Uitspraak
vonnis
____________________________________________________________________________ __
RECHTBANK AMSTERDAM
Meervoudige civiele kamer
Vonnis van 16 april 2008
in de zaak met nummer 388333 / HA ZA 08.0146 van:
A
wonende te ( woonplaats ),
r e c l a m a n t,
raadsvrouw mr. E.M. van Klooster,
t e g e n:
de LANDINRICHTINGSCOMMISSIE in de herinrichting "Amstelland"
kantoorhoudende te Utrecht.
Partijen worden hierna A en de Commissie genoemd.
De procedure
1. A heeft onder nummer 8 bezwaar gemaakt bij de Commissie tegen de Lijst der geldelijke regelingen in de Herinrichting Amstelland. Bij de behandeling van het bezwaar door de rechter-commissaris hebben partijen op 22 november 2007 hun standpunt toegelicht. Daarbij is door de rechter-commissaris besloten dat een gerechtelijke plaatsopneming noodzakelijk was en dat afschriften van notariële stukken overgelegd dienden te worden. Bij brief van 23 november 2007 zijn door de Commissie afschriften overgelegd van drie notariële aktes. De gerechtelijke plaatsopneming heeft vervolgens plaats gevonden op 11 december 2007. Het daarvan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich bij de stukken. Nadat de rechter-commissaris het bezwaar op de voet van de artikelen 216 en 178 lid 2 van de Landinrichtingswet (oud) (hierna: Lw) heeft verwezen naar de rechtbank, is de zaak ter zitting van 18 maart 2008 behandeld. Bij die gelegenheid hebben partijen hun standpunt toegelicht, ieder aan de hand van een pleitnotitie. Van de behandeling is proces-verbaal opgemaakt dat zich ook bij de stukken bevindt.
Vervolgens is vonnis bepaald op heden.
De feiten
2. De rechtbank gaat uit van de volgende feiten:
a. A heeft drie percelen ingebracht in de Herinrichting, waarvan twee percelen waren belast met een erfdienstbaarheid, die in de daarop betrekking hebbende notariële akte is omschreven als:
[...] de erfdienstbaarheid van weg inhoudende het recht om met de auto, een fiets, bromfiets, motorrijwiel dan wel met een ander klein vervoermiddel te gaan over het bestaande pad ter breedte van ongeveer drie meter [...] om te komen en te gaan van en naar de openbare weg [...]
b. Bij de gerechtelijke plaatsopneming is geconstateerd, nadat de inhoud van de notariële akte van vestiging van erfdienstbaarheid met partijen was besproken, dat het ging om een ongeveer 3 meter breed pad, deel uitmakend van een verhard erf, van naar schatting 30 tot 40 meter lang. Het pad is uiterlijk niet als zodanig herkenbaar op het verharde erf. Het recht van erfdienstbaarheid begon op de openbare weg (Ronde Hoep West) ter hoogte van nummer 57, liep over perceel G 1496, langs de daarop staande schuur, ging dan over een hoek van perceel G 1446 en eindigde weer op perceel G 1496 tot aan de grens met perceel 1495, tussen de hooischuur en de bomenrij. Een en ander is in de stukken (van de Commissie) als volgt schematisch weergegeven:
c. De erfdienstbaarheid is bij het Plan van toedeling komen te vervallen. De commissie heeft in de Lijst der geldelijke regelingen hiervoor een verrekenpost ten nadele van A opgenomen van € 14.000,--.
d. De Commissie heeft naar aanleiding van de gerechtelijke plaatsopneming een taxatie laten uitvoeren door B, rentmeester en beëdigd taxateur/makelaar te Haarlem (hierna: B). Deze heeft in zijn rapport van 5 februari 2008 de waardestijging van het perceel van A door het vervallen van de erfdienstbaarheid getaxeerd op
€ 10.000,--.
De bezwaren en de standpunten van partijen
3. A heeft bezwaar tegen de door de Commissie opgenomen verrekenpost wegens het vervallen van de erfdienstbaarheid. Hij voert aan dat hij bij de bespreking met de Commissie over het vervallen van de erfdienstbaarheid niet is geïnformeerd over kosten die dan in rekening zouden worden gebracht. Bovendien is er in 1984 door C - de rechtsvoorganger van A - land verkocht aan het Bureau Beheer Landbouwgronden (BBL), dat achter de huidige percelen lag, zonder dat toen voor de erfdienstbaarheid is betaald. Het omgekeerde is dus niet reëel, aldus A. Verder heeft BBL nooit onderhoud gepleegd aan het pad, hoewel zij daar wel twintig jaar van heeft geprofiteerd. Het in rekening gebrachte bedrag staat in geen enkele verhouding tot de waarde van het recht. De waarde van de vervallen erfdienstbaarheid is nihil, aldus A.
4. Ter nadere toelichting voert A aan dat geen rekening is gehouden met de omstandigheid dat zijn boerderij als burgerwoning in gebruik is en dat er geen agrarische activiteiten plaatsvinden. De Commissie heeft zich ten onrechte bezig gehouden met de inrichting van een huiskavel.
5. Er is ook gehandeld in strijd met artikel 210 lid 3 Lw Pro, aldus A, omdat de uitkomst van de tweede schatting onredelijk is. De inrichting van een huiskavel heeft immers geen enkele toegevoegde waarde. De bestaande erfdienstbaarheid vormde voor A slechts een zeer gering bezwaar. Er werd relatief weinig gebruik van gemaakt en dat was ook alleen in de particuliere sfeer op een niet bezwarende wijze langs een schuur. Uitgangspunt dient te zijn het objectieve nut van de erfdienstbaarheid. Er dient ook rekening te worden gehouden met de omstandigheid dat door het vervallen van de erfdienstbaarheid, een nieuwe uitweg moet worden aangelegd die meer overlast teweeg brengt dan voorheen, doordat auto’s nu langs het woongedeelte gaan, met alle overlast van dien. Ook is niet gebleken dat het heersend erf is gecompenseerd voor het wegvallen van de erfdienstbaarheid. A betwist tenslotte het door de Commissie overgelegde rapport van B, zowel inhoudelijk als naar objectiviteit.
6. De Commissie concludeert tot toewijzing van het bezwaar van A, met dien verstande dat het saldo van de verrekenposten wordt verlaagd met € 4.000,--. De Commissie voert aan dat het vervallen van de erfdienstbaarheid met medeweten en instemming van A is geregeld en het is redelijk dat hij daarvoor betaalt. Het vervallen van de erfdienstbaarheid leidt tot een waardevermeerdering van het perceel. Bij het bepalen van de hoogte daarvan is toepassing gegeven aan de regels die daarvoor gelden, aldus de Commissie. De uitkomst daarvan is in de Lijst der geldelijke regelingen opgenomen tot het bedrag van € 14.000,--. Naar aanleiding van de gerechtelijke plaatsopneming heeft de Commissie gemeend een taxateur te moeten inschakelen en diens rapport is voor de Commissie reden af te wijken van de bestaande regelgeving. De Commissie sluit zich aan bij het oordeel van de deskundige en komt tot een bedrag van € 10.000,-- als waarde voor het vervallen van de erfdienstbaarheid.
Beoordeling
7. Anders dan A aanvoert dient hij wel te worden aangemerkt als betrokkene bij de Herinrichting Amstelland. Zijn perceel ligt immers binnen het blok, zoals dat is omschreven in het plan “Herinrichting Amstelland” van 24 september 1992 en de daarbij behorende plankaart. Dat A geen agrarische activiteiten ontplooit is daarbij niet van belang nu het gaat om een herinrichting, waarbij op grond van artikel 14 Lw Pro ook niet agrarische objecten onderdeel kunnen zijn van de plannen en de uitvoering.
8. Voor het overige komt het aan op de vraag of en in hoeverre het perceel van A in waarde is gestegen door het vervallen van de erfdienstbaarheid. Op grond van artikel 210 lid 1 aanhef Pro en onder a. Lw wordt de eventuele waardeverandering geschat door de schatters die door de Commissie zijn benoemd. De wijze waarop dit dient plaats te vinden wordt op grond van lid 3 van dat artikel mede bepaald aan de hand van door de Minister (van LNV) opgestelde regels. In deze nadere regeling (wijziging Regeling herverkaveling van 11 oktober 2006 nr. TRCJZ/2006/2577; Stc 16 oktober 2006, nr 201/pag. 24), is in Bijlage 2mm onder D (Verrekenposten), uiteengezet tot welke bedragen de waardeverandering als gevolg van het vervallen van een erfdienstbaarheid kan worden geschat. De waardeverandering wordt op grond van die regeling geschat op € 250,-- tot € 1.500,-- per geval met intervallen van € 250,-- of op € 10.000,-- tot
€ 16.000,-- per geval met intervallen van € 2.000,--. De Commissie heeft invulling gegeven aan deze regeling met een schematische klassenindeling. Aan de hand hiervan is het vervallen van de erfdienstbaarheid bij A ingedeeld in klasse 8 (vervallen van een erfdienstbaarheid van huisperceel naar een huisperceel) met een waarde van
€ 14.000,--.
9. Vast staat dat de Commissie in het geval van A aanvankelijk de bestaande regelgeving heeft gevolgd. Hoewel deze regelgeving van belang is voor een consistente en eenduidige manier van schatten, kan niet worden verwacht dat daarin steeds alle individuele belangen nauwkeurig zijn afgewogen. De Commissie heeft deze uitleg kennelijk ook gevolgd, nu zij met het oog op de omstandigheden van het geval, is afgeweken van de bestaande regeling en het bedrag wegens het vervallen van de erfdienstbaarheid bij A met € 4.000,-- heeft verlaagd. Het gaat nu nog om de vraag of die uitkomst in strijd is met de tekst of strekking van de Lw, waaronder de vraag of die uitkomst leidt tot een willekeurige en onredelijke geldelijke regeling.
10. Van belang in dat verband is de waarde van het nut dat de erfdienstbaarheid had. Uit de stukken, het verhandelde ter zitting en op grond van de bevindingen bij de gerechtelijke plaatsopneming kan worden vastgesteld dat het ging om een erfdienstbaarheid met relatief weinig bezwaren. Het ging om particulier gebruik door een derde, dat, zoals A onbetwist heeft aangevoerd, tot weinig overlast aanleiding gaf. Per dag zou het gemiddeld gaan om een paar voertuigbewegingen, die plaatsvonden langs het niet bewoonde deel van de bebouwing - een schuur - over een verhard gedeelte van het erf. De bewoners ondervonden op die wijze weinig of geen last van die voertuigbewegingen omdat die niet noodzakelijkerwijs (steeds) werden opgemerkt. De erfdienstbaarheid is met een redelijke uitleg van de bepaling in de notariële akte ook beperkt geweest tot personenauto’s en kleine(re) voertuigen, zodat ook in die zin niet kan worden gesproken van een ernstig bezwarende erfdienstbaarheid. De lengte van het overpad is ook relatief beperkt te noemen. In het rapport van B, waar de Commissie zich op beroept, is weliswaar opgemerkt dat rekening is gehouden met de lengte van het overpad, de aard en de frequentie van het gebruik, de aard van het lijdend erf en de ernst van de privacyhinder van het lijdend erf, maar kwalificaties die de hinder of overlast betreffen worden hieraan niet verbonden. De rechtbank acht de erfdienstbaarheid op grond van de hiervoor geschetste feiten en omstandigheden aanzienlijk minder bezwarend voor het lijdend erf dan tot uitdrukking komt in het rapport van B en de daarop door de Commissie gebaseerde schatting van € 10.000,--. Op dit punt kan dan ook worden gezegd dat de uitkomst in strijd is met de tekst of strekking van de Landinrichtingswet, zodanig dat dit heeft geleid tot een onredelijke uitkomst. Rekening houdend met het voorgaande en met alle omstandigheden van het geval, is naar het oordeel van de rechtbank een waardevermeerdering wegens het vervallen van de erfdienstbaarheid van € 2.000,-- redelijk en passend te noemen. De rechtbank zal de lijst der geldelijke regelingen dienovereenkomstig wijzigen.
11. De verder nog door A aangevoerde bezwaren worden afwezen. Indien A bij de bespreking met de Commissie over het vervallen van de erfdienstbaarheid al niet zou zijn geïnformeerd over de eventuele waardestijging van zijn perceel, betekent dat niet dat hij die waardevermeerdering niet verschuldigd is. De hierdoor ontstane verrekenpost volgt immers rechtstreeks uit de Lw. Of en in hoeverre in 1984 door de rechtsvoorganger van A een vergoeding is ontvangen wegens het vestigen van de erfdienstbaarheid, is niet van belang voor de thans optredende waardestijging door het wegvallen ervan. Of er wel of niet onderhoud is gepleegd aan het pad staat los van de waarde van het perceel met het oog op (het vervallen van) de erfdienstbaarheid. Dat het heersend erf niet is gecompenseerd voor het wegvallen van de erfdienstbaarheid, kan geen rol spelen bij de waardeverandering van het lijdend erf waar de erfdienstbaarheid is vervallen. Het heersende erf heeft in het kader van de Herinrichting een nieuwe toegang gekregen en eventuele daardoor ontstane waardeverandering van dat perceel zal in de daarop betrekking hebbende zaak moeten worden beoordeeld. De overige bezwaren van A moeten geacht worden, hiervoor bij de beoordeling van de omvang van het te verrekenen bedrag, te zijn meegewogen.
12. De Commissie heeft bij de behandeling ter zitting reeds toegezegd dat de verrekenpost van € 374,-- voor overbedeling komt te vervallen. De rechtbank laat dit bedrag derhalve buiten beschouwing en zal voor het overige de Lijst der geldelijke regeling aanpassen. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal de Commissie worden veroordeeld in het door A betaalde griffierecht.
BESLISSING
De rechtbank:
- wijzigt de Lijst der geldelijke regelingen aldus dat onder de verrekenposten in plaats van het bedrag van € 14.000,-- wegens het vervallen van de erfdienstbaarheid wordt opgenomen een bedrag van € 2.000,-;
- veroordeelt de Commissie in de kosten van dit geding aan de zijde van A tot op heden begroot op € 254,-- aan griffierecht en verklaart dit vonnis in zoverre uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af de overige bezwaren.
Gewezen door mrs. A.J. Beukenhorst, voorzitter, A.C.A. Wildenburg en W.A.H. Melissen, leden van genoemde kamer, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 april 2008 in tegenwoordigheid van de griffier.