Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/504
Uitspraakdatum: 21 maart 2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
A.J. Investments B.V., gevestigd
te Q, eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Laren, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet Woz), gedagtekend 28 februari 2005, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-straat 3 te R (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2003, voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 vastgesteld op € 2.180.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2005, eigenaar niet-woningen, bekend gemaakt.
Eiseres heeft tegen de beschikking en de aanslag een bezwaarschrift ingediend, dat op 7 april 2005 door verweerder is ontvangen.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 9 december 2005 het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 20 december 2005, ontvangen bij de rechtbank op 21 december 2005, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 december 2006. Verschenen zijn de gemachtigde van eiseres, R.C. Kiep, alsmede namens verweerder M.L.S. Renes, bijgestaan door C.A. van Beukering, taxateur.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
5.1. Eiseres is eigenares van het object. Het object, bouwjaar circa 2000, is een bedrijfspand waarin een supermarkt is gevestigd. Het object bestaat uit een winkel, een opslagruimte en een kantine.
2.2. In het door verweerder in het geding gebrachte taxatierapport is de waarde per de prijspeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 2.180.000. In het taxatierapport is de volgende opbouw van de waarde van het object opgenomen:
Kenmerken: grootte huurwaarde per m² huurwaarde Kap.fact waarde
Winkel/verkoopruimte 920 m² € 200,00 € 184.000,00 11 € 2.024.000,00
Opslag 80 m² € 120,00 € 9.600,00 11 € 105.600,00
Kantine 33 m² € 140,00 € 4.620,00 11 € 50.820,00
Woz-waarde € 2.180.000,00 Huurcijfer € 207.845
2.3. Eiseres heeft een taxatierapport in het geding gebracht waarin een makelaar/taxateur in opdracht van de directie van ING Bank N.V. de onderhandse verkoopwaarde onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst van een ‘supermarkt plaatselijk bekend als A-straat 3 te R per 8 juli 2003 heeft gewaardeerd op € 2.450.000 en de executiewaarde, eveneens onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst, op € 2.025.000. In dit rapport is onder meer vermeld dat de huurwaarde en de huuropbrengst respectievelijk € 161.115 en € 201.791 bedragen. Voorts is in onderdeel 4 van het rapport vermeld dat het huurcontract is ingegaan op 1 maart 2000 en loopt tot 28 december 2015, alsmede dat de huurovereenkomst telkens met vijf jaar kan worden verlengd. De huurprijs wordt jaarlijks per 1 januari geïndexeerd.
3. Geschil
In geschil is de Woz-waarde van het object.
4. Standpunten van partijen
4.1. Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding.
4.2. Ter zitting hebben partijen, zakelijk weergegeven, hieraan nog het volgende toegevoegd:
De gemachtigde van eiseres:
De kapitalisatiefactor is niet in het geding. Wij zijn het met de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor 11 eens. Ons bezwaar is dat verweerder uit gaat van de feitelijk betaalde huur en niet van de door onze taxateur bepaalde huur van € 116.115 per jaar. Het heeft veel moeite gekost om op deze locatie een supermarkt te creëren en de tussen eiseres en de huurder overeengekomen huurprijs is zo hoog omdat de stichtingskosten van het object zo hoog waren. Voor andere bedrijfspanden in R, zoals bijvoorbeeld het pand waarin een supermarkt van Albert Heijn is gevestigd, wordt per vierkante meter minder betaald dan voor het object.
In het taxatierapport van onze taxateur is weliswaar een onderhandse verkoopwaarde genoemd van € 2.450.000 maar als dat rapport een Woz-waarde had aangegeven zou dat een waarde zijn die gebaseerd zou zijn op een huurprijs van € 116.115.
C.A. van Beukering:
Onze taxatie is gebaseerd op de feitelijke situatie per 1 januari 2003. Uit de matrix blijkt dat we gekeken hebben naar de in R voorhanden objecten. Zelf heb ik alle bedrijfspanden in R gewaardeerd. Er zijn weinig supermarkten. Het onderhavige object is een beter pand dan dat van Albert Heijn en het heeft ook een betere ligging dan dat pand. Het is een mooi, nieuw, strak pand dat meer bij een supermarkt past dan dat van Albert Heijn. De hogere huurwaarde per m² is gerechtvaardigd. In tegenstelling tot hetgeen eiseres zegt, heeft het pand van Albert Heijn een liggingsfactor B1, evenals het onderwerpelijke object. De waardering kan op twee manieren geschieden. Bij controle door middel van de gecorrigeerde vervangingswaarde hebben wij de waarde gecontroleerd: daarbij kwamen wij op meer dan € 2.000.000.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet Woz, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
5.2. Artikel 20, tweede lid, Wet Woz bepaalt dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling. Aan voormeld artikellid is uitvoering gegeven in het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet Woz (hierna: het Uitvoeringsbesluit). In dit besluit is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:
Art. 1. 1. Dit besluit geeft uitvoering aan artikel 20, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken.
2. (.......).
Art. 2. 1. Bij ministeriële regeling wordt een instructie vastgesteld waarin regels zijn neergelegd voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling van onroerende zaken op de voet van de wet.
2. (...........).
Art. 5. De instructie bevat richtlijnen voor de toepassing van de te hanteren taxatiemethoden en een uitwerking van die methoden.
5.3. De in het Uitvoeringsbesluit bedoelde instructie is vastgelegd in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet woz (hierna: de Instructie). In artikel 4, eerste lid, van de Instructie is bepaald:
De waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, wordt bepaald voor
a. woningen: (.........)
b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
5.4. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de last rust aannemelijk te maken dat de waarde van het pand niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Voor de door hem op € 2.180.000 vastgestelde waarde heeft verweerder zich beroepen op het door hem overgelegde taxatierapport. Voor de bepaling van de huurwaarde is verweerder uitgegaan van de feitelijk betaalde huurprijs.
Eiseres stelt daartegenover dat het object, indien dit leeg zou staan, slechts voor € 161.115 per jaar zou kunnen worden verhuurd. De rechtbank verstaat deze grief aldus dat eiseres bedoelt te stellen dat de feitelijk betaalde huurprijs niet op zakelijke wijze tot stand zou zijn gekomen en daarom niet in aanmerking zou mogen worden genomen.
5.5. Verweerder betwist dat geen sprake zou zijn van een marktconforme huur.
Eiseres heeft haar stelling dat geen sprake is van een markconforme huurprijs onderbouwd door te verwijzen naar het door haar overgelegde taxatierapport. Daarnaast heeft eiseres gewezen op de hoge stichtingskosten en aangegeven dat voor andere bedrijfspanden in R een vierkante meterprijs betaald wordt die lager is dan de prijs die de huurder van het object betaalt. Deze onderbouwing laat echter onverlet dat op de peildatum sprake was van een huurprijs als gehanteerd door verweerder. Kennelijk was een huurder bereid om die prijs te voldoen en hetgeen door eiseres is aangevoerd is onvoldoende om tot het oordeel te komen dat die feitelijk betaalde prijs niet marktconform is.
5.6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder door uit te gaan van de werkelijk betaalde huurprijs en de tussen partijen niet in het geding zijnde kapitalisatiefactor de waarde van het object vastgesteld conform de voor de Woz-waardering geldende maatstaven.
5.7. Voor zover eiseres zich beroept op schending van enig beginsel van behoorlijk bestuur doordat in een andere gemeente het standpunt van eiseres omtrent de te hanteren huur wel is gevolgd, geldt het volgende.
In de onderhavige zaak staat slechts de Woz-waarde van het object ter beoordeling. De waardevaststelling van andere objecten - in de gemeente R, dan wel elders -, en ook de wijze waarop deze waardevaststelling is geschied, is niet in geschil. De rechtbank kan een en ander daarom niet in haar beschouwing betrekken.
5.8. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen is het gelijk aan verweerder en zal het beroep van eiseres ongegrond worden verklaard.
6. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
7. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 21 maart 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. H.A.M. Röell-Mulder, in tegenwoordigheid van mr. V.M. Maat, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.