Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/2263
Uitspraakdatum: 26 januari 2007
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Z, eiser,
en
de directeur van de dienst belastingen van de Gemeente Amsterdam, verweerder.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 januari 2007.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen A, tot bijstand vergezeld door B.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 22 december 2005 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als de a-straat 1 te Q (hierna: de woning) krachtens de Wet waardering onroerende zaken is gewaardeerd op € 203.000.
Gronden
1. Verweerder heeft in de bestreden uitspraak de eerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet WOZ) bij beschikking vastgestelde waarde van eisers onroerende zaak aan de a-straat 1 te Q (hierna: de woning) ad
€ 203.000,- ver-laagd tot € 190.500,-.
2. In geschil is de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2003.
Eiser heeft zijn stelling dat de aanslag afvalstoffenheffing tot een hoog bedrag is vastgesteld, na kennisneming van het verweerschrift en het voorlopig oordeel van de rechtbank gehoord hebbende, ter zitting laten vallen.
3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ moet de waarde van deze onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2003.
4. Ter staving van de door hem verdedigde waarde van € 190.500 heeft verweerder een op
20 mei 2006 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door B, registertaxateur, in welk rapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van eisers onroerende zaak op de peildatum van (eveneens) € 190.500,-.
5. B voornoemd heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met verkoopprijzen die rondom de peildatum voor een drietal - zo is tussen partijen niet in geschil - vergelijkbare objecten zijn gerealiseerd. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de onder 3. bedoelde waarde.
6. Gelet op de in het taxatierapport vermelde gegevens met betrekking tot de waarde-bepa-lende factoren zoals onder meer de ligging, de oppervlakte van de woning en het gebruik, alsmede de bij het rapport gevoegde foto’s, is aannemelijk dat de objecten waarnaar in het taxatierapport wordt verwezen in dezen als vergelijkingsobjecten kunnen dienen.
Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen eisers onroerende zaak en de in het taxatierapport genoemde objecten geven de gerealiseerde verkoopprijzen van die objecten in beginsel steun aan de door verweerder nader verdedigde waarde.
7. Ter zitting heeft eiser, met instemming van verweerder, een zestal foto’s overgelegd waarop onder andere de loopbrug is te zien die door de binnentuin loopt, in de onmiddellijke nabijheid van eisers balkon aan de achterzijde van het pand. In het beroepschrift is deze loopbrug omschreven als: ‘een bouwsel in de binnentuin’. De loopbrug verbindt een naastgelegen bejaardentehuis met een aan de overzijde van de binnentuin gelegen nevenvestiging van dit tehuis.
De rechtbank volgt eiser in zijn gemotiveerde stelling, onder verwijzing naar het vrije uitzicht op eisers balkon van bewoners en personeel van het bejaardentehuis die in de loopbrug heen en terug lopen en de daarmee gepaarde gaande beperking van zijn privacy
- daarin door verweerder niet of althans in onvoldoende mate bestreden - dat van de aanwezigheid en het voortdurende gebruik van deze loopbrug een waardeverminderende invloed uitgaat.
Bij de onder 4. omschreven waardebepaling heeft de taxateur, nu hij heeft afgezien van een waarneming ter plaatse en/of een inpandig onderzoek, nog geen rekening gehouden en ook niet kunnen houden met de waardeverminderende invloed van de loopbrug. Met deze invloed zal naar het oordeel van de rechtbank alsnog rekening gehouden moeten worden zodat de door de taxateur vastgestelde waarde van € 190.500,- naar beneden bijgesteld zal moeten worden.
8. Taxateur B heeft ter zitting, het voorlopig oordeel van de rechtbank gehoord hebbende, het standpunt ingenomen dat een eventuele waardeverminderende invloed van bovengenoemde loopbrug gecompenseerd wordt door een in aanmerking te nemen hogere waarde van het onderhavige pand.
De rechtbank begrijpt deze stelling aldus, dat de waarde van het pand - in afwijking van de waarde zoals door B zelf eerder vastgesteld en vastgelegd in zijn taxatierapport - alsnog naar boven toe moet worden bijgesteld waarna vervolgens rekening kan worden gehouden met de aanwezigheid van de loopbrug.
De rechtbank ziet in dit standpunt allereerst een bevestiging van bovenomschreven oordeel dat van de aanwezigheid en het gebruik van de loopbrug een waardeverminderende invloed uitgaat.
De rechtbank wijst dit standpunt voor het overige af. Het door B in een later stadium (eerst nadat is geconstateerd dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de waarde-verminderende invloed van de loopbrug) zonder wijziging of aanvulling van de gegevens die aan het taxatierapport ter grondslag liggen (meer in het bijzonder, het drietal in aanmerking genomen vergelijkingspanden zoals onder 5. genoemd) concluderen tot een hogere waarde dan eerder door hem zelf vastgesteld en vastgelegd in zijn taxatierapport, is naar het oordeel van de rechtbank niet alleen in strijd met een goede procesorde maar zou tevens de betrouw-baarheid van het eerder afgegeven rapport verregaand verminderen, zo niet tot nihil terug-bren-gen. De ervaringen van de taxateur bij (her)taxaties van andere panden binnen de gemeente waarbij naar zijn zeggen vaak alsnog waardeverhogende elementen worden geconstateerd, is daartoe volstrekt onvoldoende, zeker nu de taxateur in het onderhavige pand geen inpandig onderzoek heeft verricht en evenmin een waarneming ter plaatse heeft gedaan.
B heeft ter zitting, in reactie op daartoe gestelde vragen van de zijde van de rechtbank, verklaard geen afstand te nemen van het door hem opgestelde taxatierapport en de daarin genoemde waarde. De rechtbank gaat alsdan voorbij aan zijn ter zitting ingenomen (blote) stelling dat de waarde alsnog naar boven toe moet worden bijgesteld, en zal zich beperken tot het overge-legde taxatierapport.
9. Verweerder heeft vervolgens ter zitting - zo begrijpt althans de rechtbank - het standpunt ingenomen dat, indien er al sprake is van een waardeverminderende invloed van de loopbrug, dit gecompenseerd wordt door ter zitting alsnog uit te gaan van een hogere waarde voor het onderhavige pand. Na verwerking van de waardeverminderende invloed van de loopbrug resteert dan een waarde van (minimaal) € 190.500,-.
De rechtbank kan verweerder in dit standpunt niet volgen. Immers, verweerder miskent dat hij, zoals onder 4. omschreven, de waarde van de onderhavige zaak nader heeft vastgesteld op basis van het rapport van een door hem ingeschakelde registertaxateur. Een herziene versie van dit rapport, bijvoorbeeld als gevolg van later binnengekomen informatie, dan wel een tweede taxatierapport van een andere taxateur waarin wordt geconcludeerd tot een hogere waarde, is niet overgelegd. Dat desondanks, in afwijking van de waardering van de door hem zelf ingeschakelde taxateur, alsnog uitgegaan dient te worden van een hogere waarde, heeft verweerder ter zitting geenszins aannemelijk gemaakt. Zijn verwijzing naar zijn persoonlijke ervaringen bij (her)taxaties bij andere panden binnen de gemeente, is daartoe volstrekt onvoldoende en een inpan-dig onderzoek waarbij eventuele waarde-ver-hogen-de factoren gesignaleerd hadden kunnen worden, heeft nooit plaatsgevonden.
In dit verband geldt voorts nog het navolgende. Het constateren van (waardebepalende) onderlinge verschillen tussen diverse panden en het vervolgens inschatten van de mate waarin zij bijdragen aan de waardering van het onderhavige pand, is bij uitstek het terrein en de competentie van een deskundige zoals de door verweerder ingeschakelde taxateur. Aan verhandelingen door verweerder ter zitting over onderwerpen die op het terrein van deze deskundige liggen maar vervolgens niet worden ondersteund door een deskundigenrapport en evenmin door een verklaring van bedoelde deskundige ter zitting, kent de rechtbank slechts een beperkte bewijskracht toe. De rechtbank verwijst in dit verband naar hetgeen onder 8 is overwogen ten aanzien van de opmerkingen van taxateur B ter zitting. De verhandelingen van verweerder leiden in het onderhavige geval in ieder geval niet tot het oordeel dat (alvorens de waardedruk van de loopbrug in aanmer-king te nemen) de waarde van de woning naar boven toe moet worden bijgesteld. Bedoelde verhandelingen bevestigen slechts dat verweerder en taxateur wensen vast te houden aan een eerder vastgestelde waar-de, ondanks de ter zitting naar voren gekomen nieuwe informatie (die zij zich zelf hebben onthouden door geen inpandig onderzoek uit te voeren hoewel dat - gelet op het gestelde in het beroepschrift waarin wordt gerept over een bouwsel in de binnentuin - in de rede had gelegen) over de aanwezige loopbrug waarvan een waardedrukkende invloed uitgaat.
10. Verweerder, op wie in dezen de bewijslast rust, maakt met hetgeen hij ook overigens heeft aangevoerd, onvoldoende aannemelijk dat met in achtneming van de waardevermin-de-rende invloed van de loopbrug, de in aanmerking genomen waarde van € 190.500,- niet te hoog is.
11. De rechtbank kan eiser evenmin volgen in zijn stelling, dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld op € 150.000,-.
Niet alleen is in dit verband van het door hem ter vergelijking opgevoerde pand aan de
b-straat 1 geen verkoopprijs bekend (eiser kent slechts de vraagprijs van € 170.000,-), ook een eventueel gerealiseerde verkoopprijs in mei 2005 is met twee en half jaar te ver van de waardepeildatum gelegen om als basis te kunnen dienen voor de door eiser voorgestane waarde.
Eiser heeft voorts zijn standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld, ook niet onderbouwd met een taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht.
12. De stelling van eiser, dat de waarde verminderd dient te worden als gevolg van de van toepassing zijnde gemeentelijke Herhuisvestingverordening, kan de rechtbank niet volgen. Nu iedere koper van de onderhavige onroerende zaak gerechtigd is de woning tevens te bewonen, gaat van bedoelde verordening geen beperkende invloed uit op de kring van gegadigden voor de verkrijging van die zaak (Hoge Raad 19 mei 1982, BNB 1982/199).
13. Nu de rechtbank verweerder noch eiser kan volgen in de door hen verdedigde waarde stelt de rechtbank, uitgaande van het onder 4. genoemde taxatierapport, onder toepassing van een waardevermindering als gevolg van de aanwezigheid van de loopbrug en voorts rekening houdend met al hetgeen door partijen naar voren is gebracht, de waarde van eisers onroerende zaak in goede justitie vast op € 180.000,-.
Voor een verdere vermindering op grond van de aanwezigheid van een terras en een kinderspeelplaats in de binnentuin, het gezang vanuit de nabijgelegen kerk, een tuin bij de kerk en het iedere zondag luiden van de kerkklok, ziet de rechtbank geen aanleiding. Hetgeen voorts nog door eiser is aangevoerd, zoals de beperking van daglichttoetreding als gevolg van uitstekende muren, voorgenomen kabinetsplannen en incidenten in zijn straat en omgeving, is van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde.
14. Gelet op het vorenoverwogene is het beroep gegrond.
15. Eiser heeft zijn verzoek om een proceskostenveroordeling, anders dan een vergoeding voor het betaalde griffierecht, ter zitting laten vallen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van verweerder;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 180.000,-;
- gelast dat de gemeente Amsterdam aan eiser vergoedt het betaalde griffierecht van € 37,-
Deze uitspraak is gedaan op 26 januari 2007 en in het openbaar uitgesproken door
dr. mr. A.M. van Amsterdam, in tegenwoordigheid van mr. H. Çiblak.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.