Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/4252
Uitspraakdatum: 23 februari 2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X te Z, eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amstelveen, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft, met dagtekening 28 februari 2005, bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-hof 38 , te Z (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 127.500. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelasting 2005 en de aanslag rioolrecht bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 1 maart 2006 de waarde en de aanslagen gehandhaafd, waartegen eiseres bij brief van 21 maart 2006, ontvangen bij de rechtbank op 28 maart 2006, beroep heeft ingesteld. Bij brief van 8 juni 2006, ontvangen bij de rechtbank op 19 juni 2006, heeft eiseres de gronden van haar beroep aangevuld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 februari 2007 te Amsterdam. Eiseres is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen A en B, taxateur.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1. Eiseres is gebruiker en eigenaar van de woning. De woning is een flatwoning met inpandige berging. De inhoud van de woning is ongeveer 128m³, van de berging ongeveer 15 m³ en de oppervlakte van de woning is ongeveer 50m².
2.2. Verweerder heeft een taxatierapport met betrekking tot de woning overgelegd, waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 127.500. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met andere woningen, welke objecten enige tijd voor de waardepeildatum zijn verkocht. In het rapport zijn onder meer de volgende gegevens van de woningen waarmee de woning is vergeleken opgenomen. Alle woningen zijn gelegen in hetzelfde flatgebouw.
Adres De woning:
a-hof 38 a-hof 19 a-hof 32 a-hof 44
Bouwjaar 1968 1968 1968 1968
Inhoud m³ 128 127 128 128
Bijgebouwen Berging in de onderbouw van het complex van 15m³ t.w.v. €2.250 Berging in de onderbouw van het complex Berging in de onderbouw van het complex Berging in de onderbouw van het complex
Woz-waarde € 127.500 € 127.500 € 127.500 € 127.500
Transactieprijs - € 130.000 € 129.327 € 129.000
Transactiedatum - 12-11-2002 02-04-2002 03-09-2002
Verweerder heeft erop gewezen dat eiseres de woning 2 augustus 2002 heeft gekocht voor
€ 126.500.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiseres bepleit een waarde van € 102.000.
4. Standpunten van partijen
Eiseres heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat bij de waardering door verweerder geen rekening is gehouden met achterstallig onderhoud, de omvang van het achterstallig onderhoud is pas na de waardepeildatum duidelijk geworden.
Voorts is eiseres van mening dat aan andere woningen van hetzelfde type andere waarden zijn toegekend, een vergelijkbaar appartement in het centrum van Z is gewaardeerd voor € 132.000, terwijl dit appartement in het centrum ligt en geen achterstallig onderhoud vertoont.
Tenslotte stelt zij dat de actuele vraagprijzen van 2 vergelijkbare objecten lager liggen dan de door verweerder vastgestelde waarde.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar het is 2.2 genoemde taxatierapport. Verweerder erkent dat na de waardepeildatum de markt voor het complex is ingezakt, maar volgens verweerder geldt voor de Wet woz het waardepeil rond de waardepeildatum van 1 januari 2003 . De verkopen van de vergelijkingsobjecten zijn rond die datum gerealiseerd en geven daarom een objectief beeld. Verder wordt de vergelijking met het appartement in het centrum van Z als subjectief aangemerkt. De a-hof is niet slechter gelegen dan het vergelijkingsobject, omdat de a-hof in een redelijk rustige woonwijk met supermarkt is gelegen en het vergelijkingsobject aan een drukke doorgaande weg ligt. Beide panden liggen op ongeveer gelijke afstand van het stadhart .
5. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet woz, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 18, eerste lid van de Wet woz wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
In artikel 19, eerste lid, onderdeel c. is bepaald dat indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde is vastgesteld een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de omroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, wordt, in afwijking in zoverre van artikel 18, eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van dat tijdvak.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder de vastgestelde waarde van de woning voor het onder 1 genoemde tijdvak niet aannemelijk gemaakt.
De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat eiseres onweersproken heeft gesteld dat in de loop van 2003 en 2004 duidelijk is geworden dat sprake was van aanzienlijk achterstallig onderhoud aan het complex waarin de woning is gelegen. In de vergadering van 29 november 2004 van de vereniging van eigenaars is het achterstallige onderhoud voor de woning vastgesteld op € 11.000.
Onder deze omstandigheden dient de waarde van de woning op grond van artikel 19, eerste lid, onderdeel c. van de Wet woz te worden bepaald naar de staat op 1 januari 2005. Het op die datum bekende achterstallig onderhoud dient derhalve in de waardering te worden betrokken.
Nu verweerder de woning heeft gewaardeerd naar de staat op 1 januari 2003 heeft hij een onjuist uitgangspunt gehanteerd.
Gezien het bovenstaande is het beroep gegrond.
De rechtbank zal met toepassing van artikel 8:72 van Pro de Awb zelf in de zaak voorzien en de waarde van de woning voor het tijvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 bepalen op
€ 116.500.
6. Proceskosten
Nu het beroep gegrond is ziet de rechtbank reden verweerder te veroordelen in de door eiseres in verband met het beroep gemaakt kosten. Voor vergoeding komen op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht in aanmerking de door eiseres gemaakte reiskosten per openbaar vervoer tweede klasse, door de rechtbank begroot op € 2. Overige kosten zijn niet gebleken.
7. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 116.500 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen tot aanslagen berekend naar een waarde van € 116.500 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 2, en wijst de gemeente Amstelveen aan dit bedrag aan eiser te voldoen;
- gelast dat de gemeente Amstelveen het door eiser betaalde griffierecht van € 38 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 23 februari 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. R.G. Kemmers, rechter, in tegenwoordigheid van M. Kangarani, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.