Uitspraak
vonnis
_____________________________________________________________________ __
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht, enkelvoudige kamer
zaaknummer / rolnummer 388329 / HA ZA 08.0143
Vonnis van 12 november 2008
in de zaak van:
A,
wonende te,
e i s e r in conventie,
v e r w e e r d e r in reconventie,
advocaat mr. I.M.C.A. Reinders Folmer,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BKL NOTARISSEN BEHEER B.V.,
gevestigd te Amstelveen,
g e d a a g d e in conventie,
e i s e r e s in reconventie,
advocaat mr. P.C. Veerman.
Partijen worden hierna A en de Notaris genoemd.
De procedure
1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 18 december 2007, met bewijsstukken;
- de conclusie van antwoord, tevens van eis, met bewijsstukken;
- het vonnis van deze rechtbank van 2 juli 2008 waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- het proces-verbaal van de op 26 september 2008 gehouden comparitie van partijen.
Vervolgens is vonnis bepaald op heden.
De feiten
2. De rechtbank gaat uit van de volgende als vaststaand te beschouwen feiten
a. A heeft in 2006 (of eerder) zijn woning, plaatselijk bekend als Bankraspad 19 en 17 te Amstelveen, te koop aangeboden. A heeft zich laten bijstaan door B Makelaardij o.g. B.V. (hierna: makelaar B). In de daartoe opgestelde verkoopbrochure is onder meer opgenomen:
Bijzonderheden:
1. Het object is gelegen in een gebied dat in de wettelijke herverkaveling valt inzake de herinrichting Amstelland. Volgens de plannen zou de totale grootte (thans circa 270 m²) worden teruggebracht naar circa 187 m². Het verschil van 83 m² is de rijweg en een parkeerstrook gelegen aan de overzijde van de opstallen. Volgens de (telefonische) informatie van de landinrichtingsdienst is door de bewoners/eigenaren bezwaar ingediend tegen de voorgenomen herverkaveling. De herverkaveling zal plaatsvinden doch juridisch gezien weer worden teruggedraaid, zodat de oude situatie weer zal ontstaan.
b. Het perceel van A valt onder de Herinrichting Amstelland (hierna: de herinrichting). In het kader van de herinrichting zijn bezwaren ingediend tegen het zogenoemde Plan van Toedeling. In een proces-verbaal van 25 mei 2004 van de Landinrichtingscommissie (artikel 202 Landinrichtingswet) is in verband met bezwaren onder meer opgenomen:
Standpunt van de Landinrichtingscommissie: [...]
- Binnen twee werkdagen na de aktepassering wordt het Bankraspad (kavel 010 002) weer toegedeeld aan de oorspronkelijke eigenaar in de inbreng.
- De kosten van de akte zijn voor de Landinrichtingscommissie. [...]
- Als de belanghebbenden [...] en alle bewoners van het Bankraspad tekenen, dan zijn de Bankraspad bezwaren opgelost.
- De Belanghebbenden zijn akkoord met het voorstel.
De akkoordverklaring is op 17 mei 2004 namens A ondertekend.
c. In een telefax van 5 september 2006 heeft makelaar B in verband met de voorbereiding op het opstellen van de koopovereenkomst door de Notaris, gegevens verzonden die betrekking hebben op partijen en de kosten. Verder is onder bijzonderheden opgemerkt dat kopers bekend zijn met feit dat het gaat om een oudere woning. Over de herinrichting is hierin niets vermeld.
d. Op 8 september 2006 heeft A zijn woning met grond en toebehoren verkocht aan C en D. In de door de Notaris opgestelde koopovereenkomst is onder meer vermeld:
verkoper verkoopt aan koper [...] het woonhuis met aangebouwde loods/garage, tuin [...] grond, plaatselijk bekend 1184 TW Amstelveen, Bankraspad 17 en 19, kadastraal bekend gemeente Amstelveen, sectie I, nummer 4960, groot twee are en zeventig centiare [...].
Artikel 7
De leveringsakte zal worden verleden op 28 december 2006 of zoveel eerder als partijen overeenkomen ten overstaan van de notaris. [...]
Artikel 16 [...]
Koper is ermee bekend dat het verkochte is gelegen in gebied wettelijke herverkaveling.
De koopovereenkomst is namens A door makelaar B ondertekend.
e. Op 13 oktober 2006 is de Akte van Toedeling in de herinrichting bij een notaris gepasseerd en op 16 oktober 2006 ingeschreven in de openbare registers bij het Kadaster. Vanaf deze datum was A geen eigenaar meer van circa 83 m² van zijn perceel, maar de gemeente Amstelveen. Het passeren en inschrijven van de Akte van Toedeling is bij brief van 4 december 2006 aan A medegedeeld.
f. Bij exploot van 29 december 2006 zijn A en zijn echtgenote door de kopers in gebreke gesteld omdat het verkochte niet op de afgesproken datum 28 december 2006 was geleverd.
g. Op 19 januari 2007 is het verkochte alsnog geleverd aan de kopers, inclusief het perceelgedeelte van 83 m².
In conventie
De vordering en grondslag
3. A vordert veroordeling van de Notaris, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, om aan hem te betalen een bedrag van € 7.613,77, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het ontstaan van de betreffende schadepost tot de voldoening, met veroordeling van de Notaris in de kosten van het geding.
4. A legt aan zijn eis ten grondslag dat de Notaris tekort is geschoten in haar verplichtingen voortvloeiende uit de overeenkomst van opdracht, althans onrechtmatig heeft gehandeld, door niet de juiste zorgvuldigheid in acht te nemen bij het opstellen van de koopovereenkomst. De Notaris is daarom aansprakelijk voor de ontstane schade, aldus A. De Notaris wist, behoorde te weten of kon weten, dat na het ondertekenen van de koopovereenkomst circa 87 m² van het perceel tijdelijk niet kon worden geleverd als gevolg van de herinrichting. De Notaris was immers in het bezit van de brochure, waarin wordt gesproken over tijdelijke onteigening van 83 m². De Notaris beschikte ook over het proces-verbaal van de Landinrichtingscommissie. De Notaris was derhalve voldoende voorgelicht en voor zover zij niet over voldoende informatie beschikte over de herinrichting had de Notaris moeten doorvragen, aldus A. Artikel 16 van de koopovereenkomst is daarom onjuist of onzorgvuldig geformuleerd. Dat is de Notaris aan te rekenen, aldus A, omdat de Notaris vooraf uitdrukkelijk te kennen heeft gegeven dat artikel 16 afdoende was om problemen met de kopers te voorkomen, terwijl zij in die tijd wist dat de oppervlakte van het perceel zou worden teruggebracht van circa 270 m² naar circa 187 m² in verband met de herinrichting. Als gevolg van de onzorgvuldigheid van de Notaris heeft A de woning met toebehoren pas later kunnen leveren. Hierdoor is schade ontstaan tot het bedrag van € 5.925,--, alsmede extra (notaris)kosten van € 1.688,77. Die extra kosten had de Notaris gelet op de tekortkoming niet in rekening mogen brengen, aldus A. A biedt bewijs aan van zijn stellingen.
Het verweer
5. De Notaris betwist de vordering en voert met een beroep op de vaststaande feiten aan dat zij heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris mag worden verwacht. De Notaris heeft geen fout gemaakt en niet onrechtmatig gehandeld. Aan de Notaris is geen verwijt te maken en er is ook geen causaal verband tussen het handelen van de Notaris en de beweerde schade.
6. Ter nadere toelichting voert de Notaris aan dat de opdracht op 4 september 2006 is binnengekomen waarna is begonnen met het verzamelen van de noodzakelijke gegevens. Uit de door A en makelaar B verstekte gegevens, waaronder de onder 2.c. genoemde fax van 5 september 2006, bleek niets van de herinrichting. Partijen hebben de Notaris daarvan vooraf nimmer op de hoogte gesteld, hoewel A en makelaar B - die voor hem optrad - daar blijkens de brochure ruimschoots vóór de verkoop volledig en tot in detail van op de hoogte waren. Eerst bij kadastrale recherche door de Notaris op 6 september 2006 bleek dat het perceel was betrokken bij de herinrichting. Vervolgens is op 6 september 2006 de conceptovereenkomst aan partijen gezonden - met daarin artikel 16 over de herinrichting - en door partijen of hun makelaars zijn daarna geen opmerkingen gemaakt. Het concept is vervolgens op 8 september 2006 per pagina besproken, aldus de Notaris, waarbij ook artikel 16 aan de orde is geweest, maar geen der partijen heeft opmerkingen gemaakt over inhoud of strekking van artikel 16. A wist vanaf 5 december 2006 - toen de Akte van Toedeling was toegezonden - dat hij tot aan de levering van het verkochte op 28 december 2006 drie weken de tijd had om te bewerkstelligen dat de 83 m² aan hem werd teruggeleverd. Hiervan is de notaris echter ook niet in kennis gesteld. Pas op 21 december, één week voor de levering van het verkochte, werd het de Notaris bekend dat A geen eigenaar meer was van circa 83 m² van zijn perceel. Al die tijd heeft A stil gezeten.
7. Wat de schade betreft voert de Notaris aan dat A zich (wellicht) zou hebben kunnen beroepen op de overmachtclausule in de koopovereenkomst. Door dit niet te doen en door te schikken met de kopers kan niet worden gezegd dat de schade het gevolg is van het handelen van de Notaris. De Notaris betwist dan ook dat A een boete diende te voldoen aan de kopers van € 5.925,--. De ontstane extra (notaris)kosten zijn terecht in rekening gebracht. De Notaris voert aan dat A alleen bezwaar had tegen kosten voor de tolk en de deurwaarder, waarna hierover afspraken zijn gemaakt. A heeft vervolgens de Nota van Afrekening van 19 januari 2007 zonder voorbehoud of protest voldaan. De Notaris betwist tenslotte de gevorderde wettelijke rente, nu zij pas bij brieven van
19 maart en 8 juni 2006 aansprakelijk is gesteld.
In reconventie
De Vordering en de grondslag
8. De Notaris vordert, bij vonnis en uitvoerbaar bij voorraad, A te veroordelen om binnen twee weken na betekening van het vonnis aan de Notaris te voldoen een bedrag van
€ 3.148,74, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 mei 2008 tot aan de voldoening, met veroordeling van A in de kosten van de procedure.
9. De Notaris legt aan haar eis ten grondslag hetgeen zij in conventie als verweer heeft aangevoerd. Verder stelt de Notaris dat A haar ten onrechte (buiten)gerechtelijk heeft gesommeerd en aansprakelijk heeft gesteld. Dit is onrechtmatig, aldus de Notaris. De Notaris stelt verder dat zij in de buitengerechtelijke fase veel tijd heeft moeten steken in de behandeling van de zaak, waaronder het voeren van correspondentie. Hierdoor heeft zij kosten moeten maken en is omzetderving opgetreden, aldus de Notaris. Deze kosten dienen door A te worden vergoed. In de buitengerechtelijke fase van 19 maart 2007 tot en met 22 augustus 2007 is 10,8 uur aan de zaak besteed en met een uurtarief van
€ 245,-- (exclusief BTW) komt dit neer op een omzetschade van
€ 3.148,74 (inclusief BTW), aldus de Notaris.
Het verweer
10. A betwist de vordering en de aangevoerde grondslag. De vordering is in strijd met het geldende systeem omtrent de proceskosten, nu het gaat om te liquideren proceskosten. A betwist ook de schade, die is gevorderd als omzet.
In conventie
Beoordeling
11. Het gaat in de eerste plaats om de vraag of de Notaris heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris mag worden verwacht. In dat verband rust op de Notaris een zwaarwegende zorgplicht, waarbij rekening moet worden gehouden met de belangen van alle betrokken partijen. Dat kan onder omstandigheden meebrengen dat de Notaris bij ieder van partijen informeert naar bedoelingen of bijzonderheden of zonodig verder onderzoek doet. Deze zorgplicht vindt echter haar grens daar waar de Notaris goede grond heeft te vertrouwen dat partijen zelf reeds op de hoogte waren van bijzonderheden die van belang zijn voor de overeenkomst.
12. In dit geval staat vast dat A en zijn makelaar B reeds vóór de eerste contacten met de Notaris op de hoogte waren van de mogelijkheid dat circa 83 m² van het perceel tijdelijk niet geleverd kon worden. Dat staat immers in de door makelaar B opgestelde verkoopbrochure. Tevens blijkt uit het onder 2.b. genoemde proces-verbaal van de Landinrichtingscommissie dat in 2004 al bekend was dat het de bedoeling was dat twee dagen na het passeren van het Plan van Toedeling het stuk van 83 m² weer zou worden teruggeleverd aan A. Partijen verschillen van mening over de vraag of dat wel niet aan de Notaris is medegedeeld. Voor zover juist is dat de Notaris voor het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte is gebracht van feiten en omstandigheden zoals die zijn genoemd in de brochure en het proces-verbaal, had de Notaris niet kunnen volstaan met een tekst zoals in artikel 16 is opgenomen. Een completer en zorgvuldiger geredigeerd voorbehoud zou in dat geval, gelet op het belang van partijen en de juridische onzekerheden, op zijn plaats zijn geweest. Mocht die situatie zich hebben voorgedaan dan heeft de Notaris niet gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris mag worden verwacht. In dat geval zou de Notaris aansprakelijk zijn voor de daaruit voortgevloeide schade. Voor zover de Notaris vóór het sluiten van de koopovereenkomst niet op de hoogte is gebracht van feiten en omstandigheden zoals die zijn genoemd in de brochure en het proces-verbaal, valt haar niets te verwijten. De Notaris heeft onweersproken aangevoerd dat zij de koopovereenkomst in concept heeft toegestuurd, maar geen commentaar heeft gekregen, dat zij vervolgens de overeenkomst, voorafgaand aan de ondertekening, per pagina heeft besproken inclusief de bepaling omtrent de herinrichting, zonder dat daarop commentaar is geleverd. De koopovereenkomst is namens A ondertekend door makelaar B en de Notaris mag ervan uitgaan dat die, als deskundige op het gebeid van onroerend transacties, geacht moet worden op de hoogte te zijn van mogelijke gevolgen in een herinrichtingsituatie. Tegen die achtergrond had de Notaris goede gronden om aan te nemen dat A en/of zijn makelaar zichzelf reeds op de hoogte hadden gesteld dan wel voldoende inzicht hadden in mogelijke gevolgen, voortvloeiende uit de herinrichting.
13. Nu A stelt dat de Notaris de beschikking had over de verkoopbrochure en het proces-verbaal van de Landinrichtingscommissie, maar de Notaris dit betwist, is het aan A om zijn stelling te bewijzen. Uit de onder 2.c. genoemde telefax van makelaar B blijkt niet dat de Notaris daarvan op de hoogte is gesteld. Ook anderszins is dit niet gebleken. A heeft bewijs aangeboden van zijn stelling en zal tot dit bewijs worden toegelaten. A moet bewijzen dat de Notaris vóór het ondertekenen op de hoogte is gesteld van de feiten en omstandigheden zoals die blijken uit de verkoopbrochure en het proces-verbaal van de Landinrichtingscommissie. Slaagt A niet in het bewijs dan wordt de vordering afgewezen. Slaagt A wel in het hem opgedragen bewijs dan dient de Notaris de daaruit voortgevloeide schade te vergoeden.
14. De rechtbank zal reeds nu ingaan op de schade, voor het geval A slaagt in het hem opgedragen bewijs. Het verweer van de Notaris met betrekking tot het beroep op overmacht wordt verworpen. Dit verweer is te speculatief - de Notaris spreekt ook van “wellicht” - en voor het overige niet voldoende onderbouwd. Wel zal A, gelet op de betwisting door de Notaris, het causaal verband moeten aantonen tussen het (beweerdelijke) nalaten van de Notaris en de aan de kopers betaalde schadevergoeding van € 5.925,--. Niet duidelijk is (gemaakt) of en in hoeverre A gehouden was schadevergoeding te betalen, op welke specifieke grondslag dit bedrag is betaald, hoe dit is opgebouwd en op welke wijze wel of niet uitvoering is gegeven aan het boetebeding in de koopovereenkomst. Hierin zal inzicht moeten worden geboden, waarnodig onderbouwd met stukken.
15. Verder is het volgende nog van belang. Het is de rechtbank ambtshalve bekend dat A onder bezwaarnummer 81 bij brief van 19 februari 2007 bezwaar heeft gemaakt bij de Landinrichtingscommissie tegen de Lijst der geldelijke regelingen. Dit bezwaar had betrekking op het niet tijdig terugleveren van het perceelsgedeelte van 83 m², uit hoofde waarvan schadevergoeding werd gevorderd van de Landinrichtings-commissie tot het bedrag van € 18.029,--. Dit bezwaar is ten overstaan van de rechter-commissaris op 1 oktober 2008 (onder nummer 406915/ HA RK 08.0585) geschikt zodanig dat aan A een bedrag van € 2.500,-- zal worden betaald. A zal zich dienen uit te laten over de vraag of dit reden vormt zijn eis te verminderen. Bij gelegenheid van de comparitie van partijen is aan A gevraagd waarom hij zich niet tot de Landinrichtingscommissie had gewend in verband met eventuele schade. A heeft hierop (niet meer) geantwoord dan dat hij had gebeld met de commissie en de mededeling had gekregen dat het wel goed zou komen. Door A is ter comparitie niet medegedeeld dat ook bij de Landinrichtingscommissie een vordering was ingediend. A dient zich tevens uit de laten over de vraag hoe zich dat verhoudt tot artikel 21 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).
16. Voor zover zou blijken dat de Notaris tekort is geschoten in haar verplichtingen komen de ontstane bijkomende kosten, zoals die zijn vermeld op de Nota van Afrekening voor vergoeding in aanmerking. Het gaat immers in dat geval om kosten die rechtstreeks zijn ontstaan uit de vertraagde levering. Dat A die kosten eerst heeft betaald doet daaraan niet af, nu hij met het oog op een snelle levering moeilijk anders kon. Anders dan A komt de rechtbank tot een totaalbedrag van € 1.608,08.
17. Verdere beslissingen zullen worden aangehouden.
In reconventie
18. De rechtbank zal reeds nu ingaan op de reconventionele vordering, hoewel die eerst van belang is voor zover blijkt dat de Notaris in conventie niet aansprakelijk wordt geacht.
Een veroordeling in de proceskosten van de verliezende partij berust niet op een door die partij gepleegde onrechtmatige daad. Procederen kan, ook als dat niet tot een gunstig resultaat leidt, op zichzelf niet als onrechtmatig worden aangemerkt. Ten aanzien van buitengerechtelijke kosten van rechtsbijstand geldt dat zij op de voet van art. 6:96 BW voor vergoeding in aanmerking komen, onder meer als het gaat om redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte. Dit is niet alleen van toepassing op degene die voldoening van een vordering verlangt, maar moet van overeenkomstige toepassing worden geacht op degene op wie een ander pretendeert een vordering te hebben en die buitengerechtelijke kosten van rechtsbijstand maakt teneinde zich tegen die vordering te verweren (vgl. HR 18 februari 2005, RvdW 2005, 32). Uit de overlegde stukken blijkt voldoende dat de Notaris in pogingen de zaak buitengerechtelijk af te doen kosten heeft moeten maken. Dat is door A ook niet betwist. Het gevorderde bedrag is echter niet volledig toewijsbaar, nu gemiste omzet niet als redelijke kosten kunnen worden beschouwd. Voor zover de vordering in conventie zal worden afgewezen zal de rechtbank op dit punt de kosten ambtshalve vaststellen op € 500,--.
19. Verdere beslissingen zullen worden aangehouden.
BESLISSING
De rechtbank:
in conventie:
- laat A toe tot het bewijs dat de Notaris vóór het ondertekenen van de koopovereenkomst op 8 september 2006 op de hoogte is gesteld van feiten en omstandigheden zoals die blijken uit de onder 2.a. genoemde verkoopbrochure en het onder 2.b. genoemde proces-verbaal;
- verwijst de zaak naar de rol van 10 december 2008, waarbij A zich bij akte kan uitlaten over de vraag op welke wijze hij dat bewijs denkt te kunnen leveren en, voor zover dat door middel van getuigen zou moeten plaatsvinden, met opgave van de verhinderdata van alle betrokkenen voor de eerste drie maanden, alsmede dat A zich kan uitlaten omtrent hetgeen onder 15 is overwogen; de Notaris kan hierna nog een antwoordakte nemen;
- houdt iedere verdere beslissing aan;
in reconventie:
- houdt elke verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.C.A. Wildenburg, rechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 november 2008.