Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
zaaknummer / rolnummer: 435621 / KG ZA 09-1747 SR/LO
Vonnis in kort geding van 24 september 2009
in de zaak van
de rechtspersoon naar buitenlands recht
[T.],
gevestigd te [woonplaats.],
eiseres bij dagvaarding van 14 augustus 2009,
advocaat mr. R.M. Pasma te Amsterdam,
tegen
1. [M.],
wonende te [woonplaats],
gedaagde sub 1,
niet verschenen,
2. HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK GELEGEN AAN [HET PAND] TE AMSTERDAM,
gedaagden sub 2,
van wie is verschenen: [A.],
advocaat mr. L. Scheffer te Amsterdam,
Eiseres zal hierna [eiseres] en gedaagden zullen [gedaagde sub 1], [A.] en [gedaagden sub 2] worden genoemd.
1. De procedure
Ter terechtzitting van 9 september 2009 heeft [eiseres] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [A.] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Beide partijen hebben producties en pleitnota’s in het geding gebracht. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
Ter zitting waren aanwezig:
Aan de zijde van [eiseres]: de heer [K.] en de heer [S.], beiden medewerkers van [J.], de beheerder van [het pand] te Amsterdam, bijgestaan door mr. Pasma.
Aan de zijde van [gedaagden sub 2]: [A.], bijgestaan door mr. Scheffer. Tegen de niet verschenen gedaagden is verstek verleend.
2. De feiten
2.1. [eiseres] is eigenaar van het kantorencomplex [X], gelegen tussen de […] te Amsterdam (hierna: het kantorencomplex). Het kantorencomplex bestaat uit drie gebouwen, gebouw A, gebouw B en gebouw C, welke laatste twee gebouwen met elkaar verbonden zijn.
2.2. Gebouw B staat sinds de oplevering in 2002 leeg. Huurders van gebouw C zijn [Ma.] en [S.]. [S.] heeft inmiddels de huur opgezegd tegen 2011. Gebouw A is gedeeltelijk verhuurd als kantoorruimte.
2.3. Op of omstreeks 1 augustus 2009 heeft een groep personen, onder wie [gedaagde sub 1] en [A], gebouw B van het kantorencomplex gekraakt.
2.4. Op 3 augustus 2009 heeft vastgoedadviseur [J.], namens [eiseres] aangesteld als beheerder van het kantorencomplex, contact opgenomen met de politie over de kraakactie. Omdat het trappenhuis tussen gebouw B en gebouw C, en daarmee de vluchtroute voor de huurders van gebouw C, door de krakers was geblokkeerd heeft de politie ingegrepen. De krakers hebben het trappenhuis op 5 augustus 2009 weer geopend.
2.5. Bij brief van 6 augustus 2009 heeft [J.] de krakers gesommeerd het gebouw te verlaten uiterlijk per 10 augustus 2009. Aan deze sommatie is door de krakers geen gehoor gegeven.
2.6. In een e-mailbericht van [M.] van 9 augustus 2009 aan de heer [K.] van [J.] staat onder meer het volgende.
(…)
U gaf in ons gesprek aan dat het moeilijk is om het kantoorpand te verhuren omdat er veel aanbod is in de omgeving en dat u daarom bekijkt of u het pand tijdelijk kan verhuren. (…) is uit ons interne overleg naar voren gekomen dat we graag met u willen overleggen over de tijdelijke verhuur van de ruimtes. Graag zoeken we zo naar een oplossing die voor alle partijen aanvaardbaar is. (…)
2.7. [A.] heeft een vaste dienstbetrekking. Hij is een paar jaar geleden in Amsterdam komen wonen en staat sinds vier jaar op de wachtlijst van de woningbouwvereniging.
3. Het geschil
3.1. [Eiseres] vordert samengevat - ontruiming van gebouw B van het kantorencomplex binnen 48 uur na betekening van dit vonnis, met machtiging aan [eiseres] dit vonnis zonodig ten uitvoer te doen leggen met behulp van de sterke arm van politie en justitie en met bepaling van een herkraaktermijn van 12 maanden. Tot slot vordert [eiseres] gedaagden te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2. [eiseres] stelt daartoe samengevat het volgende. De krakers verblijven zonder recht of titel in het kantorencomplex. [eiseres] heeft een spoedeisend belang bij haar vordering. Het kantorencomplex wordt actief ter verhuur aangeboden en nu de krakers [J.] de toegang hebben ontzegd kunnen er geen bezichtigingen plaatsvinden. Tevens is het moeilijk om afspraken te maken met potentiële huurders omdat niet duidelijk is wanneer gebouw B leeg en ontruimd zou kunnen worden verhuurd. Ook stelt [eiseres] dat de krakers potentiële huurders zullen afschrikken, onder meer door poster met leuzen als “bont is moord”, op posters die de krakers op een toegangsdeur hebben aangebracht. Verder stelt [eiseres] dat huurders van gebouw C hebben geklaagd over de krakers en dat door hen wordt gedreigd met maatregelen zoals vorderingen tot schadevergoeding en beëindiging van de huurovereenkomst. De klachten hebben betrekking op de bereikbaarheid van vluchtroutes, stankoverlast en de representativiteit van de gebouwen, die wordt aangetast door de posters met leuzen, waarmee de krakers ramen/ deuren hebben afgeplakt en lappen stof waarmee zij de ramen hebben afgeschermd. Ook stelt [eiseres] dat de krakers handelen in strijd met de veiligheidsvoorschriften. De krakers hebben zich op het dak begeven, hetgeen gevaar voor de daar aanwezige installaties, voorbijgangers en de krakers zelf met zich meebrengt. Daarnaast bevinden de groepenverdeelkasten voor de elektriciteit zich op de tweede en derde verdieping van gebouw B in het gekraakte gedeelte en zijn de kasten dus niet toegankelijk voor [eiseres] of de huurders. Verder stelt [eiseres] dat de gekraakte staat ervoor zorgt dat [eiseres] het kantorencomplex moeilijker kan verzekeren en vreest zij voor de staat waarin het gekraakte gedeelte van het gebouw zich bevindt. Zo heeft [eiseres] bijvoorbeeld van een van de huurders begrepen dat de krakers deuren van toiletten hebben verwijderd. Vanwege de moeilijke markt die er thans heerst voor verhuur van kantoorruimte is [eiseres] voornemens gebouw B tijdelijk tegen een laag tarief te verhuren aan startende ondernemers, zodat van leegstand geen sprake zal zijn na ontruiming van de krakers.
3.3. [A.] voert samengevat het volgende verweer. [eiseres] heeft geen spoedeisend belang bij haar vordering zodat deze moet worden afgewezen.
Het gekraakte gedeelte van het kantorencomplex, gebouw B, staat sinds de oplevering in 2002 leeg, ondanks de omstandigheid dat gebouw B aan een groot aantal potentiële huurders is aangeboden. Voor verdere leegstand moet dus ernstig worden gevreesd. Dat [eiseres] voornemens is het gebouw aan startende ondernemers te verhuren, zoals door haar gesteld, is onvoldoende aangetoond. Uit de overgelegde stukken blijkt slechts dat er een pand in Utrecht op die manier wordt verhuurd.
De krakers gebruiken een andere ingang en een ander trappenhuis dan de huurders van gebouw C. Alleen wanneer de huurders van gebouw C gebruik maken van de garage gebruiken zij hetzelfde trappenhuis als de krakers. De blokkade van het trappenhuis tussen gebouw B en gebouw C is op eerste verzoek van de politie door de krakers verwijderd, zodat er nergens nooduitgangen worden geblokkeerd. Ook de “bont is moord”-posters zijn direct nadat hen de klachten bereikten door de krakers overgeschilderd om eventueel aanstoot geven te voorkomen. Bovendien waren deze posters opgehangen op een plaats waar de gebruikers van gebouw C niet langs komen. Net na de kraak hebben de krakers het dak verkend. Daarna zijn zij niet meer op het dak geweest en [A.] heeft ter zitting toegezegd dat zij dat ook niet meer zullen doen. De klacht met betrekking tot de toegankelijkheid van de groepenverdeelkasten op de tweede en derde verdieping van gebouw B snijdt enig hout, aldus [A.]. Hij biedt daarom aan een telefoonnummer beschikbaar te stellen waarop de krakers altijd bereikbaar zijn, zodat de huurders direct toegang kunnen krijgen tot de groepenverdeelkasten indien dat nodig is. Indien deze oplossing niet voldoende wordt geacht dan kan met zeer eenvoudige middelen een doorgang naar de groepenverdeelkasten worden gemaakt vanuit de toiletblokken, die vrij toegankelijk zijn vanuit gebouw C. Met betrekking tot de stankoverlast heeft [A.] aangevoerd dat die thans verholpen is. Net na de kraak hing er een nare geur bij de wc’s, die vermoedelijk werd veroorzaakt doordat er geen water in de wc-potten stond, waardoor er een open verbinding met het riool was. De door de krakers verwijderde deuren, die overigens los naast de deurposten stonden, zijn door hen teruggeplaatst.
Zoals ook blijkt uit het e-mailbericht van [M.] zijn de krakers bereid alle medewerking te verlenen aan bezichtigingen. Ook in verband daarmee wordt het (altijd bereikbare) telefoonnummer beschikbaar gesteld, zodat met de beheerder afspraken kunnen worden gemaakt over bezichtigingen.
Met betrekking tot de representativiteit van het gebouw heeft [A.] aangevoerd dat de staat van het gebouw al te wensen overliet. Zoals hiervoor vermeld staat gebouw B sinds 2002 leeg, hetgeen de uitstraling niet heeft bevorderd. De ingang die door de krakers wordt gebruikt werd vrijwel nooit gebruikt en was vies en rommelig. In gebouw A staan twee verdiepingen leeg en in het gehele kantorencomplex zijn verschillende ramen kapot, niet alleen in het gekraakte gedeelte.
Dat er door huurders van het kantorencomplex wordt gedreigd met schadeclaims of beëindiging van de overeenkomst blijkt nergens uit. [S.] heeft de huurovereenkomst reeds opgezegd, maar niet is gebleken dat dat zou zijn gedaan vanwege de gekraakte staat van gebouw B. Ook van onverzekerbaarheid is niet gebleken. Bovendien zou de gekraakte staat geen extra risico voor de dekking opleveren omdat ook voor leegstand al andere verzekeringsvoorwaarden gelden.
Kortom, [eiseres] heeft geen spoedeisend belang bij ontruiming nu voor leegstand moet worden gevreesd en de geuite bezwaren reeds zijn verholpen dan wel zullen worden verholpen.
4. De beoordeling
4.1. Uitgangspunt is dat [A.] en de krakers het kantorencomplex zonder recht of titel bewonen, zodat de vordering tot ontruiming in beginsel toewijsbaar is. Een ontruimingsvordering in kort geding is evenwel slechts toewijsbaar, indien de eigenaar van de onroerende zaak daarbij een spoedeisend belang heeft, waarbij als uitgangspunt heeft te gelden dat ontruiming niet tot ongerechtvaardigde leegstand mag leiden. Het voorgaande betekent dat niet iedere leegstand aan een spoedeisend belang in de weg staat, maar alleen die leegstand waarvoor geen rechtvaardiging is te vinden.
4.2. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de omstandigheid dat het gebouw al sinds de oplevering leeg staat, ondanks dat er al zeven jaar wordt geprobeerd het te verhuren, dat ook in gebouw A nog een aantal verdiepingen leeg staat en de omstandigheid dat er in de directe omgeving van het kantorencomplex en ook overigens in Amsterdam veel kantoorruimte leeg staat meebrengt dat er een reële dreiging is van leegstand van gebouw B. Dat er een overeenkomst is gesloten betreffende het aanbieden voor tijdelijke verhuur aan startende ondernemers is onvoldoende gebleken. Bovendien staan er in gebouw A ook nog twee verdiepingen leeg, zodat als er gegadigden mochten zijn voor tijdelijke verhuur eerst de verdiepingen in gebouw A daarvoor ter beschikking kunnen worden gesteld.
4.3. De bezwaren die de aanwezigheid van de krakers meebracht zijn voor een deel opgeheven. Zo is het trappenhuis tussen gebouw B en C op eerste verzoek weer toegankelijk gemaakt door de krakers, en zijn de “bont is moord”-posters door hen overgeschilderd. Hoewel [eiseres] heeft gesteld dat ook wit geschilderde posters afbreuk doen aan de representativiteit wordt geoordeeld dat nu er geen bezoekers langs de betreffende deur komen, deze omstandigheid alleen geen ontruiming kan rechtvaardigen. Bovendien kan [eiseres] de krakers mededelen hoe zij wenst dat de portalen worden ingericht. Vooralsnog gaat de voorzieningenrechter ervan uit dat de krakers aan de wensen van [eiseres] op dit punt, zo deze redelijk zijn, zullen toegeven. Met betrekking tot de bereikbaarheid van de groepenverdeelkasten op de tweede en derde verdieping heeft [A.] aangevoerd dat een telefoonnummer beschikbaar wordt gesteld waarop altijd iemand bereikbaar zal zijn. De voorzieningenrechter gaat ervan uit dat deze oplossing zal voldoen, nu vooralsnog niet is gebleken van het tegendeel. Verder is van belang dat niet is weersproken dat met eenvoudige middelen een doorgang naar de groepenverdeelkasten kan worden gemaakt via de toiletblokken, zodat als [eiseres] geen genoegen neemt met het beschikbare telefoonnummer zij zelf iets aan het probleem van de bereikbaarheid kan doen.
Voor wat betreft mogelijke bezichtigingen door potentiële huurders geldt eveneens dat door [A.] een telefoonnummer beschikbaar wordt gesteld waarop altijd iemand bereikbaar zal zijn. Gelet op het e-mailbericht van [M.] en de omstandigheid dat de krakers hun goede wil hebben getoond door direct na de geuite bezwaren het trappenhuis tussen gebouw B en C weer beschikbaar te maken en de “bont is moord”-posters over te schilderen wordt ervan uit gegaan dat de krakers zoals zij hebben aangegeven alle medewerking zullen verlenen aan geplande bezichtigingen. Ook wordt ervan uit gegaan dat zij, zoals zij hebben toegezegd, het pand netjes zullen bewonen. Wel zullen de krakers verandering moeten brengen in de manier waarop zij de ramen hebben afgeschermd. Nu [A.] ter zitting heeft verklaard dat de krakers ook daaraan hun medewerking zullen verlenen maar dat zij vanwege de onzekere situatie dit kort geding hebben willen afwachten alvorens gordijnen aan te schaffen, kan ook dit bezwaar geen stand houden. Het dak is slechts net na de kraak betreden en daarna niet meer. Voorts heeft [A.] toegezegd dat de krakers daar niet meer zullen komen. Voor wat betreft de verzekerbaarheid heeft [eiseres] niet bestreden dat, zoals de krakers hebben gesteld, de gekraakte staat geen extra risico voor de dekking oplevert, omdat ook voor leegstand al andere verzekeringsvoorwaarden gelden. Vooralsnog wordt daar dan ook vanuit gegaan.
4.4. Gelet op de voornoemde omstandigheden, namelijk dat het kantorencomplex reeds zeven jaar leeg staat, dat moet worden gevreesd voor ongerechtvaardigde leegstand bij toewijzing van de vordering, op de woningnood in Amsterdam en op de omstandigheid dat de bezwaren tegen de aanwezigheid van de krakers voor een groot deel zijn opgeheven en voor een ander deel eenvoudig kunnen worden opgeheven, terwijl de voorzieningenrechter er vooralsnog vertrouwen in heeft dat de krakers gebouw B als een goed huisvader zullen bewonen, is de voorzieningenrechter van oordeel dat [eiseres] geen spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming. De vordering jegens [A.] zal daarom worden afgewezen.
4.5. Tegen de niet verschenen gedaagden is verstek verleend. Nu [eiseres] geacht wordt geen spoedeisend belang te hebben bij een veroordeling tot ontruiming van het kantorencomplex jegens de verschenen gedaagde, heeft zij ook geen belang bij een veroordeling jegens alleen de niet verschenen gedaagden, zodat ook de vordering jegens hen zal worden afgewezen.
4.6. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [A.] worden begroot op:
- betaald vast recht EUR 65,50
- in debet gesteld vast recht 196,50
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.078,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. weigert de gevraagde voorzieningen,
5.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [A.] tot op heden begroot op EUR 1.078,00, te voldoen aan de griffier door overmaking op rekeningnummer [nummer] ten name van MVJ Arrondissement Amsterdam onder vermelding van "proceskostenveroordeling" en het zaak- en rolnummer,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Sj.A. Rullmann, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. L. Oostinga, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 24 september 2009.?