Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Kanton
Locatie Amsterdam
Rolnummer: 845431 CV EXPL 07-4039
Vonnis van: 11 oktober 2007
481
Vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
AMSTERDAM DIAMOND CENTER B.V.
gevestigd Amsterdam
eiseres
nader te noemen ADC
gemachtigde: mr. E.F. Seunke
t e g e n
HEREDIUM SCINTILLA N.V.
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen Heredium
gemachtigde: mr. S. Van der Kamp
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 7 februari 2007 inhoudende de vordering van ADC met producties
- de conclusie van antwoord van Heredium met producties
Ingevolge tussenvonnis van 10 mei 2007 zijn vervolgens nog ingediend:
- de conclusie van repliek van ADC met producties
- de conclusie van dupliek van Heredium.
Daarna is vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1. De feiten:
a. ADC huurt met ingang van 1 januari 1990 een winkelpand, gelegen aan de Dam 29 en 31 en het Rokin 1 en 5 te Amsterdam. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar en is nadien verlengd met vijf jaar, zodat deze thans voor onbepaalde tijd wordt voortgezet; de verhuurder is Heredium;
b. het gehuurde betreft bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 290 B.W.;
c. met ingang van 1 januari 2006 bedraagt de huurprijs € 339.248,29 exclusief btw per jaar, te vermeerderen met servicekosten; met ingang van 1 januari 2007 bedraagt de huurprijs € 342.131,90 exclusief btw per jaar, te vermeerderen met servicekosten;
d. in 2005 heeft Bessem & Partners vastgoedadviseurs, op verzoek van ADC, een rapport opgesteld, waarbij een vergelijking is gemaakt met winkelruimte in de omgeving van het gehuurde. Dit rapport komt op een gemiddelde prijs per m2 van € 242,29 en een “totale aanvangshuurprijs” van € 156.247,97 (644,88 m2, zonder entresol) en een “totale aanvangshuurprijs” van € 196.274,28 (810,08 m2, met entresol);
e. bij beschikking ex artikel 7:304 B.W. van 18 april 2006 heeft de kantonrechter te Amsterdam drie deskundigen benoemd om te adviseren over de huurprijs van het gehuurde per 1 januari 2006. Benoemd zijn: de heer K.G. Bessem (voorgedragen door ADC), de heer B.J. Mols (voorgedragen door Heredium) en de heer J.B. Boerman;
f. op 26 oktober 2006 hebben de deskundigen een conceptrapport uitgebracht. Daarin wordt de huurprijs gewaardeerd op € 250.226,93 exclusief btw;
g. partijen zijn in de gelegenheid gesteld opmerkingen met betrekking tot het concept te maken en hebben van die gelegenheid gebruik gemaakt;
h. op 20 december 2006 hebben de deskundigen hun eindrapport uitgebracht. Daarin waarderen zij de huurprijs op € 259.178,98 exclusief btw;
i. bij brief van 25 april 2007 heeft B & O winkelmakelaars, op verzoek van Heredium, het rapport van de deskundigen bekritiseerd. Volgens B & O zijn er, met betrekking tot de vergelijkingspanden 2 en 6, fouten gemaakt. Als die worden gecorrigeerd leidt dat tot een huurprijs van € 280.766,55 exclusief btw. Daarbij moet volgens B & O een opwaartse waardering plaatsvinden van 25 % gelet op de unieke ligging en gedaante van het gehuurde. Dat leidt tot een huurprijs van € 350.958,19 exclusief btw.
VORDERING
2. ADC vordert, na vermeerdering van eis, dat de huurprijs ingaande 1 januari 2006 wordt vastgesteld op primair € 231.670,-, althans € 250.226,93, althans € 259.178,98 per jaar, de bedragen exclusief btw, met terugbetaling door Heredium van de door ADC teveel betaalde bedragen, vermeerderd met de wettelijke rente. Daarnaast vordert ADC veroordeling van Heredium in de kosten van de procedure, waaronder € 1.475,- wegens door ADC betaalde kosten van het advies van de deskundigen en € 237,44 wegens beslagkosten.
3. ADC meent dat de thans betaalde huurprijs niet overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.
4. ADC licht toe dat zij het primair genoemde bedrag als volgt heeft berekend: het door de deskundigen vastgestelde totale gecorrigeerde vloeroppervlakte van 354 m2 dient te worden verminderd met 26,5 m2 in verband met de door ADC zelf aangebrachte entresol, die niet mag worden meegerekend. Dan resteert 327,5 m2 x € 706,86 is (afgerond) € 231.670,-. Het subsidiaire bedrag volgt het conceptrapport van de deskundigen (zie onder 1, f) en het meer subsidiair gevorderde volgt het definitieve deskundigenrapport (zie onder 1, h).
5. In het definitieve rapport hebben de deskundigen, kennelijk op verzoek van Heredium (wier commentaar op het conceptrapport ADC eerst achteraf heeft gekregen), een nieuw vergelijkingspand ( Dam 6) toegevoegd. Dat is geen juist vergelijkingsobject. Dit heeft -ten onrechte- geleid tot een verhoging van de door de deskundigen geadviseerde huurprijs en wel van € 250.226,93 tot € 259.178,98 exclusief btw. VERWEER
6. Heredium voert gemotiveerd verweer tegen de vordering en stelt – kort gezegd – dat de huurprijs dient te worden vastgesteld op het bestaande niveau. Subsidiair meent Heredium dat nader (deskundigen)onderzoek is geboden, als de kantonrechter de bezwaren van Heredium tegen het deskundigenrapport niet deelt en volgt.
7. Heredium heeft de volgende bezwaren tegen het rapport:
a. ten aanzien van vergelijkingspand 2 (Dam 19) is een fout metrage opgenomen. Dit pand heeft geen tussenverdieping van 52 m2; de gecorrigeerde oppervlakte moet daarom verlaagd worden van 185 m2 naar 158 m2; dat leidt tot een (gecorrigeerde) gemiddelde huurprijs van € 482,23 per m2 naar € 566,31 per m2 en een verhoging van de waardering van dit pand van € 732,14 per m2 naar € 745,23 per m2.
b. de deskundigen passen de zonering niet consequent toe. Ten aanzien van vergelijkingspand 6 (Dam 6) corrigeren de deskundigen de 2e en 3e verdieping (overige ruimte) voor 25 %; dat is veel te hoog. Een percentage van 12,5 voor de 2e verdieping en 5 voor de 3e verdieping is gebruikelijk. Deze percentages worden in de regel door de BHAC gehanteerd voor overige ruimten op de 2e en 3e verdieping. Als daarmee rekening wordt gehouden bedraagt de gecorrigeerde oppervlakte 101,8 m2 (in plaats van 123 m2) en de gecorrigeerde meterprijs € 1.235,73 (in plaats van € 1.022,87).
c. met de unieke uitstraling, ligging, indeling en vorm van het gehuurde hebben de deskundigen onvoldoende rekening gehouden. Wegens de markante ligging en (bouwkundige) uitstraling is een opwaartse correctie met 25 % op zijn plaats.
BEOORDELING
8. Vooropgesteld wordt dat de deskundigen een zorgvuldige werkwijze hebben gevolgd. Zij hebben een conceptrapport opgesteld en partijen de gelegenheid gegeven daarbij opmerkingen te maken. De deskundigen hebben in de definitieve rapportage de opmerkingen van partijen van commentaar voorzien. De deskundigen hebben daarmee voldaan aan hetgeen hen in de beschikking van de kantonrechter (zie onder 1, e) is opgedragen.
9. Uitgangspunt is voorts dat de door de kantonrechter benoemde personen bij uitstek deskundig zijn op het terrein waarover zij hebben geadviseerd en dat de drie deskundigen een eensluidend advies hebben uitgebracht, waarbij aannemelijk is dat op onderdelen de deskundigen tot een compromis zijn gekomen. Dit betekent dat er alleen dan aanleiding is voor nader onderzoek -hetzij door het stellen van vragen aan deze deskundigen, hetzij door het benoemen van nieuwe deskundigen- als blijkt dat de deskundigen fouten hebben gemaakt of op wezenlijke opmerkingen van partijen niet of onvoldoende gemotiveerd zijn ingegaan.
10. In algemene zin merkt de kantonrechter nog op dat van de deskundigen niet kan worden verwacht dat zij ten aanzien van de selectie van de vergelijkingspanden en de hoogte van de toegepaste correcties steeds een volledig sluitende objectieve motivering geven. Een advies over de hoogte van een huurprijs is geen exacte wetenschap. Er zal onmiskenbaar (bijvoorbeeld bij de toepassing van een correctiepercentage) sprake zijn van een schatting, waarbij de deskundigen zullen moeten putten uit ervaring en intuïtie.
11. Het eerste bezwaar van ADC tegen het deskundigenrapport betreft het door de deskundigen meetellen van de door ADC zelf in het gehuurde aangebrachte entresol (zie onder 3).
12. Dit bezwaar heeft ADC ook bij het conceptrapport genoemd en de deskundigen hebben daar in de definitieve rapportage op gereageerd. In het concept hadden de deskundigen gesteld dat zij de uitbreiding van de entresol (die was aangebracht door de huurder) bij de beoordeling buiten beschouwing hebben gelaten. In het definitieve rapport is nader toegelicht dat het de deskundigen was gebleken dat de entresol reeds voor het aangaan van de huurovereenkomst was vergroot en lopende de huurovereenkomst door ADC weer enigszins is verkleind. De deskundigen houden derhalve rekening met de huidige (feitelijke) omvang van de entresol. Dat komt de kantonrechter juist voor.
13. Het tweede bezwaar van ADC richt zich ertegen dat de deskundigen in de eindrapportage, zonder dat ADC de gelegenheid heeft gehad haar visie te geven, een onjuist vergelijkingspand hebben toegevoegd (zie onder 4).
14. Het argument dat ADC haar visie niet heeft kunnen geven gaat niet op. Zij heeft dat in deze procedure wel kunnen doen. ADC heeft daarom thans onvoldoende belang bij deze stellingname.
15. Gebleken is dat de deskundigen op verzoek van Heredium een vergelijkingspand (Dam 6, ook een hoekpand) hebben toegevoegd. Deze toevoeging hebben de deskundigen gemotiveerd; onder meer hebben de deskundigen gerapporteerd dat het pand te vergelijken is omdat (bij het bepalen van de huurprijs) de winkelbestemming klaarblijkelijk een grotere rol heeft gespeeld dan het feit dat het om niet gebruik als winkelruimte gaat. De deskundigen hebben voorts een correctie aangebracht ter zake de ligging (passantenstroom) en de grootte ten opzichte van het gehuurde.
16. De bezwaren van ADC snijden geen, althans onvoldoende, hout om tot een nader onderzoek te besluiten. Verwezen wordt naar de overwegingen 9 en 10.
17. De bezwaren van Heredium zijn genoemd onder 6. Het eerste betreft het aantal m2 van het vergelijkingspand Dam 19; volgens Heredium ontbreekt de in het rapport genoemde tussenverdieping van 52 m2.
Ook in de conceptrapportage noemen de deskundigen de betreffende tussenverdieping. Op dit punt heeft Heredium geen opmerking bij het concept gemaakt en dat behoort voor haar risico te komen. Dat geldt temeer nu ADC onweersproken heeft gesteld dat Dam 19
ook eigendom is van Heredium (althans een tot haar groep behorende vennootschap) en dat de deskundige Mols de gegevens van dit pand heeft aangeleverd, waarvan deskundigen vervolgens zijn uitgegaan.
18. Bij het tweede bezwaar van Heredium gaat het erom dat de deskundigen de zonering niet consequent zouden toepassen. Naar aanleiding van het concept van de deskundigen heeft Heredium opmerkingen gemaakt over de zonering van de vergelijkingspanden 4 en 5. Naar aanleiding daarvan hebben de deskundigen in algemene zin uiteengezet dat zij een bewuste zonering hebben toegepast en dat zij zich daarbij hebben laten leiden door de ITZA methodiek (In Terms of Zone A); daarbij worden alle vierkante meters uitgedrukt als een percentage van de A-zone. Het gedeelte op de begane grond dat het best wordt bewinkeld wordt door de consument aangemerkt als A-zone en wordt gesteld op 100 %. Aan de vierkante meters buiten deze zone en op verdiepingen en in kelders wordt een lager percentage toegekend. De deskundigen noemen dat de afwijkende indeling en de afwijkende vorm van de ruimte van de vergelijkingspanden ten opzichte van het gehuurde een belangrijke rol heeft gespeeld.
19. Het concrete bezwaar van Heredium ten aanzien van de zonering van Dam 6 hebben de deskundigen niet beoordeeld; dat hebben zij ook niet kunnen doen omdat dit vergelijkingspand (overigens op verzoek van Heredium) eerst in het definitieve rapport is toegevoegd. Gelet op de motivering van de deskundigen wat betreft de ten aanzien van de zonering gevolgde methodiek mag ervan worden uitgegaan dat de deskundigen dezelfde methodiek hebben toegepast op het pand Dam 6. De genoemde methode en de gehanteerde percentages komen de kantonrechter niet onjuist voor. De stelling van Heredium, dat er andere dan de door de deskundigen genoemde percentages voor winkelruimten op de 2e en 3e verdieping gebruikelijk zouden zijn, heeft zij niet nader onderbouwd.
Op die grond wordt ook dit bezwaar van Heredium niet gehonoreerd.
20. Tot slot meent Heredium dat de deskundigen onvoldoende rekening hebben gehouden met de markante ligging en de uitstraling van het gehuurde. Er is sprake van een zodanige toplocatie in het centrum van Amsterdam dat het in feite met geen enkel ander pand te vergelijken is.
21. Dit bezwaar heeft Heredium reeds naar aanleiding van het concept genoemd en de deskundigen zijn daarop ingegaan. Zij hebben opgemerkt dat ook Dam 17 een hoekpand is, dat Rokin 16 aan dezelfde verkeersader ligt als het gehuurde en dat zij rekening hebben gehouden met de passantenstromen en daarop zonodig correctie hebben aangebracht.
22. Geoordeeld wordt dat de deskundigen de bezwaren van Heredium op dit punt voldoende hebben weerlegd. Uit het rapport van de deskundigen blijkt dat zij ten aanzien van de vergelijkingspanden 4, 5 en 6 correcties (respectievelijk 115, 90 en 125 %) in verband met de passantenstromen hebben toegepast. Door het toepassen van deze correcties hebben de deskundigen in voldoende mate laten blijken dat zij rekening hebben gehouden met de relevante aspecten van het gehuurde, waaronder de ligging en uitstraling.
23. Er is geen aanleiding een bijzondere betekenis toe te kennen aan de brief van B & O winkelmakelaars (zie onder 1, f). In de eerste plaats had Heredium de daarin genoemde bezwaren zelf al naar aanleiding van het conceptrapport naar voren gebracht. Ten aanzien van het nog niet specifiek gemaakte bezwaar betreffende de zonering van Dam 6 geldt de overweging die onder 19 is gegeven. In de tweede plaats blijkt uit de brief van B & O niet of zij bij haar waardering de wettelijke systematiek heeft gevolgd.
24. Ook de bezwaren van Heredium tegen het deskundigenrapport worden, onder verwijzing naar de overwegingen 9 en 10, afgewezen.
25. De huurprijs zal nader worden vastgesteld op € 259.178,98 exclusief btw per jaar.
26. Deze huurprijs geldt strikt genomen ingaande 27 december 2005, de datum waarop ADC het verzoek tot het benoemen van deskundigen heeft gedaan. Nu ADC verzoekt de lagere huurprijs te laten ingaan op (de iets latere datum) 1 januari 2006, zal dit verzoek worden gevolgd.
28. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal Heredium in de kosten van de procedure worden veroordeeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. stelt de huurprijs van het gehuurde vast op € 259.178,98 exclusief btw per jaar;
II. bepaalt dat deze huurprijs tussen partijen geldt met ingang van 1 januari 2006;
III. bepaalt dat Heredium aan ADC dient terug te betalen het verschil tussen de door ADC daadwerkelijk vanaf 1 januari 2006 betaalde huurprijs en de thans nader vastgestelde huurprijs, te vermeerderen met de wettelijke rente over het verschil tussen de beide bedragen vanaf de vervaldata van de huurtermijnen;
IV. veroordeelt Heredium in de kosten van het geding aan de zijde van ADC, tot heden begroot op:
-griffierecht € 285,-
-kosten dagvaarding € 70,85
-salaris gemachtigde € 1.200,-
-kosten deskundigen € 1.457,75
-kosten beslag € 237,44
________ +
totaal € 3.251,04
V. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door T.M.A. van Löben Sels, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 oktober 2007 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter