Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/2921
Uitspraakdatum: 3 juli 2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Z, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bussum, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-hof 1 te Z (hierna: de woning), voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006, per waardepeildatum 1 januari 2003 en naar de staat op 1 januari 2005, vastgesteld op € 873.240. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt.
1.2. Verweerder heeft bij uitspraak van 11 januari 2006 het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde en de aanslagen gehandhaafd. Eiser heeft daartegen bij brief van 20 februari 2006, ontvangen bij de rechtbank op 21 februari 2006, beroep ingesteld. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend. Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
1.3. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 april 2007 te Amsterdam. Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door A. Namens verweerder is verschenen B.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1. Eiser is op 1 januari 2005 eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met inpandige garage, bouwjaar 1964. De inhoud van de woning is ongeveer 819 m³ (exclusief souterrain) en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.285 m². Eiser heeft de woning op 17 juli 2002 gekocht voor € 825.000. Na aankoop zijn werkzaamheden aan de woning verricht waarbij de keuken en de dakpannen zijn vervangen en de spouwmuren zijn geïsoleerd.
2.2. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd, op 8 september 2006 opgesteld door C, WOZ-coördinator. Het rapport bevat gegevens van vergelijkingsobjecten die rond de waardepeildatum zijn verkocht. In het rapport wordt geconcludeerd tot een waarde op de waardepeildatum en naar de staat per 1 januari 2005 van € 875.380.
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
3.2. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de waarde tot € 790.000. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Voor de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de stukken van het geding.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
4.2. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 873.240.
De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft goed vergelijkbaar zijn met de woning.
4.3. Met betrekking tot de stellingen van eiser over de waardebepaling merkt de rechtbank het volgende op. Het feit dat de waarde in het economische verkeer van de woning op de waardepeildatum € 48.240 hoger is vastgesteld dan de prijs die eiser een half jaar eerder zelf voor de woning heeft betaald betekent niet reeds op zichzelf dat de waarde in het economisch verkeer niet juist is bepaald. Niet in geschil is immers dat eiser na aankoop werkzaamheden aan de woning heeft verricht, en dat deze van dien aard zijn geweest dat bij het bepalen van de waarde uitgegaan moet worden van de staat van de woning per 1 januari 2005. Bij het bepalen van de waarde is derhalve rekening gehouden met het waardevermeerderend effect van de werkzaamheden. Nu niet in geschil is dat de staat van de woning en van de vergelijkingsobjecten na de werkzaamheden vergelijkbaar zijn, bieden de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een goede basis voor het bepalen van de waarde van de woning. Voor zover er verschillen zijn in de aan de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende waarden, kunnen deze naar het oordeel van de rechtbank worden teruggevoerd op het feit dat de woning van eiser over meer grond beschikt dan de vergelijkingsobjecten.
De rechtbank kan eiser niet volgen in zijn stelling dat bij de waardering van de woning tevens rekening gehouden dient te worden met woningen die minder goed vergelijkbaar zijn, woningen met een oudere verkoopdatum en woningen die niet zijn verkocht. Gelet op het wettelijk waardebegrip, zoals weergegeven onder 4.1., bieden daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen van de best vergelijkbare woningen een goede basis voor de waardebepaling van een onroerende zaak. De rechtbank vermag niet in te zien hoe een betere basis voor de waardebepaling tot stand komt door bij de waardering woningen te betrekken als door eiser bedoeld. Aan eiser kan worden toegegeven dat het gedurende zekere tijd niet verkocht blijven van een woning een indicatie kan zijn voor marktontwikkelingen, zoals stabilisering of daling van de waarden. Dit betekent echter niet dat uit het feit dat bepaalde vraagprijzen niet worden gerealiseerd, de conclusie moet worden getrokken dat aan rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen voorbijgegaan moet worden. Deze kunnen immers geacht worden het prijsniveau op de markt op de waardepeildatum weer te geven. Nu verweerder zich in het onderhavige geval voor de waardebepaling heeft gebaseerd op vlak voor en vlak na de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen, komt naar het oordeel van de rechtbank voor het beoordelen van de juistheid van de waarde onvoldoende betekenis toe aan de door eiser genoemde woningen a-hof 2, a-hof 3, b-laan 1 en c-laan 1.
4.4. Met betrekking tot de stellingen van eiser over de handelwijze van verweerder merkt de rechtbank het volgende op. Eiser beklaagt zich over de wijze waarop verweerder het bezwaarschrift heeft afgehandeld. De rechtbank stelt voorop dat de wettelijke termijn voor de afhandeling van een bezwaarschrift overeenkomstig het bepaalde in artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen een jaar bedraagt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder niet onbehoorlijk gehandeld door geen uitspraak te doen binnen acht maanden na ontvangst van het bezwaarschrift, omdat verweerder is gebleven binnen de wettelijke afhandelingstermijn en in de ontvangstbevestiging slechts heeft gesteld ernaar te streven binnen acht maanden na ontvangst van het bezwaarschrift uitspraak te doen. Het feit dat verweerder een week na aankondiging van verlenging van de afhandelingstermijn uitspraak op bezwaar heeft gedaan, noch de inhoud van de uitspraak wijst naar het oordeel van de rechtbank op grote haast en slordigheid in de afhandeling. Eiser heeft zich er voorts over beklaagd dat hij hangende het beroep door een door verweerder ingeschakelde makelaar benaderd is voor een afspraak om de woning te bezichtigen. Hoewel de rechtbank zich kan indenken dat eiser verrast is geweest rechtstreeks door de makelaar benaderd te zijn, getuigt het inschakelen door verweerder van een externe deskundige naar het oordeel van de rechtbank juist van zorgvuldigheid bij de afhandeling van het bezwaarschrift. Dat de makelaar voor het maken van een afspraak het mobiele telefoonnummer van eiser heeft gebruikt vindt zijn oorzaak in het feit dat eiser dit telefoonnummer zelf heeft doorgegeven aan verweerder. Wanneer eiser niet gebeld wenste te worden op dit telefoonnummer, had het op de weg van eiser gelegen een voorbehoud voor het gebruik te maken.
4.5. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 3 juli 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. H.A.M. Röell-Mulder, rechter, in tegenwoordigheid van mr.drs. M.W. Koenis, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.