Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 376129 / HA ZA 07-2119
Vonnis van 12 maart 2008
in de zaak van
A,
wonende te ( woonplaats ),
eiseres,
procureur mr. A.F.J. Jacobs,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BELEGGINGSINSTELLING DE ADELAAR B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
procureur mr. I.M.C.A. Reinders Folmer.
Partijen zullen hierna A en De Adelaar genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 24 oktober 2007
- het proces-verbaal van comparitie van 24 januari 2008.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Van 1 januari 1976 tot 1 juli 2005 heeft A gewoond in een beneden¬woning aan de …, aanvankelijk als huurder van de heer B, later als huurder van de heer C, (indirect) directeur-groot-aandeelhouder van de Adelaar (hierna: C).
2.2. Op 7 maart 2000 heeft de gemeente Amsterdam C een aanschrijving gestuurd, waarin ook werd vermeld dat er aanwijzingen waren dat de fundering van het pand waarin zich de onder 2.1 bedoelde woning van A bevond mogelijk niet in orde zou zijn.
2.3. C heeft het plan opgevat het gehele pand waarin de woning van A zich bevond te renoveren, waarvoor vereist was dat alle bewoners het pand zouden verlaten.
De bewoners hebben zich hiertegen aanvankelijk verzet. Bij een door de huurders aangespannen kort geding is overeengekomen dat gepoogd zou worden het geschil tussen de huurders (waar onder A) en C op te lossen door mediation. Deze mediation heeft plaatsgevonden en heeft geleid tot een vaststellingsovereenkomst.
2.4. In de onder 2.3 bedoelde vaststellingsovereenkomst, gedateerd 22 februari 2005, is bepaald dat A het (na verbouwing te realiseren) appartement 31 huis zou kopen voor een aankoopprijs van EUR 260.000, waarbij zij uiterlijk 1 juli 2005 het (gehuurde) appartement zou verlaten.
Voor het geval geen koopovereenkomst tot stand zou komen, is bepaald dat C aan A een vergoeding voor het verlaten van het gehuurde zal betalen van EUR 19.500,-;
2.5. Op 28 februari 2005 is een koopovereenkomst gesloten tussen A en De Adelaar. In deze overeenkomst is de volgende ontbindende voorwaarde opgenomen:
“Deze koop geschiedt onder ontbindende voorwaarde(n), dat:
a. aan verkoper niet uiterlijk op 1 juni 2006 de benodigde (en indien erfpacht ook: de privaatrechtelijke) splitsingsvergunning dan vernieuwbouwverklaring onherroepelijk is verleend, tenzij verkoper uiterlijk op de eerste werkdag na laatst genoemde datum schriftelijk aan de notaris heeft verklaard dat hij deze overeenkomst desondanks wil handhaven.”
2.6. Bij brief van Van Erp notarissen van 11 mei 2006 is aan A medegedeeld dat C op 9 mei 2006 een beroep had gedaan op de onder 2.5 vermelde ontbindende voorwaarde, vanwege het ontbreken van een splitsingsvergunning.
2.7. A heeft jegens De Adelaar een beroep gedaan op artikel 6:23 BW en heeft de Adelaar gevraagd de koopovereenkomst na te komen. De Adelaar heeft dit geweigerd. Vervolgens heeft A de buitengerechtelijke ontbinding van de overeenkomst ingeroepen.
2.8. A heeft ter gelegenheid van de comparitie van partijen onder meer het volgende verklaard:
“Op de avond voor de tekening van de koopovereenkomst kreeg ik het concept koopcontract per mail. In het koopcontract stond de ontbindende voorwaarde maar zonder dat een datum was ingevuld. Ik heb het aan een bevriende jurist voorgelegd die mij zei dat ik op dit punt opheldering moest vragen. Dat heb ik ook gedaan. Er is toen van de kant van de verkoper gezegd dat ik mij geen zorgen moest maken en dat ik er over een jaar weer zou wonen. Het was alleen maar een formaliteit.”
2.9. Ter comparitie heeft C onder meer het volgende verklaard:
“De planning is erg uitgelopen. Dat komt omdat de huurders wel bereid waren te vertrekken, maar nog geen andere woning konden vinden. Pas toen alle huurders weg waren, konden we beginnen met de werkzaamheden. Het funderingsherstel kon pas plaatsvinden na stabilisatie van het pand. De berekeningen voor het funderingsherstel zijn niet zo ingewikkeld, maar die voor de stabilisatie wel. Dat zijn de berekeningen die in het geding zijn gebracht. De berekeningen voor de fundering waren er al bij de verlening van de bouwvergunning. Het funderingsherstel heeft plaatsgehad zo rond april, mei of juni 2007. Er zijn toen 80 palen in gegaan.”
3. Het geschil
3.1. A vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
Primair:
1. voor recht zal verklaren dat de koopovereenkomst van 28 februari 2005 is ontbonden bij faxbrief van de raadsman van A van 21 maart 2007;
2. De Adelaar zal veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis aan A EUR 26.000 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 april 2007;
Subsidiair:
1. voor recht zal verklaren dat A de termijn in artikel 9a van de koopovereenkomst van 28 februari 2005 heeft vernietigd;
2. voor recht zal verklaren dat De Adelaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiend uit deze overeenkomst;
3. de koopovereenkomst van 28 februari 2005 tussen A en De Adelaar zal ontbinden;
4. De Adelaar zal veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis aan A EUR 26.000 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf vier weken na de datum dezer dagvaarding;
Primair en subsidiair:
De Adelaar zal veroordelen in de kosten van deze procedure, de kosten van beslaglegging
daaronder begrepen.
3.2. A baseert de vordering op de onder 2.5 bedoelde koopovereenkomst. Zij stelt dat De Adelaar belang had bij het in vervulling gaan van de ontbindende voorwaarde en dat De Adelaar de vervulling te weeg heeft gebracht, waardoor naar zij stelt op grond van artikel 6:23 Burgerlijk Wetboek (BW) de voorwaarde als niet vervuld geldt. Dat De Adelaar de vervulling van de voorwaarde heeft te weeg gebracht baseert A op de volgende stellingen:
- De Adelaar heeft het initiatief genomen tot het opnemen van de ontbindende voorwaarde in de overeenkomst;
- De Adelaar heeft daarbij gezegd dat de termijn voldoende zou zijn en dat het een formaliteit was;
- De Adelaar heeft zich echter onvoldoende ingespannen om de planning te halen en is te laat met de werkzaamheden begonnen die nodig waren om de splitsingsvergunning te verkrijgen.
Er van uitgaande dat de ontbindende voorwaarde niet is ingetreden en dat De Adelaar de koopovereenkomst na daartoe te zijn aangemaand niet is nagekomen, waarna de ontbinding van de overeenkomst is ingeroepen, maakt A aanspraak op de contractuele boete van 10% van de koopsom.
Subsidiair beroept A zich op dwaling; zij stelt dat zij is uitgegaan van de onjuiste mededeling van de Adelaar dat een termijn van een jaar voldoende zou zijn voor het verkrijgen van de benodigde splitsingsvergunning.
3.3. De Adelaar voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. De primaire vordering van A is gebaseerd op het te weeg brengen van het intreden van de ontbindende voorwaarde, doordat De Adelaar zich onvoldoende heeft ingespannen om tijdig de werkzaamheden te verrichten die nodig waren om de splitsingsvergunning te verkrijgen.
De Adelaar heeft ter comparitie bij monde van C andere omstandigheden gesteld die de vertraging hebben veroorzaakt, zoals aangehaald onder 2.9.
A heeft de verklaring van C niet betwist, zodat deze omstandigheden in rechte vaststaan.
4.2. De door A gestelde omstandigheden inzake de wijze van totstandkoming van de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst zoals weergegeven onder 2.8 zijn van de kant van de Adelaar niet gemotiveerd betwist, zodat deze eveneens vaststaan.
4.3. De rechtbank stelt voorop dat voor de beslissing inzake het primair gevorderde de tussen partijen overeengekomen ontbindende voorwaarde doorslaggevend is, waarbij die voorwaarde zal moeten worden bezien tegen de achtergrond van de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan het overeengekomene mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
4.4. De rechtbank acht hierbij de volgende omstandigheden van belang:
- de koopovereenkomst is een uitvloeisel van mediation en was gekoppeld aan de toezegging van A om het tot dan toe gehuurde te verlaten. Zij beoogde met het sluiten van de koopovereenkomst, na een tijdelijk verblijf elders, in het pand terug te keren;
- voor het geval geen koopovereenkomst tot stand zou komen, was tussen partijen overeen gekomen dat aan A een vergoeding voor het verlaten van het gehuurde zou worden betaald van € 19.500,-;
- de ontbindende voorwaarde is vlak voor het sluiten van de koopovereenkomst op initiatief van De Adelaar in de koopovereenkomst opgenomen;
- de situatie dat de koopovereenkomst wel was gesloten, maar was vervallen door het inroepen van de ontbindende voorwaarde, was tussen partijen niet geregeld;
- de ontbindende voorwaarde en ook de daarin opgenomen termijn is voorgesteld door De Adelaar, die zich professioneel met onroerend goed bezig houdt, terwijl A op dit terrein een leek is;
- van de kant van De Adelaar is verklaard dat de in de koopovereenkomst opgenomen termijn van een jaar ruim voldoende zou zijn voor het verkrijgen van een splitsingsvergunning en dat het opnemen van de voorwaarde een formaliteit was.
4.5. Artikel 6:23 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt:
Wanneer de partij die bij de vervulling belang had deze heeft teweeg gebracht, geldt de voorwaarde als niet vervuld, indien redelijkheid en billijkheid dit verlangen.
De Adelaar had belang bij de vervulling van de ontbindende voorwaarde, omdat zij op die manier wel de lusten ontving, (ontruiming van het gehuurde door A) maar niet de lasten droeg (levering tegen de overeengekomen prijs, waarin verdisconteerd een vergoeding voor het ontruimen van het gehuurde).
Ter comparitie heeft De Adelaar een redelijke verklaring gegeven voor de reden waarom de splitsingsvergunning niet binnen een jaar na het sluiten van de overeenkomst met A is afgegeven, zie de onder 2.9 aangehaalde verklaring van C, welke verklaring niet voldoende gemotiveerd door A is betwist. De rechtbank is dan ook van oordeel dat van een ‘te weeg brengen’ van de vervulling van de voorwaarde in de zin van artikel 6:23 BW geen sprake is.
4.6. De rechtbank is echter van oordeel dat een beroep op de ontbindende voorwaarde niettemin naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Met de situatie dat de Adelaar zich onvoldoende zou hebben ingespannen om de splitsingsvergunning te verkrijgen is gelijk te stellen de situatie dat de Adelaar het in de hand gehad heeft dat de voorwaarde zo werd geformuleerd dat er een aanmerkelijke kans was dat deze in vervulling zou gaan, terwijl die vervulling voor haar slechts voordelig en voor de wederpartij slechts nadelig zou zijn. Die situatie heeft zich hier voorgedaan. Immers moest het De Adelaar als professioneel projectontwikkelaar bekend zijn dat het al dan niet verlenen van de genoemde vergunning van verschillende onzekere factoren afhankelijk was, zoals:
- het moment dat de laatste huurder zou zijn vertrokken, zodat daadwerkelijk met de verbouwing zou kunnen worden begonnen
- de staat van het pand, die pas vanaf dat moment zou kunnen worden vastgesteld en
- de noodzaak van maatregelen die vereist waren om aan de voorwaarde voor een splitsingsvergunning te voldoen, waarover niet op voorhand duidelijkheid bestond;
- de tijdsduur die nodig zou zijn om de benodigde maatregelen te treffen.
Gezien deze omstandigheden moet worden gezegd dat de ontbindende voorwaarde zo is geformuleerd dat er een aanmerkelijke kans bestond dat deze zou worden vervuld, hetgeen De Adelaar als professioneel handelend projectontwikkelaar zich heeft moeten realiseren. Ook moet het De Adelaar duidelijk zijn geweest dat de vervulling van de voorwaarde voor haar voordelig en voor de wederpartij nadelig was. Niettemin heeft zij de voorwaarde jegens de wederpartij gepresenteerd als slechts een formaliteit, terwijl zij heeft moeten beseffen dat dit bezijden de waarheid was.
Onder de genoemde omstandigheden acht de rechtbank het beroep van De Adelaar op de ontbindende voorwaarde naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, zodat de voorwaarde naar analogie van artikel 6:23 BW als niet vervuld geldt. Hierbij wijst de rechtbank erop dat een contractuele regeling die meer in evenwicht was zeer goed denkbaar was, bijvoorbeeld een regeling die inhield dat als de splitsingsvergunning er niet tijdig was, de levering werd uitgesteld, met een ontbindingsrecht voor de wederpartij.
4.7. Nu de rechtbank van oordeel is dat een beroep op de ontbindende voorwaarde naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, moet er vanuit worden gegaan dat de koopovereenkomst tussen partijen van kracht is gebleven en dat De Adelaar terecht door A is aangesproken tot nakoming daarvan.
Vervolgens is gezien de weigering door De Adelaar om de koopovereenkomst na te komen terecht de ontbinding daarvan ingeroepen en is evenzeer terecht aanspraak gemaakt op de contractuele vergoeding van 10% van de koopsom. Het onder 1 en 2 primair gevorderde komt dus voor toewijzing in aanmerking. Het subsidiair gevorderde behoeft geen bespreking.
4.8. De Adelaar wordt in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van A worden begroot op:
- dagvaarding EUR 84,31
- overige explootkosten 248,12 (beslagen)
- salaris procureur 1.737,00 (3,0 punten × factor 1,0 × tarief EUR 579,00)
Totaal EUR 2.069,43
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. verklaart voor recht dat de koopovereenkomst van 28 februari 2005 is ontbonden bij faxbrief van de raadsman van A van 21 maart 2007;
5.2. veroordeelt De Adelaar om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan A te betalen een bedrag van EUR 26.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 april 2007;
5.3. veroordeelt De Adelaar in de proceskosten, aan de zijde van A tot op heden begroot op EUR 2.069,43;
5.4. verklaart de onderdelen 5.2 en 5.3 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. Jongeneel en in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2008.?