Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht, voorzieningenrechter,
zaaknummer / rolnummer: 415977 / KG ZA 08-2477 WT/KR
Vonnis in kort geding van 5 februari 2009
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser bij dagvaarding van 15 januari 2009,
advocaat mr. E. Swart te [woonplaats],
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. H.M. Meijerink te Amsterdam,
en
[gevoegde partij]
wonende te [woonplaats],
gevoegde partij aan de zijde van gedaagde,
advocaat mr. H.M. Meijerink te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser], [gedaagde] en [gevoegde partij] worden genoemd.
1. De procedure
Ter terechtzitting van 27 januari 2009 heeft [eiser] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gevoegde partij] heeft bij incidentele conclusie verzocht zich te mogen voegen aan de zijde van [gedaagde]. Nu [gevoegde partij] een redelijk belang bij voeging heeft en de processuele doelmatigheid gediend is met toelating van [gevoegde partij] als gevoegde partij aan de zijde van [gedaagde], terwijl [eiser] zich niet tegen voeging heeft verzet, is het verzoek tot voeging ter zitting toegewezen. Vervolgens hebben [gedaagde] en [gevoegde partij] verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Beide partijen hebben producties en pleitnota’s in het geding gebracht. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
2. De feiten
2.1. Met ingang van 1 april 1984 heeft de vennootschap onder firma [firma] een huurovereenkomst gesloten met [eiser] met betrekking tot het appartement gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het appartement).
2.2. Artikel 7 van de huurovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:
“(…)
Zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van verhuurder mag huurder het gehuurde noch geheel, noch gedeeltelijk door derden laten gebruiken, of aan derden in onderhuur afstaan. Met name mag hij ook, zonder zodanige schriftelijke toestemming, geen andere personen bij zich doen inwonen, dan die rechtstreeks tot zijn gezin behoren.
(…)”
2.3. Sinds 1 juni 1991 is het pand aan de [adres] te [woonplaats] eigendom van [gedaagde]. [gedaagde] exploiteert het op de begane grond gelegen café [café].
2.4. In 2007 heeft [gedaagde] [eiser] benaderd aangezien hij dringend op zoek was naar woonruimte. [gedaagde] en [eiser] hebben vervolgens afspraken gemaakt omtrent het gebruik van het appartement. Deze afspraken zijn vastgelegd in een overeenkomst, die door partijen op 20 mei 2007 is ondertekend. Deze afspraken luiden als volgt:
“(…)
Afspraken tussen verhuurder [gedaagde] en huurder [eiser]
Betreft: [adres]
Zondag 6 mei jl. heeft huurder aangegeven voor een periode van een jaar te weten van half juni 2007 tot
half juli 2008 weinig aanwezig te zijn in zijn huurwoning.
Om mogelijk kraken te voorkomen is overeengekomen dat verhuurder op de woning past en gelijk renoveert in deze periode.
Opslag van in de weg staande inboedel in overleg.
Vervangende woonruimte c.q. slaapplaats mits tijdig aangegeven daar zorgt verhuurder voor.
Huur wordt doorbetaald.
Zoals afgesproken wordt bij ondertekening de reserve sleutels afgegeven dit om de renovatiewerkzaamheden alvast op te nemen.
(…)”
2.5. Vanaf november 2007 heeft [gedaagde] het appartement aan [gevoegde partij] verhuurd. [gedaagde] heeft hiertoe een mondelinge huurovereenkomst gesloten met [gevoegde partij].
2.6. Op 27 november 2008 heeft [eiser] zich de toegang tot het appartement verschaft en een aan [gevoegde partij] in eigendom toebehorende laptop en televisie uit het appartement meegenomen. [eiser] heeft de laptop en de televisie twee uur later weer bij café [café] afgeleverd.
2.7. Bij brief van 27 november 2008, heeft WijksteunpuntWonen namens [eiser] [gedaagde] gesommeerd om de woning weer aan [eiser] ter beschikking te stellen.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert - samengevat - [gedaagde] primair te veroordelen om het appartement aan [eiser] ter beschikking te stellen op straffe van een dwangsom. Subsidiair vordert [eiser] [gedaagde] te veroordelen, eveneens op straffe van een dwangsom, een passende vervangende woning in [woonplaats] aan hem ter beschikking te stellen en tot betaling van een verhuiskostenvergoeding van
€ 5.135,88. Meer subsidiair vordert [eiser] [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 68.209,44, ten titel van voorschot op de vervangende schadevergoeding. Voorts vordert [eiser] [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 4.923,90 wegens onverschuldigd betaalde huur, elektra en gemeentelijke belastingen. Dit alles met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.
3.2. [eiser] heeft daartoe gesteld dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst, nu [gedaagde] het appartement in de betreffende periode niet heeft gerenoveerd. Voorts weigert [gedaagde] om het appartement, na afloop van de overeengekomen termijn, weer aan [eiser] ter beschikking te stellen aangezien [gedaagde] het appartement aan [gevoegde partij] heeft verhuurd.
3.3. [gedaagde] en [gevoegde partij] hebben - kort gezegd - aangevoerd dat [gevoegde partij] een eigen huurrecht heeft jegens [gedaagde], zodat [gevoegde partij] niet tot ontruiming kan worden gedwongen door een vordering van [eiser] jegens [gedaagde].
Voorts heeft [gedaagde] aangevoerd dat ontbinding van de huurovereenkomst in de rede ligt, omdat [eiser] zelf toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Hiertoe voert [gedaagde] aan dat [eiser] het appartement vanaf 1990 en in ieder geval vanaf 1999 niet meer zelf heeft bewoond en dat hij het appartement vanaf 1999 tot 2005 aan zijn broer in heeft gebruik gegeven, hetgeen in strijd is met artikel 7 van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft voorts aangevoerd dat [eiser] zich op 27 november 2008 wederrechtelijk toegang tot het appartement heeft verschaft en een laptop en televisie, in eigendom toebehorende aan [gevoegde partij], uit het appartement heeft meegenomen. Elk van deze tekortkomingen biedt voldoende grond voor de ontbinding van de huurovereenkomst, aldus [gedaagde].
Ten aanzien van de overige vorderingen heeft [gedaagde] aangevoerd dat het spoedeisend belang ontbreekt en dat deze vorderingen wegens een restitutierisico dienen te worden afgewezen.
Ten aanzien van de vordering van tot betaling van een voorschot voor achterstallige huur, elektra en gemeentelijke belastingen, voert [gedaagde] aan dat hij de huur aan [eiser] heeft terugbetaald. Ten aanzien van de overige bijkomende kosten zijn partijen niet overeengekomen dat [gedaagde] deze kosten zou voldoen, maar verklaart [gedaagde] zich bereid de werkelijk gemaakte kosten vanaf juni 2007 voor zijn rekening te nemen, zodra hij de originele nota’s heeft gezien.
4. De beoordeling
4.1. Een vordering tot nakoming kan in kort geding alleen worden toegewezen, indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van eiser zal volgen, bijvoorbeeld als gedaagde een kennelijk ongegrond verweer voert, en indien van eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitslag van de bodemprocedure afwacht.
4.2. [eiser] heeft een spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening, aangezien deze voorziening strekt tot het ter beschikking stellen van het appartement dat hij van [gedaagde] heeft gehuurd.
4.3. Allereerst is de vraag of [gedaagde] het appartement aan [eiser] ter beschikking dient te stellen. Niet in geschil is dat partijen op 21 mei 2007 een overeenkomst hebben gesloten, waarin [eiser] en [gedaagde] zijn overeengekomen dat [gedaagde] vanaf half juli 2007 tot half juli 2008 het het appartement mocht gebruiken, waarna hij het weer aan [eiser] ter beschikking zou stellen. Over de mate waarin het appartement gerenoveerd zou worden, verschillen partijen van mening. Ter zitting heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij wegens privéomstandigheden dringend behoefte had aan woonruimte en had aangeboden het appartement op te schilderen. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] toegezegd het appartement geheel te zullen renoveren, reden waarom [eiser] bereid was de huur in die periode door te betalen.
Van belang is echter dat [eiser] uitvoering heeft gegeven aan de overeenkomst door het appartement in de hiervoor genoemde periode aan [gedaagde] ter beschikking te stellen en door de huur over de betreffende periode aan [gedaagde] te voldoen. Doordat [gedaagde] weigert om het appartement na afloop van de overeengekomen termijn weer aan [eiser] ter beschikking te stellen, schiet hij toerekenbaar tekort in de nakoming van die overeenkomst. Dat [eiser] aan [gedaagde] zou hebben meegedeeld dat hij het appartement voorlopig niet nodig zou hebben, is voorshands onvoldoende aannemelijk geworden. Partijen zijn immers in de overeenkomst uitdrukkelijk een termijn overeengekomen. [gedaagde] is derhalve gehouden tot nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst.
4.4. [gedaagde] heeft echter aangevoerd dat ontbinding van de huurovereenkomst in de rede ligt omdat [eiser] zelf toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft echter tot op heden geen ontbindingsprocedure jegens [eiser] aanhangig gemaakt. Daarom kan op de uitslag daarvan niet vooruitgelopen worden. Hoewel voorshands niet kan worden uitgesloten dat [eiser] te enigertijd het appartement aan zijn broer in gebruik heeft gegeven of aan zijn broer heeft onderverhuurd, zoals uit de verklaringen van de overige bewoners van het pand lijkt te volgen, kan dit verweer thans niet aan [eiser] worden tegengeworpen. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om hierop voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst een beroep te doen. [gedaagde] heeft [eiser] met de overeenkomst ertoe gebracht om het appartement tijdelijk aan hem ter beschikking te stellen en hij heeft zich jegens [eiser] verbonden om dat appartement na een zekere termijn weer aan [eiser] “terug te geven”. Hij kan zich niet aan die verplichting onttrekken door zich te beroepen op het huurdersgedrag van [eiser] dat (lang) vóór het aangaan van de overeenkomst heeft plaatsgevonden. Het verweer van [gedaagde] dat hij zich daarin op dat moment niet heeft verdiept omdat hij dringend op zoek was naar woonruimte, dient voor rekening en risico van [gedaagde] te blijven. Hetzelfde geldt voor het verweer van [gedaagde] dat [eiser] vanaf 1990 en in ieder geval vanaf 1999 niet meer in het appartement heeft gewoond.
Als nieuw feit dat heeft plaatsgevonden na de sluiting van de overeenkomst heeft [gedaagde] aangevoerd dat ontbinding van de huurovereenkomst in de rede ligt omdat [eiser] een laptop en televisie van [gevoegde partij] heeft meegenomen. Dit levert voorshands ook onvoldoende grond voor ontbinding van de huurovereenkomst op nu tussen partijen niet in geschil is dat [eiser] de televisie en laptop van [gevoegde partij] twee uur later weer in café [café] heeft afgeleverd.
4.5. Van belang is echter dat [gevoegde partij] inmiddels haar huurrecht uitoefent en in het appartement verblijft, zodat de voorzieningenrechter dient te beoordelen of de huurrechten van [gevoegde partij] voor de huurrechten van [eiser] dienen te wijken. [gevoegde partij] heeft in dit verband wel gesteld dat zij niet wist van de afspraken tussen [eiser] en [gedaagde]. De voorzieningenrechter acht dit onaannemelijk. [gevoegde partij] is een goede kennis van [gedaagde]. Verondersteld mag worden dat zij op de hoogte was waarom [gedaagde] tijdelijk op zoek was naar woonruimte en dat daarover tussen [gedaagde] en de huurder van het appartement contact was geweest. Voorts is tussen partijen niet in geschil dat er nog aan [eiser] toebehorende goederen in het appartement stonden op het moment dat [gevoegde partij] het appartement betrok. Bij het tonen van de foto’s op de terechtzitting heeft [gevoegde partij] immers zelf aangegeven welke goederen van [eiser] zich op dat moment in het appartement bevonden. Zij heeft het risico genomen dat [eiser] weer in het appartement zou willen terugkeren. Het had derhalve op de weg van [gevoegde partij] gelegen om nauwkeurig bij [gedaagde] te verifiëren welke afspraken tussen hem en [eiser] waren gemaakt. Op grond van het voorgaande is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat [gevoegde partij] wist of had moeten begrijpen dat het appartement nog aan [eiser] was verhuurd op het moment dat zij het appartement betrok.
4.6. Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] en [gevoegde partij] het appartement weer aan [eiser] ter beschikking dienen te stellen. De voorzieningenrechter acht hiertoe een termijn van 3 maanden redelijk. De aan de veroordeling te verbinden dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd als na te melden.
4.7. [eiser] vordert tevens betaling van een bedrag van € 4.923,90 aan onverschuldigd betaalde huur, elektra en gemeentelijke belastingen. Voor toewijzing van een dergelijke vordering is in kort geding slechts plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk zijn en uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is. Nu [gedaagde] heeft aangevoerd dat [eiser] wel huur aan hem heeft betaald, maar dat hij deze huur door middel van drie contante betalingen aan [eiser] heeft terugbetaald, is het bestaan en de omvang van de vordering, voor zover deze ziet op de terugvordering van de huur voorshands onvoldoende aannemelijk geworden. Voor zover de vordering ziet op terugvordering van kosten voor elektra en gemeentelijke belastingen is voorshands niet komen vast te staan dat [gedaagde], ook bij handhaving van het huurrecht van [eiser], deze kosten aan [eiser] zou voldoen, zodat deze vordering wordt afgewezen.
4.8. [gedaagde] en [gevoegde partij] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 85,98
- vastrecht € 254,--
- salaris advocaat € 816,--
Totaal € 1.155,98.
4.9. Hoewel de gevorderde nakosten nog niet zijn gemaakt, staat dit er niet aan in de weg om deze voorwaardelijk toe te wijzen.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt [gedaagde] en [gevoegde partij] om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te [woonplaats] ter vrije beschikking van [eiser] te stellen onder afgifte van alle huissleutels,
5.2. bepaalt dat [gedaagde] en [gevoegde partij] voor iedere dag dat [gedaagde] en [gevoegde partij] in strijd handelen met het onder 5.1. bepaalde, aan [eiser] een dwangsom verbeuren van EUR 250,= per dag, tot een maximum van EUR 25.000,=,
5.3. veroordeelt [gedaagde] en [gevoegde partij] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op EUR 1.155,98, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover met ingang van veertien dagen na de datum van dit vonnis,
5.4. veroordeelt [gedaagde] en [gevoegde partij] om, indien zij niet binnen veertien dagen na dagtekening van de aanschrijving tot vrijwillige voldoening aan dit vonnis hebben voldaan, aan [eiser] te voldoen aan nakosten EUR 131,00 zonder betekening van dit vonnis, te verhogen met EUR 68,00 ingeval dit vonnis wel is betekend aan [gedaagde] en [gevoegde partij],
5.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. Tonkens-Gerkema, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. K.M.E. Ritzen, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2009.?