Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 393409 / HA ZA 08-850
Vonnis van 19 november 2008
in de zaak van
publiekrechtelijk lichaam
DE GEMEENTE AMSTERDAM,
zetelende te Amsterdam,
eiseres,
advocaat mr. B.R. ter Haar,
tegen
1. [A],
wonende te [-],
2. [B],
wonende te [-],
gedaagden,
advocaat mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer.
Partijen zullen hierna de Gemeente en [A] c.s. genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 6 maart 2008 met producties
- de conclusie van antwoord met producties
- het tussenvonnis van 9 juli 2008 waarin een comparitie van partijen is bepaald
- de brief van [A] c.s. van 4 september 2008 met nadere producties
- de brief van [A] c.s. van 10 september 2008 met nadere producties
- de op voorhand toegezonden en op 1 oktober 2008 genomen akte van de Gemeente houdende overlegging producties en vermeerdering van eis
- het proces-verbaal van comparitie van 1 oktober 2008.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Het Steigereiland is één van de eilanden van IJburg te Amsterdam. In het kader van de op het Steigereiland te realiseren woningbouw heeft de Gemeente 329 kavels gereserveerd voor zelfbouw door particulieren.
2.2. Een brochure “Zelfbouwkavels Steigereiland” van de Gemeente vermeldt onder meer:
“Bouwtijd
Het is van groot belang voor het woonklimaat in de wijk dat de woningen binnen een bepaalde afgesproken tijd gereed zijn. Zo blijven er geen langdurige gaten zichtbaar in de straatwanden, zijn de woningen van de buren bereikbaar, kan de gemeente de bouwstraat vervangen door de definitieve bestrating en de parkeerplaatsen in de openbare ruimte aanleggen.
U bent verplicht om vóór 1 december 2005 een geldige aanvraag voor een bouwvergunning te doen en vóór 1 juli 2007 de woning op te leveren. Voldoet u niet aan deze voorwaarden, dan staan daar sancties tegenover. Bij een latere bouwaanvraag of latere oplevering is de boete EUR 10.000 per maand.”
2.3. De gemeente heeft op 24 mei 2004 kavel 92, gelegen in strook 1 van de Zuidbuurt op het Steigereiland (hierna: de kavel), in erfpacht aangeboden aan [A] c.s., waarbij onder meer de volgende voorwaarden zijn gesteld:
“[…]
6a. de erfpachter is verplicht de bebouwing van het terrein te voltooien voor 1 juli 2007;
6b. de aanvraag van de bouwvergunning inzake de op het kavel te bouwen woning moet zijn ingediend bij de bevoegde stedelijke instantie voor 1 december 2005;
6c. de erfpachter krijgt een boete door de gemeente opgelegd van € 10.000,-- voor elke kalendermaand, waarbij een gedeelte van een maand voor een volle maand wordt gerekend, indien hij zijn verplichtingen niet nakomt zoals gesteld onder 6a. en 6b.;
[…]”
Op 6 juli 2004 heeft [A] c.s. dit aanbod geaccepteerd.
2.4. Op 2 januari 2008 is uiteindelijk de notariële akte van erfpachtuitgifte verleden, waarin de hiervoor in 2.3 genoemde voorwaarden eveneens zijn opgenomen.
2.5. Bij brief van 29 november 2006 heeft de Gemeente haar zorgen geuit tegenover [A] c.s. over het feit dat hij nog niet was aangevangen met de bebouwing van zijn kavel. In die brief heeft de Gemeente tevens gewezen op de uiterste opleverdatum van de woning en de aan de overschrijding daarvan gekoppelde boete.
2.6. Nadat de Gemeente op 18 april 2007 was gebleken dat op de kavel van [A] c.s. nog geen bouwactiviteiten plaatsvonden en er nog geen heiwerk was uitgevoerd, heeft zij [A] c.s. bij e-mail van 19 april 2007 nog eens gewezen op de verplichting de woning voor 1 juli 2007 gereed te hebben.
2.7. Eind juni 2007 heeft [A] c.s. telefonisch contact gehad met mevrouw [C] van de Gemeente. Namens de Gemeente is toen aangeboden om de kavel van [A] c.s. terug te nemen, welk aanbod door [A] c.s. niet is aanvaard.
2.8. Op 3 juli 2007 heeft een medewerker van de Gemeente (formeel) geconstateerd dat de bebouwing van de kavel nog niet was voltooid. De Gemeente heeft vervolgens bij brief van 5 juli 2007 [A] c.s. tot 6 augustus 2007 de gelegenheid gegeven alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen.
2.9. Bij brief/nota van 23 augustus 2007 heeft de Gemeente [A] c.s. gemeld dat op 14 augustus 2007 geconstateerd was dat niet aan de bebouwingsplicht was voldaan en hem een boete opgelegd van EUR 10.000,-- over de maand augustus 2007.
2.10. Op 26 september 2007, 24 oktober 2007, 26 november 2007, 24 januari 2008, 8 februari 2008, 12 maart 2008, 27 maart 2008, 29 mei 2008 (2x) en 24 juli 2008 (2x) heeft de Gemeente wederom boetes van telkens EUR 10.000,-- opgelegd aan [A] c.s., over de maanden september 2007 t/m juli 2008, wegens de overschrijding van de voorgeschreven bouwtermijn.
3. Het geschil
3.1. De Gemeente vordert - na wijziging van eis ter comparitie - hoofdelijke veroordeling van [A] c.s. tot betaling van voornoemde boetes, in totaal EUR 120.000,--, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van de verschillende boetenota’s alsmede met EUR 500,-- ter zake buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.
3.2. [A] c.s. voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [A] c.s. verweert zich uitsluitend met - naar de rechtbank begrijpt - een beroep op matiging van de door de Gemeente opgelegde boetes. In dat verband voert hij het volgende aan.
Na toewijzing van de kavel op 6 juli 2004 heeft [A] c.s. een architect benaderd om de bouw van de gewenste woning te (doen) realiseren door zorg te dragen voor het ontwerp, het bestek, de tekeningen, de begroting, de aanbesteding en de directievoering. Daarbij heeft [A] c.s. van meet af aan kenbaar gemaakt dat het project voor 1 juli 2007 voltooid moest zijn. Na een periode van correspondentie en overleggen heeft de architect op 5 augustus 2005 de opdracht van [A] c.s. tot voornoemde werkzaamheden bevestigd. Daarop heeft de architect de aanvraag voor een bouwvergunning 1e fase ingediend, die op 16 december 2005 is verleend. Vervolgens heeft [A] c.s., ondanks diverse verzoeken, gedurende ruime tijd geen inzicht van de architect verkregen over de voortgang van het project. Eerst op 23 oktober 2006 heeft de architect bericht dat de start van de werkzaamheden werd voorzien in week 47 van 2006 en de oplevering in week 19 van 2007. Nadien is [A] c.s. gebleken dat de architect nog niet was overgegaan tot de indiening van de aanvraag voor de bouwvergunning 2de fase, die uiteindelijk pas op 22 december 2006 is gedaan. Herhaalde verzoeken van [A] c.s. om informatie over de in te schakelen aannemer en de aannemingsovereenkomst - in verband met de hypotheek - zijn door de architect niet beantwoord. Op 10 januari 2007 heeft de architect [A] c.s. bericht dat de bouwwerkzaamheden zouden aanvangen na vergunningverlening, dat de oplevering van de buitenkant van de woning voor 1 juli 2007 zou plaatsvinden en dat bij toerekenbaar tekortschieten op dit onderdeel door de aannemer/architect de door de Gemeente op te leggen boete van EUR 10.000,-- per maand in mindering zal worden gebracht op de aanneemsom. Op 4 mei 2007 is uiteindelijk de bouwvergunning 2de fase verleend.
Inmiddels was wel duidelijk dat de opleveringsdatum van 1 juli 2007 niet zou worden gehaald. [A] c.s. heeft het aanbod van de Gemeente om de kavel terug te geven echter niet aangenomen, omdat er eindelijk concrete plannen waren om de bouw te realiseren, er inmiddels was begonnen met het voorboren van de palen en de architect zou opdraaien voor de door de Gemeente op te leggen boetes. Bij schrijven van 20 juli 2006 heeft de architect toegezegd de woning voor 1 november 2007 wind- en waterdicht op te leveren en de eindoplevering voor 31 december 2007 te laten plaatsvinden. In dat kader zijn [A] c.s. en de architect overeengekomen dat [A] c.s. de eerste EUR 30.000,-- aan boetes voor zijn rekening zou nemen en de architect het meerdere. De bouw is daarop in september 2007 gestart en [A] c.s. heeft een bouwmanager aangesteld om de werkzaamheden te monitoren. Die werkzaamheden zijn vervolgens deels ondeugdelijk en deels te traag uitgevoerd. Bovendien zijn de werkzaamheden tussentijds gestaakt geweest in verband met een geschil met de architect over de voldoening van diens facturen. Op 14 maart 2008 heeft [A] c.s. de overeenkomst met de architect buitengerechtelijk ontbonden en hem aansprakelijk gesteld voor de schade. Inmiddels is de architect door [A] c.s. in rechte betrokken om die schade, onder meer bestaand uit de door de Gemeente tot op heden opgelegde en nog op te leggen boetes, te vergoeden. De voltooiing van de bouw, waarvoor [A] c.s. onlangs opdracht heeft gegeven aan een andere aannemer, wordt nu voor eind december 2008 voorzien.
4.2. Ingevolge artikel 6:94 lid 1 BW kan de rechter een bedongen boete matigen indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. In zijn arrest van 27 april 2007, NJ 2007, 262, heeft de Hoge Raad overwogen dat deze maatstaf meebrengt dat pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, de rechter van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op (a) de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op (b) de aard van de overeenkomst, (c) de inhoud en de strekking van het beding en (d) de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.
ad (a)
4.3. Zoals [A] c.s. terecht aanvoert, is in deze procedure niet gesteld of gebleken dat de Gemeente schade lijdt door de overschrijding van de bouwtermijn. De Gemeente betoogt echter dat, in het kader van haar zorgplicht met betrekking tot het woonklimaat in de buurt, het van belang is dat naburige woningen op het zelfde moment worden gebouwd. Ook is het in het algemeen belang dat definitieve wegen en parkeerplaatsen tijdig kunnen worden gerealiseerd. De Gemeente heeft daarom beoogd een prikkel tot nakoming te bewerkstelligen door middel van de boete. Alleen een substantiële boete sorteert daarbij volgens de Gemeente effect. Matiging zou dit effect verstoren en een ongewenste precedentwerking vormen, aldus de Gemeente. Tegen de achtergrond van deze weliswaar meer abstracte, maar niettemin gerechtvaardigde publieke belangen die de Gemeente inderdaad heeft te behartigen, is de boete van EUR 10.000,- per maand naar het oordeel van de rechtbank op zichzelf genomen niet buitensporig hoog.
ad (b)
4.4. Met betrekking tot de aard van de overeenkomst overweegt de rechtbank dat er vanuit mag worden gegaan dat het onderhavige boetebeding ononderhandelbaar was. Daar staat tegenover dat het beding gekoppeld is aan een heldere resultaatsverplichting, namelijk om de bebouwing vóór 1 juli 2007 te voltooien. Vast staat ook dat [A] c.s. door de Gemeente voldoende is geïnformeerd over die verplichting, die bovendien in heldere bewoordingen zowel in de aanvaarde erfpachtaanbieding als in de latere erfpachtakte is opgenomen. Enig aanknopingspunt voor matiging ziet de rechtbank daarin dan ook niet, voor zover het betoog van [A] c.s. daartoe al strekt.
ad (c)
4.5. De inhoud en strekking van het boetebeding zijn eveneens helder. Beoogd is een (blijvende) prikkel tot spoedige voltooiing van bouwwerkzaamheden te vormen.
[A] c.s. werpt evenwel de vraag op of onverkorte handhaving van de maandelijkse oplopende boete niet contraproductief gaat werken, omdat daarmee de financiële mogelijkheden van [A] c.s. om het bouwproject nog te voltooien zouden kunnen worden doorkruist. De rechtbank merkt in dat verband op dat de vordering in deze procedure is beperkt tot de t/m juli 2008 opgelegde boetes en dat [A] c.s. overigens ook niet met zoveel woorden stelt dat hij niet langer in staat zou zijn om de voortgang van de bouw te kunnen bekostigen. Het enkele feit dat er naar verwachting van [A] c.s. nauwelijks nog marge zal zijn tussen het totaal aan verwachte bouwkosten plus boetes enerzijds en de waarde van het perceel na voltooiing van de bouw anderzijds, acht de rechtbank geen onaanvaardbaar resultaat van het boetebeding.
ad (d)
4.6. De omstandigheden, tot slot, die naar de stelling van [A] c.s. ertoe hebben geleid dat de bouwtermijn is overschreden - die in de kern neerkomen op het toerekenbaar tekortschieten van de door [A] c.s. ingeschakelde architect; zie 4.1 -, moeten naar het oordeel van de rechtbank geheel voor rekening van [A] c.s. blijven. De rechtbank merkt daarbij op dat uit het relaas moet worden geconcludeerd dat [A] c.s. wel heel erg lang, zonder al te veel aanleiding daartoe, heeft vertrouwd op een goede afloop. Bovendien heeft hij in al die tijd op geen enkel moment contact heeft gezocht met de Gemeente om mogelijk tot een oplossing te komen van het - tenminste eind 2006 voorzienbare - probleem met de opleveringstermijn. Integendeel, [A] c.s. heeft een door de Gemeente geboden uitweg om verbeuring van boetes te voorkomen, door de kavel terug te geven, afgeslagen. In visie van [A] c.s. is het ook de architect die volledig aansprakelijk is voor de aan [A] c.s. opgelegde en nog op te leggen boetes. Het feit dat de aansprakelijkheid van architect nog niet in rechte is vastgesteld en het onzeker is in hoeverre hij verhaal mocht blijken te bieden, kan bezwaarlijk aan de Gemeente worden tegengeworpen. Ook gelet op de omstandigheden waaronder het boetebeding is ingeroepen valt dan ook niet in te zien dat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat die boete moet worden gematigd. De door de Gemeente gevorderde hoofdsom moet dan ook worden toegewezen, evenals de niet bestreden vermeerdering met rente.
4.7. De Gemeente vordert daarnaast nog een bedrag van EUR 500,- voor buitengerechtelijke kosten. De rechtbank hanteert het uitgangspunt dat dergelijke kosten alleen voor vergoeding in aanmerking komen, indien zij betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
De Gemeente heeft weliswaar gesteld dat de gevorderde kosten geen betrekking hebben op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te sluiten, maar uit de gegeven omschrijving van deze werkzaamheden dient het tegendeel te worden afgeleid. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten moet daarom worden afgewezen.
4.8. [A] c.s. zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op:
- dagvaarding EUR 99,44
- vast recht 3.750,00
- salaris advocaat 2.842,00 (2,0 punten × tarief EUR 1.421,00)
Totaal EUR 6.691,44
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. veroordeelt [A] c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan de Gemeente te betalen een bedrag van EUR 120.000,00 (éénhonderdtwintig duizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6: 119 BW vanaf de vervaldatum van de verschillende boetenota’s tot de dag van volledige betaling,
5.2. veroordeelt [A] c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op EUR 6.691,44,
5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.F. van Merwijk en in het openbaar uitgesproken op 19 november 2008.?