Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Kanton
Zaaknummer: 934572 KK EXPL 08-154
Vonnis van: 7 maart 2008
F.no.: 002
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
I n z a k e
DE WHEERMOLEN B.V.
gevestigd te West-Beemster
eiseres
nader te noemen Wheermolen
gemachtigde: mr. R.J. Polle
t e g e n
1. [gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagden
nader te noemen [gedaagden], onderscheidenlijk [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2]
gemachtigde: mr. R.P. Worp
HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 25 februari 2008 heeft Wheermolen een voorlopige voorziening gevorderd.
Ter terechtzitting van 29 februari 2008 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Wheermolen is verschenen bij [voorzitter], voorzitter, bijgestaan door haar gemachtigde. [Gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn verschenen in persoon, bijgestaan door hun gemachtigde.
Vervolgens is vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1. Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast:
a. Wheermolen is sinds 24 mei 2007 eigenares van de woning, gelegen aan [het adres] te [woonplaats]. Voordien was eigenaar [getuige 1], broer van [gedaagde 2]. Zij huurde de woning sinds 1 oktober 1989, tezamen met haar echtgenoot [gedaagde 1] van haar broer. Laatstelijk bedroeg de kale huurprijs € 259,75 per maand.
b. [Gedaagde 2] heeft de woning op 29 oktober 2004 verlaten. [Gedaagde 1] is in de woning achtergebleven. [Gedaagde 2] woont sindsdien op het adres [adres] te [woonplaats].
Op 15 augustus 2007 is tussen [gedaagde 2] en [gedaagde 1] de echtscheiding uitgesproken.
c. [Gedaagde 1] heeft krachtens schriftelijke huurovereenkomst van 22 november 2006 m.i.v. 29 november 2006 de woning [adres] aan [getuige 2] (hierna: [getuige 2]) voor de periode 25 november 2006 tot 25 november 2007 onderverhuurd tegen een huurprijs van € 680,= per maand, vermeerderd met € 300,= voor bijkomende leveringen en diensten. Voor deze onderverhuur had de toenmalige eigenaar niet expliciet toestemming gegeven.
d. Bij schrijven van 10 juli 2007 aan [gedaagde 2] zowel als aan [gedaagde 1] is namens Wheermolen verzocht om uiterlijk 16 juli 2007 schriftelijk te bevestigen dat het gehuurde uiterlijk 27 juli 2007 leeg en ontruimd aan haar zou worden opgeleverd, bij gebreke waarvan een ontbindings- en ontruimingsprocedure zou worden gestart. Tevens werd daarbij aanspraak op schadevergoeding gemaakt.
e. [Gedaagde 2] heeft dezelfde dag telefonisch contact opgenomen met [getuige 3], toenmalig gemachtigde van Wheermolen. [Gedaagde 2] heeft daarbij laten weten dat zij niets meer met de woning te maken had en geen huurder meer was. [Getuige 3] heeft daarop aangegeven dat het juridisch lastig lag, maar dat zij, [gedaagde 2], voorlopig niets hoefde te doen. Tot de dagvaarding heeft zij vervolgens niets meer vernomen.
f. Bij schrijven van 15 februari 2008 heeft Wheermolen [gedaagde 1] nogmaals verzocht in te stemmen met een minnelijke beëindiging van de huurovereenkomst. Daartoe is [gedaagde 1] niet overgegaan.
Vordering
2. Wheermolen vordert als voorziening in het geschil dat partijen verdeeld houdt [gedaagden]:
- op straffe van een dwangsom te verbieden het gehuurde weer in gebruik te nemen of aan een derde in gebruik te geven;
- te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde;
- te bepalen dat het vonnis, tot een jaar na de dag waarop het wordt uitgesproken dan wel bekrachtigd, ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich zonder toestemming van Wheermolen in de woning bevindt of in de woning binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet;
- hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een voorschot op de schade van Wheermolen ad € 5.762,25, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;
- hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de proceskosten.
Standpunten partijen
3. Wheermolen stelt – kort gezegd – dat [gedaagden] ernstig tekort geschoten zijn in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst door het gehuurde zonder toestemming aan derden onder te verhuren en daarmee ten opzichte van de door [gedaagden] te betalen huurpenningen winst te maken. Vooruitlopend op ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie, wenst zij thans tot ontruiming over te kunnen gaan. Zij wenst voorts een voorschot op schadevergoeding te verkrijgen, onder meer bestaande uit het genoten voordeel in verband met de illegale onderverhuur.
4. [Gedaagden] voeren gemotiveerd verweer tegen de vordering en voeren – kort gezegd – aan dat [gedaagde 2] na haar vertrek uit het gehuurde de huurovereenkomst wat haar betreft mondeling bij haar broer, de toenmalige eigenaar van het gehuurde, heeft opgezegd. Zij verwijst daartoe naar de e-mail die haar broer heeft geschreven (productie 3 bij dagvaarding). Zij stelt zich op het standpunt dat zij ten onrechte in rechte is betrokken.
[gedaagde 1] erkent geen officiële toestemming te hebben gevraagd en verkregen voor onderverhuur van het gehuurde, maar wijst erop dat zijn (voormalige) zwager er geen probleem mee had. Een procedure als door Wheermolen geëntameerd, zou zijn (voormalig) zwager nooit tegen hem hebben aangespannen. Hij is tot de onderverhuur overgegaan, omdat hij het moeilijk had met de scheiding die [gedaagde 2] wenste. Hij wilde een jaar naar Frankrijk en daarna weer het gehuurde betrekken. Hij betwist dat in de gegeven omstandigheden sprake zou zijn wanprestatie.
Beoordeling
5. De kantonrechter merkt allereerst op dat in de dagvaarding een kennelijke verschrijving staat: als adres van het gehuurde is vermeld [adres], terwijl uit alle andere in geding gebrachte stukken, waaronder een tweetal huurovereenkomsten, blijkt dat het om [adres] moet gaan. De kantonrechter zal daarom er in het hierna volgende vanuit gaan dat als adres van het gehuurde moet worden aangehouden [adres] te [woonplaats].
Vervolgens heeft [gedaagde 2] een formeel punt aan de orde gesteld. Zij concludeert dat Wheermolen niet ontvankelijk moet worden verklaard in haar vordering jegens haar, [gedaagde 2], nu zij ten onrechte in rechte is betrokken, stellende dat zij sedert 2004 geen huurster meer is van het gehuurde. Wheermolen heeft hiertegenover gesteld dat zij terecht ook [gedaagde 2] heeft gedagvaard, omdat een huuropzegging ontbreekt, de toewijzing van de woning na echtscheiding aan [gedaagde 1] niet in de echtscheidingsbeschikking is vastgelegd en [gedaagde 2] niet heeft gereageerd op het verzoek van Wheermolen om afstand te doen van haar eventuele huurrechten op het gehuurde.
De kantonrechter is van oordeel dat het er op grond van de voorhanden gegevens voor kan worden gehouden dat de huurovereenkomst tussen [gedaagde 2] en toen haar broer al geruime tijd geleden is geëindigd. Dit kan, hoewel gesteld in juridisch niet waterdichte bewoordingen, worden afgeleid uit de verklaring van [getuige 1] van 16 juli 2007 (productie 3 bij dagvaarding) en uit hetgeen [gedaagde 2] ter terechtzitting heeft verklaard over haar contact met de toenmalig gemachtigde van Wheermolen naar aanleiding van haar brief van 10 juli 2007 aan [gedaagde 2], dat de kantonrechter geloofwaardig voorkomt en waarop door Wheermolen niet inhoudelijk kon worden gereageerd.
De kantonrechter concludeert dat Wheermolen in haar vordering jegens [gedaagde 2] niet ontvankelijk moet worden verklaard.
Voorts overweegt de kantonrechter als volgt.
In deze kort geding procedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, beoordeeld worden of de vordering van Wheermolen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing reeds nu gerechtvaardigd is.
[Gedaagde 1] heeft erkend het gehuurde eind 2006 aan [getuige 2] in zijn geheel te hebben onderverhuurd zonder toestemming van [getuige 1] die toentertijd eigenaar van het gehuurde was, terwijl hem ook geen huisbewaarderschap was toegestaan. Dit is zowel in volgens artikel 7:244 BW als volgens artikel 4 van de huurovereenkomst tussen Wheermolen en [gedaagde 1] zonder toestemming van de verhuurder verboden. Als rechtsopvolgster van [getuige 1] in de eigendom van het gehuurde is ook Wheermolen als verhuurster bevoegd een beroep te doen op deze tekortkoming van [gedaagde 1] in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder. [gedaagde 1] heeft zich aldus schuldig gemaakt aan wanprestatie. Dat [getuige 1] tijdens en na zijn verhuurderschap geen actie jegens [gedaagde 1] heeft en/of zou hebben ondernomen is voor de beoordeling van de vordering niet relevant.
Het vorenstaande in combinatie met de omstandigheid dat [gedaagde 1] door zijn handelen in strijd met de wet dik verdiende aan de onderverhuur rechtvaardigt het oordeel dat het hier gaat om een zo ernstige vorm van wanprestatie dat deze in een bodemprocedure zou leiden tot toewijzing van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. In het kader van deze kort geding procedure wordt daarom de vordering tot ontruiming van het gehuurde toewijsbaar geacht. De gevorderde dwangsom zal worden afgewezen, nu de “sterke arm” naar het oordeel van de kantonrechter voldoende garantie biedt om de ontruiming ook tegen de zin van [gedaagde 1] te bewerkstelligen.
Aan het hiervoor overwogene kan hetgeen [gedaagde 1] heeft gesteld omtrent zijn verdiensten uit de onderverhuurovereenkomst, waartegenover volgens hem aanzienlijke kosten stonden, niet afdoen.
[Gedaagde 1] heeft tegen de vordering om hem op straffe van een dwangsom te verbieden het gehuurde weer in gebruik te nemen of aan een derde in gebruik te geven geen verweer gevoerd. Het gevorderde zal worden toegewezen.
Tegen de vordering tot voorschot op schadevergoeding is door [gedaagde 1] aangevoerd dat de verdiensten uit de onderverhuur neerkwamen op een bedrag van € 188,62 per maand. Hij heeft ter onderbouwing van dat standpunt een niet inzichtelijke berekening in geding gebracht, waarmee de kantonrechter slechts zeer ten dele rekening zal houden. De vordering zal in dier voege worden toegewezen dat als voorschot op hetgeen in een bodemprocedure toewijsbaar mocht worden geoordeeld een bedrag van € 3.000,= zal worden toegewezen.
6. Gelet op de afloop van de procedure wordt [gedaagde 1] veroordeeld in de kosten gevallen aan de zijde van eiser.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. verstaat dat voor het adres [adres] te [woonplaats] in de dagvaarding moet worden gelezen [adres] te [woonplaats].
II. verklaart Wheermolen niet ontvankelijk in haar vordering tegen [gedaagde 2].
III. verbiedt [gedaagde 1] om het gehuurde weer in gebruik te nemen of aan een derde in gebruik te geven, onder afgifte van de sleutels en al hetgeen verder tot de woning behoort ter vrije en algemene beschikking aan Wheermolen te stellen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,= (met een maximum van € 20.000,=) voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde 1] in gebreke blijft daaraan te voldoen.
IV. veroordeelt [gedaagde 1] om de woonruimte, gelegen aan de [adres] te [woonplaats] met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde 1] bevindt binnen één week na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Wheermolen te stellen, met machtiging op Wheermolen om de ontruiming zo nodig zelf uit te voeren met behulp van politie en justitie;
V. veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van een voorschot op de schade van Wheermolen ad € 3.000,=.
VI. bepaalt dat het vonnis, tot een jaar na de dag waarop het vonnis wordt uitgesproken dan wel bekrachtigd, ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich zonder toestemming van Wheermolen in de woning bevindt of in de woning binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet;
VII. veroordeelt [gedaagde 1] in de kosten van het geding tot op heden begroot op:
-griffierecht: € 288,00
-kosten dagvaarding: € 71,80
-salaris gemachtigde: € 400,00
----------,---
Totaal: € 759,80
één en ander, voor zover verschuldigd, inclusief BTW;
VIII. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
IX. wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. A.H. Bäuerle-Hetebrij, kantonrechter en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 maart 2008 in tegenwoordigheid van de griffier.