Uitspraak
vonnis
_____________________________________________________________________ __
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht, enkelvoudige kamer
zaaknummer / rolnummer 422973 / HA ZA 09.930
Vonnis van 21 oktober 2009
in de zaak van:
[A],
wonende te --,
e i s e r,
advocaat mr. E. Douma,
tegen:
de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE AMSTERDAM,
waarvan de zetel is gevestigd te Amsterdam,
g e d a a g d e,
advocaat mr B.R. ter Haar.
Partijen worden hierna [A] en de Gemeente genoemd.
1. De procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 5 maart 2009, met bewijsstukken;
- de conclusie van antwoord, met bewijsstukken;
- het vonnis van deze rechtbank van 3 juni 2009, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- het proces-verbaal van de op 4 september 2009 gehouden comparitie van partijen, met de daarin genoemde processtukken.
1.2 Vervolgens is vonnis bepaald op heden.
2. De feiten
De rechtbank gaat uit van de volgende als vaststaand te beschouwen feiten.
2.1 [A] was rechthebbende van het voortdurende recht van erfpacht van een perceel grond, plaatselijk bekend als Zonhovenstraat 23 te Amsterdam, alsmede rechthebbende op de daarop gestichte woning.
2.2 Het perceel is door de Gemeente aan [A] in erfpacht uitgegeven op 11 december 1990. Op het erfpachtrecht zijn van toepassing de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 1966 (hierna: AB 1966).
2.3 Artikel 3 en artikel 6 AB 1966 luiden voor zover hier van belang als volgt:
Art 3 Wijzigingen canon en voorwaarden.
[...]
6. Herziening van de voorwaarden en van de canons kan voorts worden gevorderd, indien verandering in het gebruik van de grond en de opstallen en/of in het op de grond gebouwde krachtens vergunningen, als bedoeld in art. 6 onder a en b, daartoe naar het oordeel van Burgemeester en Wethouders aanleiding geeft. [...]
Art. 6 Verbodsbepalingen.
Het is de erfpachter niet geoorloofd:
a. in het gebruik van het goed en van de daarop te stichten opstallen verandering te brengen zonder voorafgaande schriftelijke vergunning van Burgemeester en Wethouders, welke vergunning ook voor bepaalde tijd of tot wederopzegging kan worden verleend;
b. in het op de grond gebouwde verandering te brengen, zonder voorafgaande schriftelijke vergunning van Burgemeester en Wethouders; [...]
2.4 De door [A] verschuldigde erfpachtcanon is vooruitbetaald (“afgekocht”).
2.5 [A] wilde in 1996 een dakopbouw plaatsen op de woning. Ten behoeve van de financiering hiervan heeft er op 25 juli 1996 een taxatie plaatsgevonden van de woning. De onderhandse verkoopwaarde van de woning (vrij van huur en gebruik) is daarbij door taxateur [B] getaxeerd op ƒ 260.000,--. De onderhandse verkoopwaarde na de verbouwing is getaxeerd op ƒ 350.000,--.
2.6 [A] heeft op 9 september 1996 een bouwvergunning aangevraagd voor een dakopbouw bij het Stadsdeel Slotervaart Overtoomse Veld van de Gemeente (hierna zal ook over Gemeente worden gesproken als het gaat om handelen van het Stadsdeel). Deze vergunning is bij besluit van 16 oktober 1996 onder voorwaarden verleend. Bij de uitvoeringsvoorschriften is onder de “Nadere Aanwijzingen” onder meer opgemerkt:
[...] De bouwvergunning houdt niet in toestemming van de Gemeente Amsterdam als grondeigenaresse om het bouwplan uit te voeren. Zoveel nodig dient hierover contact te worden opgenomen met Grondzaken van het stadsdeel Slotervaart/Overtoomse Veld. [...]
2.7 [A] heeft op 3 februari 1997 een aanvullende erfpachtaanbieding gekregen van de Gemeente in verband met de inmiddels gerealiseerde dakopbouw. De verhoging was gebaseerd op artikel 3 lid 6 van de AB 1966 en is voorgesteld omdat:
[...] Door het veranderen c.q. uitbreiden van het gebouwde op het erfpachtperceel is een rendementsverbetering te verwachten voor de erfpachter. [...]
De aanbieding kwam erop neer dat de verhoging van de canon kon wordt afgekocht voor de looptijd van de erfpacht, voor een bedrag van ƒ 14.491,-- (€ 6.575,73,--). [A] heeft op 18 februari 1997 schriftelijk verklaard akkoord te gaan met het aanbod van de Gemeente en een notaris aangewezen die de (aanvullende) erfpachtakte zou moeten verlijden.
2.8 Bij brief van 25 april 1997 heeft de Gemeente aan [A] medegedeeld dat op 18 maart 1997 is besloten akkoord te gaan met het plaatsen van de dakopbouw door [A].
2.9 Op 25 juli 1997 heeft de notaris een afrekening gezonden aan [A] in verband met de akte tot wijziging van de erfpacht. Met kosten mee is in totaal een bedrag van
ƒ 14.636,81 (€ 6.641,89) bij [A] in rekening gebracht, welk bedrag door [A] is betaald.
2.10 [A] heeft zijn woning op 31 mei 2002 verkocht aan een derde voor € 288.150,--.
3. De vordering en grondslag
3.1 [A] vordert, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de Gemeente te veroordelen tot betaling van:
I een bedrag van € 6.641,89, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 maart 2008, althans vanaf een door de rechtbank te bepalen datum tot aan de voldoening;
II de buitengerechtelijk incassokosten ten bedrage van € 768,-- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 maart 2009, tot aan de voldoening;
III de proceskosten, waaronder een post nasalaris voor de advocaat, vermeerderd met de wettelijke rente over de kosten van deze procedure.
3.2 [A] legt naast de vaststaande feiten aan zijn vordering in de eerste plaats ten grondslag dat de Gemeente niet bevoegd was om [A] een aanbod te doen tot erfpachtverhoging. Alvorens op 3 februari 1997 een aanbod te doen had de gemeente eerst de publiekrechtelijke rechtshandeling tot het wijzigen van de erfpachtovereenkomst dienen te nemen, aldus [A], die wijst op artikel 160 lid 1 onder e. van de Gemeentewet. Pas nadat een publiekrechtelijk besluit is genomen is er bevoegdheid om een privaatrechtelijke wijziging van een overeenkomst aan te gaan. In dit geval is pas na het aanbod van 3 februari 1997 een publiekrechtelijk besluit genomen - op 18 maart 1997 - tot wijzing van de erfpachtovereenkomst. De overeenkomst is daarom niet rechtsgeldig, aldus [A].
3.3 [A] stelt verder dat voor zover de overeenkomst al geldig is, niet vast staat dat de bevoegde persoon namens de Gemeente de brief van 3 februari 1997 heeft ondertekend. Deze brief is ook bij afwezigheid van de afzender door een ander ondertekend. Niet uitgesloten is, aldus [A], dat het aanbod van de Gemeente door een onbevoegde is gedaan, zodat er ook geen overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen.
3.4 [A] stelt ook dat de overeenkomst nietig is omdat het aanbod van de Gemeente van 3 februari 1997 onrechtmatig is. [A] wijst in dit verband op bestaande jurisprudentie in een vergelijkbare zaak (Gerechtshof Amsterdam 9 juni 2005 rolnummer 1680/02; de zaak [C]). De Gemeente had het aanbod derhalve nooit mogen doen. [A] stelt ook dat geen sprake is geweest van rendements-verbetering. De verbouwingskosten hebben in 1997 ƒ 92.537,82 bedragen, hetgeen meer is dan de waardestijging van de woning (ƒ 90.000,--), zoals blijkt uit de onder 2.5 genoemde taxatie. De Gemeente was derhalve niet bevoegd om op grond van artikel 3 lid 6 AB 1966 een verhoging van de canon voor te stellen. De Gemeente heeft door de onrechtmatige mededeling [A] bewogen het acceptatiebericht terug te sturen, hetgeen in strijd is met de openbare orde en misbruik van bevoegdheid oplevert. De overeenkomst is daarom op grond van artikel 3:40 van het Burgerlijk Wetboek (BW) nietig, aldus [A].
3.5 [A] stelt dat hij destijds geen andere keuze had dan in te stemmen met de verhoging van de canon. De dakopbouw was immers al gerealiseerd en het was van groot belang om die te behouden. Het staat vast, aldus [A], dat hij geen toestemming voor de opbouw had gekregen van de Gemeente indien hij niet akkoord was gegaan met de verhoging van de canon. [A] wijst in dit verband ook op een rapport van de Gemeentelijke Ombudsman. [A] roept de nietigheid van de overeenkomst in op grond van misbruik van omstandigheden, zoals bedoeld in artikel 3:44 BW lid 4 BW.
3.6 [A] beroept zich op grond van de door hem hiervoor gestelde feiten en omstandigheden tevens op dwaling. Uit het arrest in de zaak [C] blijkt dat de Gemeente nooit het voorstel van 3 februari 1997 tot verhoging van de canon had mogen doen. Indien [A] had geweten dat hij niet gehouden was om op grond van artikel 3 lid 6 AB 1966 de verhoging van de canon te aanvaarden, had hij het bericht van acceptatie nooit verzonden. Door de inlichting van de Gemeente (het aanbod) heeft [A], naar hij stelt, gedwaald. [A] vernietigt de overeenkomst daarom op grond van artikel 6:228 BW.
3.7 [A] stelt dat, anders dan de Gemeente beweert, geen sprake is van stijging van de grondwaarde. [A] wijst ook hier op het arrest in de zaak [C]. Het gaat om exact dezelfde gemeente, om dezelfde bepaling uit de AB 1966 en niet valt in te zien waarom de zaak [C] anders is dan deze zaak, aldus [A]. De canon is derhalve ten onrechte verhoogd en de Gemeente is gehouden dit terug te betalen.
3.8 [A] maakt tevens aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke kosten. Hij heeft noodgedwongen juridische bijstand moeten inroepen en er zijn buitengerechtelijk werkzaamheden uitgevoerd. Conform het rapport Voorwerk wordt een bedrag van € 768,-- gevorderd.
4. Het verweer
4.1 De Gemeente beroept zich eveneens op de vaststaande feiten en voert aan dat [A] zonder enig voorbehoud akkoord is gegaan met de canonverhoging. Hij heeft ook het notariskantoor aangewezen die de akte zou moeten verlijden. Er is dan ook een perfecte en rechtsgeldige overeenkomst tot stand gekomen, aldus de Gemeente, waarop [A] niet meer kan terugkomen. Ter nadere toelichting voert de Gemeente aan dat pas na ontvangst van een acceptatiebericht de gemeentelijke besluitvorming in gang wordt gezet en nadien is de overeenkomst bekrachtigd. De door [A] aangevoerde stelling omtrent de publiekrechtelijke rechtshandeling is, naar de Gemeente aanvoert, een raadsel. De Gemeente voert aan - met nadere toelichting - dat deze zaak wezenlijk anders is dan eerdere zaken die bij de rechtbank en/of bij het gerechtshof hebben gespeeld.
4.2 De Gemeente voert in dat verband aan dat zij de toestemming tot de verbouwing op geen enkele wijze afhankelijk heeft gemaakt van het accepteren van de canonverhoging. De Gemeente betwist dan ook dan [A] “noodgedwongen” de verhoging heeft geaccepteerd. Er is nimmer bestuursdwang aangezegd en nimmer is de indruk gewekt dat het Stadsdeel bij niet-acceptatie van de canonverhoging tot maatregelen zou overgaan, zoals destijds wel is gebeurd in de zaak [C]. Die zaak wijkt wezenlijk af van deze zaak, aldus de Gemeente omdat [C] nu juist niet akkoord was gegaan met de canonverhoging en zonder toestemming de dakopbouw had gerealiseerd.
4.3 De Gemeente betwist op vorenstaande gronden eveneens dat sprake zou zijn van misbruik van bevoegdheid. Er is ook niet gehandeld in strijd met de openbare orde of enige dwingende wetsbepaling, aldus de Gemeente.
4.4 De Gemeente betwist ook dat sprake is geweest van dwaling aan de zijde van [A]. De Gemeente heeft geen onjuiste voorstelling van zaken gegeven en de noodzakelijke toestemming tot de verbouwing is verder ongeclausuleerd verleend.
4.5 De Gemeente betwist de door [A] aangevoerde stellingen omtrent de gebruikswaarde van de woning. De Gemeente hanteert, naar zij aanvoert, een grondprijsberekening die is gebaseerd op objectieve, beproefde en met waarborgen omklede methoden met de rechtvaardigste uitkomst. Als de door [A] voorgestelde methode zou worden gevolgd, zou dat tot grote rechtsongelijkheid (kunnen) leiden, aldus de Gemeente. Subsidiair betwist de Gemeente de door [A] gestelde verbouwingskosten.
4.6 Voor zover nodig beroept De Gemeente zich op verjaring van de vorderingsrechten van [A].
4.7 De Gemeente betwist ten slotte de gevorderde buitengerechtelijke kosten.
5 Beoordeling
5.1 Het verweer van de Gemeente met de verste strekking is het beroep op verjaring. Dit beroep wordt echter verworpen. Er zijn door de Gemeente geen feiten of omstandigheden aangevoerd op grond waarvan zou moeten worden aangenomen dat de rechtsvordering van [A] is verjaard. Elke verdere toelichting ontbreekt ook.
5.2 Het standpunt van [A] dat de Gemeente niet bevoegd was om hem een aanbod te doen wordt verworpen. Artikel 160 lid 1 onder e. van de Gemeente wet geeft - zoals [A] ook stelt - het college van Burgemeester en Wethouders de bevoegdheid om namens de Gemeente een besluit te nemen tot een privaatrechtelijke rechtshandeling. Dat heeft in dit geval ook plaatsgevonden, nu het aanpassen van een erfpachtverhouding een privaatrechtelijke kwestie betreft, waarbij de Gemeente uitsluitend optreedt als grondeigenaar en civiele partij. De bevoegdheid van de Gemeente om als civiele partij een erfpachtverhouding aan te gaan of aan te passen is naar de rechtbank aanneemt - partijen zeggen daar verder niets over - gedelegeerd dan wel bij wijze van mandaat neergelegd bij het dagelijks bestuur van het Stadsdeel. Anders dan [A] stelt heeft het besluit van 18 maart 1997, in de verhouding tussen hem en de Gemeente, dan ook geen publiekrechtelijke betekenis. Dat het besluit van het dagelijks bestuur van het Stadsdeel eerst is genomen op 18 maart 1997, derhalve na het erfpachtaanbod van 3 februari 1997, maakt de overeenkomst die heeft geleid tot de aanpassing van de canon niet ongeldig. De Gemeente heeft aangevoerd dat het aanbod van 3 februari 1997 nadien met het besluit van het dagelijks bestuur van het Stadsdeel is bekrachtigd en bij gelegenheid van de comparitie heeft [A] dit met zoveel woorden erkend. Bovendien heeft te gelden dat, voor zover de ambtenaar die het aanbod van 3 februari 1997 heeft gedaan onbevoegd was dit te doen, niet [A] een beroep kan doen op die onbevoegdheid, maar slechts de Gemeente. Het gaat bij de vraag of een ambtenaar wel of niet bevoegd optreedt immers om een interne gemeentelijke aangelegenheid, waarbij de Gemeente er belang bij heeft dat bevoegd wordt opgetreden.
5.3 Het beroep van [A] op het arrest van het gerechtshof in de zaak [C] gaat niet op. In de zaak [C] is de erfpachter nimmer akkoord gegaan met een verhoging van de canon en is een dakopbouw gebouwd zonder toestemming van de Gemeente. In die zaak had de Gemeente die goedkeuring ook afhankelijk gemaakt van de acceptatie van de canonverhoging en was door de Gemeente een vordering tot afbraak van de dakopbouw ingesteld. In die zaak is ook vastgesteld dat het systeem van de AB 1966 erop neer komt dat de Gemeente eerst dient te beoordelen of zij bezwaren heeft tegen de voorgenomen verandering in bebouwing, bij gebreke waarvan toestemming wordt verleend. Vervolgens dient in het kader van artikel 3 lid 6 AB 1966 zelfstandig te worden bezien of er aanleiding is herziening van de canon te vorderen.
5.4 In dit geval is op geen enkele wijze gebleken dat de Gemeente de goedkeuring tot verbouwing afhankelijk heeft gemaakt van de acceptatie van de canonverhoging. Naar uit de stukken blijkt is [A] geheel vrijwillig en zonder enig voorbehoud akkoord gegaan met het aanbod van de Gemeente van 3 februari 1997. Uit de stukken blijkt ook niet dat de Gemeente heeft gedreigd met juridische stappen of andere vormen van bestuursdwang bij niet-acceptatie van de aanbieding, noch is gebleken van (onbehoorlijke) druk aan de zijde van Gemeente bij de totstandkoming van de erfpachtakte. [A] stelt weliswaar dat hij destijds geen andere keuze had dan akkoord te gaan met een canonverhoging, maar uit de zaak [C] blijkt juist dat hij die keuze wel had. In die zaak is de canonverhoging vanaf het begin geweigerd en betwist en dat resulteerde uiteindelijk in succes voor de erfpachter. [A] is daarentegen zonder enig voorbehoud akkoord gegaan met het aanbod van de Gemeente. Aan die acceptatie is hij derhalve gebonden. Het rapport van de gemeentelijke Ombudsman maakt dat niet anders.
5.5 Omdat [A] onvoorwaardelijk akkoord is gegaan met het aanbod van de Gemeente kan de vraag of de Gemeente op juiste wijze en/of op juiste grondslagen de canonverhoging heeft vastgesteld buiten beschouwing blijven. Dat geldt ook voor de vraag of wel of niet sprake is van stijging van de grondwaarde. Het stond de Gemeente vrij om aan [A] een aanbod tot verhoging van de canon te doen en het stond [A] vrij dat aanbod wel of niet te accepteren. Nu niet is gebleken dat de Gemeente de toestemming tot de verbouwing afhankelijk heeft gesteld van de acceptatie van de canonverhoging, is het aanbod van de Gemeente niet onrechtmatig te noemen. Het doen van zo’n aanbod is ook geen misbruik van bevoegdheid of misbruik van omstandigheden.
5.6 Het beroep op dwaling van [A] is gebaseerd op het aanbod van de Gemeente van 3 februari 1996. Hierin is vermeld dat de verhoging was gebaseerd op een te verwachten rendementsverbetering ten gunste van [A]. Uit dat aanbod blijkt ook dat de Gemeente een andere methode hanteerde om de canonverhoging vast te stellen - namelijk de mate waarin het vloeroppervlak toeneemt - dan waarvan [A] thans uitgaat. [A] wist, althans kon weten, waarop de Gemeente de canonverhoging baseerde en voorzover [A] dit niet begreep had het op zijn weg gelegen om hierover bij de Gemeente opheldering te vragen of advies in te winnen bij derden. Dat heeft [A] kennelijk niet gedaan. Voor zover [A] is uitgegaan van een verkeerde voorstelling van zaken is die dwaling derhalve voor zijn rekening.
5.7 Op grond van het voorgaande dienen de vorderingen van [A] te worden afgewezen. De overige stellingen van partijen, voor zover die hiervoor niet zijn besproken, kunnen buiten beschouwing blijven. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [A] worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Tot op heden worden die kosten aan de zijde van de Gemeente begroot als volgt:
- vast recht; € 313,--
- salaris advocaat (conclusie van antwoord,
comparitie, 2 punten à € 384, tarief I) € 768,--
totaal € 1.081,--
De Gemeente heeft niet gevorderd dat de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad zou moeten zijn, zodat dit niet zal worden uitgesproken.
BESLISSING
De rechtbank:
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt [A] in de kosten van de procedure tot op heden aan de zijde van de Gemeente begroot op € 1.081,--.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.C.A. Wildenburg en in het openbaar uitgesproken op 21 oktober 2009.