Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/576
Uitspraakdatum: 25 mei 2007
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Z, belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum, heffingsambtenaar.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 mei 2007. Belanghebbende is daar in persoon verschenen. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen A en B, taxateur.
Geschilomschrijving
In geschil is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z (hierna: de woning), per de waardepeildatum 1 januari 2003 krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna Wet woz).
Gronden
1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De waarde van de woning is door de heffingsambtenaar - na het instellen van beroep bij de rechtbank - nader vastgesteld op € 1.419.000.
2. Tevens is belanghebbende eigenaar van de onroerende zaak plaatselijk bekend a-straat 2 te Z (woning 2). De eigendom van woning 2 is op een later tijdstip verkregen dan de eigendom van de woning. Beide onroerende zaken sluiten op elkaar aan. Deze woning is verhuurd aan een derde.
3. De eigendom van de woning is bezwaard met een recht van erfdienstbaarheid welke de gebruiker annex eigenaar van woning 2 het recht van overpad geeft. Op die wijze kan de gebruiker en/of de eigenaar van die woning gebruik maken van de aansluiting op de openbare weg a-straat. In de openbare registers van het Kadaster is dit recht van overpad vermeld met de woning als lijdend erf.
4. Voorts is de eigendom van woning 2 bezwaard met het recht van overpad ten gunste van de woning. Dit recht van overpad, welke eveneens in de openbare registers van het Kadaster is opgenomen, geeft de mogelijkheid aan de eigenaar en/of gebruiker van de woning om via het erf van woning 2 de openbare weg b-straat te bereiken.
5. In het bijzonder is tussen partijen in geschil of het voormelde recht van overpad een depreciërend effect heeft op de waarde van de woning, welke vraag belanghebbende bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend beantwoordt. De waarde van de woning, zonder dat rekening is gehouden met de eventuele waardedruk van het recht van overpad, is tussen partijen niet in geschil.
6. De rechtbank is van oordeel dat de waardruk van het recht van overpad – positief dan wel negatief – onderdeel uitmaakt van de waardevaststelling van een onroerende zaak op de voet van artikel 17 van Pro de Wet woz. Daartoe verwijst de rechtbank naar het hierna aan de parlementaire behandeling ontleende citaat:
”De reden dat de overdrachtsfictie niet de invloed van de hiervoor genoemde rechtsfiguren uitschakelt, is gelegen in het feit dat de bepaling ten doel heeft de relatie door te snijden tussen een onroerende zaak en de belastingplichtigen ter zake van die zaak. Van een gerechtigde tot een erfdienstbaarheid alsmede van degene te wiens behoeve een anti-speculatiebeding met kettingbeding is gemaakt, kan niet gezegd worden dat zij in een zodanige relatie staan tot de onroerende zaak dat zij het genot ervan hebben.”
Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44.
7. De rechtbank is van oordeel dat het recht van overpad door het in één hand komen van de eigendom van beide onroerende zaken als zodanig niet teloor is gegaan. In de daartoe aangehouden registers van het Kadaster heeft geen doorhaling van het voormelde recht plaatsgevonden. Evenmin is het voormelde recht van rechtswege komen te vervallen.
De rechtbank is van mening dat, inherent aan het waardebegrip dat de wetgever in de Wet woz heeft neergelegd, met het recht van overpad ten laste van het lijdende erf bij de waardevaststelling rekening dient te worden gehouden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft deze last een waardedrukkend effect.
8. Overigens hebben partijen geen feiten of omstandigheden gesteld welke de conclusie kan schragen dat beide onroerende zaken permanent in een hand zijn gekomen, zodat de wederzijdse rechten respectievelijk lasten van overpad tegen elkaar wegvallen. Bij een afzonderlijke verkoop van woning 2 zal een koper met succes het recht van overpad ten laste van de woning als lijdend erf kunnen inroepen.
9. Belanghebbende heeft tijdens de mondelinge behandeling van het beroep aangegeven dat het hem te dezen gaat om een principiële erkenning van deze last en niet zozeer om het bedrag van die last als zodanig. Om die reden stelt de rechtbank in goede justitie het waardedrukkend effect vast op € 10.000.
10. De rechtbank merkt nog op dat het recht van overpad dat aan de woning is gekoppeld, te weten de ontsluiting op de b-straat, geen waardeverhogend waarde kan worden toegekend. Belanghebbende heeft onvoldoende weersproken gesteld dat deze uitweg niet door hem wordt gebruikt en dat daaraan ook overigens gelet op de infrastructuur ter plaatse door derden geen waardeverhogend effect wordt toegekend. De rechtbank verstaat deze laatste stelling van belanghebbende in die zin dat daaraan in het economische verkeer geen waarde kan worden toegekend.
11. De overige geschilpunten welke aanvankelijk tussen partijen aanwezig waren zijn voor de mondelinge behandeling van het beroep tot een oplossing gebracht dan wel in de vastgestelde waarde van € 1.419.000 onderscheidenlijk € 1.409.000 begrepen.
12. Beslist dient te worden zoals hierna te melden.
Proceskosten
De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de reiskosten € 8,70.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
- vermindert de beschikking tot een naar een waarde van € 1.409.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 8,70, en wijst de gemeente Hilversum aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen;
- gelast dat de gemeente Hilversum het door belanghebbende betaalde griffierecht van
€ 38,00 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 25 mei 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. B. van Walderveen, rechter, in tegenwoordigheid mr. W. Kuik, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.