Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/10658
Uitspraakdatum: 19 juli 2007
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Z, eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 31 augustus 2006 op het bezwaar van eiseres tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-straat 0 II te Amsterdam (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2006.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juli 2007.
Namens verweerder is verschenen B, tot bijstand vergezeld van C. Eiseres, bij aangetekende brief van 29 mei 2007 aan het in het beroepschrift vermelde adres in kennis gesteld van de mondelinge behandeling, is niet verschenen.
Gronden
1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 241.000. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
1.2. Eiseres is eigenares van de woning. De woning is een gestapelde woning. De oppervlakte van de woning bedraagt 62 m².
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
3. Eiseres bepleit een waarde van € 153.000. Daartoe wijst zij op de door haar in februari 2005 betaalde prijs ad € 460.000 voor de woning en voor de woning A-straat 0 III te zamen. Zij stelt dat zij de woningen als een geheel appartement heeft gekocht en dat dit fysiek niet gesplitst is. De woning maakt één derde van het geheel uit: dus van de koopsom moet één derde gedeelte, ofwel € 153.000, aan de woning worden toegerekend.
4. Verweerder heeft een overzicht taxatiewaarden overgelegd, opgemaakt op 2 april 2007 door D, taxateur Wet WOZ. In dit overzicht is de waarde van de woning getaxeerd op € 230.500. Het overzicht bevat behalve gegevens van de woning gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Met betrekking tot de getaxeerde prijs per m² ad € 3.725 stelt verweerder dat deze € 201 minder bedraagt dan die van de vergelijkingsobjecten ad € 3.926.
Waarschijnlijk heeft eiseres de woning en de woning A-straat 0 III in (deels) verhuurde staat gekocht. De transactie van eiseres – de twee woningen waren niet gesplitst – voldoet niet aan de eisen van de Wet WOZ. Indien eiseres de woningen in gesplitste staat zou hebben gekocht, zou zij veel meer hebben moeten betalen. De uitspraak op bezwaar dient te worden vernietigd en de waarde dient te worden vastgesteld op € 230.500
5.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
5.2.1. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Met het onder 4. vermelde overzicht taxatiewaarden heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde in het economische verkeer van de woning op de waardepeildatum niet lager was dan € 230.500.
De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het overzicht genoemde vergelijkingsobjecten omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht en acht aannemelijk dat deze objecten wat type, bouwjaar, ligging en onderhoudstoestand betreft, voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
5.2.2. Met betrekking tot de stelling van eiseres dat de waarde op de door haar voorgestane waarde moet worden vastgesteld, overweegt de rechtbank het volgende.
Aan eiseres kan worden toegegeven dat voor de bepaling van de waarde van een onroerende zaak de koopprijs van de onroerende zaak zelf als uitgangspunt dient te gelden. In het onderhavige geval nochtans, waarin de kooptransactie betrekking had op de woning en de woning A-straat 0 III te zamen in ongesplitste staat en tevens – naar de rechtbank aannemelijk acht – in verhuurde staat, kan die koopprijs niet in de beschouwing worden betrokken. De transactie is immers niet onder de in 5.1. opgenomen voorwaarden tot stand gekomen.
5.2.3. Op grond van het onder 5.2.1. en 5.2.2. overwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard en dient de waarde van de woning te worden vastgesteld op € 230.500.
5.3. Nu het beroep gegrond is, zijn er in beginsel termen aanwezig verweerder te veroordelen in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb. Nu van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand evenwel niets is komen vast te staan en omtrent overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten niets is gesteld of gebleken, blijft een veroordeling achterwege.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 230.500;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;
- gelast dat de gemeente het door eiseres betaalde griffierecht van € 38 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 19 juli 2007 en op dezelfde dag uitgesproken door mr. A.M. van Amsterdam, rechter, in tegenwoordigheid van mr. V.M. Maat, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.