Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
SECTOR KANTON - LOCATIE AMSTERDAM
Kenmerk : CV 08-14766
Datum : 16 oktober 2008
452
Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam in de zaak van:
[eiseres]
gevestigd te [vestigingsplaats]
eiseres
hierna te noemen [eiseres]
gemachtigde: mr. A.A.M. Hesseling
t e g e n:
[de erven]
ten deze vertegenwoordigd door de executeur-testamentair Mr. A.J. Hollander,
wonende te Abcoude
gedaagden
hierna te noemen De Erven
gemachtigde: mr. G.J.A. Wiekart
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 6 mei 2008 inhoudende de vorderingen van [eiseres]
- de conclusie van antwoord van De Erven.
Op vonnis van 7 augustus 2008 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen bepaald, die op 2 oktober 2008 is gehouden. Van de zijde van [eiseres] zijn verschenen: [eiseres], [persoon1] van Olympiade B.V., [persoon 2] en haar broer, en de gemachtigde. Van de zijde van De Erven zijn verschenen: de heer [persoon 3], beheerder bij [bedrijf], en de gemachtigde.
De zaak staat thans weer voor vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast:
1.1. De echtgenoot van [eiseres], [echtgenoot eiseres], heeft tezamen met [persoon 4], hierna te noemen [persoon 4], in 1988 de bedrijfsruimte aan de [gehuurde], hierna te noemen het gehuurde, gehuurd.
1.2. Ingevolge artikel 1.2 van de huurovereenkomst mag het gehuurde uitsluitend worden gebruikt als tearoom voor het nuttigen van thee, koffie en gebak alsmede Petit restaurant.
1.3. Ingevolge artikel 9.1 van de huurovereenkomst is huurder gerechtigd zijn bedrijf uit te oefenen tot uiterlijk 20.00 uur en op koopavonden tot uiterlijk 21.00 uur.
1.4. Nadat [echtgenoot eiseres] is overleden op 19 april 2005 heeft [eiseres] de bedrijfsvoering voortgezet.
1.5. De huurovereenkomst is thans verlengd tot 1 juni 2013.
Vordering
2. [eiseres] vordert een machtiging om [persoon 2], hierna te noemen [persoon 2], wonende aan de [adres], zo spoedig mogelijk in haar plaats te stellen als huurster van de bedrijfsruimte. Voorts vordert zij te bepalen dat de bepaling onder 9.1 in het huurcontract vervallen wordt verklaard en dat de openingstijden conform de wettelijke bepalingen zullen zijn.
3. [eiseres] stelt een zwaarwichtig belang te hebben voor de in de plaatsstelling. Zij voert daartoe aan dat zij 61 jaar is, dat de bedrijfsvoering haar zwaar valt en de omzet is gedaald. Zij is van plan om het bedrijf te beëindigen en te verkopen. Daartoe heeft zij door tussenkomst van bemiddelingsbureau Olympiade B.V. op 12 februari 2008 een koopovereenkomst gesloten met [persoon 2]. De koopsom zal [eiseres] aanwenden als deel van haar oudedagsvoorziening. [persoon 2] wil de lunchroom voortzetten. Zij zal het gehuurde aanpassen aan de eisen van de moderne tijd en daarna zodanig exploiteren dat zij daaruit haar bestaan kan hebben. Zij zal meer Noordafrikaanse produkten gaan verkopen en wenst een verruiming van de openingstijden tot 24.00 uur. Zij zal geen alcohol schenken.
Het verweer
4. De Erven voeren gemotiveerd verweer. Primair stellen zij dat [eiseres] niet ontvankelijk is in haar vordering omdat [persoon 4] medehuurder is.
5. Subsidiair voeren zij aan dat zij [persoon 2] niet accepteren als nieuwe huurster van het gehuurde. [persoon 2] heeft geen enkele ervaring met het zelfstandig exploiteren van een lunchroom. Zij heeft ook geen bedrijfsplan overgelegd, waardoor onduidelijk is wat haar plannen zijn. Bovendien heeft zij niet aangetoond draagkrachtig genoeg te zijn om de door haar geplande verbouwing te financieren en de huurpenningen te voldoen. De Erven stellen dat er feitelijk geen sprake is van bedrijfsovername. [persoon 2] neemt alleen de inboedel over, maar zal de bedrijfsstijl wijzigen. Dat blijkt ook uit de gewenste verruiming van de openingstijden en de vereiste 'zwaardere' vergunning. Het is [persoon 2] alleen te doen om de locatie als nieuwe huurster te verwerven, aldus De Erven.
6. Ten slotte hebben de Erven aangevoerd dat er een huurachterstand bestaat.
Nadere stellingen van [eiseres]
7. [eiseres] heeft een verklaring van [persoon 4] overgelegd, waarin hij stelt afstand te doen van zijn huurrechten.
8. [persoon 2] heeft ervaring als zelfstandig onderneemster. Zij heeft een autorijschool geëxploiteerd, maar heeft de exploitatie ten gevolge van een ongeluk moeten beëindigen. Daarnaast is zij werkzaam geweest bij MacDonald en een poulier. Haar broer, die ter comparitie aanwezig was, zal bedrijfsleider worden. Hij heeft zeseneenhalf jaar leidinggevende ervaring opgedaan in Amsterdamse hotels. De familie van [persoon 2] ondersteunt haar financieel. Op vragen van de kantonrechter heeft [persoon 2] geantwoord dat zij het gehuurde als restaurant wil exploiteren.
9. [eiseres] heeft voorts ter comparitie aangegeven dat zij de huurrechten, goodwill en inventaris aan [persoon 2] verkoopt. In de koopprijs is echter geen onderscheid gemaakt in aparte waarderingen van deze componenten.
De beoordeling
10. Ingevolge artikel 7: 307, eerst lid van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan de huurder, indien overdracht door de huurder aan een derde van het in het gehuurde door de huurder zelf of een ander uitgeoefende bedrijf gewenst wordt, vorderen dat hij gemachtigd wordt om die derde als huurder in zijn plaats te stellen. Het tweede lid bepaalt dat de rechter beslist met inachtneming van de omstandigheden van het geval, met dien verstande dat hij de vordering slechts kan toewijzen, indien de huurder of de ander die het bedrijf uitoefent, een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf en dat hij haar steeds afwijst, indien de voorgestelde huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.
11. Voor de vraag of de vordering van [eiseres] kan worden toegewezen, anders gezegd of [persoon 2] het huurcontract van [eiseres] kan overnemen spelen de volgende punten een rol.
ontvankelijkheid
12. De Erven hebben betoogd dat [eiseres] niet ontvankelijk is. Het huurcontract immers staat ook op naam van [persoon 4], de ex-compagnon van wijlen de echtgenoot van [eiseres]. De kantonrechter verwerpt dit verweer. Vast staat dat [persoon 4] afstand heeft gedaan van mogelijke rechten voor hem uit de huurovereenkomst. De Erven hebben wel aangevoerd dat [persoon 4] zich niet eenzijdig aan de verplichtingen uit dat contract kan onttrekken, maar de vraag of dat wel of niet zo is, is een geheel andere dan die die thans moet worden beslist. Wordt de vordering toegewezen dan verliezen De Erven tegen hun zin in ook een contractspartner en is dus dan niet meer van belang of dat alleen [eiseres] is of ook wellicht [persoon 4].
belang
13. Eerste voorwaarde voor overname van het huurcontract is dat [eiseres] een zwaarwichtig belang heeft bij overdracht van haar bedrijf. Uit wat ter zitting is verklaard leidt de kantonrechter af dat van een dergelijk belang in deze sprake is.
aard van het bedrijf
14. Wil de vordering slagen dan moet sprake zijn van een overdracht van het bedrijf van [eiseres] aan [persoon 2]. Formeel staat het [persoon 2], na eigenares van dat bedrijf te zijn geworden, uiteraard vrij (de aard van) dat bedrijf te wijzigen. De begrenzing in dit geval ligt tegenover De Erven in de bestemming die in het huurcontract aan het gehuurde is gegeven. [persoon 2] is aan die bestemming gebonden. Het staat haar, als iedere huurder wel vrij, de accenten van de overeengekomen bestemde bedrijfsvoering te verleggen, bijvoorbeeld om aan de eisen van de tijd te kunnen voldoen. Als nu echter al zou vaststaan dat zij een niet toegelaten bestemming wil gaan verwezenlijken wordt nu al aangenomen dat sprake is van overdracht van een ander bedrijf dan dat wat [eiseres] exploiteerde. De kantonrechter heeft er behoefte aan meer gedetailleerd te worden voorgelicht over wat nu precies, naar voornemen van [persoon 2], in het gehuurde zal worden geëxploiteerd.
gegoedheid nieuwe huurder
15. Terecht hebben De Erven opgemerkt dat alleen dan sprake kan zijn van een overname van het huurcontract als vast staat dat [persoon 2] de verplichtingen als huurster ook kan nakomen. Uit wat zij tot op heden heeft gesteld is voor de kantonrechter nog in het geheel niet buiten twijfel dat van een dergelijke situatie ook sprake zal zijn. Het is aan [eiseres] er voor zorg te dragen dat [persoon 2] een onderbouwd businessplan presenteert en eventueel andere zekerheden aanbiedt die tezamen de conclusie rechtvaardigen dat De Erven voldoende waarborg hebben voor nakoming van de huurovereenkomst, maar ook voldoende waarborg voor een behoorlijke bedrijfsvoering door [persoon 2].
16. De zaak wordt verwezen naar de rol van 30 oktober 2008. [eiseres] kan dan bij akte zich uitlaten naar aanleiding van dit vonnis en van wat op de comparitie is besproken. Vervolgens krijgen De Erven de gelegenheid daarop bij akte te reageren.
17. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. draagt [eiseres] op bij akte nadere inlichtingen te verschaffen en nadere stukken in de procedure te brengen overeenkomstig hetgeen hierboven is overwogen;
II. verwijst daartoe de zaak naar de rolzitting van donderdag 30 oktober 2008 te 10:00 uur;
III. houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gewezen door mr. A.J.T. Karskens, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 oktober 2008 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter