Uitspraak
vonnis
_____________________________________________________________________ __
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht, enkelvoudige kamer
zaaknummer / rolnummer 383968 / HA ZA 07.3097
Vonnis van 19 november 2008
in de zaak van:
A,
wonende te,
e i s e r,
advocaat mr. P.C.J. Twaalfhoven,
tegen:
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AANNEMERSBEDRIIJF DE COMBI AMSTERDAM B.V.,
gevestigd te Heerhugowaard,
2. de rechtspersoon naar het recht van de staat Delaware (Verenigde Staten)
RESTYLING INC,
gevestigd te Dover,
g e d a a g d e n,
advocaat mr. H. Reitsma
Partijen worden hierna A, De Combi en Restyling genoemd. Gedaagden worden gezamenlijk aangeduid als De Combi c.s.
De procedure
1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaardingen van 25 oktober 2007;
- de akte overlegging producties van 14 november 2007;
- de conclusie van antwoord van De Combi, met bewijsstukken;
- de akte overlegging productie van A;
- de conclusie van antwoord van Restyling;
- het tussenvonnis van deze rechtbank van 14 mei 2008, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- het proces-verbaal van de op 3 oktober 2008 gehouden comparitie van partijen, met de daarin genoemde stukken.
Vervolgens is vonnis bepaald op heden.
De feiten
2. De rechtbank gaat uit van de volgende als vaststaand te beschouwen feiten
a. A was tot en met 18 oktober 2004 eigenaar van het perceel gelegen aan de Joh. Verhulststraat 110 te Amsterdam (hierna: het Pand). Op de begane grond van het Pand was (in ieder geval) in 1998 tot en met eind maart 2004 een restaurant gevestigd. De keuken van het restaurant was gevestigd in een aanbouw behorend bij het Pand.
b. De tuin en de aanbouw van het Pand grenst aan de achterzijde aan het perceel Cornelis Schuytstraat 44 te Amsterdam. Door De Combi c.s. zijn in september 1998 werkzaamheden uitgevoerd in de tuin van het pand Cornelis Schuytstraat 44, waarbij onder meer een kelder is gebouwd, die zich uitstrekte tot aan de zijwand van de aanbouw van het Pand. Tijdens die bouwwerkzaamheden is de aanbouw verzakt.
c. Bij vonnis van 28 december 2005 heeft de rechtbank op vordering van A De Combi c.s. veroordeeld tot vergoeding van de schade als gevolg van de verzakking tot een bedrag van € 5.644,14, te vermeerderen met de wettelijke rente. De rechtbank heeft daarbij overwogen dat is bewezen dat de verzakking het gevolg is geweest van fouten bij de werkzaamheden van De Combi c.s.
d. Zowel A als De Combi c.s. hebben hoger beroep ingesteld van dit vonnis. Bij arrest van 12 juli 2007 heeft het hof de grieven van De Combi c.s. verworpen, na te hebben overwogen dat het hof het oordeel van de rechtbank op het punt van de aansprakelijkheid onderschrijft. Voor het overige heeft het hof het vonnis van de rechtbank van 28 december 2005 vernietigd en De Combi c.s. veroordeeld tot vergoeding van de door A geleden schade. Het hof overwoog daarbij dat het over onvoldoende gegevens beschikte om de schade te kunnen begroten en vervolgens de zaak verwezen naar de schadestaatprocedure. Het arrest is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
e. Tegen het arrest van het hof van 12 juli 2007 is cassatie ingesteld. Hierop is nog niet beslist.
De vordering en grondslag
3. A vordert veroordeling van De Combi en Restyling bij vonnis, hoofdelijk en zodanig dat als de een heeft betaald de ander zal zijn bevrijd en verder uitvoerbaar bij voorraad om
- binnen acht dagen na betekening van dit vonnis tegen bewijs van kwijting te betalen aan A bij wijze van schadevergoeding een bedrag van
€ 342.132,29, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 september 2007 tot aan de voldoening;
- in de kosten van dit geding waaronder die van de gelegde beslagen.
4. A legt de volgende schadestaat aan zijn vordering ten grondslag:
a. kosten van de rapportages van B B.V. € 272,27
b. kosten rapportage van C B.V. € 224,39
c. kosten proces-verbaal van de deurwaarder € 147,48
d. gederfde huur van Club Sandwich € 7.857,25
e. schadevergoeding aan Club Sandwich € 45.000,--
f. kosten van rechtsbijstand inzake de schikking met
Club Sandwich € 21.803,94
g. kosten van de bestuursrechtelijke procedures € 61.746,04
h. kosten van afbraak van de herbouwde aanbouw € 4.163,13
i. vermindering van de beleggingswaarde van het Pand € 82.980,-- +/+
€ 224.194,50
reeds betaald in eerste aanleg € 5.644,14 -/-
€ 218.550,36
wettelijke rente over € 218.550,36 vanaf 9 juli 1999 tot en met
31 augustus 2007 € 123.581,93
wettelijke rente over € 342.132,29 vanaf 1 september 2007 p.m.
Totaal € 342.132,29 + p.m.
5. A legt aan de gevorderde schade ten grondslag dat er met betrekking tot de door de rechtbank afgewezen schadeposten wél causaal verband bestaat met door de Combi c.s. fout uitgevoerde werkzaamheden. De uitkomst van de bestuursrechtelijke procedures was zodanig dat A helemaal niet meer mocht bouwen nadat de aanbouw noodzakelijkerwijs moest worden afgebroken. De aanbouw is feitelijk teniet gegaan door menselijk handelen aan de zijde van De Combi c.s. en dat teniet gaan was in verband met het geldende overgangsrecht in het bestemmingsplan niet ongedaan te maken. Het teniet gaan is derhalve volledig toe te rekenen aan De Combi c.s., aldus A. De rechtbank is in het vonnis van 28 december 2005 (onder rechtsoverweging 9 en 10) met betrekking tot het causale verband ten onrechte ervan uit gegaan dat bij de herbouw een grotere aanbouw was geplaats. A wijst ter onderbouwing op hetgeen onder 24 t/m 38 van de memorie van grieven en onder 36 t/m 50 van de pleitnota van 15 mei 2007 is opgemerkt. De Combi c.s. zijn vanaf 9 juli 1999 de wettelijke rente verschuldigd, aldus A, omdat dit door de rechtbank is beslist en in hoger beroep in stand is gebleven. Voor het overige heeft A per schadepost nog stellingen aangevoerd die per post zullen worden beoordeeld.
6. De Combi betwist de vorderingen en voert daartoe aan dat er geen causaal verband staat tussen handelen of nalaten van de Combi en de door de rechtbank in het vonnis van 28 december 2005 afgewezen schadeposten. De aanbouw is niet scheef gaan staan als gevolg van uitsluitend de werkzaamheden van De Combi. De aanbouw was daarvoor al aan het verzakken en ook maanden na de voltooiing van het werk door De Combi trad een nieuwe verzakking op die niet in verband staat met het werk. A heeft zonder noodzaak gekozen voor nieuwbouw in plaats van herstel dat aantoonbaar mogelijk was en het is de daaraan ten grondslag liggende rechtsdwaling aan de zijde van A die vervolgens ertoe heeft geleid dat de aanbouw niet meer mocht worden herbouwd. De Combi voert aan dat de thans gevorderde schadeposten voor haar in redelijkheid niet voorzienbaar zijn geweest, gelet ook op de maatregelen die bij het werk zijn genomen om schade te voorkomen. De gevorderde schadeposten kunnen dan ook niet aan De Combi worden toegerekend. Er is ook sprake van eigen schuld aan de zijde van A met betrekking tot de hoogte van de schade. A heeft nagelaten noodmaatregelen te treffen toen de verzakking bleek. Alle schade die A heeft geleden als gevolg van zijn keuze om te slopen en te herbouwen dient voor zijn rekening te komen, aldus De Combi. De Combi heeft verder per schadepost nog verweer gevoerd dat hierna aan de orde zal komen.
7. Restyling betwist de vorderingen eveneens en sluit zich aan - ook op de hierna te bespreken onderdelen - bij de verweren van De Combi. Verder voert Restyling nog aan dat A haar nimmer aansprakelijk heeft gesteld voor de bedragen (met uitzondering van die onder 4. a., b. en c.) die thans worden gevorderd.
Beoordeling
8. Het hof heeft in het arrest van 12 juli 2007 geoordeeld dat het over onvoldoende gegeven beschikt om de schade te kunnen begroten. Niettemin heeft A in deze procedure niet veel meer of anders gesteld en overgelegd aan bewijsstukken dan bij de procedure die heeft geleid tot het vonnis van 28 december 2005. De rechtbank ziet zich derhalve voor een groot deel voor hetzelfde probleem gesteld als het hof. De verschillende vorderingen zullen met inachtneming van de in eerste instantie en ook thans aangevoerde stellingen worden beoordeeld. De rechtbank gaat daarbij ervan uit dat het oordeel van de rechtbank omtrent de causaliteit in het vonnis van 28 december 2005, gelet op de vernietiging bij het arrest van 12 juli 2007, niet in stand is gebleven. Het hof is immers op het causale verband in het geheel niet ingegaan. Dat brengt mee dat tevens zal worden geoordeeld over het causale verband tussen de onrechtmatige gedragingen van De Combi c.s. en de gevorderde schade.
9. Naar het oordeel van de rechtbank staat in voldoende mate vast dat de oude aanbouw, gelet op de ontstane gebreken, niet kon worden hersteld maar moest worden afgebroken. In het rapport van C B.V. van 15 maart 1999 is in voldoende mate tot uitdrukking gebracht dat de daar voorgestelde werkzaamheden slechts tot doel hadden te voorkomen dat verdere verzakkingen zouden optreden. Getracht zou kunnen worden het geheel weer op te vijzelen, aldus C B.V., maar een ontwrichting als heeft plaats gevonden is nauwelijks meer te herstellen. Dit rapport is door de rechtbank in het vonnis van 28 december 2005, in samenhang met de verklaring van D, mede bepalend geweest voor de vaststelling dat De Combi c.s. aansprakelijk zijn voor ontstane schade en dit oordeel is door het hof ook in stand gelaten. Verder staat vast, gelet op het arrest van het hof van 12 juli 2007, dat er causaal verband bestaat tussen de werkzaamheden van De Combi c.s. en de verzakking - en dus ook de afbraak - van de oude aanbouw. Blijft over de vraag of er causaal verband bestaat tussen de afbraak van de oude aanbouw en de gevorderde schadeposten.
10. Vastgesteld kan worden dat de genoemde schadeposten (met uitzondering van de posten genoemd onder 4.a., b. en c.) alle - uiteindelijk - zijn ontstaan doordat de nieuwe aanbouw niet mocht worden gebouwd en moest worden afgebroken. De vraag is echter of en in hoeverre die schadeposten naar de normen van artikel 6:98 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) aan De Combi c.s. kunnen worden toegerekend.
De vorderingen onder 4. a., b., en c.
11. Deze posten zijn reeds tot het bedrag van € 644,14 voldaan. De Combi c.s. betwisten de verschuldigdheid van deze posten echter - als nevenvorderingen - nu ook de overige schadeposten volgens de Combi c.s. dienen te worden afgewezen. Het hof heeft echter in het arrest van 12 juli 2007 reeds overwogen dat die kosten als redelijke kosten in de zin van artikel 6:96 lid 2 sub Pro b. BW dienen te worden beschouwd. A heeft het bedrag van € 614,14 ook in mindering gebracht op zijn vordering en dat bedrag wordt door De Combi c.s. niet teruggevorderd. De rechtbank laat die posten derhalve buiten beschouwing.
Gederfde huur Club Sandwich, de vordering onder 4. d.
12. A stelt dat hij de horecaruimte van het Pand per 1 mei 2000 voor een periode van 10 jaar had verhuurd aan Club Sandwich B.V. (in oprichting) (hierna: Club Sandwich). Die weigerde vervolgens de huur te voldoen zolang de dreiging van afbraak van de aanbouw niet was geweken. Om kosten en procedures te vermijden heeft A uiteindelijk een huurachterstand van € 7.857,25 moeten kwijtschelden.
13. De Combi c.s. voeren naast de onder 6. en 7. genoemde verweren aan dat A het horecadeel van het Pand heeft verhuurd, hoewel er nog geen bouwvergunning voor een nieuwe aanbouw was aangevraagd. A heeft bewust het risico genomen door een huurovereenkomst te sluiten hoewel het voortbestaan van de aanbouw nog onzeker was. Er was gelet op het voorbehoud in de huurovereenkomst ook geen sprake van wanprestatie aan de zijde van A, dus ook geen reden voor ontbinding daarvan en toekenning van een royale schadevergoeding. De kostbare afwikkeling is voor risico van A en er niet is voldaan aan de schadebeperkingplicht. Er was ook geen verbintenisrechtelijke plicht om een deel van de huur kwijt te schelden. De Combi voert verder aan dat rekening gehouden moet worden met “aftrek nieuw voor oud” omdat de huur van de nieuwe aanbouw is afgestemd op een functioneler en hygiënischer geheel.
14. Vast staat dat de oude aanbouw in juni 1999 is gesloopt en de nieuwe aanbouw in de zomer van 1999 zonder bouwvergunning is gebouwd. Vervolgens heeft A op 30 april 2000 een huurovereenkomst gesloten met Club Sandwich. In de huurovereenkomst is onder meer opgenomen:
[...] 10.1.2. Huurder is ermee bekend dat verhuurder een bouwaanvraag heeft ingediend ter legalisatie van het gebouw, dat contactueel bestemd is als keuken. Voorts is huurder ermee bekend dat verhuurder een bouwaanvraag heeft ingediend in verband met overkapping in de tuin, welke overkapping contractueel bestemd is als opslagruimte [...]
10.1.3. Verhuurder staat er niet voor in dat de bouwvergunning wordt verleend en onherroepelijk zal worden. Indien het gebouw waarin de keuken zal worden gevestigd al dan niet door uitoefening van bestuursdwang, in het geheel niet dan wel niet overeenkomstig de contractuele bestemming kunnen worden gebruikt, zullen huurder en verhuurder in overleg treden om de ontstane situatie op te lossen. Er zal een alternatief moeten worden gevonden voor de keuken. [...]
15. Uit het voorgaande blijkt dat A het risico heeft genomen met betrekking tot het wel of niet verkrijgen van een vergunning voor de nieuw aanbouw en vervolgens dit risico heeft willen verleggen naar Club Sandwich. De hiervoor geciteerde afspraken komen er in essentie op neer dat het risico voor het niet verkrijgen van de vergunning voornamelijk bij Club Sandwich was komen te liggen (Verhuurder staat er niet voor in...). Partijen gingen er kennelijk ook niet vanuit dat het niet verkrijgen van een vergunning per definitie zou moeten leiden tot beëindiging van de overeenkomst. Er zou immers in onderling overleg een alternatief voor de keuken moet worden gevonden indien die vergunning niet zou worden verleend. Het desondanks treffen van een schikking door A is in de keten van de vele gebeurtenissen - van fouten tijdens de bouwwerkzaamheden, tot afbraak van de oude keuken, de bestuursrechtelijke perikelen, het desondanks sluiten van een contract met Club Sandwich (onder voorbehoud), alsmede de weigering van Club Sandwich achterstallige huur te voldoen - een zodanig persoonlijke keuze van A dat niet gezegd kan worden dat het schikkingsbedrag een onlosmakelijk gevolg is van de schadeveroorzakende gebeurtenis. De persoonlijke keuze van A om te schikken is de laatste - zelf gekozen - schakel in de (lange) causale keten en het voor A ontstane nadeel staat daarmee in een te ver verwijderd verband met de fouten van de Combi c.s. Dit geldt temeer nu, gelet op het gemaakte voorbehoud in de huurovereenkomst, niet zonder meer vast staat dat A jegens Club Sandwich wanprestatie pleegde. De vermogensschade van A was ten tijde van de werkzaamheden van de Combi c.s., gelet op de vele gebeurtenissen en onzekerheden van nadien, ook niet te voorzien voor De Combi c.s. Deze post wordt derhalve afgewezen.
Schadevergoeding aan Club Sandwich, de vordering onder 4. e.
16. A stelt dat hij de horecaruimte van het Pand per 1 mei 2000 voor een periode van 10 jaar had verhuurd. Als gevolg van de afbraak van de aanbouw heeft Club Sandwich haar activiteiten moeten staken en is zij - na een periode van surseance - in staat van faillissement geraakt. A is hiervoor - met aankondiging van een eventueel kort geding - aansprakelijk gesteld tot een bedrag van € 200.000,--. Om verdere kosten en procedures te voorkomen zijn A en (de bewindvoerder van) Club Sandwich een schikkingsbedrag van € 45.000,-- overeenkomen. Door dit bedrag te betalen heeft A aansprakelijkheid voor een veel hoger bedrag weten te voorkomen, zodat hij in dit opzicht schadebeperkend heeft gehandeld. Zou hij dit niet hebben gedaan dan zouden De Combi c.s. daaraan ongetwijfeld een verweer hebben ontleend indien Club Sandwich meer op hem zou hebben verhaald, aldus A. De Combi c.s. hebben ook steeds geweigerd om constructief overleg te voeren, aldus A.
17. De Combi c.s. voeren naast de onder 6. 7. en 13 genoemde verweren aan dat de grondslag van het bedrag van € 45.000,-- niet duidelijk is en het bedrag is ook niet redelijk. Het gaat hier kennelijk om vergoeding van goodwill, aldus De Combi c.s., die na beëindiging van de overeenkomst weer in handen van A is gekomen.
18. Met betrekking tot deze schadepost geldt hetzelfde als hiervoor onder 15 is overwogen. Voor zover A al tekort schoot in zijn verplichtingen jegens Club Sandwich en vervolgens heeft gehandeld ter voorkoming van verdere schade, had het bovendien op zijn weg gelegen om met de Combi c.s. te overleggen alvorens definitief te beslissen de schikking te treffen. De Combi c.s. voeren onbetwist aan dat zij nimmer aansprakelijk zijn gesteld voor dergelijke kosten, die eerst bij conclusie na enquête in de zaak met het vonnis van 28 december 2005 in de procedure zijn gebracht. Die procedure tegen De Combi c.s. tot vergoeding van schade liep derhalve al en A had rekening moeten houden met de belangen van De Combi c.s., voor zover hij het bedrag op De Combi c.s. wilde gaan verhalen. Indien De Combi c.s. niet bereid waren tot overleg, zoals A stelt, mocht van hem worden verwacht dat hij De Combi c.s. schriftelijk op de hoogte zou hebben gebracht van zijn voornemen om € 45.000,-- als schadevergoeding te betalen en dat bedrag zou betrekken in zijn vordering tegen De combi c.s. Dat dit heeft plaatsgevonden is gesteld noch gebleken. Gelet op het voorgaande wordt ook de vordering onder 4.e. afgewezen.
Kosten van rechtsbijstand inzake de schikking met Club Sandwich, de vordering onder 4. f.
19. Deze kosten zijn gemaakt, aldus A, ter beperking van de schade als gevolg van het verlies van de aanbouw. Het gaat derhalve om kosten in de zin van artikel 6:96 lid 2 onder Pro a. BW. Er is naar aanleiding van de huurachterstand een dagvaarding uitgebracht tegen Club Sandwich, waarna uitgebreide correspondentie heeft plaatsgevonden tussen partijen die heeft geleid tot de schikking.
20. De Combi c.s. voeren op grond van de onder 6.7. en 13 genoemde aan dat deze schadepost ook dient te worden afgewezen.
21. Deze vordering wordt verworpen op de hiervoor onder 15 en 18 genoemde gronden.
Kosten van de bestuursrechtelijke procedures, de vordering onder 4. g.
22. A stelt dat deze kosten zijn gemaakt voor procedures, in een maximale poging de afbraak van de aanbouw te voorkomen. A diende te ageren tegen de voor hem nadelige bestuursrechtelijke besluiten omdat dat dat niet kansloos was en hij diende de procedures te voeren om grotere schade te voorkomen. Een andere keus had hij redelijkerwijs niet. Had A dit niet gedaan dan zouden De Combi c.s. hem hebben kunnen verwijten dat hij niet voldoende had gedaan om de aanbouw te behouden. Het ging om een complexe materie - met wisselende standpunten aan de zijde van de gemeente - waarbij het met name ging over de uitleg van het begrip “calamiteit” in het overgangsrecht van het bestemmingsplan. A stelt dat hij bij de verschillende procedures mede rekening moest houden met de belangen van Club Sandwich. De gevorderde schade bestaat uit kosten ter voorkoming of beperking van schade als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 onder Pro a. BW, aldus A.
23. De Combi c.s. voeren aan dat de procedures het gevolg zijn van eigen risicovolle keuzes van A - in strijd met zijn schadebeperkingplicht - en het gevolg zijn van bestuursrechtelijke dwaling aam de zijde van A. Deze kosten staan in een te ver verwijderd verband met het handelen van De Combi c.s., waren niet voorzienbaar en kunnen niet worden toegerekend. Het gaat ook niet om redelijke kosten ter voorkoming van schade, nu een bedrag van € 61.746,04 is gespendeerd aan het behoud van een sleetse houten aanbouw met een oppervlakte van 12 m², aldus De Combi c.s. De Combi c.s. betwisten ook de (absurde) hoogte van het bedrag omdat niet inzichtelijk is dat die kosten daadwerkelijk zijn gemaakt. Voor zover het oude gebouw al niet was te repareren had A, gelet op de juridisch kwetsbare situatie, ervoor moeten kiezen om eenzelfde houten gebouw met dezelfde uitstraling neer te zetten, zodat zou kunnen worden gesproken van herstel in de zin van de overgangsregeling van het bestemmingsplan. Het staat derhalve helemaal niet vast dat alle schade die nu wordt gevorderd zou zijn ontstaan als A had gekozen voor eenzelfde houten aanbouw. Er zou dan immers geen of minder reden zijn geweest voor de buren om te klagen en de calamiteitenregel zou dan helemaal geen rol hebben gespeeld.
24. Voor de vraag of er causaal verband bestaat tussen deze schade en de fouten van De Combi c.s. is van belang waarom en op welke wijze de kosten zijn ontstaan. De volgende feiten en omstandigheden zijn hierbij van belang.
- de oude aanbouw is in juni 1999 gesloopt;
- de aanbouw is in de zomer van 1999 zonder bouwvergunning herbouwd;
- op 15 oktober 1999 is door een omwonende, E, om handhaving van het bestemmingsplan verzocht;
- dit verzoek is op 1 februari 2000 door de gemeente afgewezen;
- op 27 juli 2000 heeft A een bouwvergunning aangevraagd, voor de inmiddels gerealiseerde aanbouw, met een verzoek tot vrijstelling volgens artikel 19 Wet Pro op de Ruimtelijke Ordening (WRO);
- op 16 oktober 2000 is deze bouwvergunning verleend;
- op 14 december 2000 is het bezwaar van E tegen het niet handhaven door de gemeente afgewezen;
- op 16 mei 2001 is de verleende bouwvergunning - na bezwaar - herroepen;
- op 6 november 2002 is het door E ingestelde beroep wegens het niet handhaven gegrond verklaard;
- bij besluit van 15 april 2003 heeft de Gemeente bestuursdwang tot verwijdering van de aanbouw aangezegd;
- op 25 juni 2003 is de uitspraak van de rechtbank van 6 november 2002 door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State bevestigd; deze uitspraak kwam er per saldo op neer dat door de gemeente voor de nieuwe aanbouw geen bouwvergunning kon worden gegeven;
- op 10 maart 2004 is het tegen de aanzegging tot bestuurdwang gerichte verzoek tot een voorlopige voorziening afgewezen;
25. Het gaat hier om een reeks van gebeurtenissen die voor een groot deel hun oorzaak vinden in het handelen van derden, zoals bezwaren van omwonenden en wisseling van standpunt bij het ambtelijk apparaat. Die feiten en omstandigheden kunnen De Combi c.s. niet worden aangerekend. Dat had immers te maken met beperkingen die voortvloeiden uit het bestemmingsplan. Er was sprake van een aanbouw die in strijd met het geldende bestemmingsplan bestond, op grond van de overgangsregeling in het bestemmingsplan werd gedoogd, maar slechts zeer beperkt mocht worden gerepareerd of aangepast. Deze juridisch kwetsbare status van de aanbouw is voor risico van A. Verder staat niet vast - zoals De Combi c.s. ook aanvoeren - dat de gevorderde schade ook zou zijn ontstaan als A had gekozen voor eenzelfde houten aanbouw. Thans is een stenen gebouw gezet in plaats van hout en niet kan worden uitgesloten dat er in dat geval minder reden zou zijn geweest voor de omwonenden om te klagen. Gelet op de vele procedures en de lange duur kan ook worden vastgesteld dat de gemaakte kosten op die wijze in een steeds verder verwijderd verband zijn komen te staan. Het had ook met betrekking tot deze schade op de weg van A gelegen om - in verband met zijn schadebeperkingplicht - met de Combi c.s. te overleggen over de noodzaak tot verdere procedures dan wel hiervan mededeling te doen. A stelt wel dat hij rekening moest houden met de belangen van Club Sandwich, maar hij mocht die van De Combi c.s. daarbij niet uit het oog verliezen. Persoonlijke afwegingen van A hebben kennelijk ten grondslag gelegen aan de vele bestuursrechtelijke procedures, doch dat brengt niet mee dat de gevolgen van die eigen keuzes - de hoge juridische kosten - aan de Combi c.s. kunnen worden toegerekend. Tenslotte geldt ook hier dat het gaat om vermogensschade van A die ten tijde van de werkzaamheden van de Combi c.s., gelet op de vele gebeurtenissen en onzekerheden van nadien, niet waren te voorzien voor De Combi c.s. Deze post wordt derhalve ook afgewezen.
Kosten van afbraak van de nieuwe aanbouw, de vordering onder 4. h.
26. A stelt dat hij na afwijzing van het verzoek tot voorlopige voorziening van 10 maart 2004, de aanbouw heeft moeten laten afbreken. De kosten hiervan zijn op A verhaald.
27. De Combi c.s. voeren naast de onder 6. en 7. genoemde verweren aan dat A heeft verzuimd om gehoor te geven aan de opgelegde bestuursdwang. Hierdoor zijn extra kosten ontstaan, aldus De Combi, zodat sprake is van eigen schuld.
28. Gelet op hetgeen hiervoor onder 24. en 25. is overwogen moet worden vastgesteld dat de kosten wegens afbraak niet zozeer zijn ontstaan door de fouten van De Combi c.s. maar doordat zonder vergunning en in strijd met het bestemmingsplan was gebouwd. Deze kosten staan derhalve ook in een te ver verwijderd verband, temeer nu deze kosten ook niet waren te voorzien ten tijde van de door De Combi c.s. gemaakte fouten. Verder en ten overvloede blijkt uit de overgelegde factuur van F B.V. (productie 5 conclusie na enquête in de zaak met het vonnis van 28 december 2005) dat het afbreken van de aanbouw - zonder tussenkomst van de gemeente - in ieder geval niet meer dan
€ 2.828,24 exclusief BTW zou hebben gekost, zodat in die zin ook niet is voldaan aan de schadebeperkingplicht.
Vermindering van de beleggingswaarde van het Pand, de vordering onder 4. i.
29. A stelt dat het verlies van de aanbouw leidt tot een lagere opbrengst van het Pand bij verkoop. Deze lagere opbrengst is daadwerkelijk gerealiseerd bij de verkoop van het Pand op 18 oktober 2004. Het verlies aan beleggingswaarde doet zich voor ongeacht de vraag of herbouw heeft plaatsgevonden en is het directe gevolg van de verzakking, aldus A. Het Pand werd door A aangehouden als beleggingspand en het verlies van de aanbouw had een direct gevolg voor de te ontvangen huurprijs en daarmee ook voor de beleggingswaarde. A wijst in dit verband op een rapport van DDZ Zadelhoff van 21 maart 2005, die wist van de bestuursrechtelijke situatie, maar niettemin komt op een schade van € 82.980,--.
30. De Combi c.s. betwisten met een beroep op de onder 6. en 7. genoemde verweren dat sprake is van toerekenbare schade. Het gevorderde bedrag kan ook onmogelijk in lijn liggen met de marktprijzen in 1999 en een waarde van € 7.000,-- per m² voor een krakkemikkig houten bouwsel is onjuist, aldus De Combi. De oude aanbouw werd bestuursrechtelijk slechts gedoogd, was al verzakt, als keuken afgekeurd en geen al te lang leven meer beschoren. Voor een nieuwe aanbouw zou geen bouwvergunning kunnen worden verleend wegens strijd met het bestemmingsplan, zodat de oude aanbouw niet kon worden vervangen. Bij de overgelegde taxatie is hiermee geen rekening gehouden. Ook is door DTZ Zadelhoff geen rekening gehouden de juridisch kwetsbare status van de aanbouw.
31. Het verlies van de oude aanbouw is het gevolg van de fouten van De combi c.s. zoals hiervoor reeds is vastgesteld. Het verlies aan beleggingswaarde is, gelet op de onder 24. geschetste gang van zaken, daarentegen veeleer toe te schrijven aan de bestuurs-rechtelijke belemmeringen die voortvloeien uit het bestemmingsplan. Die gang van zaken heeft immers ertoe geleid dat de nieuwe aanbouw moest worden afgebroken, maar dat kan niet aan De Combi c.s. worden toegerekend. Die staan daar volledig buiten en hebben op de uitkomsten geen invloed gehad en ook niet kunnen hebben. Ook deze schadepost zal derhalve worden afgewezen.
Resume
32. Nu de gevorderde schadeposten zullen worden afgewezen geldt dat ook voor de wettelijke rente. Als de in het ongelijk gestelde partij zal A worden veroordeeld in de kosten van het geding. Die kosten worden aan de zijde van Van de Combi begroot op:
- vast recht € 4.732,--
- salaris advocaat (2 punten tarief VI) € 4.000,--
totaal € 8.732,--
en aan de zijde van Restyling:
- salaris advocaat (2 punten tarief VI) € 4.000,--
Door De Combi is uitvoerbaarheid bij voorraad gevorderd, alsmede vergoeding van nakosten en wettelijke handelsrente, voor zover de proceskosten niet binnen twee weken na het wijzen van het vonnis zijn voldaan. De uitvoerbaarheid bij voorraad is toewijsbaar. De gevorderde wettelijke handelsrente over de proceskosten is niet toewijsbaar omdat het niet gaat om een handelsovereenkomst in de zin van artikel 6:119a BW. Wel is de wettelijke rente over de proceskosten toewijsbaar, zij het eerst vanaf twee weken na betekening van dit vonnis. De gevorderde nakosten zullen niet worden toegewezen omdat die verder niet zijn begroot.
Restyling heeft geen rente of uitvoerbaarheid bij voorraad gevorderd, zodat dit buiten beschouwing zal worden gelaten.
BESLISSING
De rechtbank:
- wijst de vorderingen tegen De Combi en Restyling af;
- veroordeelt A in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van De Combi begroot op € 8.732,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf twee weken na betekening van dit vonnis tot aan de voldoening;
- verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
- veroordeelt A in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van Restyling begroot op € 4.000,--.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.C.A. Wildenburg, rechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 november 2008.