Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
zaaknummer / rolnummer: 431909 / KG ZA 09-1398 SR/MM
Vonnis in kort geding van 13 augustus 2009
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres in conventie bij dagvaarding van 20 juli 2009,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. W.H. van Otterloo te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. P.J. van der Putt te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
Ter terechtzitting van 28 juli 2009, waar partijen en hun raadslieden aanwezig waren, heeft [eiseres] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagde] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Voorts heeft [gedaagde] in reconventie gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte akte. Beide partijen hebben producties en pleitnotities in het geding gebracht. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
2. De feiten in conventie en reconventie
2.1. [eiseres] is eigenaresse van de woning gelegen te [woonplaats] aan de [adres] (hierna: de woning).
2.2. Omstreeks mei 2007 is [eiseres] in verband met haar werk verhuisd naar Londen voor een periode van aanvankelijk 9 maanden. Na afloop van deze periode is haar arbeidsovereenkomst met 3 maanden verlengd.
2.3. Gedurende haar verblijf in Londen heeft [eiseres] de woning, waar zij tot aan haar vertrek in 2007 al 6 jaar woonachtig was, via bemiddelingsbureau Rots-Vast Groep (hierna: Rots-Vast) gemeubileerd verhuurd aan mevrouw [naam 1] (hierna: [naam 1]) van 1 juni 2007 tot 30 mei 2008. Na ommekomst van deze huurperiode heeft [naam 1] de woning verlaten.
2.4. Nadat haar arbeidsovereenkomst in Londen was beëindigd is [eiseres] voor een periode van 9 maanden op wereldreis gegaan. [eiseres] heeft Rots-Vast vervolgens opdracht gegeven om voor de tijd dat zij op reis was een nieuwe huurder te zoeken voor de (gemeubileerde) woning. Dankzij hun bemiddeling is er vervolgens op 29 augustus 2008 een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen [eiseres] als verhuurster en [gedaagde], die vanuit Venezuela naar [woonplaats] was gekomen en dringend woonruimte zocht, en zijn toenmalige vriendin mevrouw [naam 2] (hierna: [naam 2]) als huurders. De huurovereenkomst bevat, voor zover van belang, de volgende bepalingen:
(…)
3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor een vaste periode van 9 maanden, ingaande op 1-9-2008 en lopende tot en met 30-5-2009.
(…)
4.4 Per betaalperiode van één maand bedraagt;
- de huurprijs € 675,--
- voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten € 125,--
- vergoeding voor stoffering € 200,--
_______
Zodat huurders per maand in totaal heeft te voldoen: € 1.000,--
(…)
18. Zowel huurder als verhuurder verklaren dat zij zijn overeengekomen dat bedoelde huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd en dat derhalve huurder zich verplicht om na afloop van de overeengekomen huurperiode het gehuurde leeg, ontruimd, met uitzondering van eventueel bij oplevering aanwezige zaken zoals vermeld op het inspectierapport en / of de inventarislijst en vrij van bewoning en huur, aan de verhuurder zal opleveren, bij gebreke waarvan verhuurder reeds nu voor alsdan door huurder wordt gemachtigd het gehuurde op kosten van huurder zelf te doen ontruimen en weer zelf in bezit te nemen, welke bepalingen eveneens gelden indien de huurovereenkomst op een andere wijze zal worden beëindigd.
(…).
2.5. Voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst heeft [gedaagde] een Letter of Intent met betrekking tot de woning ondertekend die, voor zover van belang, de volgende inhoud bevat:
(…)
Date of contract : 1 Sept > 30/05/09 9 Months
Min period : 9 Months
(…)
1rst period of rent: 01-0-2008 > 30-9-08
(…).
2.6. Bij het sluiten van de overeenkomst hebben [gedaagde] en [naam 2] een opzegging van de huurovereenkomst (hierna: de opzegging) ondertekend, gedateerd 2 september 2008, die voor zover van belang, als volgt luidt:
(…)
In aansluiting op de huurovereenkomst van tijdelijke aard d.d., 29-09-2008 (bedoeld wordt 29-08-2008, vzr) inzake bovengenoemd object, wordt de huurovereenkomst met wederzijdse goedvinding opgezegd per 30-05-2009.
Vanaf deze datum dient de woning schoon en leeg van persoonlijke eigendommen te worden opgeleverd en de sleutels te worden ingeleverd bij verhuurder/beheerder.
(…).
2.7. Op 27 november 2008 hebben [gedaagde] en [naam 2] bij de Huurcommissie een verzoek ingediend om uitspraak te doen over de redelijkheid van de tussen partijen per 1 september 2008 overeengekomen huurprijs van € 675,-- per maand (exclusief bijkomende kosten). De heer [naam 2] heeft in hoedanigheid van gemachtigde van [eiseres], tegen dit verzoek verweer gevoerd. De Huurcommissie heeft vervolgens op 27 maart 2009 uitspraak gedaan welke uitspraak, voor zover van belang, als volgt luidt:
(…)
Volgens de toepasselijke wettelijke regels kan en mag de Huurcommissie óók bij huurovereenkomsten voor bepaalde tijd worden ingeschakeld. Dezelfde regels bepalen verder, dat iedere huurder binnen 6 maanden na de datum van huuringang bij de commissie een verzoek tot toetsing van de tussen hem en verhuurder overeengekomen huurprijs kan indienen. Het is niet verplicht, dat een huurder zich daarover eerst tot zijn verhuurder wendt.
(…)
Uit het vorenstaande volgt, dat de met ingang van 01-09-2008 tussen partijen overeengekomen huurprijs van € 675,-- per maand (exclusief bijkomende kosten) niet redelijk is.
Wèl redelijk met ingang van 01-09-2008 is een huurprijs van € 491,14 per maand (exclusief bijkomende kosten), gelet op een woningkwaliteit van 112 punten.
(…).
2.8. Voorts hebben [gedaagde] en [naam 2] een verzoek ingediend bij de Huurcommissie tot toetsing van het voorschot op de servicekosten. Ten aanzien van dit verzoek heeft de Huurcommissie tot op heden nog geen uitspraak gedaan.
2.9. In januari 2009 is de relatie tussen [gedaagde] en [naam 2] geëindigd en sindsdien is [naam 2] niet meer woonachtig in de woning. [naam 2] heeft [eiseres] schriftelijk van haar vertrek op de hoogte gesteld.
2.10. Omdat [gedaagde] de woning na het verstrijken van de overeengekomen huurtermijn niet wilde verlaten heeft Rots-Vast hem tweemaal alternatieve woonruimte aangeboden. [gedaagde] is niet ingegaan op deze aanbiedingen en verblijft thans nog in de woning.
2.11. Bij brief van 30 juni 2009 heeft mr. Van Otterloo, voor zover van belang, het volgende aan [gedaagde] bericht:
(…)
Namens mijn cliënte, mevrouw [eiseres], zeg ik u hierbij voor het geval mocht blijken dat de met u gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning [adres] alhier niet een overeenkomst is van uit zijn aard van korte duur, deze overeenkomst op tegen 1 oktober 2009.
Ten overvloede merk ik op dat de opzegging is gebaseerd op art. 7:274 lid 2 BW Pro. Zoals u bekend wenst mijn cliënte haar eigen woning weer te betrekken na verblijf in het buitenland.
(…).
2.12. [eiseres] is sinds haar terugkeer uit het buitenland weer werkzaam in [woonplaats] en verblijft thans bij familie en vrienden.
3. Het geschil in conventie
3.1. [eiseres] vordert – samengevat – om [gedaagde] te veroordelen om de woning binnen 8 dagen na betekening van dit vonnis ontruimd op te leveren aan [eiseres] onder afgifte van de sleutels, met machtiging aan [eiseres] om het vonnis zonodig met behulp van de sterke arm ten uitvoer te leggen, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding.
3.2. [eiseres] stelt daartoe het volgende. [eiseres] heeft gedurende haar verblijf in het buitenland haar woning (onder andere) verhuurd aan [gedaagde] voor de bepaalde tijd van 9 maanden. Rots-Vast heeft bemiddeld bij de totstandkoming van de huurovereenkomst en daarbij expliciet aan [gedaagde] en [naam 2] meegedeeld dat [eiseres] na een werkzaam verblijf in Engeland een wereldreis zou maken en de woning uitsluitend voor die periode voor hen beschikbaar zou zijn. Ook is hen meegedeeld dat [eiseres] de woning na ommekomst van de overeengekomen huurtermijn zelf weer wenste te betrekken. Voorts staat zowel in de huurovereenkomst als in de letter of intent die [gedaagde] heeft ondertekend, dat de overeengekomen huurtermijn 9 maanden bedraagt. Bovendien hebben [gedaagde] en [naam 2] de huurovereenkomst op 2 september 2008 per 30 mei 2009 opgezegd. In strijd met de gemaakte afspraken weigert [gedaagde] de woning te verlaten. Hij beroept zich hierbij op de huurbescherming. [eiseres] meent dat [gedaagde] een dergelijke bescherming niet toekomt aangezien er sprake is van een huurovereenkomst van korte duur in de zin van
artikel 7:232 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW), althans een overeenkomst als bedoeld in artikel 7:274 lid 2 BW Pro. In ieder geval is het handelen van [gedaagde] in strijd met de goede trouw zodat hem geen huurbescherming toekomt. De woning verkeert – behoudens privépapieren, kostbaarheden en kleding van [eiseres] – volledig in de staat waarin [eiseres] deze bewoonde. Rots-Vast heeft [gedaagde] tot tweemaal toe alternatieve en vergelijkbare woonruimte aangeboden, maar [gedaagde] is daar beide keren niet op ingegaan.
3.3. [gedaagde] voert het verweer dat [eiseres] zich er niet op kan beroepen dat zij de woning slechts voor bepaalde tijd aan hem heeft verhuurd. Voor de woning geldt huurbescherming voor zelfstandige woonruimte en in de wet is de mogelijkheid om de huur te beëindigen op grond van het verstrijken van de bepaalde duur beperkt. Bovendien moet de verhuurder in dat geval de huurovereenkomst opzeggen op grond van bepaalde tijd en kan alleen de rechter de huurovereenkomst in een constitutioneel vonnis beëindigen. Daarnaast stelt de wet de eis dat in de huurovereenkomst een ontruimingsbeding moet zijn opgenomen en de eis dat de verhuurder bij het inroepen van de bepaalde duur als reden voor huurbeëindiging een belang moet hebben bij de inroeping ervan, aldus [gedaagde]. Tot slot stelt hij dat er zich in de onderhavige kwestie geen van de situaties voordoet als vermeld in artikel 7:274 lid 2 BW Pro.
4. Het geschil in reconventie
4.1. [gedaagde] vordert [eiseres] te veroordelen tot betaling aan hem van een bedrag van
€ 2.022,46, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 juli 2009.
4.2. [gedaagde] legt aan zijn vordering ten grondslag dat de Huurcommissie in haar uitspraak van 27 maart 2009 de kale huurprijs per 1 september 2008 heeft vastgesteld op € 491,14 per maand, in plaats van de overeengekomen € 675,--, zoals vermeld in de huurovereenkomst. [eiseres] is niet van deze uitspraak in beroep gegaan, zodat de uitspraak thans onherroepelijk is. Op grond van vorenstaande heeft [gedaagde] derhalve vanaf 1 september 2008 tot en met juli 2009 van [eiseres] te vorderen het bedrag van 11 maanden x (€ 675,-- - € 491,14) = € 2.022,46.
4.3. [eiseres] heeft geen verweer gevoerd tegen de reconventionele vordering.
5. De beoordeling in conventie
5.1. In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering toewijst en indien van eiseres niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
5.2. Er is sprake van een spoedeisend belang van [eiseres] omdat zij thans niet over haar eigen woning kan beschikken waardoor zij noodgedwongen bij haar familie en vrienden moet verblijven.
5.3. Volgens artikel 7:272 BW Pro heeft opzegging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd slechts werking indien de huurder daarmee akkoord gaat of de rechter beslist dat de overeenkomst eindigt. De rechter kan de overeenkomst slechts beëindigen op de gronden als vermeld in artikel 7:274 BW Pro. Het gaat hier om dwingendrechtelijke bepalingen die volgens vaste jurisprudentie alleen terzijde kunnen worden gesteld, indien toepassing van die bepalingen in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
5.4. De voorzieningenrechter acht het voorshands voldoende aannemelijk dat [gedaagde] van meet af aan wist dat hij de woning slechts voor de duur van 9 maanden kon betrekken. In de door partijen ondertekende huurovereenkomst staat expliciet vermeld dat de huurovereenkomst is aangegaan voor een vaste periode, namelijk van 1 september 2008 tot 30 mei 2009, hetgeen ook in de letter of intent staat vermeld. Tevens is in de huurovereenkomst een bepaling opgenomen dat de woning uiterlijk 30 mei 2009 ontruimd aan [eiseres] ter beschikking dient te worden gesteld. Bovendien hebben [gedaagde] en [naam 2] een opzegging van de huurovereenkomst, gedateerd 2 september 2008 ondertekend waarbij zij de huur van de woning hebben opgezegd tegen 30 mei 2009. Deze opzegging heeft geen gelding, wanneer deze geantidateerd is, maar de bedoeling van partijen blijkt er wel uit. Nu in alle met betrekking tot de woning door [gedaagde] ondertekende stukken uitdrukkelijk staat vermeld dat de huurtermijn eindigt op 30 mei 2009, wordt het niet aannemelijk geacht dat [gedaagde], zoals hij stelt, in de veronderstelling verkeerde dat hij na het verstrijken van de huurtermijn in de woning kon blijven. Dat Rots-Vast hem heeft meegedeeld dat een huurwoning voor onbepaalde tijd (hetgeen [gedaagde] aanvankelijk wenste en aan Rots-Vast kenbaar had gemaakt) zeer schaars is en dat vrijwel alle woningen uit het bestand van Rots-Vast in eerste instantie voor bepaalde tijd worden aangeboden, waaruit [gedaagde] naar eigen zeggen heeft opgemaakt dat hij uiteindelijk na het verstrijken van de huurtermijn de woning kon blijven huren, kan niet worden gevolgd. Evenmin als het feit dat Rots-Vast volgens [gedaagde] geen uitleg van de reden van verhuur voor bepaalde tijd heeft gegeven, hetgeen Rots-Vast overigens heeft betwist.
5.5. Vast staat dat [eiseres] de woning 6 jaar heeft bewoond. Daarna heeft zij de woning – in verband met haar vertrek naar het buitenland – voor 1 jaar verhuurd aan [naam 1] en voorts aan [gedaagde] voor de duur van 9 maanden. Zij is derhalve niet de vorige bewoonster, maar heeft de woning in het verleden langdurig bewoond. [eiseres] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij de woning na terugkomst in Nederland zelf weer wenste te betrekken. Dit blijkt onder meer uit het feit dat zij thans niet over een vaste verblijfplaats beschikt terwijl zij weer werkzaam is in [woonplaats] en nu noodgedwongen opgevangen wordt door vrienden en familie welke situatie voor [eiseres] zeer nadelig is.
5.6. [gedaagde] is vanuit Venezuela naar [woonplaats] gekomen. Het is een feit van algemene bekendheid dat in [woonplaats] woonruimte moeilijk te vinden is. Woningzoekenden staan jarenlang op een wachtlijst voor een woning als die van [eiseres]. [gedaagde] heeft bij het sluiten van de tijdelijke huurovereenkomst niet mogen verwachten dat hij, nog maar net aangekomen in [woonplaats], een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd in de categorie woningen, waartoe de onderhavige behoort, zou vinden.
5.7. Gelet op bovengenoemde omstandigheden is naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldaan aan de zeer zware eisen waaraan aan beroep op de redelijkheid en billijkheid moet voldoen, wil het de werking van de huurbeschermingsbepalingen opzij kunnen zetten, en is voldoende aannemelijk dat de bodemrechter de vordering van eiseres daarom zal toewijzen. Afgezien van de hiervoor genoemde omstandigheden laat de rechter zwaar meewegen dat [gedaagde] tot tweemaal toe niet is ingegaan op de woningen die Rots-Vast hem heeft aangeboden, nadat hij kenbaar had gemaakt de woning niet te willen verlaten. De voorzieningenrechter acht de huurbescherming een groot goed, reden waarom vermeden moet worden dat excessieve situaties als de onderhavige, de huurbescherming ondermijnen.
5.8. De vordering tot ontruiming zal gelet op het voorgaande worden toegewezen vanaf de datum tegen welke is opgezegd.
5.10. [gedaagde] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding € 85,98
- vast recht € 262,--
- salaris advocaat € 816,--
_____________________________
Totaal € 1.163,98
6. De beoordeling in reconventie
6.1. De reconventionele vordering van [gedaagde] zal zonder nadere bespreking worden toegewezen nu [eiseres] zich daartegen niet heeft verweerd.
6.2. [eiseres] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Gezien de samenhang met het geding in conventie zullen de kosten aan de zijde van [gedaagde] echter worden begroot op nihil.
7. De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
7.1. veroordeelt [gedaagde] om, na de betekening van dit vonnis, uiterlijk 1 oktober 2009 de woning gelegen te [woonplaats] aan de [adres], met al het zijne en al de zijnen te verlaten en ontruimd op te leveren aan [eiseres] onder afgifte van de sleutels,
7.2. veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van [eiseres] begroot op € 1.163,98,
7.3. verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
7.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
in reconventie
7.5. veroordeelt [eiseres] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 2.022,46 (tweeduizendtweeëntwintig euro en zesenveertig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 14 juli 2009 tot de dag van betaling,
7.6. veroordeelt [eiseres] in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op nihil.
7.7. verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
7.8. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Sj.A. Rullmann, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M. Meijer-Kürble, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 13 augustus 2009.?