artikel 8 van de koopakte luidt:
“ARTIKEL 8 ONDEELBAARHEID EN HOOFDELIJKHEID
De uit deze overeenkomst voor beide partijen jegens elkaar voortvloeiende verbintenissen zijn ondeelbaar en hoofdelijk.”
Voorts bepaalt artikel 11:
ARTIKEL 11 INGEBREKESTELLING, ONTBINDING
11.1 Indien een der partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft in de nakoming van zijn uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen zal deze overeenkomst van rechtswege zonder rechterlijke tussenkomst ontbonden zijn, tenzij de wederpartij alsnog uitvoering van de overeenkomst verlangt.
11.2 Bij ontbinding van de overeenkomst zal de nalatige partij ten behoeve van wederpartij een zonder ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van ƒ 127.500,= (...) (Euro 57.856,98) verbeuren, onverminderd het recht op verdere schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.”
Deze koopakte is niet ondertekend.
d. Op 19 december 2001 hebben A en verkoopster een door de notaris opgestelde verklaring getekend waarin onder andere is opgenomen:
“uitgangspunt: koopovereenkomst A.v.d.h. afwijkingen:
datum not. akte: 1-2-2002 + 30 dagen (...)
Vergunningen: 1-2-2002, risico op ontbinding bij verkoper op één uitzondering na dat “koper” niet voldoende maatregelen treft deze op tijd aan te vragen.”
e. Bij fax van 20 december 2001 heeft de verkopend makelaar wederom aan A een conceptkoopakte toegezonden. In artikel 3.1 van deze koopakte is, in afwijking van de koopakte die op 5 december 2001 aan A is toegezonden, vermeld dat de akte van levering zal worden verleden uiterlijke 30 dagen na 1 februari 2002. Ook artikel 6, 7, 15, 17, 19, 20 en 23 wijken af van het eerdere concept. Ook deze koopakte is niet ondertekend.
f. In een brief van 25 maart 2002 schrijft A aan het notariskantoor onder meer:
“(...) wil ik u nogmaals verzekeren dat de verkoop doorgaat. (...)
De schone grond verklaring voor de verschillende te bouwen locaties is nog niet ontvangen. Ik heb dat niet onmiddellijk willen signaleren na het overlijden van de verkoopster uit respect voor de rouwperiode. (...) Ik had hen ook in gebreke kunnen stellen, maar dat heb ik niet gedaan.
Er is geen belemmering voor financiering, maar dat moet geregeld worden en dat kan alleen geregeld worden als een taxatierapport is opgesteld. De schone grond verklaring vormt een integraal onderdeel van deze taxatie. Na ontvangst kan de bank de zaak snel afhandelen.
Het principe akkoord van de gemeente ( plaatsnaam ) voor de ( ... ) heb ik tijdig verkregen en heb ik ook aan u gezonden. Zes weken na ontvangst van de schone grond verklaring kan de transportakte plaatsvinden.”
g. Bij brief van 25 maart 2002 heeft de verkopend makelaar namens verkoopster A in gebreke gesteld en hem gesommeerd medewerking te verlenen aan het verlijden van de transportakte. Tevens is in die brief vermeld dat door de verkopende partij een kopie van de rapportage van het verrichte bodemonderzoek aan A ter hand wordt gesteld.
h. Bij fax van 24 mei 2002 heeft A aan de door verkoopster aangewezen notaris onder meer het volgende geschreven:
“(....)
5. Wij zijn akkoord gegaan met de prijs van HFL 1.275.000,-- k.k. met alle vergunningen en beloofde aanpassingen van de vergunningen
6. Er is een koper en een gegadigde. De koper is ondergetekende en neemt voor 10% deel aan de aankoop. Mijn dochter die zelfstandig handelt namens haarzelf, neemt, als zij met de aankoop akkoord gaat, de resterende 90% voor haar rekening.
(...)
Er bestaat alleen een vergunning voor een binnenbak, waarvan de afmetingen ongeschikt zijn. Nieuwe vergunningen etc. zijn noodzakelijk. Deze moeten worden aangevraagd. Dat betekent dat wij alleen voor de vergunning die niet meer bruikbaar is en voor een paar slooppanden Hfl. 925.000,-- betalen plus Hfl. 75.000,-- aan sloopkosten. Dat zou betekenen dat wij met Hfl. 1.000.000,-- strooien, zonder dat daar iets tegenover staat.
Daar ik zelf heb getekend voor 10% ga ik ermee akkoord het voorste stuk van het perceel voor 10% van de totale oppervlakte over te nemen. De verkoper moet voor de resterende 90% een andere koper trachten te vinden. Mevrouw G is om duidelijke redenen op generlei wijze hiermee akkoord gegaan..”
i. De boerderij is in juli 2002 verkocht en geleverd aan een derde voor ƒ 1.350.000,=
(€ 612.603,29).
3. Standpunt opposant
3.1 A vordert van de tegen hem uitgesproken veroordeling te worden ontheven, met veroordeling van D in de kosten van het verzet.
3.2 A stelt daartoe dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Tussen A en zijn dochter en verkoopster is omstreeks november/december 2001 weliswaar mondeling overeenstemming bereikt over de koopprijs van de boerderij, over de overige essentialia bestond geen overeenstemming. Na de prijsovereenstemming hebben partijen verder onderhandeld over andere onderwerpen die voor het door A en zijn dochter beoogde gebruik van de onroerende zaak, het oprichten van training- en fokstallen voor de paardensport, van essentieel belang waren. Deze onderhandelingen hebben niet geleid tot een gave en onvoorwaardelijke overeenkomst. De conceptkoopovereenkomsten hebben A en zijn dochter niet willen ondertekenen omdat:
- ondanks herhaalde verzoeken daartoe van, in het bijzonder A in de koopakte niet was opgenomen een clausule m.b.t. de 10%-90% verhouding tussen A en zijn dochter;
- tussen partijen geen overeenstemming is bereikt over de onroerende zaak in die zin dat tussen A en zijn dochter enerzijds en tussen verkoopster en A en zijn dochter anderzijds nog niet was besloten welk gedeelte kadastraal gezien van A en welke gedeelte van zijn dochter zou worden;
- A en zijn dochter nog niet beschikten over de schone grond verklaring en vergunningen en bodemonderzoekrapportages. Op 1 februari 2002 waren de vergunningen niet verleend. A heeft verkoopster meegedeeld dat de koop bij gebreke van de vereiste vergunningen niet zou doorgaan;
- er (nog) geen overeenstemming tussen partijen was bereikt over de (roerende) zaken en inventaris, welke onderdeel van de onroerende zaak vormen. Deze zaken zouden in een lijst worden gespecificeerd om aan de koopovereenkomst te worden gehecht (in de diverse conceptkoopovereenkomsten is hiervan melding gemaakt).
3.3 Met betrekking tot de gevorderde boete betoogt A dat hij bij het tekenen van de akte van 19 december 2001 zich niet heeft gerealiseerd dat daarin werd verwezen naar een eerdere conceptkoopovereenkomst. A verkeerde in de veronderstelling dat als uitgangspunt zou gelden een nog op te stellen koopovereenkomst conform het NVM- of MVA-model, maar niet één van de reeds aan hem toegezonden conceptkoopover-eenkomsten. Voorts voert het volgens A te ver om aan te nemen dat hij met de ondertekening van de verklaring van 19 december 2001 ook een koopovereenkomst heeft ondertekend, die hij nooit feitelijk heeft willen tekenen omdat deze niet voldeed aan de door hem gestelde voorwaarden. A stelt voorts dat zelfs indien zou moeten worden aangenomen dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen, hij geen boete is verschuldigd. Daarvoor is meer nodig, bijvoorbeeld de toezegging dat A zou tekenen nadat de door hem gewenste passages zouden worden toegevoegd. Daarvan is geen sprake. Aldus kan de gelding van het boetebeding niet worden aangenomen en is de boete niet verbeurd.
3.4 Tenslotte, voor het geval dat aangenomen moet worden dat er een koopovereenkomst is gesloten en dat de boete is verbeurd, beroept A zich op matiging van de boete. Hij voert daartoe aan dat D als erfgenamen van verkoopster op geen enkele wijze betrokken zijn geweest bij de onderhandelingen, hetgeen met zich brengt dat A wordt benadeeld in zijn bewijsvoering. Voorts hebben D de boerderij in juli 2002 verkocht voor een hogere prijs dan A had willen betalen. Tenslotte is het boetebeding tijdens de onderhandelingen met verkoopster nimmer ter sprake gebracht en heeft A slechts summier kennis genomen van de concept-koopovereenkomsten waarin de boeteclausule was opgenomen.
4. Standpunt geopposeerde
4.1 D bestrijden de vordering en voeren -kort gezegd- aan dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen door de mondelinge wilsovereenstemming waarbij er overeenstemming was bereikt over de twee essentialia van de koopovereenkomst: de prijs en het verkochte object.
5. Beoordeling
5.1 Allereerst dient te worden onderzocht of tussen A en verkoopster een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Bij de beoordeling van die vraag komt het aan op hetgeen partijen hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid. Vaststaat dat in ieder geval A en verkoopster omstreeks november/december 2001 mondeling overeenstemming hebben bereikt met betrekking tot de koopsom van de boerderij. Voorts heeft A op 19 december 2001 een verklaring getekend waarin als uitgangspunt is opgenomen “koopovereenkomst A.v.d.h.”. Voornoemde afkorting staat voor F, de verkopend makelaar. Aldus zijn partijen op 19 december 2001 overeengekomen dat van de conceptkoopovereenkomst op een aantal in de akte van 19 december 2001 vermelde punten zal worden afgeweken en hebben zij de koopovereenkomst met betrekking tot de boerderij schriftelijk vastgelegd. Dat partijen nadien nog hebben dooronderhandeld over aanvullende punten, zoals de door A beoogde clausule waarin de eigendomsverhouding tussen hem en zijn dochter zou zijn geregeld, de inventaris, de vergunningen en schone grond verklaring, doet aan het bestaan van de koopovereenkomst niet af. Indien de onderlinge eigendomsverhouding tussen A en diens dochter voor A een (ontbindende) voorwaarde voor de overeenkomst was had het op zijn weg gelegen dit kenbaar te maken aan verkoopster door hieromtrent in de akte van 19 december 2001 een duidelijke clausule op te nemen. Dat hij zulks heeft nagelaten dient voor zijn rekening en risico te blijven. De enkele omstandigheid dat A de conceptkoopovereenkomst niet heeft ondertekend noopt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Een en ander geldt te meer daar A, gelet op de brief van 25 maart 2002, zich ook na december 2001 is blijven gedragen als koper.
5.2 Vervolgens is aan de orde de vraag of A de boeteclausule tegen zich moet laten gelden. De boeteclausule is (onder andere) als artikel 11 opgenomen in de conceptkoopovereenkomst die A is toegezonden bij fax van 5 december 2001. Ook volgens de stellingen van A is de boeteclausule in de diverse conceptkoopakten niet gewijzigd. In de akte van 19 december 2001 is niet van die boeteclausule afgeweken. Nu gesteld noch is gebleken dat nadien van de boeteclausule is afgeweken, maakt deze onderdeel uit van de tussen A en verkoopster gesloten koopovereenkomst. Zoals hiervoor reeds is overwogen doet de enkele omstandigheid dat A de conceptkoopovereenkomst niet heeft ondertekend hieraan niet af, nu hij wel de akte van 19 december 2001 heeft ondertekend waarin wordt verwezen naar de “koopovereenkomst A.v.d.h.”. Dat A de conceptkoopovereenkomsten slechts summier zou hebben gelezen, wat daar verder ook van zij, komt voor zijn rekening en risico. Nu vaststaat dat A na ingebrekestelling heeft nagelaten aan de overeenkomst te voldoen, is deze ontbonden en is A de overeengekomen boete verschuldigd.
5.3 Rest de vraag of de boeteclausule dient te worden gematigd. Daartoe is op grond van artikel 6:94 BW vereist dat de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, waarbij als ondergrens heeft te gelden dat niet verder kan worden gematigd dan de schadevergoeding op grond van de wet. Aangezien A eerst ter comparitie een beroep heeft gedaan op matiging van de boete en hij dit in zijn laatste processtuk nader heeft onderbouwd, waarop D nog niet hebben kunnen reageren, zullen zij daartoe alsnog bij akte in de gelegenheid worden gesteld. In dat verband wenst de rechtbank van D te vernemen, zulks zoveel mogelijk gestaafd aan de hand van schriftelijke bewijsstukken, welke concrete schade zij hebben geleden naar aanleiding van het afketsen van de koop met A. In het bijzonder zullen zij daarbij hebben aan te geven hoeveel de door hen gestelde rentederving en extra kosten, waaronder de makelaarskosten, bedraagt.
5.4 Nu D ter comparitie van partijen hebben aangevoerd dat zij geen nadere schade zullen vorderen in een schadestaatprocedure, zal hun vordering in zoverre, wegens gebrek aan belang, alsnog worden afgewezen. Ook de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen, met overneming van de gronden in het verstekvonnis, worden afgewezen.
BESLISSING
De rechtbank:
- verwijst de zaak naar de rol van de tweede enkelvoudige kamer van 7 september 2005 voor akte overeenkomstig rechtsoverweging 5.3 (daarna geen antwoordakte);
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Gewezen door mr. M.E.B. Terwee, lid van genoemde kamer, en uitge-sproken ter openbare terecht-zitting van 10 augustus 2005 in tegen-woordig-heid van de griffier.