Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM,
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
zaaknummer / rolnummer: 367768 / KG ZA 07-714 OdC/MB
Vonnis in kort geding van 16 mei 2007
in de zaak van
[eiser]
wonende te [woonplaats],
eiser bij dagvaarding van 25 april 2007,
procureur mr. I.M.C.A. Reinders Folmer,
advocaat mr. R.G.N. le Roy te Haarlem,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur mr. A. van Hees,
advocaat mr. K.C. Mensink te 's-Gravenhage.
1. De procedure
Ter terechtzitting van 3 mei 2007 heeft eiser, verder [eiser] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. Gedaagde, verder [gedaagde], heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
2. De feiten
2.1 Bij koopovereenkomst van 15 oktober 1999 heeft [gedaagde] aan [eiser] verkocht “het tijdelijk recht van erfpacht tot 30 april 2023 van een perceel industrieterrein (...) - eigendom van (...) de gemeente Amsterdam -, plaatselijk bekend (...) [adres], met de rechten van de erfpachter op de zich op de daarop bevindende opstal, zijnde een loodsje, hierna te noemen: “het verkochte”. De koopprijs bedraagt voor het verkochte: éénhonderdvijfduizend gulden
(f 105.000,=).”
Artikel 9 van Pro de koopovereenkomst luidt, voor zover hier van belang:
“Deze koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarden, dat:
(...)
b. indien het erfpacht betreft:
de voor deze overdracht van eigenaar’s wege vereiste toestemming alsmede de toestemming voor wijziging van het gebruik door koper (handgeschreven is toegevoegd: “als groothandel in verpakkingsmaterialen”, vzr.) van de grond niet is verkregen op het overeengekomen tijdstip van het ondertekenen van de leveringsakte; (...)
Partijen verlenen hun volle medewerking tot het tijdig verkrijgen van bedoelde toestemming.”
Als tijdstip van levering is in de koopovereenkomst vermeld 15 januari 2000.
Vanaf 15 oktober 1999 is op het perceel gevestigd Future Bags B.V. (waarvan Future Holding bestuurder is). Vanaf die datum heeft [eiser] zowel de erfpachtcanon, alsmede de variabele kosten zoals gas, water en licht, betaald.
2.2. In de erfpachtvoorwaarden met betrekking tot het perceel is onder meer het volgende bepaald:
“3. Bestemming
a. Het terrein en de daarop gebouwde opstallen zijn bestemd, en mogen slechts als zodanig worden gebruikt, voor het vestigen en exploiteren van een kolen- en oliehandel en een handel in butaan- propaanflessengas.
b. Kantoren magazijnen, werkplaatsen en inrichtingen voor het personeel worden geacht aan die bestemming te beantwoorden
(...)
18. Overdracht erfpachtsrecht
a. De erfpachter mag het recht van erfpacht niet overdragen zonder voorafgaande schriftelijke goedkeuring van Burgemeester en Wethouders, aan welke goedkeuring voorwaarden kunnen worden verbonden (...).”
2.3 Bij koopovereenkomst van 5 juni 2000 heeft [gedaagde] aan Future Holding B.V., waarvan [eiser] aandeelhouder is, de op het perceel gelegen opstal verkocht, eveneens voor een koopsom van f 105.000,=. In de koopovereenkomst is vermeld dat de koopsom reeds is voldaan op 16 maart 2000 en dat de juridische levering van de opstal zal plaatsvinden gelijk met het vestigen van het erfpachtrecht waarop de opstal is gelegen. In de opstal (loods) was aanvankelijk gevestigd Oliehandel [naam].
2.4. [eiser] en [gedaagde] (vertegenwoordigd door haar zoon [zoon van gedaagde]) hebben in 2005 en 2006 overleg gevoerd met de gemeente, teneinde toestemming te verkrijgen voor de overdracht van de erfpacht aan [eiser].
2.5 Op 22 november 2006 is [zoon van gedaagde] overleden.
2.6. Bij brief van 23 november 2006 heeft de gemeente aan de raadsvrouw van [eiser] meegedeeld (vooralsnog) geen toestemming te verlenen voor de overdracht van de erfpacht aan Future Bags B.V., aangezien in het kader van de Wet Bibob (Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur met betrekking tot beschikkingen of overheidsopdrachten) een onderzoek wordt uitgevoerd naar Future Bags, zodat een grote kans bestaat dat de benodigde vergunningen voor de exploitatie van het perceel/de opstal niet worden verleend.
2.7 De raadsvrouw van [eiser] heeft aan [gedaagde] verzocht mee te werken aan een gerechtelijke procedure, om een machtiging van de kantonrechter te krijgen voor vervangende toestemming, op grond van artikel 5:91 lid 4 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW).
2.8. Bij brief van 12 maart 2007 heeft de raadsman van [gedaagde] aan de raadsvrouw van [eiser] meegedeeld dat [gedaagde] niet gehouden, noch bereid is tot het verlenen van medewerking aan het voeren van een gerechtelijke procedure om vervangende toestemming te krijgen, aangezien zij niet het risico wil lopen de goede naam van [naam] te beschadigen.
2.9. Volgens een uitdraai van internet van de website van Future Bags is dit bedrijf “Groothandel in Rokersbenodigdheden” en “een van Nederlands grootste toeleveranciers van coffeeshop benodigheden”.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde] om, op straffe van verbeurte van een dwangsom, binnen 2 dagen [eiser] schriftelijk te machtigen tot het indienen van een verzoekschrift tot vervangende toestemming (machtiging van de kantonrechter) als bedoeld in artikel 5:91 lid 4 BW Pro, althans om binnen 10 dagen over te gaan tot indiening van een dergelijk door [eiser] goedgekeurd verzoek, alsmede om al datgene te doen wat [eiser] in het kader van het verkrijgen van de vervangende toestemming verder noodzakelijk acht. Daarnaast vordert [eiser] dat het [gedaagde] wordt verboden om het perceel aan een derde te vervreemden dan wel te bezwaren, eveneens op straffe van verbeurte van een dwangsom. Tenslotte vordert [eiser] dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten.
3.2. [eiser] heeft zijn vordering, samengevat, als volgt toegelicht. [gedaagde] is verplicht tot het verlenen van haar medewerking tot het aanvragen van de machtiging bij de kantonrechter. Dat volgt niet alleen uit artikel 9 van Pro de koopovereenkomst, maar ook uit hetgeen partijen nadien hebben afgesproken. [eiser] heeft concrete plannen om een nieuw kantoorpand neer te zetten op het perceel. Hij heeft er een spoedeisend belang bij om deze plannen uit te voeren. Het vermoeden bestaat dat [gedaagde] van plan is het perceel aan een derde te verkopen. Vandaar het gevraagde verbod. [eiser] en [zoon van gedaagde] hebben diverse besprekingen met de gemeente gevoerd, maar helaas heeft dat niet tot toestemming geleid. Door het overlijden van [zoon van gedaagde] is er tot dusver geen verzoekschrift ingediend. [gedaagde] is gehouden de inspanningen van [zoon van gedaagde] voort te zetten. De gemeente heeft geen redelijke grond voor het weigeren van de toestemming.
[gedaagde] is niet alleen contractueel verplicht tot het meewerken aan de indiening van het verzoekschrift, maar zij handelt ook onrechtmatig en in strijd met het gerechtvaardigde vertrouwen van [eiser], door medewerking nu te weigeren. Het zogenaamde Bibob onderzoek heeft betrekking op een ander perceel en staat helemaal los van deze zaak. Er bestaat geen relatie tussen [eiser] en de aanvraag tot een vergunning met betrekking tot dat andere perceel.
3.3. [gedaagde] voert verweer, op welk verweer hierna, voor zover van belang, zal worden ingegaan.
1. De beoordeling
1.1 Artikel 5:91 lid 4 BW Pro luidt als volgt:
“Indien de eigenaar de vereiste toestemming zonder redelijke gronden weigert of zich niet verklaart, kan zijn toestemming op verzoek van degene die haar behoeft, worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin de zaak of het grootste gedeelte daarvan is gelegen.”
[gedaagde] heeft in de eerste plaats betoogd dat uit dit artikel volgt dat ook de koper van een erfpachtrecht zich tot de kantonrechter kan wenden voor het verkrijgen van een dergelijke machtiging, zodat [eiser] bij zijn vordering geen belang heeft. Dit betoog kan niet worden gevolgd. Uitgangspunt is, zoals ook in de erfpachtvoorwaarden is vermeld, dat de verkoper voor de overdracht toestemming van de eigenaar nodig heeft, zodat moet worden aangenomen dat met “degene die dat behoeft” wordt gedoeld op de overdragende partij en niet op de koper. Het belang van [eiser] is daarmee gegeven. Zijn belang is spoedeisend in verband met zijn plannen voor een nieuw kantoorpand. De omstandigheid dat [eiser] zelf niet eerder tot procederen is overgegaan neemt de spoedeisendheid van zijn belang bij de vordering, anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd, niet weg. De vraag naar het spoedeisend belang moet immers worden beoordeeld naar de situatie ten tijde van het geding.
1.1. [gedaagde] heeft verder aangevoerd dat de koopovereenkomst inmiddels van rechtswege is ontbonden, aangezien het ontbreken van toestemming van de gemeente - op het overeengekomen tijdstip van het ondertekenen van de leveringsakte - in de koopovereenkomst is opgenomen als ontbindende voorwaarde en het overeengekomen leveringstijdstip 15 januari 2000 was. De overeenkomst is in de visie van [gedaagde], in elk geval ontbonden sinds de definitieve weigering van de gemeente van 23 november 2006.
Ook dit verweer kan niet worden gevolgd. Uit de gebeurtenissen daterend van na 15 januari 2000 blijkt dat partijen in onderling overleg het leveringsmoment, in afwachting van de gevraagde toestemming, vooruit hebben geschoven. Bovendien is nog geen sprake van het definitief ontbreken van de toestemming, aangezien de gemeente deze beslissing “vooralsnog” heeft genomen en de weg naar de kantonrechter nog openstaat.
1.3. [gedaagde] heeft naast het vorenstaande aangevoerd dat zij en haar zoon er alles aan hebben gedaan om de gemeente tot het verlenen van toestemming te bewegen, maar dat zij niet verplicht kan worden tot het aanspannen van een gerechtelijke procedure, onder meer niet omdat dit de reeds jarenlang bestaande goede naam en reputatie van [naam] zou kunnen aantasten. Ook dit verweer kan niet worden gevolgd. [eiser] heeft terecht gesteld dat de contractuele verplichting tot het verlenen van “volle medewerking tot het tijdig verkrijgen van bedoelde toestemming” aldus dient te worden uitgelegd dat daaronder ook moet worden verstaan het in gang zetten van een daarop gerichte gerechtelijke procedure. Dat deze bij voorbaat volstrekt kansloos zou zijn, zoals [gedaagde] ook nog heeft aangevoerd, heeft zij, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door [eiser], vooralsnog niet aannemelijk gemaakt. De enkele omstandigheid dat het aan [eiser] gelieerde bedrijf Future Bags leverancier is van coffee shop benodigdheden is daartoe onvoldoende. Evenmin is thans reeds komen vast te staan dat de uitoefening van het bedrijf van [eiser] in strijd is met de erfpachtvoorwaarden. Verder valt vooralsnog niet in te zien dat de reputatie van [gedaagde] wordt aangetast doordat zij betrokken is in een procedure tegen de gemeente en evenmin dat toewijzing van de vordering, waarbij [gedaagde] verplicht is om de gemeente in rechte te betrekken, in strijd zou zijn met de openbare orde. Het gaat hier immers slechts om het kunnen effectueren van een door [gedaagde] reeds gesloten koopovereenkomst, waarbij zij uitdrukkelijk heeft toegezegd dat “volle medewerking” zal worden verleend aan het verkrijgen van de benodigde toestemming. Het gebruik maken van een procedurele mogelijkheid om deze toestemming af te dwingen moet redelijkerwijs geacht worden van die afspraak deel uit te maken.
1.4 Los van het voorgaande kan nog worden opgemerkt dat ook [gedaagde] die bij monde van haar raadsman herhaaldelijk, ook ter zitting, heeft verklaard de overdracht van de erfpacht het liefst op zo kort mogelijke termijn gerealiseerd te zien, belang heeft bij de nakoming van de koopovereenkomst, ook al omdat zij, nog recht heeft op de koopprijs van f 105.000,= die [eiser], naar het zich thans laat aanzien, anders dan de (gelijke) koopprijs voor de opstal, tot op heden nog niet heeft voldaan.
1.5. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de primaire vordering om [eiser] schriftelijk te machtigen tot het namens [gedaagde] instellen van de vordering bij de kantonrechter zal worden toegewezen, met dien verstande dat een termijn van een week daarvoor redelijk wordt geacht. De vordering tot veroordeling van [gedaagde], om, op straffe van verbeurte van een dwangsom “al datgene te doen wat eiser ([eiser], vzr.) in het kader van het verkrijgen van de door de eigenaar van het terrein benodigde (vervangende) toestemming verder noodzakelijk acht” is, zoals [gedaagde] terecht heeft aangevoerd, te vaag om te worden toegewezen, aangezien dat zou kunnen leiden tot onnodige executiegeschillen.
1.6. [eiser] heeft tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door [gedaagde] niet aannemelijk gemaakt dat zij concrete plannen heeft tot vervreemding van het erfpachtrecht aan een derde. Voor toewijzing van het gevraagde verbod daartoe bestaat daarom vooralsnog geen aanleiding. Daarbij komt dat de op het perceel gebouwd opstal in eigendom toebehoort aan [eiser], wat de verkoop van het erfpacht aan een derde in de praktijk ongetwijfeld zal bemoeilijken, afgezien nog van de contractuele aanspraken van [eiser].
1.7. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd, als na te melden.
1.8. Aan het verzoek van [gedaagde] om dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren zal niet worden voldaan, aangezien dit zich niet goed verdraagt met het karakter van de kort geding procedure en [eiser] bij de gevraagde voorziening een spoedeisend belang heeft.
1.9. [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 84,31
- vast recht 251,=
- salaris procureur 816,=
Totaal € 1.151,31
2. De beslissing
De voorzieningenrechter
2.1. veroordeelt [gedaagde] om binnen een week na de betekening van dit vonnis over te gaan tot een schriftelijke verklaring aan [eiser], waarbij [eiser] onvoorwaardelijk en onherroepelijk is gemachtigd om een verzoekschrift tot vervangende toestemming (machtiging) als bedoeld in artikel 5:91 lid 4 BW Pro (mede) op naam van [gedaagde] in te dienen,
2.2. bepaalt dat [gedaagde] voor iedere dag dat zij in strijd handelt met het onder 5.1. bepaalde, aan [eiser] een dwangsom verbeurt van
€ 1.000,- , tot een maximum van € 50.000,=,
2.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.151,31,
2.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
2.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Orobio de Castro, bijgestaan door mr. M. Balk, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 16 mei 2007.?