Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 405323 / HA ZA 08-2280
Vonnis van 25 maart 2009
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SALLAND HEETEN B.V.,
gevestigd te Breukelen,
eiseres,
advocaat mr. I.M.C.A. Reinders Folmer,
tegen
[A],
wonende te --,
gedaagde,
advocaat mr. I.M.C.A. Reinders Folmer.
Partijen zullen hierna Salland Heeten en [A] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 oktober 2008;
- de akte houdende overlegging aanvullende productie van [A];
- het proces-verbaal van comparitie van 11 februari 2009.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 10 oktober 2007 hebben [A] en [B], namens Salland Heeten, een koopovereenkomst ondertekend, waarbij [A] van Salland Heeten heeft gekocht een perceel bouwterrein bestemd voor de bouw van een recreatiewoning gelegen op het Bungalowpark Parc Salland te gemeente Raalte, aangeduid met kavelnummer 71 (hierna: het perceel). In de koopovereenkomst is – voor zover thans van belang – het navolgende opgenomen:
“feitelijke levering, staat van het verkochte
artikel 5
(…)
5. (…) (permanente bewoning van de recreatiewoning is niet toegestaan).
ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete
artikel 12
(…)
3. Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering danwel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij daarnaast ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent van de koopprijs. (…)
Ontbindende voorwaarde
Artikel 14
1. Deze overeenkomst zal slechts door koper ontbonden kunnen worden als koper niet voor 7 november ’07 aanstaande een toezegging heeft verkregen voor het aangaan van één of meer geldleningen ter financiering van het bij deze gekochte en de daar op te bouwen recreatiewoning tot een hoogte van tachtig procent (80%) van de koopprijs (…).
ter hand stellen koopovereenkomst
Artikel 22
Koper verklaart overeenkomstig artikel 7:2 lid 2 Burgerlijk Pro Wetboek met deze ondertekening dat de koopovereenkomst aan hem ter hand is gesteld. Gedurende drie dagen nadat een afschrift van dit koopcontract aan koper ter hand is gesteld, heeft koper het recht de koop te ontbinden.”
2.2. Bij brief van 25 oktober 2007 heeft [A] aan Collage Vastgoed Adviseurs, de vastgoedadviseur van Salland Heeten waar [B] werkzaam is, verzocht om toezending van een ondertekend afschrift van het voorlopig koopcontract.
2.3. Bij brief van 14 november 2007 heeft een notaris van Keizer & Van Goor Notarissen te Wierden (hierna: de notaris) onder meer aan [A] bericht dat de akte van levering voor het perceel op 5 december 2007 zal worden verleden en dat [A] voor tijdige betaling van de waarborgsom van EUR 9.061,40 dan wel voor afgifte van een bankgarantie dient zorg te dragen.
2.4. Bij brief van 17 november 2007 heeft [A] aan Collage Vastgoed Adviseurs bericht dat aan hem nog geen afschrift ter hand is gesteld van een door beide partijen ondertekende (voorlopige) koopakte. Tevens geeft [A] in dit schrijven aan dat hij na ontvangst van een afschrift van een door beide partijen ondertekend contract, gebruik zal maken van de wettelijke bedenktijd en zijn recht op ontbinding.
2.5. Bij e-mailbericht van 20 november 2007 en bij brief van 2 december 2007 heeft [A] aan de notaris bericht dat de afspraak van 5 december 2007 bij de notaris geen doorgang kan vinden.
2.6. Bij brief van 6 december 2007 heeft de notaris onder meer aan [A] bericht dat de waarborgsom niet is bijgeschreven op een van de bankrekeningnummers van de notaris. Tevens heeft de notaris [A] op verzoek van Salland Heeten in gebreke gesteld en verzocht om alsnog op uiterlijk 18 december 2007 voor betaling zorg te dragen en op diezelfde dag aanwezig te zijn om de akte van levering te passeren.
2.7. Bij brief van 6 december 2007 heeft [A] aan de raadsman van Salland Heeten verzocht om een afschrift van het koopcontract, teneinde het contract te kunnen ontbinden.
2.8. Bij brief van 12 december 2007 heeft [A] aan de notaris bericht dat er ook op 18 december 2007 geen levering van het perceel zal plaatsvinden.
2.9. Op 14 december 2007 is aan [A] een afschrift ter hand gesteld van het door beide partijen ondertekende koopcontract. Tevens heeft [A] op diezelfde dag de koopovereenkomst schriftelijk ontbonden.
2.10. Op 23 januari 2008 heeft de notaris een proces-verbaal opgemaakt waarin hij constateert dat de aktes van 5 december 2007 en 18 december 2007 niet zijn getekend en dat de koopprijs niet op een rekening van de notaris is bijgeschreven.
2.11. Bij vonnis in kort geding van 24 april 2008 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank de vorderingen van Salland Heeten, inhoudende - samengevat - [A] op straffe van verbeurte van een dwangsom te veroordelen tot nakoming van de tussen partijen op 10 oktober 2007 gesloten koopovereenkomst alsmede [A] te veroordelen tot betaling van EUR 10.783,00, afgewezen.
3. Het geschil
3.1. Salland Heeten vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad;
A. te verklaren voor recht dat tussen partijen op 10 oktober 2007 een schriftelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen, waarbij gedaagde zich samengevat – heeft verplicht tot aankoop en medewerking aan notariële levering van het perceel bouwterrein gelegen op het Bungalowpark Parc Salland, onder de voorwaarden en bedingen zoals beschreven en overeengekomen in genoemde schriftelijke koopovereenkomst en gedaagde te veroordelen;
B. mee te werken binnen vijf dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, aan de uitvoering van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst d.d. 10 oktober 2007, meer speciaal mee te werken aan de notariële levering van het registergoed zoals en op de wijze zoals beschreven in eerder genoemde koopovereenkomst, op een door eiseres nader vast te stellen datum en tijdstip ten kantore van een door eiseres te kiezen notaris en daar de voor levering vereiste formaliteiten te verrichten, dan wel te doen laten verrichten, onder verbeurte van een dwangsom van groot EUR 2.500,00, met een maximum van
EUR 75.000,00, dan wel een door de rechtbank ander vast te stellen bedrag dan wel maximum, voor iedere dag na betekening van het in deze te wijzen vonnis, dat gedaagde nalaat aan het in deze te wijzen vonnis te voldoen;
C. gedaagde te veroordelen aan eiseres te voldoen op grond van artikel 12 van Pro de tussen partijen gesloten koopovereenkomst de verschuldigde boete wegens de niet (tijdige) nakoming van groot EUR 10.783,00 dan wel een door de rechtbank ander vast te stellen bedrag;
D. gedaagde te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2. Salland Heeten stelt dat op 10 oktober 2007 tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen en ondertekend. Op diezelfde dag is een afschrift van een gelijkluidende koopovereenkomst ter hand gesteld aan [A] als bedoeld in artikel 7:2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Volgens Salland Heeten blijkt uit de wetsgeschiedenis niet dat de koper een afschrift van de door beide partijen getekende overeenkomst dient te ontvangen. Voorts heeft [A] in artikel 22 van Pro de koopovereenkomst verklaard overeenkomstig artikel 7:2 lid 2 BW Pro de koopovereenkomst te hebben ontvangen.
3.3. [A] voert verweer. [A] stelt dat geen overeenkomst tot stand is gekomen, omdat [B] niet bevoegd is namens Salland Heeten overeenkomsten aan te gaan. Vervolgens stelt [A] zich op het standpunt dat aan hem op 10 oktober 2007 geen afschrift van een door beide partijen ondertekende akte ter hand is gesteld. Voorts stelt [A] dat sprake is van dwaling en de koopovereenkomst derhalve vernietigd dient te worden. Ten slotte stelt [A] dat Salland Heeten niet meer tot nakoming kan overgaan.
4. De beoordeling
4.1. [A] stelt in de eerste plaats dat geen overeenkomst tussen hem en Salland Heeten tot stand is gekomen, omdat [B] niet tekeningsbevoegd zou zijn. Nu [B] tijdens de comparitie van 11 februari 2009 heeft verklaard dat hij schriftelijk gemachtigd is om namens Salland Heeten te tekenen, is de rechtbank genoegzaam gebleken van de bevoegdheid van [B] om namens Salland Heeten een overeenkomst als de onderhavige aan te gaan. Het beroep op de onbevoegdheid van [B] zal dan ook worden verworpen.
4.2. Tussen partijen staat vast dat op 10 oktober 2007 aan [A] een ongedateerde, gelijkluidende kopie van de koopovereenkomst, slechts voorzien van de handtekening van [B], is verstrekt. Tevens staat tussen partijen vast dat eerst op 14 december 2007 aan [A] – na meerdere verzoeken van zijn kant – een door zowel [A] als [B], namens Salland Heeten, ondertekend en gedateerd afschrift van de koopovereenkomst ter hand is gesteld. Partijen verschillen van mening over de vraag of tevens de in de koopovereenkomst genoemde bijlagen aan [A] ter hand zijn gesteld.
4.3. De wetgever heeft in artikel 7:2 lid 2 BW Pro de koper een bedenktijd van drie dagen toegekend, waarna deze alsnog van de koop van de onroerende zaak af kan zien. Gelijk de voorzieningenrechter heeft overwogen, is het doel van de wetgever met artikel 7:2 BW Pro dat een koper inzage krijgt in wat hij heeft gekocht. Artikel 7:2 lid 2 BW Pro bepaalt hierbij dat de bedenktijd begint te lopen op de dag na die van de terhandstelling van (een afschrift van) de door beide partijen ondertekende akte. Een ‘gelijkluidende kopie’ van de koopovereenkomst voldoet niet aan artikel 7:2 lid 2 BW Pro, omdat in een zodanig geval niet in voldoende mate kan worden vertrouwd op de juistheid van de inhoud van de tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst en aldus de authenticiteit van de overeenkomst niet in voldoende mate is gewaarborgd.
4.4. Reeds hieruit volgt dat op 10 oktober 2007 niet is voldaan aan artikel 7:2 BW Pro, nog daargelaten of de bedoelde bijlagen aan [A] ter hand zijn gesteld. De rechtbank verwerpt het beroep door Salland Heeten op artikel 22 van Pro de koopovereenkomst, nu gelet op het voorgaande vaststaat dat aan [A] niet de tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan in de zin van artikel 7:2 lid 2 BW Pro ter hand is gesteld.
4.5. Op grond van artikel 7:2 BW Pro is de driedagentermijn derhalve op 14 december 2007 aangevangen, waarna [A] de koopovereenkomst op diezelfde dag schriftelijk heeft ontbonden. Nu de koopovereenkomst binnen de drie dagentermijn is ontbonden, kan [A] niet tot nakoming hiervan worden veroordeeld. De vorderingen van Salland Heeten zullen worden afgewezen.
4.6. Salland Heeten zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [A] worden begroot op:
- vast recht 303,00
- salaris advocaat 904,00 (2,0 punt × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.207,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt Salland Heeten in de proceskosten, aan de zijde van [A] tot op heden begroot op EUR 1.207,00,
5.3. verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Vrakking en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2009.?