Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
zaaknummer / rolnummer: 420469 / KG ZA 09-392 SR/EB
Vonnis in kort geding van 2 maart 2009
in de zaak van
de vereniging
STADGENOOT,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding van 24 februari 2009,
advocaat mr. E. van der Hoeden te Amsterdam,
tegen
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE WONING AAN DE VAN BOSSESTRAAT 45-III TE AMSTERDAM,
gedaagden,
van wie is verschenen [gedaagde 1],
advocaat mr. L. Scheffer te Amsterdam.
Eiseres zal hierna Stadgenoot worden genoemd en de verschenen gedaagde [gedaagde 1].
1. De procedure
1.1. Op de ochtend van de terechtzitting in deze zaak op 2 maart 2009 is tevens de behandeling van twee andere door Stadgenoot aanhangig gemaakte kraakzaken (met nummers 420472 / KG ZA 09-394 en 420471 / KG ZA 09-393) bepaald. Op verzoek van de in deze drie zaken verschenen gedaagden (respectievelijk [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3]) zijn deze zaken gelijktijdig behandeld. Tijdens de behandeling zijn de twee andere kraakzaken op de daarvoor bepaalde tijdstippen uitgeroepen, maar daarvoor hebben zich geen andere gedaagden gemeld dan de hiervoor vermelde.
1.2. Ter terechtzitting van 2 maart 2009 heeft Stadgenoot gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding, met dien verstande dat zij mondeling haar eis heeft verminderd als na te melden. [gedaagde 1] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Beide partijen hebben producties en pleitnota’s in het geding gebracht. Ter zitting waren aanwezig – voor zover voor deze zaak relevant – namens Stadgenoot
[bedrijfsjurist], bedrijfsjurist, met mr. Van der Hoeden en aan de zijde van gedaagden [gedaagde 1] met mr. Scheffer. Tevens was ter zitting aanwezig [medewerker eiser], medewerker woonfraude in dienst van Stadgenoot. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen. Tegen de niet verschenen gedaagden is verstek verleend. In verband met de spoedeisendheid van de zaak is in verkorte vorm vonnis gewezen op 2 maart 2009, met mededeling aan partijen dat de uitwerking van dit vonnis zal volgen op 6 maart 2009. Het onderstaande vormt de uitwerking van het vonnis van
2 maart 2009.
2. De feiten
2.1. Stadgenoot is eigenaresse van het pand Van Bossestraat 45 te Amsterdam.
2.2. Van 10 april 2008 tot en met 4 juni 2008 is de woning aan de Van Bossestraat 45-III (verder te noemen de woning) tijdelijk verhuurd geweest. Daarna zijn in de woning onderhouds- en mutatiewerkzaamheden uitgevoerd. De aannemer heeft de woning aan Stadgenoot opgeleverd op 16 januari 2009.
2.3. De notulen van het najaarsoverleg Westerstaatsman (de buurt waaronder de Van Bossestraat valt, vzr.) van 15 oktober 2008 luiden, voor zover relevant:
“Zij (de gebiedsregisseur van Stadgenoot, vzr.) heeft van Stadgenoten begrepen dat een huis niet langer dan vier maanden te koop staat, exclusief de opknapperiode, maar dit wordt tegengesproken door de bewoners die woningen soms wel anderhalf jaar te koop zien staan, als voorbeeld wordt genoemd Van Bossestraat 43 en 45.”
2.4. In een nieuwsbrief van de huurdersvereniging Westerpark is in december 2008 onder de kop “Leegstand koopwoningen Stadgenoot in de Van Bossestraat verontrust bewoners” een artikel verschenen met, voor zover van belang, de volgende inhoud:
“In het kader van het splitsingsbeleid is afgesproken dat in de Westerstaatsman (…) in de periode 2007-2011 425 particuliere en sociale huurwoningen mogen worden verkocht. Het blijkt echter dat veel van de woningen die woningbouwcorporatie Stadgenoot in de Van Bossestraat na renovatie tracht te verkopen gedurende lange tijd leeg staan omdat ze niet verkocht worden. (…) [getuige 1] (…) bewoonster van Van Bossestraat [nummer] vertelt: ‘Iets meer dan een jaar geleden heb ik deze sociale huurwoning van Stadgenoot betrokken. Toen stonden de woningen naast mij op de nummers 43 en 45 al leeg, hoewel de renovatie voltooid was. (…)”
2.5. Op 1 februari 2009 is de woning gekraakt. Bij brief van 4 februari 2009 heeft Stadgenoot gedaagden gesommeerd om zich bekend te maken en om de woning te ontruimen. Aan deze sommatie hebben gedaagden geen gevolg gegeven.
3. Het geschil
3.1. Stadgenoot vordert na vermindering van eis – samengevat – ontruiming van de woning, met bepaling van de herkraaktermijn op een maand en met veroordeling van gedaagden in de proceskosten.
3.2. Daartoe stelt Stadgenoot, samengevat, dat gedaagden de woning zonder recht of titel in gebruik hebben, waarmee zij onrechtmatig jegens haar handelen. Stadgenoot stelt een spoedeisend belang bij haar vordering te hebben, omdat zij voornemens is de woning te verkopen en de verkoopactiviteiten door de handelwijze van gedaagden worden gefrustreerd. In afwachting van de verkoop wil Stadgenoot een kraakwacht in de woning huisvesten.
3.3. [gedaagde 1] voert, kort weergegeven, het volgende verweer. Hij betwist dat Stadgenoot een spoedeisend belang heeft bij de vordering tot ontruiming. Hij voert in dat verband aan dat de woning in ieder geval sinds juli 2008, maar waarschijnlijk al langer, in de verkoop is en dat er desondanks geen zicht is op enige potentiële koper. In de straat en de buurt eromheen staan zeer veel woningen te koop en de woningmarkt is op het moment zeer slecht. De buurt is ontevreden over het leegstaan van de panden, getuige de aangehaalde publicatie (zie 2.3) en notulen (zie 2.4). [gedaagde 1] stelt zich dan ook op het standpunt dat er gegronde vrees bestaat dat de woning bij ontruiming niet op korte termijn in gebruik zal worden genomen – anders dan door antikraak – en dat leegstand het gevolg zal zijn. Er is dan ook geen spoedeisend belang bij de ontruiming. In dit verband wijst [gedaagde 1] op een uitspraak van de voorzieningenrechter te Amsterdam van 10 april 2008. [gedaagde 1] bestrijdt verder dat zijn aanwezigheid in de woning in de weg staat aan verkoopactiviteiten. Ook bestrijdt hij dat verhuur aan een kraakwacht kan worden aangemerkt als ‘gebruik’ van de woning. [gedaagde 1] betoogt verder nog dat een belangenafweging tussen hem en een mogelijke toekomstige kraakwacht in zijn voordeel dient uit te vallen, omdat hij reeds in de woning verblijft en omdat hij op grond van artikel 8 EVRM Pro een huisrecht heeft, dat zwaarder dient te wegen dan de belangen van de – nog niet individueel bepaalde – kraakwacht. [gedaagde 1] verzoekt om bij toewijzing van de vordering te bepalen dat eerst tot ontruiming kan worden overgegaan indien een koopovereenkomst is overgelegd. Tevens verzoekt hij om de ontruimingstermijn te bepalen op twee maanden.
4. De beoordeling
4.1. Vast staat dat gedaagden zich zonder recht of titel in de woning bevinden, waarmee zij onrechtmatig handelen jegens Stadgenoot. Een ontruimingsvordering in kort geding is evenwel slechts toewijsbaar, indien de eigenaar van de onroerende zaak daarbij een spoedeisend belang heeft, waarbij als uitgangspunt heeft te gelden dat ontruiming niet tot ongerechtvaardigde leegstand mag leiden. Het voorgaande betekent dat niet iedere leegstand aan een spoedeisend belang in de weg staat, maar alleen die leegstand waarvoor geen rechtvaardiging is te vinden.
4.2. Hoewel het, gelet op de ingezakte woningmarkt, niet gemakkelijk zal zijn om de woning binnen afzienbare termijn te verkopen, is het gerechtvaardigd dat Stadgenoot enige tijd de gelegenheid wordt geboden om te trachten dit te doen. Zij dient daarvoor een redelijke termijn te krijgen. [gedaagde 1] heeft betoogd dat Stadgenoot al ruimschoots gelegenheid heeft gehad om de woning te verkopen, omdat deze volgens hem al sinds een eerdere renovatie in de zomer van 2007 leeg staat. Stadgenoot betwist dat de woning al die tijd leeg heeft gestaan. De overgelegde producties (2.3 en 2.4) wijzen echter wel in de richting dat de woning ook al vóór april 2008 te koop heeft gestaan. Nu de woning in 2008 nog bewoond is geweest, er daarna nog werkzaamheden zijn verricht, en gezien de toekomstplannen van Stadgenoot met de woning, wordt de eerdere geschiedenis niet doorslaggevend geacht voor het oordeel of er op dit moment een spoedeisend belang bestaat bij ontruiming en of in de toekomst ongerechtvaardigde leegstand te verwachten is. Stadgenoot heeft immers toegezegd dat zij de woning gedurende acht maanden te koop zal aanbieden en dat, indien in die periode geen koopovereenkomst tot stand komt, de woning zal terugvallen in het verhuurbestand. Derhalve is er nog dit jaar zicht op reguliere bewoning. Het door Stadgenoot voorgestelde beleid ten aanzien van de woning komt – haar maatschappelijke taak mede in aanmerking genomen – redelijk voor.
4.3. Bovendien is Stadgenoot voornemens om zolang de woning nog niet is verkocht, deze tijdelijk te verhuren aan een kraakwacht. Anders dan [gedaagde 1] heeft betoogd, staat verhuur aan een kraakwacht niet gelijk aan ongerechtvaardigde leegstand, omdat de woning daarmee voor huisvesting wordt gebruikt. Dat het gaat om tijdelijke huisvesting, doet daaraan vooralsnog niet af. Zelfs al zou Stadgenoot echter geen gebruik maken van kraakwachten, dan nog is niet gezegd dat dit ongerechtvaardigde leegstand oplevert, omdat Stadgenoot een gerechtvaardigd belang heeft om de woning leeg ter verkoop aan te bieden. Het is immers – zeker in de huidige markt – moeilijker om een woning te verkopen met krakers erin dan zonder. In dat verband is van belang dat [gedaagde 1] ter zitting heeft verklaard dat hij de ramen van de woning heeft afgesloten met bedspiralen en dat de toegangsdeur tot de woning beschadigd is als gevolg van het kraken, hetgeen de verkoop niet zal bevorderen.
4.4. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat onder de huidige omstandigheden en gegeven de voornemens van Stadgenoot toewijzing van de vordering vooralsnog niet tot ongerechtvaardigde leegstand als bedoeld onder 4.1 zal leiden. Het vonnis van de voorzieningenrechter waarnaar [gedaagde 1] verwijst, is overigens vernietigd bij arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 21 oktober 2008 (zaaknummer 200.006.128/01 KG). Nu aannemelijk is dat de verkoopactiviteiten worden gehinderd door de aanwezigheid van [gedaagde 1] in de woning, heeft Stadgenoot er spoedeisend belang bij dat de woning door hem wordt ontruimd. Hoe eerder het meest kansrijke verkooptraject wordt ingezet, hoe beter.
4.5. [gedaagde 1] heeft zich ook nog beroepen op zijn huisrecht op grond van artikel
8 EVRM. In de eerste plaats is het de vraag of het respect voor zijn woning, zoals vermeld in artikel 8 lid 1 EVRM Pro, betrekking heeft op het recht om in een huis te wonen of dat dit recht, ook gezien de plaatsing onder het kopje “recht op eerbiediging van privé-, familie- en gezinsleven”, ziet op het recht om niet in zijn woning te worden gestoord. In het eerste geval zou dat immers betekenen dat een kraker nooit zou kunnen worden ontruimd. Dat kan niet de bedoeling van dit grondrecht zijn. Wanneer men uitgaat van het standpunt van [gedaagde 1] dat hij op grond van artikel 8 EVRM Pro een recht heeft om in de door hem gekraakte woning te wonen, dan geldt dat dit recht bij wet kan worden beperkt, indien dit noodzakelijk is in een democratische samenleving in het belang van (voor zover hier relevant) de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen (artikel 8 lid 2 EVRM Pro). Van de mogelijkheid het huisrecht te beperken is sprake, indien degene die zich op dit recht beroept op onrechtmatige wijze (in de zin van artikel 6:162 BW Pro) bezit heeft genomen van de woning, zoals [gedaagde 1] heeft gedaan. Als er al een belangenafweging dient plaats te vinden, dan dienen de belangen van [gedaagde 1] niet tegen die van de mogelijke toekomstige kraakwacht te worden afgewogen, zoals hij heeft betoogd, maar tegen die van Stadgenoot. De beperking op grond van artikel 8 lid 2 EVRM Pro is in dit geval noodzakelijk om te waarborgen dat Stadgenoot haar eigendomsrechten ongestoord kan uitoefenen. Het belang van [gedaagde 1] bij respect voor zijn woning, zo dat recht al bestaat, dient dan ook te wijken voor het belang van Stadgenoot om over de woning op een door haar gekozen wijze te beschikken (te verkopen). Nu ook een belangenafweging nadelig voor [gedaagde 1] uitpakt, zal de vordering worden toegewezen.
4.6. Gelet op hetgeen hiervoor onder 4.2 is overwogen, bestaat er geen aanleiding om de ontruimingstermijn afhankelijk te stellen van het overleggen van een koopovereenkomst. De ontruimingstermijn zal op nihil worden gesteld, nu het de voorzieningenrechter ambtshalve bekend is dat op 3 maart 2009 een ontruimingsronde door de politie zal worden georganiseerd en het nog ongewis is wanneer de volgende ontruimingsronde zal plaatsvinden, terwijl de ervaring heeft geleerd dat tussen de opeenvolgende ontruimingsrondes maanden kunnen liggen. Bij die beslissing is mede betrokken de omstandigheid dat [gedaagde 1] pas één maand in de woning verblijft.
4.7. Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. [gedaagde 1] heeft verzocht om de kostenveroordeling voor hem, [gedaagde 2] en [gedaagde 3] te beperken tot de kosten die in één zaak gebruikelijk zouden zijn, maar dit verzoek wordt afgewezen. Nu de verschenen gedaagden afzonderlijk zijn gedagvaard, is Stadgenoot immers voor ieder van de drie zaken vastrecht verschuldigd.
De kosten aan de zijde van Stadgenoot worden begroot op:
- dagvaarding € 85,98
- vast recht 262,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.163,98, te vermeerderen met de kosten gemaakt voor de in artikel 61 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering voorgeschreven advertentie.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt gedaagden om onmiddellijk na de betekening van dit vonnis de onroerende zaak aan de Van Bossestraat 45-III te Amsterdam met al de hunnen en het hunne te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Stadgenoot te stellen,
5.2. bepaalt dat deze veroordeling binnen de in art. 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een maand ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet,
5.3. veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de zijde van Stadgenoot tot op heden begroot op € 1.163,98, te vermeerderen met de kosten gemaakt voor de in artikel 61 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering voorgeschreven advertentie,
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Sj.A. Rullmann, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. E. van Bennekom, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 2 maart 2009.?