Uitspraak
AB/MA
vonnis 9 februari 2006
RECHTBANK IN HET ARRONDISSEMENT AMSTERDAM
VOORZIENINGENRECHTER IN KORT GEDING
VONNIS
i n d e z a a k m e t n u m m e r s 332762 /06-15 AB v a n:
de besloten vennootschap HEINEKEN NEDERLAND B.V,
gevestigd te Amsterdam,
e i s e r e s bij dagvaarding van 17 januari 2006,
procureur mr. J.P. Barth,
t e g e n :
[gedaagde],
wonende te Hillegom,
g e d a a g d e ,
in persoon verschenen.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Ter terechtzitting van 30 januari 2006 heeft eiseres, verder te noemen Heineken, gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. Gedaagde, verder te noemen [gedaagde], heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1. In dit vonnis wordt uitgegaan van de volgende feiten.
a. [gedaagde] is eigenaar van het pand aan de Brugsteeg 8 te Amsterdam (hierna het pand). [Gedaagde] exploiteert diverse andere horecaondernemingen in de nabijheid van het pand.
b. Krachtens huurovereenkomst van 19 december 1995 heeft [gedaagde] het pand verhuurd aan Heineken. Heineken heeft met toestemming van [gedaagde] vanaf 1 november 1995 het pand in onderhuur gegeven aan verschillende derden.
c. In 2004 is de onderhuurrelatie tussen Heineken en de toenmalige onderhuurder geëindigd. De toenmalige onderhuurder exploiteerde een coffeeshop in het pand. Partijen zijn in gesprek geraakt over de exploitatie van de in het pand gevestigde horeca-onderneming door [gedaagde] zelf. Partijen zijn vervolgens in onderhandeling getreden over de overname en de beëindiging van de bestaande huurovereenkomst, waarbij Heineken [gedaagde] te kennen heeft gegeven een bedrag van € 100.000,= te willen ontvangen voor de overname van de onderneming.
d. Op 13 oktober 2004 heeft [gedaagde] een aanbod gedaan om de onderneming over te nemen voor een prijs van € 50.000,=. Op 22 november 2004 heeft Heineken aan [gedaagde] meegedeeld met het aanbod akkoord te gaan.
e. Op 4 januari 2005 heeft een bezichtiging van het pand plaatsgevonden, waarbij onder andere Heineken, [gedaagde] en aannemersbedrijf Signaal aanwezig waren. Daarbij is geconstateerd dat herstelwerkzaamheden in het pand noodzakelijk waren.
f. Op 11 januari 2005 heeft Signaal aan [gedaagde] een offerte tot herstel van het pand doen toekomen. Bij brief van 12 januari 2005 heeft [gedaagde] een rapport en een offerte gezonden aan Heineken, volgens welke offerte herstel van het pand € 74.017,40 inclusief BTW zou bedragen.
g. Heineken heeft daarop de firma Klaassen een offerte tot herstel van het pand doen uitbrengen. Blijkens die offerte van 20 maart 2005 kan het pand voor een bedrag van
€ 22.875,= exclusief BTW op orde worden gebracht.
h. Op 19 april 2005 heeft [gedaagde] aan (d[de heer G.] van) Heineken mondeling een bod van € 22.500,= uitgebracht ter overname van de horecaonderneming. Op 25 april 2005 heeft Heineken [gedaagde] telefonisch meegedeeld dat zij akkoord ging met het bod.
i. Heineken heeft vervolgens een overeenkomst “Koopcontract bedrijf” en een overeenkomst “Huurontbindingsovereenkomst” doen opstellen. In artikel 1.2 van de koopovereenkomst is bepaald: De levering van het bedrijf vindt plaats op 1 mei 2005 (..), ter plaatse waar en in de staat waarin het zich bevindt met alle zichtbare en onzichtbare gebreken, (..).
j. Op 29 april 2005 hebben beide partijen de overeenkomsten ondertekend. [gedaagde] heeft echter in de huurontbindingsovereenkomst de bepaling “De verhuurder verklaart niets te vorderen te hebben van de brouwerij, noch uit hoofde van de huurovereenkomst of krachtens enige daarop betrekking hebbende wettelijke bepaling, noch uit anderen hoofde” doorgehaald.
[Gedaagde] heeft de koopsom van € 22.500,= niet aan Heineken voldaan.
2. Heineken vordert [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen een bedrag van
€ 22.500,=, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2005 tot aan de dag der voldoening.
3. Daartoe stelt zij onder meer het volgende.
[gedaagde] heeft de onderneming gekocht in de staat waarin deze zich bevond met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. De omstandigheid dat een horecavergunning ontbrak komt voor rekening van [gedaagde]. Tijdens de onderhandelingen is nadrukkelijk gesproken over de staat van het pand en eventuele oplevergebreken. Deze besprekingen hebben geleid tot meerdere verlagingen van de koopsom tot uiteindelijk een bedrag van
€ 22.500,=. Voor de eventuele gebreken bij oplevering is daarmee reeds een compensatie gegeven aan [gedaagde]. [Gedaagde] heeft geen recht op een dubbele compensatie. Heineken mocht erop vertrouwen dat zij was gekweten met betrekking tot de eventuele gebreken en de horecavergunning. Daarnaast handelt [gedaagde] onrechtmatig doordat hij bij de definitieve ondertekening van de stukken is teruggekomen van een eerder bereikte overeenstemming. Nu de vordering feitelijk niet wordt betwist, heeft Heineken een spoedeisend belang bij toewijzing van haar vordering.
4. [Gedaagde] heeft aangevoerd dat hij schade heeft geleden als gevolg van gebreken onder de huurovereenkomst en als gevolg van het ontbreken van een horecavergunning. Deze schade komt voor rekening van Heineken en wil [gedaagde] verrekenen met de, op zich niet door hem betwiste, verschuldigde koopsom. [gedaagde] heeft bestreden dat de gebreken zijn verdisconteerd in de lagere overnameprijs. De overnamesom zag volgens hem op de overname van de inventaris. In de periode tussen 22 november en 24 december 2004 is de volledige inventaris echter verwijderd uit het café. Slechts om met Heineken tot een vergelijk te komen heeft [gedaagde] een overnamesom van € 22.500,= geboden voor de fictieve inventaris en fictieve goodwill. [gedaagde] heeft [de heer G.] van Heineken laten weten dat hij dit deed om een einde te maken aan de overlast voor de naaste bewoners, de slechte uitstraling van de straat en de aanzienlijke economische schade aan de naaste bedrijven die de exploitatie van de coffeeshop met zich heeft gebracht. De huurontbindingsovereenkomst betrof een standaard contract. Onmiddellijk na lezing daarvan heeft [gedaagde] aan [de heer G.] laten weten dat hij niet akkoord was met de daarin opgenomen kwijtingsbepaling en heeft hij voorgesteld deze bepaling te schrappen. [De heer G.] heeft daarmee ingestemd.
Beoordeling van het geschil:
5. Een geldvordering is in kort geding alleen toewijsbaar, indien voldoende aannemelijk is dat de vordering in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen en van de eiser niet gevergd kan worden dat hij de afloop van de bodemprocedure afwacht.
6. Op 29 april 2005 hebben partijen twee overeenkomsten ondertekend: de overeenkomst tot beëindiging van de huur door Heineken en de overeenkomst tot overname van het horeca-bedrijf door [gedaagde], tegen een koopsom van € 22.500,=. Beide overeenkomsten zijn nauw met elkaar verbonden: de bedoeling van partijen was dat [gedaagde] zelf het horeca-bedrijf zou gaan (doen) exploiteren en dat Heineken er tegelijkertijd als huurder-/verhuurder tussenuit zou vallen. In dit verband is ook van belang dat de discussie over de staat waarin het gehuurde zich bevond tegelijk speelde met de onderhandelingen over het bedrag dat [gedaagde] zou moeten betalen aan Heineken om het horecabedrijf te mogen overnemen.
7. Volgens Heineken zijn partijen het mondeling erover eens geworden dat [gedaagde] voor de overname € 22.500,= zou betalen en dat Heineken dan ter zake van de huurovereen-komst niets meer aan [gedaagde] verschuldigd zou zijn. [gedaagde] heeft dit laatste gemotiveerd betwist. Een en ander vergt een nader onderzoek naar de feiten waarvoor deze procedure zich niet leent. Bovendien heeft [gedaagde] ter gelegenheid van de ondertekening van de huurontbindingsovereenkomst direct de bepaling, dat hij niets meer van Heineken te vorderen zou hebben, doorgestreept. Indien een tot aanvaarding strekkend antwoord op een aanbod daarvan slechts op ondergeschikte punten afwijkt, dan geldt dit antwoord als aanvaarding en komt de overeenkomst overeenkomstig deze aanvaarding tot stand (artikel 6:225 tweede Pro lid BW). Nu deze bepaling echter geen ondergeschikt punt van de overeenkomst vormde, is het nog maar de vraag of met ondertekening van de beide overeenkomsten wel overeenstemming tussen partijen tot stand is gekomen.
8. De slotsom is dat de geldvordering van Heineken niet aan het onder 5 vermelde criterium voldoet en moet worden afgewezen. Heineken zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagde] gevallen.
BESLISSING IN KORT GEDING
De voorzieningenrechter:
1. Weigert de gevraagde voorziening.
2. Veroordeelt Heineken in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op:
- € 244,= aan vastrecht en
- € 816,= aan salaris procureur.
3. Verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Gewezen door de vice-president mr. A.J. Beukenhorst, voorzieningenrechter in kort geding in de rechtbank te Amsterdam, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 9 februari 2006, in tegenwoordigheid van de griffier.
Coll.